7. РАСЧЕТ ВЕЛИЧИНЫ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ

7.1 Выбор последовательности расчета величины арендной платы

Определение арендной платы осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. При определении арендной платы за объекты недвижимости обычно используют три основных подхода.

-  затратный;

-  сравнительный;

-  доходный.

Использование трех подходов приводит к получению трех различных величин арендной платы одного и того же объекта. После анализа результатов, полученных разными подходам окончательная оценка арендной платы устанавливается, исходя из того, какой подход(ы) наиболее соответствует оцениваемому объекту.

Ниже представлен стандартный алгоритм расчета рыночно обоснованной величины арендной платы.

Рисунок 7.1 Алгоритм расчета рыночно обоснованной величины арендной платы

7.2 Расчет величины арендной платы затратным подходом

При оценке величины арендной ставки или платы объектом оценки является не сам объект недвижимости (полное право собственности на него), а совокупность «частичных» прав пользования и владения в течение определенного срока - срочное право аренды. Поэтом затратный подход основан на следующей предпосылке: благоразумный арендодатель не пожелает сдать в аренду объект по ставке меньшей, чем обеспечит ему возврат капитала (доход на капитал), вложенного в создание объекта с учетом компенсации за его активность; принятые риски. Логика затратного подхода остается прежней, если вместо затрат на создание использовать затраты на приобретение объекта. В любом случае базой для расчета арендной платы являются затраты арендодателя на создание либо приобретение объекта аренды.

Специфичность расчета затратным подходом стоимости срочного права аренды в отличие от стоимости права собственности на объект заключается в том, что если в последнем случае требуется рассчитать сумму, которая бы компенсировала затраты собственника на создание объекта при его единовременной продаже, то в первом требуется рассчитать сумму, которая бы компенсировала затраты собственника при ее регулярном получении (по договору аренды).

В общем случае, расчет величины ставки арендной платы с применением затратного подхода, предполагает расчет суммы возмещения всех издержек арендодателя на создание и эксплуатацию объекта с учетом дохода на вложенный капитал. Расчет осуществляются исходя из предположения об использовании рассматриваемого объекта недвижимости собственником в соответствии с наилучшим и наиболее эффективным вариантом использования, в текущих ценах.

Рисунок 7.2 Схема последовательности расчета величины арендной платы затратным подходом

Затратный подход к оценке рыночной арендной ставки представляет собой «обратную задачу» теории оценки. Обратная задача опирается на «базовый постулат» теории оценки - чем более корректны расчеты по всем трем подходам, тем более близки их результаты. Т. е. при известной стоимости актива (найденной сравнительным и/или затратным подходами) и норме доходности определяется чистый операционный доход и ставка аренды.

Затратный подход реализуется методом компенсации издержек доходами. Требования к порядку выполнения метода компенсации издержек доходами (в общем случае, специальные случаи рассмотрены ниже).

1.  Рассчитать рыночную стоимость объекта аренды затратным и/или сравнительным подходами, согласовав между собой полученные результаты.

2.  Определить коэффициент капитализации для чистого операционного дохода.

3.  Рассчитать требуемый чистый операционный доход (ЧОД) от объекта аренды умножением рыночной стоимости на коэффициент капитализации.

4.  Определить величину операционных расходов (ОР), включенных в арендную плату согласно условиям аренды, принятым в расчетах.

5.  Определить требуемый действительный валовой доход (ДВД) от объекта аренды как сумму требуемого ЧОД и учтенных ОР.

6.  Определить возможные прочие доходы от объекта аренды.

7.  Определить возможные потери от недозагрузки объекта и неплатежей по арендной плате.

8.  Определить требуемый потенциальный валовый доход (ПВД) от объекта аренды как сумму требуемого ДВД и возможных потерь от недозагрузки и неплатежей за вычетом возможных прочих доходов от объекта аренды.

9.  Определить арендную ставку за объект аренды как отношение ПВД к общей площади объекта аренды.

Ставка арендной платы может быть как фиксированная, так и переменная. В данном случае рассматривается фиксированная ставка арендной платы.

В общем случае реализация затратного подхода в оценке величины фиксированной ставки арендной платы может осуществляться по следующей формуле:

Формула 7. 1 Расчет величины арендной платы затратным подходом

АПзат = А+КР+ТР + НР +ДВК +С + 3, где:

АПзат - величина ставки арендной платы;

А - значение суммы простого воспроизводства вложенного капитала (экономической амортизации) за один расчетный период;

КР - размер накопления на очередной капитальный ремонт объекта за один расчетный период (учитывается, если по условиям договора аренды эти расходы несет Арендодатель);

ТР - размер расходов на текущий ремонт объекта за один расчетный период (учитывается, если по условиям договора аренды эти расходы несет Арендодатель);

HP - постоянные расходы по обслуживанию объекта за один расчетный период (учитывается, если по условиям договора аренды эти расходы несет Арендодатель);

ДВК- доход арендодателя на вложенный капитал за один расчетный период;

С - затраты на страхование имущества за один расчетный период (учитывается, если по условиям договора аренды эти расходы несет Арендодатель);

3 — плата за пользование земельным участком за один расчетный период (учитывается, если по условиям данного технического задания эти расходы включены в состав арендной платы).

Как правило, заключаемые договора аренды на имущество, находящееся в федеральной собственности, предусматривают, что все расходы по содержанию и эксплуатации арендуемого имущества, в том числе амортизационные отчисления, несет арендатор по отдельным договорам. То есть определяется только доходная часть арендной платы, подлежащая перечислению арендодателю.

Таким образом, величина арендной платы, согласно формуле 1, будет равна доходу арендодателя на вложенный капитал (ДВК). Доход арендодателя рассчитывается следующим образом:

Формула 7.2 Расчет величины арендной платы без эксплуатационных расходов и расходов по содержанию затратным подходом

ДВК=СхНДК,

где: ДВК - доход арендодателя на вложенный капитал за один расчетный период; С - стоимость объекта оценки; НДК - норма дохода на капитал.

Норма дохода на капитал определяет доходность из сферы недвижимости с аналогичным уровнем рисков. В рамках затратного подхода норма дохода на капитал не должна содержать норму возмещения капитала (экономическую амортизацию) если она уже учтена в составе затрат.

Расчет величины месячной арендной платы затратным подходом в условиях развитого рынка аренды коммерческой недвижимости будет не корректен. Арендные ставки, определенные на рынке учитывают все факторы, затрагивающие интересы, как арендатора, так и арендодателя. В данном случае, арендная плата, рассчитанная затратным подходом, учитывает интересы только арендодателя.

Оценщик отказался от использования затратного подхода к оценке, т. к. по состоянию на дату оценки рынок аренды коммерческой недвижимости достаточно развит и активен, а сравнительный подход дает надежные и достоверные результаты.

7.3 Определение величины арендной платы сравнительным подходом

Сравнительный подход основывается на предпосылке, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи или аренды по аналогии, то есть, основываясь на информации о сходных сделках или предложениях. Предполагается, что благоразумный арендатор не заплатит за сдаваемый в аренду объект больше, чем сдается в аренду на рынке самый дешевый объект аналогичного качества и полезности. Процедура оценки основывается на сравнении оцениваемого объекта с сопоставимыми объектами недвижимости (объекты сравнения или объекты-аналоги), которые были недавно проданы (или сданы в аренду), с внесением корректировок по параметрам, по которым объекты отличаются друг от друга.

При наличии достаточного количества достоверной информации о недавних сделках с подобными объектами, сравнительный подход позволяет получить результат, максимально близко отражающий отношение рынка к объекту оценки.

Сравнительный подход реализуется методом сравнительного анализа договоров аренды (либо предложений к аренде)[2].

Требования к порядку выполнения метода сравнительного анализа договоров аренды:

1.  Обоснование набора ценообразующих факторов должно осуществляться по результатам исследования и анализа данного сегмента рынка недвижимости, выполненного в соответствующем разделе Отчета. При исследовании рынка аренды недвижимости в качестве ценообразующих факторов рассматриваются характеристики потребительских свойств собственно объекта и среды его функционирования.

2.  На основе отобранных ценообразующих факторов формируется перечень элементов сравнения. Рассмотрению подлежат только те факторы, изменение величин которых приводит к поддающимся измерению (с учетом точности расчетов) и подлежащим корректировке различиям арендных ставок сравнимых объектов.

3.  Выбор удельных единиц сравнения. В общем случае, сравнению подлежат арендные ставки, которые рассчитываются на единицу площади (1 кв. м) в единицу времени (год, квартал, месяц). Желательно проводить сравнительный анализ в тех удельных единицах сравнения, в которых согласно техническому заданию требуется определить арендную ставку за передаваемое в аренду помещение.

Из за большого объема этот материал размещен на нескольких страницах: 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12