Вывод о наилучшем и наиболее эффективном использовании должен следовать из анализа окружающей объект рыночной среды, перспектив ее изменения, исследования ресурсного потенциала оцениваемого объекта, свойств помещений.

Как следует из определения рыночной стоимости, способ использования недвижимости, определяющий ее наиболее эффективное использование, должен быть типичен для рынка недвижимости того района, где она расположена. Оценщик на стадии анализа «экономической оправданности» сводит варианты использования объекта к тем, которые наиболее вероятны с сложившихся рыночных реалиях и правовом поле. Наилучшее и наиболее эффективное использование - это типичное использование для данной местности.

Понятие «Наилучшее и наиболее эффективное использование», применяемое в данном отчете, подразумевает такое использование, которое из всех разумно возможных, физически осуществимых, финансово-приемлемых, должным образом обеспеченных, и юридически допустимых видов использования, имеет своим результатом максимально высокую текущую стоимость земли.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования по следующим критериям:

Юридическая правомочность: рассмотрение тех способов использования, которые разрешены распоряжениями о зонообразовании, ограничениями на частную инициативу, положениями об исторических зонах и экологическим законодательством.

Физическая осуществимость: рассмотрение физически реальных в данной местности способов использования.

Финансовая оправданность: рассмотрение того, какое физически осуществимое и разрешенное законом использование будет давать приемлемый доход владельцу участка.

Максимальная продуктивность: рассмотрение того, какое финансово осуществимое использование будет приносить чистый максимальный доход или максимальную текущую стоимость.

Способ наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости может либо достигаться на основе уже существующих строений, либо предполагать сооружение принципиально новых улучшений, что требует рассмотрения земельного участка как свободного. Исходя из этого, Оценщики применяют при анализе наилучшего использования недвижимости два приема:

-  наиболее эффективное использование участка как незастроенного;

-  наиболее эффективное использование участка как застроенного.

В данном отчете требуется оценить рыночно обоснованную величину арендной платы за нежилые помещения для размещения банкомата. Так как в данном отчете определяется рыночно обоснованная величина арендной платы за встроенные помещения, которые рассматриваются в существующих границах и объеме (первичный объект недвижимости), исключая рассмотрение варианта сноса первичного объекта недвижимости или его реконструкции/надстройки, проведение анализа земельного участка как незастроенного считалось бы некорректным.

Таким образом, в данном разделе производится анализ земельного участка только как застроенного.

Анализ наиболее эффективного использования застроенного участка делают по двум причинам:

1) Идентификация вида использования объекта недвижимости, обеспечивающего наибольший общий доход на вложенный капитал.

2)  Выявление на рынке объектов недвижимости одинакового назначения с сопоставимым уровнем эффективного использования.

6.1.Анализ участка с имеющейся застройкой

Вариант использования участка земли как застроенного имеет две основные разновидности:

1) Сохранение существующего назначения оцениваемой недвижимости.

2)  Изменение существующего назначения оцениваемой недвижимости.

В обоих случаях рассматривается необходимость и возможность:

Ø  Сохранения существующего объема и качества, предоставляемых недвижимостью услуг

Ø  Проведения строительных работ по реконструкции зданий и сооружений для повышения их класса и изменения ставок арендной платы.

Ø  Проведения строительных работ по расширению площадей за счет дополнительной пристройки или возведению дополнительных этажей.

Ø  Уменьшение существующих площадей за счет частичного сноса.

При выборе наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка с улучшениями учитывались следующие характеристики объекта оценки:

1. Общая площадь помещения 634,00 кв. м. Помещения расположены на пятом этаже, не имеют отдельного входа.

2. Уровень отделки помещений простой, состояние удовлетворительное, требуется косметический ремонт.

3. Объект оценки располагается в Центральной зоне города.

4. Ближайшее окружение объекта оценки представлено в основном застройкой объектов жилого, административного, торгового, многопрофильного назначения.

5. Площадка объекта обеспечена подъездными автомобильными путями и местом для парковки автомобилей.

В результате данные помещения можно использовать по следующему назначению:

1.  офисные помещения,

2.  торговые помещения,

3.  многопрофильные помещения,

4.  производственно-складские.

6.1.1. Юридически правомочное использование.

В соответствии с Земельным кодексом РФ статье 7 «Состав земель Российской Федерации», по предоставленным сведениям и выполненному анализу местоположения объект аренды относится к категории земель - «2) земли поселений.

Согласно статье 85 Земельного кодекса РФ «Состав земель поселений и зонирование территорий», в состав земель поселений могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам:

1) жилым;

2)  общественно-деловым;

3)  производственным;

4)  инженерных и транспортных инфраструктур;

5)  рекреационным;

6)  сельскохозяйственного использования;

7)  специального назначения;

8)  военных объектов;

9)  иным территориальным зонам.

Согласно Градостроительному кодексу РФ от 29 декабря 2004 г. (статья 35) территории всех населенных пунктов делятся на территориальные зоны. Объект аренды, рыночно обоснованная плата, за который оценивается в данном отчете, в соответствии с Градостроительным кодексом, находится в производственной зоне.

В соответствии со статьей 35 «Виды и состав территориальных зон» Градостроительного кодекса Российской Федерации «Производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур предназначены для размещения промышленных, коммунальных и складских объектов, объектов инженерной и транспортной инфраструктур, в том числе сооружений и коммуникаций железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, а также для установления санитарно-защитных зон таких объектов в соответствии с требованиями технических регламентов».

Согласно Техническому заданию, оцениваемое помещение, можно использовать по назначению:

1.  офисные помещения,

2.  торговые помещения,

3.  многопрофильные помещения,

4.  производственно-складские.

6.1.2. Физически осуществимые варианты использования

При проведении анализа необходимо оценить размер, проектные характеристики и состояние имеющихся улучшений. Анализ должен проводиться, исходя из перспектив оптимизации функционального назначения оцениваемых помещений и их технического состояния. Каждый из рассматриваемых вариантов использования должен быть физически возможен в данных условиях.

Транспортная доступность объекта недвижимости оценивается как хорошее, так как здание расположено в Центральной зоне города Владивосток.

Учитывая то, что потенциальным арендатором оцениваемых помещений является организация, для осуществления деятельности которой необходимы помещения большой площади, то изменение функционального назначения помещений, площадью 634,00 кв. м, не целесообразно. Кроме того, помещения, расположенные в центре, согласно анализу рынка коммерческой недвижимости г. Владивосток, пользуются спросом. Это объясняется удобным месторасположением.

Размер, проектные характеристики и планировочные решения оцениваемых помещений соответствуют текущему функциональному использованию, совпадающему с оговоренным в Техническом задании. Оцениваемое сооружение имеет свободный доступ.

Физически осуществимыми вариантами использования оцениваемого помещения является эксплуатация в качестве:

1.  офисные помещения,

2.  торговые помещения,

3.  многопрофильные помещения,

4.  производственно-складские.

6.1.3. Финансово оправданное и максимально эффективное использование

Анализ рынка аренды коммерческой недвижимости показал наличие спроса на перечисленные выше возможные варианты использования объектов недвижимости. В результате любое из возможных вариантов использования будет приносить доход владельцу объекта. Вариант использования, обеспечивающий максимальную доходность из всех юридически и физически возможных вариантов при соответствующем уровне ассоциированных рисков, является наиболее продуктивным использованием имеющихся улучшений.

В ходе проведенного анализа юридически правомочного, физически осуществимого вариантов использования, а также исходя из экономической целесообразности, Оценщик пришел к выводу, что объект оценки можно использовать в качестве офисных или многопрофильных помещений.

Однако, исходя из возможной максимальной доходности, Оценщик отдает предпочтение многопрофильным помещениям, которые могут использоваться в качестве офисов, магазинов, аптек, парикмахерских, салонов красоты, ремонтных мастерских и т. д.

Так как многопрофильные помещения можно использовать для различных видов деятельности, спрос на данные помещения, всегда присутствуют на рынке коммерческой недвижимости.

В соответствии с проведенным исследованием местоположения, окружения, технического состояния, рассматриваемые помещения можно позиционировать на рынке аренды коммерческой недвижимости как многопрофильные помещения.

6.2 Заключение оценщика

Основываясь на проведенном анализе и принимая во внимание расположение оцениваемого объекта, физические условия, правовой режим и текущее состояние, Оценщик пришел к выводу, что наилучшим и наиболее эффективным вариантом эксплуатации объекта аренды является его эксплуатация с использованием в качестве многопрофильного помещения.

Из за большого объема этот материал размещен на нескольких страницах:
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12