На правах рукописи

ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ АРЕНДЫ ФЕДЕРАЛЬНОГО НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

12.00.03 – Гражданское право, предпринимательское право, семейное право, международное частное право

Автореферат диссертации на соискание ученой степени

кандидата юридических наук

Москва – 2010

Работа выполнена в Федеральном государственном образовательном учреждении высшего профессионального образования «Российская академия государственной службы при Президенте Российской Федерации» на кафедре Правового обеспечения рыночной экономики.

Научный руководитель: доктор юридических наук, профессор

.

Официальные оппоненты: доктор юридических наук, профессор
;

кандидат юридических наук
.

Ведущая организация: Академия экономической безопасности Министерства внутренних дел
Российской Федерации.

В то же время законодательство в сфере арендных отношений в определенной степени «отстает» от фактических потребностей реализации института аренды имущества, особенно объектов федеральной недвижимости и нуждается в совершенствовании.

Асинхронность правового регулирования аренды федерального недвижимого имущества от фактически складывающихся общественно-экономических отношений, особенно на первоначальной стадии регулирования аренды, характеризуется непоследовательностью и противоречивостью. Эти и другие проблемы, тормозящие развитие арендных отношений, не преодолены до сих пор.

Актуальность диссертационного исследования обусловлена также тем, что существуют трудности применения норм об аренде федеральной недвижимости в связи с реализацией положений ЗК РФ РФ. Наряду с концептуальным расхождением с ГК РФ, ЗК РФ содержит нормы, носящие гражданско-правовой характер и противоречащие гражданскому законодательству.

На основании изложенного можно утверждать об актуальности задачи комплексного изучения механизма правового регулирования аренды федеральной недвижимости с учетом всех его специфических особенностей. Существование нерешенных проблем института аренды, особенно в области нормативного регулирования и правоприменения, позволяет говорить об актуальности и практической значимости исследования отношений, возникающих при аренде федерального недвижимого имущества в современной России.

Требуют решений правоотношения между собственником-учредителем и созданными им юридическими лицами, которые регулируются нормами публичного права. Данные юридические лица самостоятельно участвуют в гражданском обороте, выступают от своего имени и преследуют свои частные интересы, хотя и обусловленные, в конечном счете, публичными интересами их создания. Таким образом, актуальным является исследование не только прикладных, но и доктринальных проблем, связанных с формированием понятийно-категориального ряда, определением правовой природы и систематизацией принципов правового регулирования, а также регистрации недвижимости и др.

Степень научной разработанности темы исследования. Вопросам аренды федеральной недвижимости отечественные правоведы стали уделять должное внимание только в последние годы. Поставленные в данной работе вопросы находятся, в основном, на начальной стадии исследования. В то же время в научной литературе имеется значительное количество работ, посвященных отдельным локальным проблемам, например, государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с нею.

Научно-исследовательские квалификационные работы в данной сфере представлены в трудах авторов: В. В Авекова, , , , .

В данных исследованиях рассматриваются, в основном, узкоспециализированные, фрагментарные аспекты аренды недвижимости, почти не затрагивая специфику именно федерального недвижимого имущества. В то же время вопросы правового регулирования аренды этой категории недвижимости на диссертационном уровне не исследовались. Поэтому есть основания утверждать, что данная тема в целом на концептуальном уровне и с учетом динамично развивающегося в последние годы законодательства недостаточно исследована в науке гражданского права.

Цель и задачи диссертационного исследования. Основная цель работы состоит в выявлении особенности правового регулирования аренды федерального недвижимого имущества, лакун и коллизий действующего законодательства и юридической практики, обобщении принципов регулирования аренды в целях преодоления конфликта интересов в пользу общества и государства.

Указанная цель определяет следующие задачи: рассмотреть научно-теоретические основы правового закрепления понятия и видов недвижимого имущества как объекта гражданско-правовых отношений; определить признаки и основания отнесения объектов недвижимости к федеральному имуществу; провести анализ правовых норм регулирования договора аренды федерального недвижимого имущества; определить юридическое значение и особенности технического, реестрового и кадастрового учета объектов капитального строительства и земельных участков для совершения сделок с федеральным имуществом; выявить особенности правового положения юридических лиц, являющихся арендодателями федеральной недвижимости, их прав и обязанностей; рассмотреть механизм определения стоимости аренды и конкурсного выбора арендатора федеральной недвижимости; показать особенности ограниченных вещных прав федеральных предприятий и учреждений на закрепленное недвижимое имущество, сдаваемое в аренду; раскрыть сущность и принципы государственной регистрации прав на земельные участки и объекты капитального строительства; выявить правовые проблемы регистрации и вступления в действие договоров аренды федерального недвижимого имущества; обобщить судебную практику и подготовить предложения, о совершенствовании норм права, регулирующих аренду недвижимости.

Теоретическая основа исследования. При создании теоретической базы и понятийного аппарата диссертационного исследования использовались положения и выводы видных российских и советских юристов, работы которых были посвящены общим проблемам гражданского права и арендного законодательства, договорного права. Труды таких видных дореволюционных российских ученых, как , , , касались, в основном, общих гражданско-правовых проблем, связанных с уступкой прав, обременениями, сделками купли-продажи недвижимого имущества, и не затрагивали особенностей правового регулирования аренды недвижимого имущества.

Общие проблемы правового статуса недвижимого имущества, в том числе земельных участков, гражданско-правового регулирования арендных отношений и сделок с недвижимым имуществом раскрываются в трудах советских и российских ученых – цивилистов и специалистов в сфере предпринимательского, аграрного и земельного права: , , , , , , В. С. Ем, , , , , , , , , , , и других.

В исследуемой сфере были изучены работы экономистов , В. В Жабина, , .

Методологическая основа исследования. Работа выполнена на основании традиционных и апробированных методов научного исследования, в соответствии с общенаучными подходами к проведению теоретических исследований.

Методологическую основу диссертационной работы составляют базовые методы научного познания. В процессе исследования использовались методы комплексного системного подхода к изучению правовых понятий, а также методы, применяемые в юриспруденции: формально-логический, сравнительный, исторический, метод экспертных оценок и др.

Диссертационное исследование основывается на действующем законодательстве, судебной практике, современных достижениях гражданского, финансового, предпринимательского права, общей теории права, трудах ученых в этих областях знаний.

Комплексное использование указанных методов обеспечило достоверность и научную обоснованность полученных результатов.

Эмпирическую базу исследования составили нормативные правовые акты, регулирующие отношения с государственной собственностью, в которых участвуют Российская Федерация и субъекты Российской Федерации, решения Конституционного Суда РФ, Высшего Арбитражного Суда РФ и Верховного Суда РФ по применению гражданско-правовых норм, а также материалы судебной практики и правоприменительной практики органов, осуществляющих учет, распоряжение и государственную регистрацию прав на недвижимость.

Объектом исследования является комплекс общественных отношений, складывающихся в процессе правового регулирования аренды государственного и особенно федерального недвижимого имущества, а также правоприменительной деятельности по реализации правовых норм в данной сфере.

Предмет исследования. Содержание и особенности правового регулирования аренды федерального недвижимого имущества, основные направления их совершенствования.

Научная новизна диссертационного исследования заключается в обосновании отличия аренды федерального недвижимого имущества от аренды иных объектов недвижимости, установлении особых видов правоотношений возникающих из применяемых норм права. В диссертационном исследовании сформулированы основные (концептуальные) дискуссионные вопросы понятия и правовой регламентации данных отношений, вводятся в научный и практический оборот ряд правовых источников, базовых положений, судебных прецедентов, не исследовавшихся ранее в отечественной литературе. Предлагаются некоторые доктринальные определения, вносятся конкретные предложения по совершенствованию законодательства и толкованию отдельных правовых норм.

На основе научно-теоретического анализа, изучения правовых актов, практики их применения, а также судебной практики предложены конкретные идеи по решению отдельных проблем, связанных с арендой федерального недвижимого имущества.

Новизна работы определяется результатами проведенного исследования, которые содержатся в основных положениях, выносимых на защиту:

1. В диссертации выделяются основные виды правоотношений, возникающие из применяемых норм права при аренде федерального недвижимого имущества, и дается их классификация по функциональному назначению:

- учетные, обеспечивающие подготовку федеральной недвижимости как объекта правораспоряжения, к сделкам по передаче имущества. Данные статические, публичные и административные правоотношения закрепляют правовое положение объектов федеральной недвижимости, создают потенциальную возможность распоряжения и осуществления контроля оборота этих объектов;

- разрешительные, для формирования правоспособности субъектов сделки. В результате этих статических, гражданско-правовых отношений происходит наделение арендодателя и арендатора - субъектов права сделки аренды, потенциальным правом распоряжения и пользования федеральной недвижимостью;

- регулятивные, обеспечивающие возникновение, существование, изменение и прекращение самих арендных отношений. Это динамические гражданско-правовые и административно-правовые отношения по реализации прав распоряжения и пользования публичной собственностью в интересах субъектов права.

2. В диссертации делается вывод о том, что применительно к сделкам передачи имущества, в том числе аренды, основными признаками, отличающими объект федеральной недвижимости от иных объектов недвижимого имущества как объекта правоотношений, являются установленная принадлежность к федеральной собственности в силу действующих правовых норм или зарегистрированные ограниченное вещное право федеральных организаций и право собственности Российской Федерации на этот объект.

Данные признаки являются правообразующими юридическими фактами, обеспечивающими возникновение отношений между субъектами права при аренде федеральной недвижимости.

3. В диссертации установлено, что разграничение государственной собственности на объекты недвижимости для выделения федеральной собственности может быть определено как деятельность (совокупность действий и процедур) управомоченных органов по передаче и приему с соответствующим юридическим оформлением и регистрацией права собственности Российской Федерации на объекты недвижимости, не находящиеся в собственности субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, граждан и юридических лиц или неправомерно находящиеся в собственности указанных субъектов права.

Реализация этой нормы позволяет расширить состав объектов федеральной недвижимости с установленной правоспособностью к сделкам аренды.

4. В работе определена совокупность имманентных существенных условий, наличие которых в договоре аренды федерального недвижимого имущества, кроме указанных в ГК РФ, позволяет исключить прямое нарушение действующих нормативных правовых актов. К таким условиям относятся:

- наличие согласия собственника или уполномоченного им лица на сдачу в аренду федеральной недвижимости;

- наличие зарегистрированного права собственности РФ и ограниченного вещного права арендодателя на объект недвижимости;

- оценка стоимости аренды независимым оценщиком;

- сдача в аренду недвижимости на конкурсной основе, если это не противоречит действующему законодательству.

5. В диссертации делается вывод о том, что согласие на сдачу в аренду федерального недвижимого имущества, принимаемое уполномоченным органом власти, первично в составе юридических фактов, порождающих такую сделку. Именно за этим решением следуют конкурсный выбор арендатора, заключение и государственная регистрация договора аренды. При этом можно утверждать о возникновении новой тенденции в развитии процедуры распоряжения федеральным имуществом. Ее суть состоит в расширении круга уполномоченных лиц, которым предоставлено единоличное право согласования сделок аренды федеральной недвижимости. Теперь в состав этих лиц входят новые субъекты различной организационно-правовой структуры.

Данная норма волевого регулирования правоотношений при аренде федеральной недвижимости позволяет упростить их структуру и повысить оперативность заключения данного вида сделок за счет исключения промежуточных согласований.

6. В диссертационном исследовании определена особенность процедуры государственной регистрации договора аренды федерального недвижимого имущества, состоящая в представлении дополнительных оснований для его государственной регистрации, что обусловлено комплексным юридическим составом данной разновидности арендного обязательства:

- разрешения (согласия) Росимущества или уполномоченного территориального органа на сдачу в аренду объекта федерального имущества с учетом мнения федерального органа исполнительной власти, в ведении которого находится организация-арендодатель этого объекта;

- карты учета объекта в реестре федерального имущества или выписки из реестра;

- распоряжения Росимущества или уполномоченного территориального органа о проведении конкурса (торгов) на право заключения договора аренды объекта федерального имущества, с протоколами заседания конкурсной комиссии и текстами информационных сообщений в средствах массовой информации;

- свидетельства о регистрации права собственности Российской Федерации на объект федерального имущества, сдаваемого в аренду.

7. В целях обеспечения гарантий прав и интересов субъектов договора аренды федерального недвижимого имущества, а также лиц, права и интересы которых могут быть затронуты заключением и исполнением такого договора, в диссертации обоснована и аргументирована необходимость государственной регистрации дополнительных соглашений и изменений к договорам аренды федеральной недвижимости, поскольку отсутствие такого регулирования порождает коллизии между действующими нормами права и невозможность их единообразного толкования и применения в возникших в результате заключенной сделки правоотношениях.

Введение данной нормы права позволит осуществлять государственный контроль изменения условий сделки с федеральной недвижимостью и повысить эффективность ее использования.

Практическая значимость диссертации. Совокупность сформулированных теоретических и практических выводов может служить методологической основой для дальнейших разработок в данной сфере, а также при совершенствовании правового регулирования арендных отношений, обеспечивающих публичные интересы. Конкретные предложения, содержащиеся в работе, могут быть использованы в законодательной и правоприменительной деятельности, а также в хозяйственной практике.

Кроме того, материалы исследования могут быть применены для совершенствования деятельности органов государственной власти и использованы в учебном процессе.

Апробация результатов исследования. Диссертация выполнена на кафедре Правового обеспечения рыночной экономики РАГС при Президенте РФ, где была обсуждена и прорецензирована. Основные результаты диссертационного исследования являлись предметом выступлений диссертанта на научных конференциях, в том числе «Государственная власть и местное самоуправление в России: история и современность» (г. Санкт-Петербург 2007 – 2008 г. г.). Теоретические выводы и практические рекомендации автора нашли отражение в семи опубликованных научных работах.

В период с 2006 по 2010 г. г. результаты диссертационного исследования использованы автором при юридическом оформлении недвижимого имущества федеральных государственных унитарных предприятий «РНИИКП», «НИИ ВОДГЕО», «ЦНИИРТИ», НПО «Техномаш», «НИИР», МИПК «Атомэнерго», «Гиредмет», НТЦ «Атлас», «ГосНИИАС», «ЦАГИ», «ЦЭНКИ», «НИИ вакуумной техники», «НИИЭУавтопром», «НИИССУ», МРТИ РАН; федеральных государственных образовательных учреждений «Финансовая академия при Правительстве РФ», «МАТИ», «МАДИ», «МГСУ», «МГТУ ГА»; открытых акционерных обществ «20 ЦПИ», ГИКБ «Вымпел», РНИИ «Агроприбор», НИИ «Кулон», а также совместных предприятий Дом», «Кернтнер Хауз» и «Амерустрой» строительного концерна «Штрабаг АЕ».

Структура диссертации. Диссертация содержит введение, три главы, девять параграфов, заключение, список использованных нормативных источников и литературы.

2. Основное содержание диссертационной работы

Во введении обосновывается актуальность избранной темы исследования, указывается степень ее научной разработанности и теоретико-правовая основа, эмпирическая база, определяются объект и предмет исследования, цели и задачи, раскрывается методология исследования, обосновывается научная новизна темы, формулируются выводы и результаты, выносимые на защиту, приводятся данные об апробации полученных результатов и структуре работы.

Первая глава – «Общие положения об аренде недвижимого имущества» объединяет три параграфа. В первом параграфе – «Понятие и виды недвижимого имущества» - диссертант исследует категорию недвижимости как объекта гражданско-правовых отношений с точки зрения доктринального определения и правового закрепления, приводит и анализирует имеющиеся в юридической литературе определения понятия недвижимого имущества. В частности, отмечается, что, несмотря на законодательное определение недвижимости в ст. 130 ГК РФ, позиции цивилистов в данном вопросе различны, что свидетельствует о сложном характере объекта и предмета правового регулирования.

Отмечается отсутствие в юридической науке единообразного понятия недвижимости и единого классификационного критерия, в соответствии с которым тот или иной объект может быть отнесен к недвижимому имуществу. В качестве критерия отнесения объекта к недвижимости предлагается возможность реализации целевого назначения объекта только в привязке к конкретному земельному участку. Соответственно, статью 130 ГК РФ предлагается изложить следующим образом: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, реализация целевого назначения которых возможна только в случае их законного размещения на земельном участке».

Во втором параграфе – «Разграничение государственной собственности на землю и объекты капитального строительства» - основное внимание уделяется анализу основания отнесения объектов недвижимости, находящихся в государственной собственности, к федеральному имуществу – разграничению государственной собственности. Исследуется понятие разграничения государственной собственности на земельные участки и объекты капитального строительства. Автор обращается к истории становления и развития законодательства о разграничении государственной собственности, отмечая его реформаторский характер, и предлагает доктринальное определение разграничения государственной собственности на объекты недвижимого имущества (земельные участки и объекты капитального строительства).

Данная дефиниция содержит основные юридические предпосылки возникновения правоотношений волевой природы вследствие недостаточности норм правового регулирования при распоряжении недвижимостью в процессе ее разграничения, а также отражает роль государства, как публичного собственника, в формировании объектов федеральной недвижимости.

В связи с этим предлагается новая редакция подпункта п. 2 ст. 16 Земельного кодекса РФ.

Анализируются сильные и слабые стороны законодательства в исследуемой сфере, отмечается отсутствие согласованности между федеральными законами, регулирующими отношения в сфере недвижимости, приводятся примеры таких норм.

В третьем параграфе – «Законодательство об аренде недвижимого имущества» - отмечается, что общий порядок заключения и расторжения договоров аренды урегулирован гражданским законодательством, в то же время ЗК РФ устанавливает особенности его применения по отношению к земельным участкам. Специфика предмета договора аренды здания, сооружения предопределяет объем правомочий арендатора в отношении земельного участка, на котором находится здание (сооружение). Определение этих прав осуществляется по правилам, установленным статьями 652-653 ГК РФ, и зависит от того, на каком праве участок принадлежит арендодателю (собственность, аренда, постоянное пользование, пожизненное наследуемое владение и др.).

Приводится классификация договоров аренды в зависимости от сроков. Исследуется законодательство о государственной регистрации объектов недвижимости и сделок передачи таких объектов.

Значительный комплекс проблем возникает в связи с правовыми коллизиями между нормативными актами субъектов Российской Федерации и федеральным законодательством, в частности, в сфере правового регулирования краткосрочной аренды и аренды нежилых помещений, входящих в состав зданий и сооружений.

Вторая глава – «Особенности аренды федерального недвижимого имущества» - состоит из трех параграфов. В параграфе первом – «Роль технической инвентаризации и государственного учета объектов федеральной недвижимости в развитии арендных отношений» диссертант обосновывает юридическое значение и необходимость действенной системы учета, которая смогла бы сконцентрировать в себе данные о недвижимости с момента ее создания и до конца жизни объекта.

Анализируются состояние правовой базы, регулирующей техническую инвентаризацию и государственный учет объектов федеральной недвижимости, компетенция органов, на которые возложены соответствующие функции. Отмечается, что для государственной регистрации технический учет - не только описание объекта права, но и подтверждение юридического факта его существования.

При исследовании понятия кадастра обращается внимание на разное понимание этого термина юристами и техническими специалистами. Предлагается государственный кадастр недвижимости рассматривать как самостоятельный правовой институт, в совокупность норм которого вполне могут включаться не только нормы о внесении записей в кадастр и получении сведений из него, но и нормы, регламентирующие проведение различного рода кадастровых работ. Обосновывается, что условия наличия действующих кадастровых паспортов и карт учета в реестре федерального имущества земельных участков и объектов капитального строительства являются обязательными условиями договоров аренды этих объектов федерального имущества.

Отмечая неоднозначность судебной практики, автор приходит к выводу, что развитие арендных отношений требует четких правовых норм о том, что объектом гражданских прав не может быть объект федеральной недвижимости, не подвергшийся надлежащему кадастровому и техническому учету, а также, не поставленный на учет в реестре федерального имущества.

Второй параграф второй главы – «Права и обязанности арендодателя федеральной недвижимости, особенности их реализации» содержит анализ законодательства, регулирующего правовое положение арендодателя федеральной недвижимости, отмечая его достоинства и недостатки, проблемы, возникающие в ходе его реализации.

При этом сдача имущества в аренду является одним из способов реализации арендодателем - собственником принадлежащего ему права собственности на соответствующее имущество. Что же касается обладателей иных вещных прав, то любое лицо, не являющееся собственником соответствующего имущества, должно иметь специальные полномочия (согласие) на сдачу этого имущества в аренду.

Отмечая, что органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов, могут своими действиями приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права и обязанности, в том числе в арендных отношениях, автор на основе исследования законодательства, регулирующего компетенцию различных органов исполнительной власти, выделяет исключения из общего правила.

Автор подвергает критике содержащиеся в законодательстве термины «предоставление» и «выделение» земель при передаче этого вида недвижимости в сделках аренды.

Обращается внимание, что общие указания об основаниях возникновения гражданских прав и обязанностей изложены в ст. 8 ГК РФ, а применительно к конкретным случаям и договорным институтам - в нормах, регулирующих конкретные группы правоотношений. Для аренды это нормы гл. 34 ГК РФ. Однако последние не предусматривают в качестве оснований возникновения арендных прав административные акты. Диссертант считает необходимым признать обязательность и безусловность существования административного акта лишь в определенных законом случаях.

В параграфе третьем второй главы «Значение нормативного определения стоимости аренды и конкурсной системы выбора арендаторов для совершенствования правового регулирования аренды недвижимости» соискатель указывает на то, что среди условий любого договора необходимо выделять те условия, которые по мнению , составляют видообразующие признаки соответствующего договорного обязательства.

Анализируя комплекс правовых норм относящихся к федеральному недвижимому имуществу, автором предлагается и обосновывается совокупность имманентных существенных условий договора аренды федерального недвижимого имущества, соблюдение которых позволяет исключить прямое нарушение действующих нормативных правовых актов. В их числе: согласие собственника или уполномоченного им лица на сдачу в аренду федеральной недвижимости; наличие зарегистрированного права собственности РФ и ограниченного вещного права арендодателя на объект недвижимости; оценка стоимости аренды независимым оценщиком; сдача в аренду недвижимости на конкурсной основе, если это не противоречит действующему законодательству.

Отмечается, что размер арендной платы, который является существенным условием договора аренды недвижимости, не может быть достаточно четкой и определенной величиной, если под «размером» арендной платы понимать абсолютную величину платежа на соответствующий период.

Выделены особенности нормативных правовых актов некоторых субъектов РФ, их соотношение с федеральными актами, в том числе практика ряда регионов разграничения «платы за право заключения договора аренды» и собственно арендной платы.

Анализируются роль и значение института конкурсных торгов, который является неотъемлемым элементом и одновременно одной из особенностей аренды федеральной недвижимости.

На основании проведенных автором исследований, выделены основные виды и особенности правоотношений, возникающие из применяемых норм права при аренде федерального недвижимого имущества, приводится их классификация по функциональному назначению (учетные, регулятивные, обеспечивающие). Отмечается их особый юридический состав, комплексный характер, включающий публичные, административные и гражданские правоотношения.

Третья глава диссертации - «Регистрация прав на объекты федеральной недвижимости и договоров аренды таких объектов» - состоит также из трех параграфов. В первом – «Ограниченные вещные права федеральных предприятий и учреждений на закрепленное недвижимое имущество, сдаваемое в аренду» - соискатель исследует нормы о статусе субъектов права государственной собственности на недвижимое имущество, обращается к мнению известных ученых, в том числе цивилистов досоветской школы, зарубежных исследователей о правовой природе ограниченных вещных прав (хозяйственного ведения и оперативного управления).

Ввиду этого автором обосновывается вывод о том, что получение согласия на сдачу в аренду федерального недвижимого имущества, принимаемого уполномоченным органом власти, первично в составе юридических фактов порождающих арендные отношения.

Исследуя аргументы сторонников позиции вещного характера ограниченных вещных прав, их обязательственного и смешанного (вещно-обязательного) характера, диссертант приходит к выводу, что нельзя согласиться с отрицанием вещного характера прав хозяйственного ведения и оперативного управления. Вещные права унитарных предприятий и учреждений производны от прав собственника. Данным обстоятельством определяется их специфика. Субъектами права хозяйственного ведения и оперативного управления являются юридические лица, создаваемые в специально установленных законом организационно-правовых формах унитарных предприятий и учреждений. Субъекты иных вещных прав не могут стать субъектами права собственности. Носитель иного вещного права обладает правомочиями по владению, пользованию и распоряжению закрепленного за ним имуществом в строго ограниченном и заранее установленном законом объеме, а собственник определяет целевое назначение использования имущества.

Для показа возможности развития схем передачи недвижимости во временное пользование, рассмотрены элементы нового подхода в регулировании земельного оборота, предложенные авторами Концепции развития гражданского законодательства РФ.

Второй параграф – «Юридическая природа и значение института регистрации прав на земельные участки и объекты капитального строительства» - посвящен, в основном, анализу подходов к определению сущности государственной регистрации прав на недвижимое имущество, по которому среди ученых нет единства.

В ходе проведенного анализа были сформулированы основные отличительные признаки объекта федеральной недвижимости от иных объектов недвижимого имущества, как объекта правоотношений в сделках передачи имущества, в том числе аренды.

Исследование законодательства, регулирующего арендные отношения, и практики его применения позволяет сформулировать принципы правового регулирования отношений в сфере регистрации прав на недвижимость, на которых должны базироваться заключение и исполнение договоров аренды федерального недвижимого имущества, а также разрешение споров между субъектами арендных правоотношений судами и иными уполномоченными органами. Эти принципы могут быть объединены в три группы.

К первой группе относятся принципы, основанные на соблюдении формально установленных требований к регистрации: обязательность, доступность и территориальность регистрации прав на недвижимость, идентифицируемость каждого ее объекта.

Вторая группа содержит принципы регистрации, основанные на признании всеми субъектами правоотношений: государственной регистрации как единственного доказательства прав на недвижимое имущество; законности оснований регистрации и правил ее осуществления, обеспечивающих гарантии прав всех участников данного процесса.

Третья группа объединяет принципы, связанные с ответственностью субъектов правоотношений при регистрации прав: открытость сведений о государственной регистрации; ответственность за вред, причиненный физическим и юридическим лицам при ненадлежащем осуществлении государственной регистрации; судебная защита прав на регистрацию.

Третий параграф – «Регистрация и вступление в действие договоров аренды недвижимости, практика судебных разбирательств» - посвящен анализу правовых проблем, вытекающих из несовершенства законодательства по аренде и о регистрации договоров аренды недвижимости, что порождает судебные споры, которые автор обобщает и классифицирует.

Обосновывается необходимость закрепления в законодательстве такого существенного условия договора аренды зданий, сооружений, как срок, поскольку неясным остается вопрос о государственной регистрации договоров аренды недвижимости, заключенных без указания срока.

Автором определено наличие особых требований к основаниям для государственной регистрации договора аренды федеральной недвижимости. Необходимо, кроме установленных законом оснований, представлять в орган регистрации дополнительные документы: карты учета объекта в реестре федерального имущества или выписки из реестра; распоряжения Росимущества или уполномоченного территориального органа о проведении конкурса (торгов) на право заключения договора аренды объекта федерального имущества, с протоколами заседания конкурсной комиссии и текстами информационных сообщений в средствах массовой информации; разрешения (согласия) Росимущества или уполномоченного территориального органа на сдачу в аренду объекта федерального имущества с учетом мнения федерального органа исполнительной власти, в ведении которого находится организация-арендодатель этого объекта; свидетельства о регистрации права собственности Российской Федерации и ограниченного вещного права на объект федерального имущества, сдаваемый в аренду.

Эти дополнительные документы наряду с перечисленными в законе о регистрации актами служат достаточным основанием для установления юридического факта возникновения гражданско-правовых отношений между субъектами в сделке аренды федеральной недвижимости и являются обязательным составом, требующим отражения в подзаконных актах органа регистрации.

В диссертации обоснована и аргументирована необходимость государственной регистрации дополнительных соглашений и изменений к договорам аренды федеральной недвижимости.

Анализ судебной практики позволил определить спектр наиболее распространенных в настоящее время в арбитражных судах споров по аренде объектов капитального строительства и земельных участков.

В заключении обобщены и кратко изложены основные выводы и предложения по ключевым направлениям исследования.

Основные публикации по теме диссертации:

Статьи в ведущих рецензируемых журналах и изданиях, рекомендованных ВАК России

1.  Аникин аренды федерального недвижимого имущества // Право и государство: теория и практика.- 2009.- № 8 (56), автора - 0,4 п. л.

2.  Аникин регулирование аренды федеральной недвижимости // Закон и Право№ 7, автора. – 0,4 п. л.

3.  Аникин аренды федеральной недвижимости // Современное право. – 2009. № 3 (1) – 0,3 п. л.

Статьи в иных изданиях:

4.  , Земеров аренды федерального недвижимого имущества // Государственное имущество.- 2004. - № 2.- 0,3 п. л. (лично автором 0,2 п. л.)

5.  Аникин регулирование отношений по аренде федеральных зданий и сооружений. Государственная власть и местное самоуправление в России: история и современность: Материалы V Международного научного форума. Т.2 в двух книгах. Кн.2 / Под общ. ред. , , . – СПб.: СЗАГС, 2007. – 0,4 п. л.

6.  Аникин судебной практики разрешения споров, связанных с арендой государственных зданий и земельных участков// Государственное имущество. – 2007. - №3. – 0,5 п. л.

7.  Аникин недвижимое имущество как объект правового распоряжения в двухсторонних сделках. Государственная власть и местное самоуправление в России: история и современность: Материалы VI Международного научного форума. Т.2 в двух книгах. Кн.2 / Под общ. ред. – СПб.: СЗАГС, 20,3 п. л.

Автореферат диссертации

на соискание ученой степени

кандидата юридических наук

Тема диссертационного исследования:

«Правовое регулирование аренды федерального недвижимого имущества»

Научный руководитель –

доктор юридических наук, профессор

Изготовление оригинал-макета

Подписано в печать _____. Тираж 80 экз.

Усл. п. л. ____.

Российская академия государственной службы

при Президенте Российской Федерации

Отпечатано ОПМТ РАГС. Заказ № ___

г. Москва, пр. Вернадского, 84.