1.5  Основные допущения и ограничивающие условия

Следующие допущения и ограничивающие условия являются неотъемлемой частью данного отчета.

1.  Настоящий отчет достоверен лишь в полном объеме и лишь в указанных в нем целях.

2.  Оценщик исходил из того, что на объект аренды имеются все подлежащие оценке права в соответствии с действующим законодательством. Однако анализ правоустанавливающих документов и имущественных прав на объект аренды выходит за пределы профессиональной компетенции Оценщика, и он не несет ответственности за связанные с этим вопросы. Право оцениваемой собственности считается достоверным и достаточным для рыночного оборота оцениваемого объекта. Оцениваемая собственность считается свободной от каких-либо претензий или ограничений, кроме оговоренных в Отчете.

3.  Оценщик не занимался измерениями физических параметров оцениваемого объекта (все размеры и объемы, содержащиеся в документах, представленных Заказчиком, рассматривались как истинные) и не несет ответственности за вопросы соответствующего характера.

4.  Оценщик не обязан приводить обзорные материалы (фотографии, планы, чертежи и т. п.) по объекту аренды. Все рисунки в отчете включены исключительно для того, чтобы помочь Заказчику получить представление о собственности.

5.  Оценщик предполагает отсутствие каких-либо скрытых фактов, влияющих на оценку, на состояние собственности.

6.  Сведения, полученные Оценщиком и содержащиеся в отчете, считаются достоверными. Однако Оценщик не может гарантировать абсолютную точность информации, поэтому для всех сведений указывается источник информации.

7.  Ни Заказчик, ни Оценщик не могут использовать отчет иначе, чем это предусмотрено договором на оценку.

8.  Заказчик принимает на себя обязательство заранее освободить Оценщика от всякого рода расходов и материальной ответственности, происходящих из иска третьих лиц к Оценщику, вследствие легального использования результатов настоящего отчета, кроме случаев, когда в установленном судебном порядке определено, что возникшие убытки явились следствием мошенничества, халатности или умышленно неправомочных действий со стороны Оценщика или его сотрудников в процессе выполнения работ по определению стоимости объекта оценки.

9.  От Оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным образом по поводу производственной оценки, иначе как по официальному вызову суда.

10.  Приведенные в отчете величины стоимости действительны лишь на дату оценки. Оценщик не несет ответственности за последующие изменения рыночных условий и, соответственно, величины арендной ставки за объект оценки.

11.  Отчет об оценке содержит профессиональное мнение Оценщика относительно величины стоимости объекта аренды и не является гарантией того, что рассматриваемый объект аренды будет сдан в аренду по указанной ставке.

В связи с особенностями, присущими объекту аренды и его окружению, Оценщик дополняет данный раздел следующими допущениями и ограничивающими условиями:

12.  В данном отчете требуется определить доходную часть арендной платы.

13.  По причине того, что рынок продажи и аренды федеральных объектов является неразвитым, Оценщик работает с данными рынка коммерческой недвижимости Приморского края, представленными в виде публичной оферты.

14.  Действительность рынка аренды коммерческой недвижимости г. Владивосток таковы, что в арендную плату за встроенные помещения уже включена плата за пользование пропорциональной долей земельного участка, приходящегося на эти помещения. Таким образом, применяя в данном отчете сравнительный подход к определению арендной платы за оцениваемое помещение, Оценщик предполагает, что плата за пользование соответствующей частью земельного участка уже включена в искомую величину.

15.  Затратный подход. В рамках данного Оценщик отказывается от применения затратного подхода для определения обоснованной величины месячной арендной платы за сооружение. Областью применения затратного подхода является специализированная недвижимость, недвижимость с неразвитым рынком.

16.  Сравнительный подход. Оценщик применяет сравнительный подход в рамках данного отчета для расчета рыночно обоснованной величины месячной арендной платы за сооружение.

17.  Доходный подход. В распоряжении Оценщика нет достаточного количества необходимой информации для проведения расчета доходным подходом, поэтому данный подход не может быть применен для определения рыночно обоснованной величины арендной платы.

1.6. Сертификат оценки.

Подписавший данный отчет оценщик (далее Оценщик) настоящим удостоверяет, что в соответствии с имеющимися у него данными:

1.  Факты, изложенные в отчете, верны и соответствуют действительности.

2.  Содержащийся в отчете анализ, мнения и заключения принадлежат самому Оценщику и действительны в пределах ограничительных условий и допущений, являющихся частью настоящего отчета. Расчетная стоимость признается действительной и эффективной на дату оценки.

3.  Оценщик не имеет ни настоящей, ни ожидаемой заинтересованности в оцениваемом имуществе и действует непредвзято и без предубеждения по отношению к участвующим сторонам.

4.  Вознаграждение Оценщика не зависит от итоговой стоимости, а также тех событий, которые могут наступить в результате использования заказчиком или третьими сторонами выводов и заключений, содержащихся в отчете.

5.  Ни одно лицо, кроме подписавшего Отчет, не оказывало значительного профессионального содействия в подготовке отчета.

6.  Осмотр объекта оценки была привлечена … осмотр объекта оценки 05/10/2012 г.

7.  Анализ, мнения и выводы были получены, а отчет составлен в полном соответствии с:

·  Требованиями Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ» от 01.01.2001 г.;

·  Федеральными стандартами оценки, утвержденными «Приказом» Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (ФСО №1, 2, 3) от 01.01.2001 г.;

·  Стандарты и правила, утвержденные Решением Совета Партнерства НП «СМАОс»:

·  - Стандарты и правила оценочной деятельности Некоммерческого партнерства «Сообщество специалистов-Оценщиков «СМАО» «Оценка недвижимости» (Решение Совета Партнерства НП «СМАОс» от « 15 » августа 2008 года Протокол № 78 от 15 августа 2008 года, с изменениями и дополнениями внесенными Решением Совета Партнерства НП «СМАОс» Протокол № 000 от 19 октября 2010 года);

·  - Правила деловой и профессиональной этики Некоммерческого партнерства «Сообщество специалистов-Оценщиков «СМАО» (Решение Совета Партнерства НП «СМАОс» от « 18 » июля 2008 года Протокол № 74 от 18 июля 2008 года, с изменениями и дополнениями внесенными Решением Совета Партнерства НП «СМАОс» Протокол № 000 от 19 октября 2010 года).

8.  Стандарты оценки, указанные в сертификате оценки, применяются в силу их обязательности применения по Российскому законодательству.

9.  Приведенные в отчете факты, на основе которых проводился анализ, делались предположения и выводы, были собраны с наибольшей степенью использования знаний и умений, и являются, на мой взгляд, достоверными и не содержащими фактических ошибок.

10.  Задание на оценку не основывалось на требовании определения минимального, максимального, или заранее оговоренного результата.

11.  Результат оценки признается действительным только на дату оценки 05/10/2012 г.

2.ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ И МЕТОДОЛОГИЯ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ

2.1. Определение рыночной стоимости объекта оценки

Определение рыночной стоимости приведено в соответствии с Федеральным Законом Российской Федерации «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года «под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

·  одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

·  стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

·  объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

·  цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

·  платеж за объект оценки выражен в денежной форме».

Определение рыночной стоимости объекта оценки, в Стандартах оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности РФ, совпадает с определением данным выше.

2.2. Основные понятия и определения

В соответствии с Федеральными стандартами оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденные приказом Минэкономразвития России от 20/07/2007г., определены следующие понятия:

Объект оценки - объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Цена объекта оценки определяется как денежная сумма, предлагаемая, запрашиваемая или уплаченная за объект оценки участниками совершенной или планируемой сделки.

Стоимости объекта оценки определяется как расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости. Совершение сделки с объектом оценки не является необходимым условием для установления его стоимости.

Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Из за большого объема этот материал размещен на нескольких страницах: 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12