Численность экономически активного населения в марте 2012 года, по оценке, составила 1070.3 тыс. человек (55% общей численности населения края). В их числе 981.6 тыс. человек (91.7%) были заняты в экономике и 88.7 тыс. человек не имели занятия, но активно его искали, и классифицировались как безработные. Общий уровень безработицы составил 8.3%.

5.2. Обзор рынка недвижимости города Владивосток

В настоящее время рынок недвижимости принято классифицировать на такие сегменты:

рынок жилья; рынок коммерческой недвижимости; рынок земли; рынок работ, услуг.

В данной отчете представлен анализ рынка коммерческой недвижимости.

Формирование рынка нежилых помещений (коммерческой недвижимости) было инициировано приватизацией предприятий. В зависимости от назначения помещений в составе рынка коммерческой недвижимости выделяют рынки:

¾  офисов;

¾  торговых площадей;

¾  выставочных площадей;

¾  производственных помещений;

¾  складских помещений и др.

Развитие рынка нежилых помещений, как и другой недвижимости определяется:

Экономическим ростом или ожиданием такого роста;

Финансовыми возможностями для приобретения недвижимости;

Взаимосвязью между стоимостью недвижимости и экономической перспективой того или иного района.

Рынок купли-продажи коммерческой недвижимости находится на стадии формирования. Большинство объектов коммерческой недвижимости, находящихся в собственности, были получены в ходе приватизации. Вторичные сделки осуществляются недостаточно часто и касаются в основном объектов торгового и офисного назначения. Зачастую торговый и офисные помещения приобретаются путем покупки жилых помещений и перевода их в нежилой фонд, это касается в основном цокольных и первых этажей зданий, расположенных в центральных районах города.

В настоящее время объекты недвижимости попадают на рынок по трем каналам: Помещения, находящиеся в муниципальной собственности и предлагаемые городским комитетом по управлению муниципальным имуществом. После проведения массовой приватизации в 1992 - 1994 гг., когда была продана большая часть объектов муниципальной собственности хорошего качества, в настоящее время в основной своей массе выставляются на продажу и сдаются в аренду помещения невысокого качества, они предлагаются во всех частях города, часто расположены в жилых домах в цокольных и подвальных помещениях.

Здания и помещения, продаваемые в случае обращения взыскания на недвижимое имущество должника. Однако, продавцов (владельцев объектов) в этих случаях нельзя рассматривать как добровольных участников сделки.

Объекты недвижимости, в добровольном порядке выставляемые на продажу и сдаваемые в аренду их собственниками. В эту категорию попадают объекты самого разного качества, как по физическим параметрам, так и по характеру отделки и обеспеченности факторами удобства.

Дальнейший анализ требует определить области сбора необходимой для выполнения оценки рыночной информации об арендных ставках и условиях продажи объекте недвижимости, для чего необходимо предварительно выяснить, в какие сегменты рынка вписан оцениваемый объект.

При решении этой задачи Оценщик исходил из принципа лучшего и наиболее эффективного использования, требующего выполнения четырех критериев: использования оцениваемых объектов должно быть физически возможным, законодательно разрешенным, экономически оправданным и приносящим максимальную прибыль. Учет всех критериев позволяет выбрать из всего спектра возможностей то единственно использование объекта, которое обеспечивает максимальную величину его стоимости.

Владивосток еще с советских времен накопил немалый потенциал производственных и складских помещений. Промышленные предприятия, торговые и автомобильные базы, базы комплектации, порты, стройиндустрия и пр. имели их в достатке и строили новые.

Так что найти нужные под производство или складирование помещения не составляет большого труда. Поиск облегчается тем, что Владивосток имеет довольно плотную концентрацию предприятий в промышленных зонах. Это побережье бухт Золотой Рог и Диомид, долины Первой и Второй речек, долина реки Объяснения, 28-й километр.

Есть среди них практически бросовые, ценность которых - исключительно в площади. Предлагаются в аренду также действующие цеха - с оборудованием, пакетами заказов под производство, коллективами и пр.

Основными центральными улицами г. Владивосток, на которых располагаются наибольшее количество объектов коммерческого назначения, являются: Океанский проспект, ул. Адмирала Фокина, ул. Светланская, проспект Красного Знамени, ул. Суханова и др. Крупнейшие торговые центры располагаются на улицах: Океанский проспект, ул. Светланская, Комсомольская, Семеновская, Выселковая и проспект 100 лет Владивостоку.

Объекты административного (офисного) назначения

Диапазон цен предложений на продажу для объектов, располагающихся на центральных улицах города с качеством внутренней отделки приближенной к евро-стандарту (класс В) составляет: от 67 000 до 112 000 руб. за 1 кв. м. Диапазон цен предложений на продажу для объектов, располагающихся на окраине города с качеством внутренней отделки эконом - класса составляет: от 32 000 до 75 000 руб. за 1 кв. м. Средневзвешенная цена предложений на продажу на окраине города составила: 48 733 руб. за 1 кв. м.

Диапазон арендных ставок для объектов, располагающихся на центральных улицах города с качеством внутренней отделки приближенной к евро-стандарту (класс В) составляет: от 850 до 1 200 руб. за 1 кв. м. в месяц. Диапазон арендных ставок для объектов, располагающихся на центральных улицах города с качеством внутренней отделки эконом - класса составляет: от 600 до 1 000 руб. за 1 кв. м. в месяц. Средневзвешенная арендная ставка на центральных улицах города составила: 878 руб. за 1 кв. м. в месяц. Диапазон арендных ставок для объектов, располагающихся на окраине города с качеством внутренней отделки эконом - класса составляет: от 300 до 600 руб. за 1 кв. м. в месяц. Средневзвешенная арендная ставка на окраине города составила: 573 руб. за 1 кв. м. в месяц[1].

Наблюдаемый перечень офисных зданий, в которых ежеквартально фиксируется ставка аренды, начиная с 2007 года

Рис. 5.1. Динамика средней ставки аренды гор. Владивосток 1 квартал 2010 года. – 2 квартал 2012 года

Наблюдаемый перечень офисных зданий, представляет перечень зданий, в которых фиксируется средняя ставка аренды с 2007 года, дана ставка аренды на 1-ый квартал 2012 года. Ставка аренды включает в себя коммунальные платежи в размере 30% от месячной стоимости арендной платы и не включает оплату телефона и интернета. (Данные Научно-практического журнала «Дальневосточный оценщик» №2(39) 2012 года, стр. 74)

Вообще очень многое зависит от того, какую цену установит собственник помещений. Как правило, в арендную плату не включаются НДС и коммунальные услуги.

Если говорить о перспективе, то можно предположить, что оживление промышленного производства сделает более востребованными соответствующие помещения. Тогда и цены на их аренду могут существенно подрасти.

5.3. Выводы

Приморский край становится, по мере развития законодательной базы, привлекательным не только для отечественных, но и для иностранных инвесторов, как в плане территориальном, так и в плане концентрации квалифицированной рабочей силы. Но динамика прямых инвестиций остается на низком уровне. Инвесторов отпугивает отсутствие внятной экономической стратегии, как на уровне отдельных предприятий, так и на территории Приморского края в целом. По-прежнему для иностранных инвесторов привлекательными остаются предприятия и организации тех отраслей промышленности, в которых происходит быстрая отдача.

В связи с этим, во многих отраслях промышленности, строительстве, социальной сфере, тенденции развития региона направлены на осуществление целевых инвестиционных вложений с коротким периодом окупаемости и стабильной доходностью.

Улучшается социально-экономическое развитие столицы Приморского края, несмотря на трудности, связанные с дефицитом земли и демографическим спадом.

На момент оценки в регионе сложилась сравнительно благоприятная экономическая ситуация, которая ставит бизнес в условия, когда темпы его дальнейшего развития полностью определяются его внутренним потенциалом и экономическим местом отрасли, в котором оно работает.

6. АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ

Наилучшее и наиболее эффективное использование является основополагающей предпосылкой стоимости.

Из за большого объема этот материал размещен на нескольких страницах: 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12