4.  Сбор сведений о заключенных договорах аренды либо предложениях к аренде сопоставимых объектов сопровождается интервью с непосредственными участниками сделки, либо с посредниками (например, агентствами недвижимости). Объекты аналоги должны отбираться оценщиком таким образом, чтобы отличия по элементам сравнения от объекта оценки были минимальными. Критерии отбора должны быть формализованы и указаны в Отчете.

5.  По результатам анализа полученной выборки объектов-аналогов следует исключить из дальнейшего рассмотрения те элементы сравнения, которыми объекты сравнения не отличаются от объекта оценки и между собой, обратив на это внимание читателя.

6.  Данные об объектах-аналогах обрабатываются Оценщиком с целью определения величины арендных ставок, по которым эти объекты были бы сданы в аренду, если бы они обладали характеристиками объекта оценки и сдавались в аренду на рынке на дату оценки. Обработка данных осуществляется техниками сравнительного анализа, рассматриваемыми ниже.

7.  На завершающем этапе итоговый показатель рыночной арендной ставки объекта оценки определяется путем согласования скорректированных цен объектов-аналогов.

Сравнительный подход применяется, в случае наличия достаточного объема информации в публичной оферте о сделках по сдаче в аренду аналогичных объектов недвижимости на рыночных условиях. При отсутствии необходимой информации в достаточном объеме Оценщик должен отказаться от реализации подхода, либо использовать полученные данные как справочные.

При сравнительном анализе стоимости объекта оценки с ценами аналогов Оценщик использовал данные по ценам предложений (публичных оферт) аналогичных объектов (торговых площадей), взятых из открытых источников (печатных изданий, официальных Интернет-сайтов и т. п.). Такой подход, по мнению Оценщика, оправдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель прежде, чем принять решение о покупке объекта недвижимости проанализирует текущее рыночное предложение и придет к заключению о возможной цене предлагаемой недвижимости, учитывая все его достоинства и недостатки относительно объектов сравнения.

При отсутствии в свободном доступе баз данных (листингов) с ценами реальных сделок, на которые опираются в своей работе оценщики большинства стран мира. Оценщик справедливо сделал вывод, что данные публичных оферт наиболее близки к реальным ценам сделок купли-продажи, и, следовательно, в наибольшей степени отвечают требованиям российского законодательства в области оценки.

Таким образом, Оценщиком в процессе расчётов были использованы данные, именуемые в ГК РФ как «оферта» и «публичная оферта» (Ст. 435 и 437). Следовательно, Оценщик гипотетически (с учетом соответствующих корректировок) предполагал, что лицо, «сделавшее предложение, считает себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение».

В ходе сравнительного анализа к ценам аналогов вносятся корректировки на различия, существующие между аналогами и объектом оценки. Отрицательная корректировка вносится в случае, если по данному показателю аналог превосходит объект оценки, а положительная - если по данному показателю аналог ему уступает.

Величина корректировки определяется Оценщиком экспертным путем или на основании весовой доли элемента сравнения в общей стоимости объекта недвижимости. Оценщик, как правило, учитывает следующие виды корректировок:

-  поправка на время продажи;

-  поправка на месторасположение;

-  поправка на масштаб;

-  поправка на физическое (техническое) состояние (отделка).

Поправка на время сдачи в аренду

С целью снижения погрешности расчетов в качестве аналогов в первую очередь следует использовать объекты, выставленные на рынок аренды в период, соответствующий дате оценке. В таком случае поправка на время сдачи в аренду в цену аналогов не вносится. В случае отсутствия информации по сдаче в аренду объектов-аналогов в период, близкий к дате оценки, требуется внесение в расчет поправки на время. Поправку на время сдачи в аренду следует вносить в цену аналога при дате предложения аналога отличной от даты оценки более чем на 1 месяц.

Для определения данной поправки необходимо применить один из следующих методов (в порядке убывания предпочтительности):

Метод анализа вторичных данных. Данный метод построен на анализе рынка коммерческой недвижимости. На основании данных, полученных при анализе рынка недвижимости, Оценщик определяет среднегодовой рост цен на различные типы коммерческой недвижимости (офисной, торговой, производственной, складской), начиная от даты оценки. Затем рассчитывается величину поправки на время сдачи в аренду по следующей формуле:

Формула 7.3 Поправка на время сдачи в аренду

Кв = (1+г)п/12,

где К1 - поправочный коэффициент на время сдачи в аренду;

г - среднегодовой рост цен;

п - число месяцев между датой оценки и датой предложения (сделки) объекта-аналога.

Метод анализа парных продаж. В данном случае величина поправки на время сдачи в аренду определяется следующим образом: следует отобрать пары объектов-аналогов, идентичные по всем элементам сравнения, кроме даты предложения и рассчитать среднегодовой рост цен как коэффициент отклонения цены аналога, с поздней датой сдачи в аренду, от цены аналога, сданного в аренду ранее. В случае подбора нескольких пар объектов-аналогов, идентичных по всем элементам сравнения кроме даты предложения, и определения нескольких значений среднегодового роста цен, для расчета поправки на время сдачи в аренду следует использовать усредненное значение полученных темпов роста. Величина поправки на время сдачи в аренду определяется по формуле 4:

Формула 7.4 Коэффициент среднегодового роста цен

где Ца1ср — средняя цена предложения (сделки) группы аналогов с ранней датой предложения;

Ца2Ср - средняя цена предложения (сделки) группы аналогов с поздней датой предложения;

n12 - количество месяцев между датой предложения (сделки) группы аналогов 2 и группы аналогов 1 ;

При невозможности подбора пар идентичных объектов-аналогов, отличных лишь датой предложения, допускается рассчитывать среднегодовой рост цен путем сравнения пары групп объектов, имеющих также и другие отличия, но относящихся к одному типу недвижимости (офисная, торговая, складская, производственная) с наиболее схожим конструктивным исполнением, техническим состоянием, составом коммуникаций, наличием/отсутствием избыточных элементов и процентом завершенности строительства, а также характеристикой местоположения. Для расчета величины поправки в данном случае необходимо определить среднюю цену предложения (сделки) в сравниваемых группах объектов и затем провести вычисления по формуле 4 с использованием полученных средних значений цен.

Поправка на местоположение

Данную поправку следует вносить в цену объектов-аналогов при условии наличия различий в характеристиках местоположения, стиля окружения объекта оценки и аналогов, в случаях, когда такие характеристики вносят различный вклад в стоимость объектов недвижимости.

Метод анализа парных продаж. Для определения величины поправки на местоположение данным методом необходимо отобрать пары объектов-аналогов, идентичные по всем элементам сравнения, кроме местоположения (объекты имеют местоположения, относящиеся к различным ценовым категориям). В случае если характеристика местоположения и стиля окружения объекта - аналога превосходит объект оценки, то данная поправка рассчитывается по формуле 5, в случае если уступает - по формуле 6.

Формула 7. 5 Поправка на местоположение, при условии превосходства объекта – аналога

где Км - поправка на местоположение;

Ца1 - цена предложения (сделки) объекта-аналога, имеющего характеристику месторасположения и стиля окружения, аналогичные объекту оценки;

Ца2 - цена предложения (сделки) объекта-аналога, имеющего характеристику месторасположения и стиля окружения превосходящую объект оценки (если Ца1 < Ца2).

Формула 7.6 Поправка на местоположение, при условии превосходства аналога

где Км - поправка на местоположение;

Ца1 - цена предложения (сделки) объекта-аналога, имеющего характеристику месторасположения и стиля окружения, аналогичные объекту оценки;

Ца2 - цена предложения (сделки) объекта-аналога, имеющего характеристику месторасположения и стиля окружения уступающего объекту оценки (если Ца1 > Ца2)-

В случае подбора нескольких пар объектов-аналогов, идентичных по всем элементам сравнения кроме местоположения, и определения нескольких значений поправки Км, для проведения корректировок цен объектов-аналогов на местоположение следует использовать усредненное значение полученных величин.

Если невозможно подобрать пары идентичных объектов-аналогов, отличных лишь местоположением, допускается рассчитывать поправку путем сравнения пары групп объектов, имеющих также и другие отличия, но относящихся к одному типу недвижимости (офисная, торговая, складская, производственная) с наиболее схожим конструктивным исполнением, техническим состоянием, составом коммуникаций, наличием/отсутствием избыточных элементов и процентом завершенности строительства, а также временем предложения (реализации). Для расчета величины поправки в данном случае необходимо определить среднюю цену предложения (сделки) в сравниваемых группах объектов и затем провести вычисления по указанным формулам.

Экспертный метод. Для получения значения поправки на местоположение проводится опрос риэлтеров, маклеров, специалистов по различным типам коммерческой недвижимости, а также других профессиональных участников рынка с целью получения экспертного мнения об изменении цен предложения (реализации) объектов недвижимости в зависимости от их удаления от «центра стоимости».

Метод анализа вторичных данных. При применении данного метода используется информация обзора рынка недвижимости о разнице в ценах предложения (реализации) аналогичных объектов недвижимости, характеризующихся различным местоположением. Поправка на местоположение рассчитывается аналогично расчету, указанному в экспертном методе.

Из за большого объема этот материал размещен на нескольких страницах:
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12