ОТЧЕТ № 000

ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ ВЕЛИЧИНЫ МЕСЯЧНОЙ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ В ОТНОШЕНИИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ:

нежилые помещения общей площадью 634,00 кв. м

Адрес объекта оценки: Приморский край, город Владивосток,

улица ….

Дата оценки: 05 октября 2012 г.

Заказчик: …

г. Владивосток

2012 г.

СОПРОВОДИТЕЛЬНОЕ ПИСЬМО

Об определении арендной платы нежилых помещений общей площадью 634,00 кв. м, по состоянию на 05 октября 2012 г.

В соответствии с договором на оказание услуг по арендной платы имущества № 000 от 01.01.01 г., оценщик произвел оценку рыночной арендной платы на нежилые помещения общей площадью 634,00 кв. м, расположенные на 5 этаже по адресу: Приморский край, город Владивосток, улица …

Оценщиком произведен визуальный осмотр оцениваемого имущества. Оценщик исходил из допущения, что оцениваемое имущество не обременено долговыми обязательствами. Проверка правовых и иных данных, предоставленных заказчиком, не проводилась. Указанная информация принята как достоверная.

Настоящий отчет достоверен в полном объеме лишь в указанных в настоящем тексте целях. Понимается, что проведенный анализ и данные Оценщиком заключения не содержат полностью или частично предвзятые мнения.

После внимательного рассмотрения мы пришли к мнению, что рыночная величина месячной арендной платы за объект оценки, принадлежащие на праве собственности, на 05 октября 2012 г., не включая НДС, составляет:

171 073 (Сто семьдесят одна тысяча семьдесят три) рубля РФ

Вывод, содержащийся в отчете, получен в результате расчетов, сделанных исходя из моего опыта и профессиональных знаний, на основе информации, полученной в результате исследования рынка продажи вторичного жилья.

Оценка проведена, а отчет подготовлен с учетом основных положений Федерального закона «Об оценочной деятельности» от 29/07/1998 г. и в соответствии со стандартами оценки, утвержденными Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (ФСО № 1,2,3) от 01.01.2001 г.

Обращаем Ваше внимание, что настоящее письмо не является отчетом об оценке, а только предваряет последний. Отдельные части оценки, приведенные в отчете, не могут трактоваться раздельно, а только в совокупности, принимая во внимание все содержащиеся там допущения и ограничения.

Всю информацию и анализ, использованные для оценки стоимости Вы найдете в соответствующих разделах.

С уважением,

Оценщик

_____________________

СОДЕРЖАНИЕ

СОПРОВОДИТЕЛЬНОЕ ПИСЬМО.. 2

1.ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ.. 4

1.1. Задание на оценку. 4

1.2. Информация о Заказчике объекта оценки.. 5

1.3. Информация об Оценщике. 5

1.4. Состав и качество оцениваемых прав. 5

1.5 Основные допущения и ограничивающие условия. 6

1.6. Сертификат оценки. 7

2.ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ И МЕТОДОЛОГИЯ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ... 9

2.1. Определение рыночной стоимости объекта оценки.. 9

2.2. Основные понятия и определения. 9

2.3. Нормативная база и обоснование применения используемых стандартов. 11

2.4. Этапы исследования. 12

2.5. Обзор общепринятых подходов оценки.. 12

3. ОБЪЕМ И ГЛУБИНА ИССЛЕДОВАНИЯ.. 14

4. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ И ОБЪЕКТА АРЕНДЫ... 15

5. ОБЗОР СОЦИЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКОГО ПОЛОЖЕНИЯ ПРИМОРКОГО КРАЯ.. 19

5.1. Итоги социально-экономического положения Приморского края на 2012 год. 19

5.2. Обзор рынка недвижимости города Владивосток. 21

5.3. Выводы.. 24

6. АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ.. 25

6.1.Анализ участка с имеющейся застройкой.. 26

6.1.1. Юридически правомочное использование. 26

6.1.2. Физически осуществимые варианты использования. 27

6.1.3. Финансово оправданное и максимально эффективное использование. 27

6.2 Заключение оценщика. 28

7. РАСЧЕТ ВЕЛИЧИНЫ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ... 29

7.1 Выбор последовательности расчета величины арендной платы.. 29

7.2 Расчет величины арендной платы затратным подходом.. 30

7.3 Определение величины арендной платы сравнительным подходом.. 32

7.3.1 Расчет величины арендной платы объекта оценки.. 38

7.4 Определение величины арендной платы доходным подходом.. 43

8. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ РЫНОЧНО ОБОСНОВАННОЙ ВЕЛИЧИНЫ МЕСЯЧНОЙ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ... 45

ИСТОЧНИК ИНФОРМАЦИИ…………………………………………………………………………………………........46

ПРИЛОЖЕНИЯ…………………………………………………………………………………………………………………47

1.ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ

1.1. Задание на оценку

1.2. Информация о Заказчике объекта оценки

1.3. Информация об Оценщике

1.4. Состав и качество оцениваемых прав

В данном отчете рассматривается право собственности на условиях аренды в течение одного платежного периода (1 месяц) в отношении объекта аренды: нежилые помещения 5 этаж, общей площадью 634,00 кв. м расположенных по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. …

Документы, устанавливающие указанные права при­ведены в приложении к настоящему отчету. В работе оценивается рыночная стоимость права аренды рассматриваемого здания. При этом объект оценивается без учета ограничения прав.

Право собственности: Согласно статье 209 Гражданского кодекса РФ собственнику при­надлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (право владения - возможность иметь у себя имущество, право пользования - использовать его, право распоряже­ния - определять его юридическую судьбу: отчуждать, уничтожать и т. д.).

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону, иным правовым актам и не нарушаю­щие права и охраняемые законом интересы других лиц. Он вправе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользо­вания и распоряжения имуществом, отдавать его в залог и обременять другими способами, рас­поряжаться иным образом. Собственник может передать имущество в доверительное управле­ние другому лицу, что не влечет перехода права собственности.

Согласно ст. 606 «Договор аренды» Гражданского кодекса РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) предоставляет арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Качество оцениваемых прав представленных в договоре аренды могут быть разграничены по следующим позициям.

Наличие/отсутствие обременений прав пользования и владения:

- ограничение на использование ресурсов во времени – срок действия договора аренды;

- ограничения на использование энергетических ресурсов – не выявлены;

- ограничения на использование материальных ресурсов – не выявлены;

- ситуационные обременения – не выявлены;

- Функциональные обременения – арендатор обязан использовать арендуемое помещение только в целях, определенных уставными задачами Арендатора;

- запрет на субаренду – Арендатор обязан не передавать арендуемое имущество, как в целом, так и частично третьим лицам.

Из за большого объема этот материал размещен на нескольких страницах: 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12