Оценщику следует распределить доход от бизнеса типичного арендатора между всеми видами факторов производства, вычленяя сумму, «генерируемую» зданиями при осуществлении производственной деятельности. Эта сумма («добавочная продуктивность») и будет определять величину рыночной арендной платы типичного арендатора за пользованием объектов недвижимости в течение соответствующего периода. Доход, генерируемый правом пользования объектами недвижимости, определяется по следующей формуле:

Формула 9 * Расчет части дохода, генерируемой правом пользования объектом недвижимости

Дзд = Дв - Зоп - Пзд,

где: Дзд - доход, генерируемый правом пользования объектами недвижимости;

Дв - прогнозируемый валовой доход от осуществления производственной деятельности;

Зоп - операционные расходы;

Пзд - нормальная прибыль от эксплуатации объектов недвижимости.

Ввиду значительной погрешности расчетов результаты по данному подходу могут быть недостоверными.

В отношении оцениваемого объекта недвижимости нет возможности определить потенциальный валовой доход от эксплуатации, т. к. нет информации о финансовых результатах предпринимательской деятельности Арендатора. На дату поведения оценки Оценщик не обладает всей необходимой информацией, на основании которой данный подход может быть применен.

Таким образом, доходный подход для определения величины арендной платы за объект аренды в данном случае не применим.

8. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ РЫНОЧНО ОБОСНОВАННОЙ ВЕЛИЧИНЫ МЕСЯЧНОЙ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ

Таким образом, для определения рыночно обоснованной величины месячной арендной отношении объекта аренды, являющегося предметом рассмотрения в данном отчете, был рассмотрены три подхода, являющиеся стандартными:

-  затратный;

-  сравнительный;

-  доходный.

Расчет величины арендной платы затратным подходом не производился в силу ограниченности применения данного подхода и развитости рынка коммерческой недвижимости пригорода Владивостока.

Доходный подход из-за отсутствия необходимой для расчета информации не применялся.

Оценщик использует в расчете величины месячной арендной платы за объект аренды сравнительный подход, так как рынок коммерческой недвижимости пригорода Владивостока достаточно развит и активен.

Так, в рамках данного отчета использован только один подход. Анализируя применимости этого подхода для оценки объекта аренды, Оценщик пришел к выводу, что оценка сравнительным подходом в большей степени отражает ту цену, которая может возникнуть на рынке.

Итоговые результаты оценки приведены в таблице 8.1.

Таблица 8.1 Определение итоговой рыночно обоснованной месячной величины арендной платы, не включая НДС

Таким образом, рыночно обоснованная величина месячной арендной платы в отношении объекта аренды: нежилые помещения общей площадью 634,00 кв. м, расположенные на 5 этаже по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. …, не включая НДС, на дату оценки составляет:

171 073 (Сто семьдесят одна тысяча семьдесят три) рубля РФ

Подпись оценщика

ИСТОЧНИКИ ИНФОРМАЦИИ

1)  Федеральный закон от 29 июля 1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (с изменениями и дополнениями).

2)  Федеральные стандарты оценки (ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3)

3)  Гражданский кодекс Российской Федерации.

4)  Земельный кодекс Российской Федерации.

5)  Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. .

6)  Международные стандарты оценки. Шестое издание. 2003 (МСО 2003), М.: Международный комитет по стандартам оценки — Российское общество оценщиков. 2003.-293 с.

7)  «Оценка земельных ресурсов». Русская оценка: теория и практика. Москва, 1999 г.

8)  Введение в теорию оценки недвижимости. Центр Менеджмента, Оценки и Консалтинга МОК центр. , , . Москва, 1998 г.

9)  Учебник «Оценка стоимости недвижимости». «Институт профессиональной оценки», «Национальный фонд подготовки кадров». М.: «Интерреклама», 2003 г.

10)  , , «Оценка стоимости недвижимости», М.: Интерреклама, 2003 г. с. 474.

11)  «Методы оценки недвижимости», , Санкт-Петербург, 1995 г.

12)  Безрисковая ставка: возможные инструменты расчета в российских условиях. // Московский оценщик, № 3, 2002 г.

13)  Научно-практический журнал «Дальневосточный оценщик»№ 1,2 (38,39) 2012 год.

14)  Интернет-сайты:

-  http://www. gks. ru/;

-  http://www. vlc. ru/;

-  http://www. fegi. ru/;

-  http://www. primstat. ru;

-  http://www. vladhome. ru;

-  http://www. farpost. ru;

-  http://www. vl. ru.

ПРИЛОЖЕНИЕ 1

ФОТОГРАФИИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

ПРИЛОЖЕНИЕ 2

ДОКУМЕНТЫ НА ОБЪЕКТ ОЦЕНКИ

ПРИЛОЖЕНИЕ 3

ДОКУМЕНТЫ НА ОСУЩЕСТВЛЕНИЕ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

[1] Сведения

[2]В случае использования предложения к аренде, под договором аренды подразумевается предлагаемый к заключению типичный договор аренды, либо анализируются предлагаемые условия аренды

[3] Оценка стоимости машин, оборудования и транспортных средств / , , / 2003 г

Из за большого объема этот материал размещен на нескольких страницах: 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12