Воинская часть как субъект договора аренды

Воинская часть как субъект договора аренды

капитан , слушатель военно-юридического факультета Военного университета

За последние годы воинские части получили доста­точно свободы в заключение различных хозяйственных договоров. Это связано с изменением общественно-политической и экономической обстановки в стране, а также появлением новейшего гражданского законода­тельства.

Многие командиры воинских частей вместо центра­лизованных поставок материально-технического обес­печения и продовольствия столкнулись с необходимос­тью самостоятельно заключать подобные договоры, используя полученные по смете денежные средства. Почувствовав себя полноценными хозяйственниками, командиры воинских частей стали легко заключать и другие договоры, такие как договоры аренды объектов недвижимости, находящейся на балансе воинской час­ти. Часто эти договоры нигде не регистрировались, что приводило к неконтролируемому получению денег, а иногда к обветшанию или даже утрате (!) объектов не­жилого фонда (см., например, «Аргументы и факты» №№21,24,44 за 1996 год).

Чтобы избежать подобных недоразумений, необхо­димо знать следующее: имущество, находящееся на ба­лансе воинской части является собственностью не во­инской части, а государства. Вещное право, которым обладает воинская часть на данное имущество - это право оперативного управления1. Поэтому распоря­жаться (продавать, оставлять в залог, сдавать в аренду) этим имуществом командир воинской части не имеет права без разрешения собственника имущества, либо лица (органа), уполномоченного собственником2. Го­сударство как собственник делегировало свои полно­мочия специализированному органу - Госкомимуще­ству России (постановление Верховного Совета Россий­ской Федерации от 01.01.01 года № 000-1, и Указ Президента Российской Федерации от 01.01.01 года№ 000).

Для упорядочения процесса заключения договора аренды недвижимости Госкомимуществом России (ныне - Мингосимущество) было подготовлено распоряжение от 01.01.01года «О введении в действие порядка сдачи и переоформления договоров на аренду зданий, сооружений и нежилых помещений в жилых домах, находящихся на балансе предприятий, организаций, учреждений, воинских частей Министер­ства обороны Российской Федерации». На основании данного распоряжения заместитель Министра оборо­ны издал в 1993 году директиву № Д-23, которая доводит до сведения командиров воинских частей и других во­еннослужащих порядок заключения договоров аренды.

С принятием части 2 Гражданского кодекса Россий­ской Федерации (далее по тексту - ГК РФ), возникла необходимость разработки нового документа, учиты­вающего изменения в гражданском законодательстве. Проект нового распоряжения Госкомимущества, регу­лирующего арендные правоотношения с участием фе­деральных министерств и ведомств, разработан в ок­тябре - декабре 1996 года, но по организационным при­чинам еще не принят. Поэтому в настоящей статье бу­дут анализироваться как действующие нормативные акты, так и проект нового распоряжения Госкомиму­щества России.

Принятые документы поставили определенный зас­лон на пути неправомерного использования объектов нежилого фонда. В первую очередь это достигалось высокой степенью контроля за подготовкой проекта до­говора аренды к его утверждению, а также периодичес­ким контролем Управления военным имуществом, глав­ных и центральных управлений, финансовыми органа­ми Министерства обороны Российской Федерации, органами федеральной налоговой службы исполнения договора аренды с целью перечисления арендных пла­тежей в бюджет.

Порядок «прохождения» договора аренды до его ут­верждения по различным инстанциям не совсем прост, но он позволяет учесть интересы государства и воинс­кой части. Воинская часть, имеющая на своем балансе объекты нежилого фонда, которые нужно сдать в арен­ду (балансодержатель), обращается в КЭЧ (коммунально-эксплуатационную часть) гарнизона с ходатайством о разрешении сдать имущество в аренду, а если есть конкретный претендент на заключение договора, то и проект договора с данным юридическим лицом. Далее КЭЧ гарнизона собирает ходатайства от других воинских частей гарнизона и составляет обобщенное хода­тайство, которое направляет в КЭС (кваритрно-эксплуатационную службу) округа. После рассмотрения в КЭС ходатайства и проекты договоров передаются на утвер­ждение командующему войсками округа, который пред­ставляет эти документы заместителю Министра оборо­ны Российской Федерации - начальнику управления по строительству и расквартированию войск. После согла­сования с Генеральным штабом ВС РФ, Главными штабами видов ВС, начальниками главных и центральных управлений, документы передаются на утверждение в Госкомимущество России (или его территориальные агентства). Договор аренды вступает в силу на следую­щий день после подписания его в Госкомимуществе России.

Проект нового распоряжения Госкомимущества России не изменяет действующего порядка утвержде­ния договора, но предъявляет жесткие требования к сро­кам прохождения документов по инстанциям в Мини­стерстве обороны и Госкомимуществе (до десяти дней на каждую ступень утверждения проекта договора). Новеллой является подробная регламентация проведе­ния торгов (аукционов и конкурсов) на право заключе­ния договора аренды. Утверждается, что заключение договоров аренды через проведение торгов является преимущественным способом, но в случаях, прямо перечисленных в распоряжении, заключение договоров аренды будет производиться прямым решением Госко­мимущества. Разница между этими способами заклю­чения договора аренды следующая:

- по результатам торгов заключается договор арен­ды для наиболее ценных объектов нежилого фонда;

- при проведении торгов существует несколько по­тенциальных претендентов на заключение договора аренды.

И хотя в проекте нового документа проведение тор­гов на право заключения договора аренды описано до­статочно подробно, ряд специалистов считает, что ос­новным способом заключения договоров останется прямое решение Госкомимущества (или его террито­риального агентства), и вот почему:

1. Госкомимущество утверждает проект договора с потенциальным арендатором;

2. Прохождение проекта договора аренды по инстан­циям происходит относительно быстрее, чем утверж­дение ходатайства;

3. На большинство объектов нежилого фонда, сда­ваемых в аренду, существует всего один потенциаль­ный арендатор.

В вышеуказанном распоряжении Госкомимущества России от 01.01.01 года и директиве Ми­нистра обороны Дгода предусмотрена форма типового договора аренды. Типовая форма договора должна служить для того, чтобы облегчить сторонам заключение договора; останется только внимательно прочитать форму договора, внести соответствующие реквизиты сторон и, если необходимо, дописать дополнительные условия договора, учитывающего особен­ности в каждом конкретном случае (например: особен­ности пропускного режима и др.). Но в этом плане ста­рая (1993 год) форма договора далека от совершенства: многочисленные несоответствия новому гражданско­му законодательству, а порой и просто непонятные вы­ражения затрудняют ее использование. В форме дого­вора, утвержденной Госкомимуществом 16 мая 1996 года, сделана неудачная попытка исправить эти недо­статки, но одновременно внесена новая «порция» казу­истики.

Полностью эти недостатки устранены в проекте рас­поряжения Госкомимущества. Но пока он не принят, при использовании старой формы договора, необходи­мо особое внимание уделять следующим условиям до­говора: сроку, определению размера арендной платы, обязанностям сторон и условиям расторжения догово­ра, так как они в данной форме договора не соответ­ствуют действующему законодательству.

В договоре аренды воинская часть выступает в каче­стве балансодержателя имущества, сдаваемого в арен­ду. Арендодателем выступает Госкомимущество Рос­сии, но фактически бремя арендодателя несет на себе воинская часть. Ее обязанности в договоре соответству­ют обязанностям арендодателя, указанным в главе 34 ПС Российской Федерации, таким как предварительное заключение договора, передача имущества через офор­мление акта приема-передачи, контроль за исполнени­ем арендатором своих обязанностей по договору, от­ветственность за несвоевременное предоставление арендованного имущества арендатору. Вполне понят­но, что договор этот не трехсторонний, а двухсторон­ний - воинская часть и Госкомимущество выступают на одной стороне. В старой форме договора это поло­жение не указано, поэтому заключая договор аренды, командирам воинских частей и юрисконсультам необ­ходимо указывать:

«... Арендодатель , Ба-лансо-держатель , с одной стороны,...»

Но самые серьезные изменения по исполнению до­говора аренды содержатся не в проекте нового доку­мента, а в распоряжении Госкомимущества России от 01.01.01 года. Хотя данный норматив­ный акт небольшой, он внес большую панику в ряды балансодержателей арендуемых объектов нежилого фонда: он отменил распоряжения Госкомимущества от 01.01.01 года и от 6 октября 1994 года № 000 - р, согласно которым 100% арендной платы ос­тавалось у балансодержателей. Таким образом, Мини­стерство обороны стало последним министерством, лишившимся подобной льготы (другие министерства и ведомства - балансодержатели объектов недвижимос­ти федеральной собственности давно уплачивают в бюджет 100% арендной штаты за объекты, сдаваемые в аренду).

Понятно, что ситуация с заключением и исполнени­ем договоров аренды в 1997 году серьезно изменилась. Если раньше, образно выражаясь, было следующее: воинская часть нашла себе арендатора, составила с ним проект договора, утвердила его в Госкомимуществе России (или его территориальном агентстве) и получала по этому договору деньги (которые должны были расходоваться на социальную сферу, в том чис­ле на строительство жилья), то теперь актуально дру­гое: воинская часть отправляет ходатайство о зак­лючении договора аренды в Госкомимущество Рос­сии, Госкомимущество подыскивает арендатора, утверждает договор, а арендная плата перечисляет­ся в бюджет.

С одной стороны, решение Госкомимущества Рос­сии верно: за арендную плату по одному договору арен­ды воинская часть глобальных социальных проблем во­еннослужащих не может решить, да и деньги могут «ра­створиться». А централизованный учет поступающих в бюджет средств от сдачи в аренду объектов недвижимо­сти поможет собрать небольшие денежные ручейки от отдельных договоров аренды в мощный поток и напра­вить его на решение какого-либо крупного вопроса, касающегося армии. Но с другой стороны, арендная плата - это реальные деньги. И эти реальные деньги уходят в бюджет, а из бюджета должного финансирова­ния Вооруженных Сил Российской Федерации не про­исходит.

Естественно, такой порядок долго существовать не мог. Президент Российской Федерации нынешним ле­том уделил особое внимание проблемам армии и под­писал ряд указов о реформировании Вооруженных Сил Российской Федерации, и в том числе о финансовом обеспечении реформы. В частности, 16 июля 1997 года Президент Российской Федерации подписал Указ№ 000с «О первоочередных мерах по реформированию Воо­руженных Сил Российской Федерации и совершенство­ванию их структуры», в пункте 8 которого определил «установить, что средства, получаемые от приватизации организаций,.. .и недвижимого имущества Воору­женных Сил Российской Федерации, а также от исполь­зования имущества Вооруженных Сил Российской Фе­дерации и оказания ими услуг на договорной основе, переводятся на специальный счет Министерства обо­роны Российской Федерации и используются этим Министерством для финансирования мероприятий, направленных на обеспечение социальной защиты увольняемых с военной службы военнослужащих.. .и других мероприятий, связанных с реформированием Вооруженных Сил Российской Федерации».

Указ Президента Российской Федерации обладает, в соответствии с Конституцией Российской Федерации, большей юридической силой, чем другие подзаконные нормативно-правовые акты, поэтому порядок перечис­ления арендной платы в бюджет, установленный Госко­мимуществом России применяться не должен. Но реа­лизации порядка перевода денег на специальный счет Министерства обороны Российской Федерации еще нет.

19 июля 1997 года Президент Российской Федерации подписал Указ № 000, которым утвердил Положение о комиссии по финансовому и экономическому обеспе­чению военной реформы при Совете обороны Россий­ской Федерации. Одними из функций данной комиссии являются:

- реализация стоимостного учета военного иму­щества и оказываемых услуг3;

- реализации и приватизации военного имущества, являющегося федеральной собственностью;

- совершенствованию системы исполнения феде­рального бюджета в части расходов на оборону, правоохранительную деятельность, на обеспечение безопас­ности государства, проведение военной реформы, а так­же по привлечению дополнительных источников фи­нансирования на эти цели.

Так как, в части 2 пункта 10 вышеуказанного Указа определено, что «по отдельным решениям комиссии могут издаваться указы и распоряжения Президента Российской Федерации, постановления и распоряже­ния Правительства Российской Федерации», можно ожидать появления соответствующих нормативных ак­тов, которые установят порядок перечисления аренд­ных платежей в бюджет и процент арендной платы, ко­торый будет оставаться у балансодержателя. А пока не определен этот порядок, перечислим выгоды, которые уже может получить балансодержатель при сдаче объектов нежилого фонда в аренду:

1. Текущий ремонт (а если в договоре указать, то и капитальный ремонт) - обязанность арендатора;

2. Арендная плата перечисляется в бюджет за выче­том амортизационных отчислений, которые остаются у балансодержателя (в случае производства арендатором капитального ремонта сумма амортизационный отчис­лений, остающихся у арендатора, существенно умень­шается)4;

3. По условию договора арендатор обязан застрахо­вать арендуемое имущество5.

Несмотря на изменения, которым подвержены нор­мативные акты, регулирующие арендные правоотно­шения в Вооруженных Силах, использование объектов нежилого фонда, в частности, при договоре аренды ос­тается одним из важных инструментов в руках у умелых специалистов-юрисконсультов и командиров частей. В данной ситуации нужно разобраться, что будет выгод­нее и необходимее:

1) расходовать деньги на эксплуатацию объекта не­жилого фонда из средств воинской части;

2) положить эту ношу на плечи арендатора;

3) если объекты подпадают под категорию высво­бождаемого военного имущества, представить на реа­лизацию данные объекты нежилого фонда в соответ­ствии с Указом Президента Российской Федерации от 01.01.01 года № 000 и получить после продажи 20% от стоимости данных объектов.

Примечания:

1 Хотя организационно-правовая форма такого юри­дического лица, как воинская часть законодательно еще не определена, специалисты считают, что воинская часть - это учреждение, так как она наделена правом опера­тивного управления на закрепленное за ней имущество (см. статью 120 ГК РФ).

2 Статьи 296,298,299 ГК РФ.

3 Курсив автора - А. К.

4 Положение «О порядке начисления амортизацион­ных отчислений по основным фондам в народном хо­зяйстве» утверждено Госпланом СССР, Минфином СССР, ...от29декабря 1990года№ ВГ-21-Д/144/17-24/ 4-77; письмо Министерства финансов Российской Фе­дерации от 4 октября 1995 года 1 -5.

5 Директива заместителя Министра обороны от 01.01.01года№ ДЗ-15.