При сдаче в аренду вещи, она должна передаваться со всеми принадлежностями (например, станок с комплектом приспособлений). Принадлежности входят в предмет аренды независимо от того, упомянуты они в договоре или нет. Если стороны решают по-иному, они должны сделать оговорку в договоре. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором, не являются частью предмета аренды, и принадлежат арендатору.

Субъектами договора аренды являются арендодатель и арендатор. Арендодателями могут быть собственники, уполномоченные законом или собственником лица. Так, при сдаче в аренду объектов государственной или муниципальной собственности могут выступать предприятия, за которыми имущество закреплено на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, действуя в рамках предоставленных прав.

Форма и государственная регистрация

Договор аренды заключается преимущественно в письменной форме. Она обязательна, если арендатором или арендодателем является юридическое лицо
, а также между физическими лицами, если договор заключается на срок более одного года. Для некоторых видов аренды обязательна письменная форма независимо от субъектного состава (например, договор проката, договоры аренды транспортных средств, аренда зданий, сооружений и предприятий). Если договор аренды предусматривает переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, то он заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи соответствующего имущества.

Договоры аренды недвижимого имущества требуют государственной регистрации, за исключением случаев, когда законом предусмотрено иное. Договоры, не прошедшие государственную регистрацию, являются недействительными. Исключение из этого правила установлено для договоров аренды транспортных средств — воздушных и морских судов, а также судов внутреннего плавания, которые отнесены к недвижимым вещам, но для которых не требуется регистрация при сдаче в аренду.

Существенные условия договора аренды

Принимая во внимание легальное определение договора аренды, а именно: по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, — мы должны сделать вывод о том, что условия о сроке аренды и об арендной плате, безусловно, относятся к существенными условиям договора аренды. Другое дело, что ГК включает в себя диспозитивные нормы, позволяющие определить данные условия договора на тот случай, когда в тексте договора не имеется соответствующих пунктов (ст. 610 и 614), однако данное обстоятельство отнюдь не означает, что условия о сроке аренды и арендной плате не являются существенными условиями всякого договора аренды.

Первым среди всех существенных условий гражданско–правового договора в п. 1 ст. 432 ГК названо условие о предмете договора.

Предметом договора аренды являются: действия арендодателя по предоставлению во владение и пользование арендатора сданного в аренду имущества, по обеспечению его надлежащего использования последним (осуществление ремонта, воздержание от действий, создающих препятствия в пользовании имуществом); действия арендатора по содержанию имущества и использованию его по назначению, предусмотренному договором, по внесению арендной платы, а также возврату арендованного имущества по окончании срока аренды.

Таким образом, для признания договора аренды заключенным от сторон действительно от сторон требуется согласовать и предусмотреть непосредственно в тексте договора условие об имуществе, являющемся объектом аренды. Все остальные условия, относящиеся к предмету договора, могут быть определены в соответствии с диспозитивными нормами, содержащимися в ГК.

Срок владения и пользования арендатором сданным в наем имуществом всегда признавался существенным условием договора аренды (имущественного найма).

ГК предусматривает, что договор аренды заключается на срок, определенный договором. Вместе с тем, Гражданский кодекс РФ допускает, как уже отмечалось, заключение договора без определения срока его действия (п. 2 ст. 610 ГК РФ). В этом случае договор считается заключенным на неопределенный срок. При заключении договора на неопределенный срок каждая из сторон вправе отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества — за три месяца.

Самый долгий срок сдачи в аренду земли — аренда участка, отведенного под отстойник для сточных вод в окрестностях Колумб Бэррэкс, Муллингар, графство Вестмит, Ирландия. Договор на аренду подписан 3 декабря 1868 года на срок 10.000.000 лет. Надо полагать, что будущие коммунальные служащие вернутся к пересмотру этого договора где-то начале года.

Для отдельных видов аренды и для аренды отдельных видов имущества законодательством устанавливаются максимальные (предельные) сроки. Так, договоры проката могут заключаться не более чем на один год. Предельные сроки аренды (пользования) установлены для природных объектов.

Если в договоре аренды, для которого установлен предельный срок, период его действия не определен, то он действует до истечения предельного срока, при условии, что до его момента ни одна из сторон не заявит о своем отказе от договора. При заключении такого договора на срок, превышающий предельный, он считается заключенным на установленный законом срок.

Отношения по аренде имущества, особенно недвижимости, носят во многих случаях стабильный характер и по истечении срока договора нередко возобновляются. В п. 1 ст. 621 ГК закреплено преимущественное право арендатора на возобновление арендных отношений на новый срок и определены условия, при которых оно может быть реализовано. Таких условий три.

Первое: соответствующим право наделяется арендатор, который надлежащим образом исполнял свои обязанности по ранее заключенному договору — использовал имущество по назначению, не допускал существенного ухудшения его состояния, регулярно и своевременно вносил арендную плату. К нарушениям, дающим основания признать арендатора ненадлежаще исполнявшим свои обязательства, можно отнести те, что рассматриваются в качестве оснований для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя (ст. 619 ГК). Данный перечень не является исчерпывающим.

Второе: готовность арендатора заключить договор на условиях, предлагаемых другими претендентами на аренду, что выражено в словах: «при прочих равных условиях», а также желание арендатора принять на себя обязанности по проведению ремонта и прочие.

Третье условие состоит в том, что арендатор, желающий продолжить арендные отношения, обязан письменно уведомить об этом арендодателя в срок, указанный в договоре, а если он не определен, то в разумный срок до окончания действия договора. Понятие «разумный срок» следует толковать как время, необходимое для заключения договора на последующий период.

Право арендатора на возобновление арендных отношений может быть защищено в судебном порядке. Если известно, что арендодатель намерен сдавать имущество в аренду в дальнейшем, но от возобновления договорных отношений с прежним арендатором уклоняется, последний может предъявить иск о принуждении арендодателя заключить договор на новый срок.

Часть 3 п. 1 ст. 621 предусматривает дополнительные способы защиты прав и интересов добросовестного арендатора. Если арендодатель отказал в возобновлении договора на новый срок, но в течение года заключил договор с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор, либо только возмещения убытков.

Нормы п. 1 ст. 621 носят диспозитивный характер, в связи с чем стороны могут предусмотреть в договоре иные, в том числе дополнительные условия, при которых за арендатором сохраняется преимущественное право на возобновление аренды, либо исключается возможное продление арендных отношений на новый срок.

В практике нередко бывает так, что по истечении срока действия договора арендатор продолжает пользоваться взятым внаем имуществом без заключения нового договора, а арендодатель против этого не возражает. В такой ситуации договор считается возобновленным на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ). Важно подчеркнуть, что для признания договора возобновленным необходимы два условия: 1) арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора; 2) арендодатель против этого не возражает.

Возобновление договора на неопределенный срок означает, что каждая из сторон вправе в любое время отказаться от него, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества — за три месяца. Если арендодатель в какой-либо форме заявит о том, что он не намерен возобновлять арендные отношения, то положения п. 2 ст. 621 не могут быть применимы.

Правила ст. 621 ГК РФ о возобновлении договорных отношений не применяются к тем договорам, для которых законом установлены изъятия из них. Это относится к договору проката, аренды транспортных средств.

Права и обязанности сторон

Обязанности арендодателя. Основная обязанность арендодателя по договору аренды — предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению этого имущества, вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (ст. 611 ГК). Имущество, сданное в аренду, должно быть передано арендатору в срок, предусмотренный договором, а при его отсутствии — в разумный срок. При невыполнении этой обязанности арендодателем арендатор получает право истребовать арендованное имущество в соответствии со ст. 398 ГК и потребовать от арендодателя возместить убытки, причиненные в результате несвоевременной передачи арендованного имущества. Если же арендатор в результате задержки в передаче имущества потерял интерес к исполнению договора аренды, он может поступить иным образом: заявить требования о расторжении договора и о возмещении арендодателем убытков, причиненных неисполнением договорных обязательств.

Арендодатель не несет ответственности за недостатки арендованного имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору. Не отвечает арендодатель также и за те недостатки, которые арендатор должен был обнаружить во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передачи имущества в аренду.

Обязанностью арендодателя является предоставление арендатору имущества в состоянии, соответствующем условиям договора и его назначению. Вместе с основным имуществом передаются и его принадлежности, если иное не предусмотрено договором, а также относящаяся к нему документация: технический паспорт, сертификат качества и другие. Особое значение это имеет при сдаче в аренду (прокат) предметов техники, которые во многих случаях должны сопровождаться правилами эксплуатации и другими документами. Если принадлежности и документы не переданы одновременно с имуществом, и без них нельзя пользоваться им так, как это необходимо арендатору, исходя из условий договора, арендатор вправе либо потребовать их предоставления, либо расторгнуть договор. И в том, и в другом случае он имеет право на возмещение убытков, причиненных ненадлежащим исполнением обязательств по договору арендодателем.

При уклонении арендодателя от предоставления имущества (по истечении согласованного и реально выполнимого срока) арендатор вправе истребовать его в принудительном порядке. Помимо принудительного изъятия у арендодателя не переданного в срок имущества, арендатор вправе взыскать с него убытки, вызванные задержкой исполнения обязательства. Предусматривается и альтернативное право — потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением. Это могут быть дополнительные затраты, которые вынужден нести арендатор в связи с наймом аналогичного имущества у другого лица (реальный ущерб), а также потери (упущенная выгода) из-за простоя в связи с неполучением предмета аренды в согласованный срок.

На арендодателя возлагается ответственность за недостатки сданного в аренду имущества, препятствующие или затрудняющие пользование им в соответствии с условиями договора. Ответственность наступает и тогда, когда арендодатель не знал о них во время заключения договора, то есть — при скрытых недостатках. Арендатор в этом случае может потребовать от арендодателя: а) безвозмездного устранения недостатков; б) соразмерного уменьшения арендной платы; в) возмещения расходов на устранение недостатков, если сделает это своими силами, причем указанные расходы могут быть возмещены путем непосредственного удержания соответствующей суммы из арендной платы, но с предварительным уведомлением арендодателя; г) расторжения договора.

Закон предоставляет альтернативный выбор не только нанимателю имущества, но и арендодателю. Извещенный о требовании или намерении арендатора устранить недостатки имущества за счет арендодателя, последний может без промедления заменить это имущество другим, аналогичным, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки. Такой способ во многих случаях более приемлем для арендодателя, если он специалист и может сделать это более экономично. На арендодателя возлагается также обязанность полностью компенсировать нанимателю все потери (убытки), вызванные предоставлением ему имущества с недостатками (п. 1 ст. 612 ГК РФ).

ГК не исключает возможности сдачи в аренду имущества, обремененного правами третьих лиц (сервитут, право залога и т. п.), которые сохраняют свою силу в период действия договора аренды. Однако, учитывая, что реализация третьими лицами своих прав на сданное в аренду имущество может повлечь за собой негативные последствия для арендатора (например, обращение взыскания на арендованное имущество, являющееся одновременно предметом залога), ГК обязывает арендодателя предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество. В противном случае арендатор может потребовать от арендодателя уменьшения размера арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков (ст. 613).

Кроме того, при определенных условиях, а именно: когда для арендатора имеется реальная опасность утратить свое право аренды на имущество должника вследствие обращения третьим лицом кредитором арендодателя взыскания на сданное внаем имущество, арендатор может за свой счет удовлетворить соответствующее требование кредитора без согласия должника — арендодателя. В этом случае права кредитора по обязательству, в котором арендодатель выступает в роли должника, перейдут к арендатору в порядке суброгации (ст. 313 ГК).

Можно выделить три основные обязанности арендатора, вытекающие из договора аренды.

Во-первых, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества. Использование имущества не по назначению может явиться основанием для досрочного прекращения договорных отношений по требованию арендодателя. Примером подобного нарушения может быть применение легкового автомобиля для грузовых перевозок, использование помещения, арендованного под офис, в качестве жилого и другое.

Закон наделяет нанимателя правом осуществлять некоторые распорядительные действия в отношении арендованного имущества, но, как правило, лишь с согласия арендодателя. Перечень содержится в п. 2 ст. 615 ГК. Некоторыми правомочиями арендатор может пользоваться только с согласия арендодателя (сдавать нанятое имущество в субаренду (поднаем), передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу (перенаем), предоставлять имущество третьему лицу в безвозмездное пользование). Вместе с тем не допускается сдача в субаренду, совершение каких-либо иных распорядительных действий в отношении имущества, предоставляемого в пользование по договору проката.

Существенное значение имеет распределение между сторонами обязанностей по капитальному и текущему ремонту (ст. 616 ГК). Капитальный ремонт необходимо проводить в срок, установленный договором, а если он не определен — в разумный срок. Следовательно, арендодатель обязан поддерживать имущество в состоянии, пригодном для использования, а если капитальный ремонт вызван неотложной необходимостью, должен провести без промедления. При невыполнении им этой обязанности наниматель вправе по своему выбору: 1) произвести ремонт и взыскать стоимость ремонта с арендодателя, либо зачесть его в стоимость арендной платы; 2) потребовать досрочного расторжения договора и возмещения убытков.

Судьба произведенных арендатором улучшений арендованного имущества определяется ГК в зависимости от их характера. Все отделимые от арендованного имущества улучшения являются собственностью арендатора. Неотделимые улучшения имущества принадлежат арендодателю. Правда, стоимость таких улучшений, произведенных арендатором за счет собственных средств с согласия арендодателя, подлежит возмещению арендодателем. Улучшения арендованного имущества, произведенные арендатором за счет амортизационных отчислений от этого имущества, во всех случаях являются собственностью арендодателя. Статья 623 (п. 2) носит диспозитивный характер, и стороны могут предусматривать в договоре иное распределение затрат, связанных с улучшением имущества.

Закон допускает различные варианты оплаты за пользование имуществом, из которых стороны выбирают наиболее приемлемый. Содержащийся в нем перечень не является исчерпывающим, и стороны имеют возможность предусмотреть в договоре иные формы оплаты либо сочетание нескольких форм. Арендная плата может устанавливаться за все имущество в целом либо по каждой из его составных частей. Последний способ нередко применяется при сдаче в аренду какого-либо помещения с оборудованием, набор которого не всегда одинаков, либо при одновременной сдаче внаем одному лицу, например, автомобиля и гаража.

Наиболее распространенной формой оплаты является денежная. Она применяется в виде установленных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно. В качестве альтернативного способа оплаты может быть предусмотрена передача нанимателем арендодателю доли продукции, плодов или доходов, полученных в результате использования нанятого имущества. Определенная доля доходов является денежной формой платы, но установленной не в твердой сумме, а в процентном соотношении от полученных арендатором доходов в результате пользования имуществом.

Возможны и такие способы расчетов за аренду, как предоставление арендодателю определенных услуг, передача арендатором в собственность или в пользование обусловленной договором вещи (например, за пользование нанятым помещением арендатор расплачивается путем передачи арендодателю в собственность автомобиля), улучшение нанятого имущества, проведение капитального ремонта арендованного здания и другое.

Стороны могут изменять размер арендной платы в сроки, установленные договором, но не чаще одного раза в год.

Арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы, если по обстоятельствам, за которые он не несет ответственности, существенно ухудшаются условия пользования имуществом либо его качество (п. 4 ст. 614 ГК). Аналогичная возможность — заявление арендатором требования об уменьшении арендной платы — предусмотрена ст. 612 ГК, определяющей ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества. Уменьшение арендной платы в указанных случаях должно быть соразмерным уровню снижения полезных (потребительских) свойств объекта аренды, обусловленных договором.

Арендодателю предоставлена возможность воздействия на контрагента, ненадлежаще выполняющего свою основную обязанность. В случае существенного нарушения сроков внесения арендной платы он вправе потребовать досрочного внесения соответствующих платежей, но не более чем за два срока подряд. Под существенным нарушением следует понимать неоднократную либо длительную задержку оплаты. При месячных сроках внесения платежей досрочную оплату можно потребовать не более чем за два месяца вперед, при квартальной — соответственно за два квартала. Норма, устанавливающая это правило, является диспозитивной и применяется, если иные условия не согласованы сторонами в договоре. В случае неэффективности попыток получения арендной платы с использованием указанных мер, арендодатель может прибегнуть к крайней мере — потребовать досрочного расторжения договора. В третьих, арендатор обязан вернуть взятое имущество в состоянии, в котором получил, либо с учетом нормального износа или в состоянии обусловленном договором (например, после реконструкции, если арендатор взял на себя такую ответственность).

При невозврате имущества в установленный срок, арендатор обязан вносить арендную плату за все время просрочки, причем это не означает автоматического продления арендных отношений, если арендодатель до окончания срока найма уведомил арендатора о своем намерении их прекратить. Если сумма арендной платы не покрывает убытков, он может потребовать их возмещения. Следует обратить внимание на заключительную часть ст. 622 ГК. Если за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут взыскиваться в полном объеме сверх неустойки. Но в договоре может быть установлена зачетная неустойка, и тогда приоритет за договорным условием. При неисполнении указанной обязанности по возврату имущества арендодатель, естественно, вправе потребовать вернуть свое имущество в принудительном порядке.

Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре, то оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон. При этом стороны вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену (п. 2 ст. 624 ГК РФ). Законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества. Это касается, главным образом, тех объектов государственной и муниципальной собственности, приватизация которых запрещена.

В ст. 619 ГК перечислены основания, позволяющие арендодателю требовать расторжения договора: а) использование нанимателем имущества не по назначению, с существенными нарушениями условий договора; б) существенное ухудшение арендатором качества арендованного имущества; в) несвоевременное внесение арендной платы (невнесение платежей в установленный срок более двух раз подряд); г) невыполнение арендатором принятых на себя (или возложенных на него законодательством) обязательств по ремонту арендованного имущества в установленный (разумный) срок. Следует обратить внимание на то, что этот перечень не может быть сокращен по соглашению сторон. В то же время в договоре могут предусматриваться дополнительные основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя, но они, во всяком случае, должны быть связаны с серьезными нарушениями обязательств со стороны арендатора. Согласно п. 2 ст. 450 ГК существенным признается нарушение обязательства одной из сторон, которое влечет для другой стороны ущерб, что она в значительной мере лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Право на досрочное расторжение договора может быть реализовано через суд, если вторая сторона не возражает против прекращения обязательств до истечения срока. Но арендодатель вправе обратиться с соответствующим иском только после письменного предупреждения арендатора о необходимости исполнить свои обязательства в разумный срок. Если такой попытки урегулировать отношения с арендатором не будет, то суд откажет в принятии к рассмотрению иска о расторжении договора (п. 2 ст. 452 ГК).

Основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора указаны в ст. 620 ГК.

На арендатора не возлагается обязанность предварительно направлять контрагенту письменное предупреждение с предложением исполнить обязательство или устранить нарушение в разумный срок. Однако до обращения в суд он должен направить арендодателю предложение расторгнуть договор и может предъявить соответствующий иск лишь в случае отказа от этого предложения либо неполучения ответа на него в установленный срок. Такой срок указывается в предложении, а при его отсутствии — определяется п. 2 ст. 452 ГК и составляет тридцать дней.

Тема 13. Договор проката

Литература

1.  Санникова Л. Договор проката // Российская юстиция. 2000. № 6.

2.  Договор проката как разновидность договора аренды // Юрист.2000. № 2.

Понятие договора проката

Договор проката представляет собой договор, по которому арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование (ст. 626 ГК).

Особенности договора проката

1. В качестве арендодателей могут выступать только коммерческие организации, для которых сдача имущества в аренду является постоянной предпринимательской деятельностью (в большинстве случаев это специализированные службы проката).

2. Предметом может быть движимое имущество, используемое, главным образом, для потребительских целей, поэтому арендаторами являются преимущественно граждане (берут на прокат бытовую технику, радио– и телевизионные аппаратуру и другие вещи для удовлетворения личных бытовых нужд). Арендаторами могут быть также юридические лица и индивидуальные предприниматели, но для них исключается возможность пользования полученного в прокат имущества для извлечения прибыли.

3. Договор отнесен к категории публичных. Арендодатель не вправе при наличии возможности отказывать кому-либо в предоставлении соответствующих вещей в пользование и заключении договора, не должен оказывать предпочтение одному лицу перед другим, в том числе при определении размера платы.

4. Договор бытового проката не может быть бессрочным. Установлен предельный срок — до одного года.

5. Арендатор не наделяется преимущественным правом на возобновление договора. Не применимо и правило о продлении договора при фактическом продолжении пользования имуществом. Но арендатор может заключить договор на новый срок на общих основаниях.

6. Арендатор имеет право отказаться от договора проката, письменно предупредив арендодателя о своем намерении не менее чем за 10 дней (п. 3 ст. 627 ГК). Несоблюдение этого срока дает арендодателю право не принимать досрочный отказ от договора, что является, в частности, основанием для получения с него арендной платы за соответствующий период.

7. Поскольку арендодатель — специализированная организация, то у нее очень широкий круг обязанностей: должен проверить исправность, ознакомить с правилами эксплуатации либо выдать письменные инструкции.

8. Есть специфика и во взаимоотношениях сторон при выявлении недостатков. Арендодатель обязан в течение 10 дней после получения заявления арендатора устранить недостатки на месте либо произвести замену вещи. Право выбора способа — у арендодателя. Договором может быть предусмотрен и более короткий срок устранения недостатков. Иногда недостатки возникают по вине арендатора из-за нарушения правил эксплуатации, ненадлежащего содержания, небрежного обращения с имуществом. Арендатор в этом случае может обратиться к арендодателю с требованием возместить стоимость транспортировки и ремонта вещи. Если имущество ремонту не подлежит, то взыскиваются убытки, включая реальные потери и упущенную выгоду (например, неполученная арендная плата от сдачи вещи напрокат).

9. Арендная плата в виде платежей в твердой сумме выплачивается периодически или единовременно. Иные платежи невозможны. Во многих случаях арендная плата вносится вперед. И при досрочном возврате имущества арендодатель должен возвратить часть арендной платы. Арендная плата может быть взыскана с арендодателя в бесспорном порядке на основании исполнительной надписи нотариуса.

10. Капитальный и текущий ремонт возлагается на арендодателя. Это норма по соглашению сторон изменяться не может.

11. Закон ограничивает права по распоряжению имуществом арендатора: не может сдавать в субаренду, передавать имущество в безвозмездное пользование, в залог и т. д. Это правило обусловлено тем, что имущество берется для удовлетворения потребительских нужд арендаторов.

Тема 14. Договор аренды предприятий

Литература

1. Особенности лизинга предприятий // Юрист. 2001. № 5.

2. Аренда-лизинг. Аренда предприятий // Налоги (газета). 2009. № 1.

3. Договор аренды и его виды. (Изд. 2-е, испр.). - М., Статут, 2000.

4. Аренда недвижимого имущества // Закон. 2000. № 11.

Понятие договора аренды предприятия

По договору аренды предприятия арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности (п. 1 ст. 656 ГК).

В составе предприятия по договору аренды арендатору передаются земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства. Кроме того, в порядке, предусмотренном договором, подлежат передаче также запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятие, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права. Помимо изложенного арендодатель должен уступить арендатору права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию.

Исключение составляют права арендодателя, хотя и относящиеся к предприятию, однако полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью. По общему правилу такие права не могут быть переданы арендатору без специального на то указания или иного правового акта. Вместе с тем, если все же в составе сдаваемого в аренду предприятия арендатору будут переданы и обязательства, которые не могу быть им исполнены в связи с отсутствием у него разрешения (лицензии), арендодатель не освобождается от соответствующих обязательств перед кредиторами, а следовательно, и от ответственности за их исполнение (п. 2 ст. 656 ГК РФ).

Квалифицирующим (видообразующим) признаком, позволяющим выделять договор аренды предприятия в отдельный вид договора аренды имущества, является специфика предмета договора, включающего в себя, как и предмет всякого договора аренды, два рода объектов: во-первых, передаваемое в аренду предприятие как единый имущественный комплекс, используемый для предпринимательской деятельности; во-вторых, действия арендодателя по передаче предприятия во владение и пользование арендатора, а также действия последнего по его принятию, надлежащему пользованию арендованным имуществом, внесению арендной платы и возврату арендованного имущественного комплекса арендодателю по окончании срока аренды.

Правовое регулирование договора аренды предприятия

Особенность правового регулирования договора аренды предприятия состоит в том, что к отношениям, регулируемым указанным договором, подлежат субсидиарному применению правила, регламентирующего договор аренды зданий и сооружений, и лишь при отсутствии таковых — общие положения об аренде имущества (п. 2 ст. 650 ГК). Данный прием законодательной техники, позволяющий избежать включения в § 5 гл. 34 (аренда предприятий) норм, дублирующих правила, содержащиеся в § 4 гл. 34 ГК (аренда зданий и сооружений), не превращает договор аренды предприятия в разновидность договора аренды зданий и сооружений, тем более что законодатель предельно четко выразил свою волю, назвав договор аренды предприятия среди отдельных видов договора аренды наряду с договором аренды зданий и сооружений (ст. 625 ГК).

Поскольку предприятие в целом как имущественный комплекс относится к недвижимому имуществу, при сдаче предприятия в аренду следует в полной мере учитывать не только соответствующие нормы общегражданского законодательства, но и специальные правила, касающиеся порядка оформления указанных сделок, и, прежде всего, Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Положения ГК, предусматривающие возможность передачи в аренду предприятия в целом как имущественного комплекса, не являются новыми для российского законодательства. Из ранее действовавших законодательных актов нормы об аренде (найме) предприятий включал в себя ГК 1922 г., который содержал целый ряд специальных (по отношению к общим положениям об имущественном найме) правил, призванных регламентировать особенности, связанные именно с наймом предприятий. ГК 1964 г. не включал каких-либо норм о договоре найма предприятия как имущественного комплекса, да и само предприятие не рассматривалось в качестве объекта каких-либо сделок. Субъекты хозяйствования (так называемые социалистические организации) имели право сдавать внаем лишь временно неиспользуемые здания, сооружения, производственные и иные помещения, оборудование и транспортные средства (т. е. отдельные виды имущества, входящего в состав предприятия). В период перестройки законодательство об арендных отношениях, действовавшее до принятия нового ГК, допускало сдачу в аренду предприятий (в целом) только в отношении организаций арендаторов, образованных трудовыми коллективами государственных предприятий или их структурных подразделений. После подписания договора аренды организация арендаторов принимала в установленном порядке от арендодателя (министерства, ведомства, объединения) имущество государственного предприятия и приобретала статус арендного предприятия. Заслуга нового ГК состоит в том, что он впервые в истории отечественного законодательства выделил договор аренды предприятия в отдельный вид договора аренды имущества и предусмотрел комплекс специальных правил, в полной мере учитывающих специфику правоотношений, связанных с арендой предприятия как единого имущественного комплекса, используемого для предпринимательской деятельности.

Заключение и форма договора

Существенная особенность порядка заключения договора аренды предприятия, отличающая его от других видов договора аренды имущества, состоит в том, что арендодатель должен совершить определенные действия, являющиеся необходимыми для последующего заключения договора аренды предприятия. Стороны еще до подписания договора продажи предприятия должны составить и рассмотреть: акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требования. Указанные документы служат обязательным приложением к договору продажи предприятия.

В ГК содержатся положения, обязывающие арендодателя предоставить во владение и пользование арендатора не только основные средства предприятия, но и передать последнему в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, а также имущественные права, связанные с предприятием. Выполнение данной обязанности арендодателем возможно только при условии полной инвентаризации предприятия.

Кроме того, при передаче предприятия в аренду на арендатора переводятся долги, относящиеся к предприятию, что предполагает составление арендодателем (в качестве приложения к договору) полного перечня всех долгов (обязательств), включаемых в состав арендуемого предприятия. Невозможно передать предприятие в аренду и без бухгалтерского баланса.

Из за большого объема этот материал размещен на нескольких страницах:
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34