Датой оценки (датой проведения оценки, датой определения стоимости) является дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

Если в соответствии с законодательством Российской Федерации проведение оценки является обязательным, то с даты оценки до даты составления отчета об оценке должно пройти не более трех месяцев, за исключением случаев, когда законодательством Российской Федерации установлено иное.

Цели и задачи проведения оценки подразумевают два параметра, составляющие важную часть задания на оценку:

- Вид стоимости, который подлежит определению;

- Цель (назначение), для которой производится оценка (как правило, для совершения каких-либо сделок, участия в правовом обороте).

Согласно ст.606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Где, плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Если имущество передается арендатору на праве владения и пользования, эти права самостоятельным имущественным объектом, который можно именовать арендными правами (правом аренды) и который может быть предметом самостоятельных сделок. Следовательно, обладать стоимостью, толковаться как имущественное право, и являться объектом оценки.

Интерес, который арендатор приобретает по договору аренды (право аренды) представляет собой право пользования и владения на определенный период времени при определенных условиях.

Передача права аренды происходит посредством механизма аренды, возмездный характер передачи прав обеспечивается уплатой арендной платы. Т. е. за каждый арендный платеж арендатору передается соответствующий период обладания арендными правами на недвижимое имущество.

Отсюда, арендную плату можно трактовать как цену права пользования или пользования и владения недвижимым имуществом в течение определенного срока (платежного периода). Следовательно, ставка арендной платы – это цена права пользования и владения единицей площади объекта недвижимости в течение определенного срока. Используя такую трактовку, мы приходим к выводу, что арендная плата является стоимостью права аренды в течение одного платежного периода на условиях определенных договором аренды. В результате. Объектом оценки является право аренды недвижимого имущества (право пользования или совокупность прав пользования и владения) в течение одного платежного периода на условиях, определенных договором аренды. Соответственно, видом определяемой стоимости является рыночная стоимость.

Объект аренды – объект, в отношении которого рассматривается величина арендной платы. В данном отчете объект аренды включает в себя нежилые помещения, расположенные на 2 этаже общей площадью 634,00 кв. м.

Договор аренды (имущественный найм) (ст.606 ГК РФ) – договорное соглашение, по которому арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Где, плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Арендная плата (ст.614 ГК РФ) - это плата за пользование объектом аренды. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В контексте «определения арендной платы» под арендной платой подразумевается арендный платеж за первый платежный период.

Арендный платеж - сумма арендной платы, уплачиваемая по договору аренды за один платежный период.

Платежный период - интервал времени между установленными условиями договора аренды датами арендных платежей.

Арендная ставка (ставка арендной платы) – арендный платеж, отнесенный к количеству единиц измерения объекта аренды (например, за 1 квадратный метр).

Срок аренды (ст.610 ГК РФ) – период времени, на который заключается договор аренды.

Период действия арендной ставки – период, определяемый условиями договора аренды, в течение которого будет использоваться определенная Оценщиком и установленная договором аренды арендная ставка. Может быть меньше срока аренды.

Расчетный период – элементарный, определяемый условиями договора аренды, период времени, на который устанавливается ставка арендной платы.

2.3. Нормативная база и обоснование применения используемых стандартов.

В соответствии с целями и задачами проведения оценки, в соответствии с видом определяемой стоимости, и исходя из вида оцениваемых прав, в качестве нормативной основы для проведения оценки использованы:

Ø  Федеральный закон от 01.01.2001 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в действующей редакции);

Ø  Федеральный стандарт оценки №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО №1), утвержденные приказом 256 Минэкономразвития России 20/07/2007г.;

Ø  Федеральный стандарт оценки №2 «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО №2), утвержденные приказом 255 Минэкономразвития России 20/07/2007г.;

Ø  Федеральный стандарт оценки №3 «Требования к отчету об оценке» (ФСО №3), утвержденные приказом 254 Минэкономразвития России 20/07/2007г.;

Ø  Стандарты и правила, утвержденные Решением Совета Партнерства НП «СМАОс»:

Ø  - Стандарты и правила оценочной деятельности Некоммерческого партнерства «Сообщество специалистов-Оценщиков «СМАО» «Оценка недвижимости» (Решение Совета Партнерства НП «СМАОс» от « 15 » августа 2008 года Протокол № 78 от 15 августа 2008 года, с изменениями и дополнениями внесенными Решением Совета Партнерства НП «СМАОс» Протокол № 000 от 19 октября 2010 года);

Ø  - Правила деловой и профессиональной этики Некоммерческого партнерства «Сообщество специалистов-Оценщиков «СМАО» (Решение Совета Партнерства НП «СМАОс» от « 18 » июля 2008 года Протокол № 74 от 18 июля 2008 года, с изменениями и дополнениями внесенными Решением Совета Партнерства НП «СМАОс» Протокол № 000 от 19 октября 2010 года).

Ø  Гражданский кодекс Российской Федерации;

Ø  Градостроительный кодекс Российской Федерации;

Ø  Земельный кодекс Российской Федерации.

Обоснования применения используемых стандартов и указанной выше нормативной базы:

Ø  Оценщик является субъектом Российской Федерации и производит оценку на ее территории;

Ø  Результаты оценки будут использованы на территории Российской Федерации;

Ø  В данном отчете применяются нормативные документы, регулирующие оценочную деятельность и имущественно-правовые отношения в Российской Федерации.

2.4. Этапы исследования

В соответствии с требованиями к проведению оценки, предусмотренными ФСО №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки», оценка рыночно обоснованной величины арендной платы рассматриваемого объекта включила в себя следующие этапы:

а)  Заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку

б)  Сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки

в)  Применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов

г)  Согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки

д)  Составление отчета об оценке.

2.5. Обзор общепринятых подходов оценки

Для оценки используются три основных подхода: затратный, сравнительный и доходный. Согласно ФСО №1«Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки»:

Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устаревания.

Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения.

Согласно методическим источникам по оценке рыночной стоимости подходы к оценке имеют следующие описания:

Затратный подход

При оценке рыночной стоимости объектов недвижимости базой затратного подхода является принцип замещения. Этот принцип утверждает, что благоразумный покупатель не заплатит за объект больше, чем будет стоить ему приобрести свободный земельный участок и создать улучшения равной желанности и полезности без чрезмерной задержки. По аналогии с этим можно утверждать, что благоразумный продавец не пожелает продать объект дешевле, чем стоило ему приобрести свободный земельный участок и создать улучшения с учетом компенсации за его активность и принятые риски (т. е. с учетом прибыли предпринимателя).

При оценки величины арендной ставки или платы объектом оценки является не сам объект недвижимости (полное право на него), а совокупность «частичных» прав пользования и владения в течение определенного срока – срочное право аренды. Поэтому затратный подход основан на следующей предпосылке: благоразумный арендодатель не пожелает сдать в аренду объект в аренду по ставке меньшей, чем обеспечит ему возврат капитала (и доход на капитал), вложенного в приобретение свободного земельного участка и создания улучшения с учетом компенсации за его активность и принятые риски (т. е. с учетом прибыли предпринимателя). Логика затратного подхода остается прежней, если вместо затрат на создание использовать затраты на приобретение объекта. В любом случае базой для расчета арендной платы являются затраты арендодателя на создание либо приобретение объекта аренды.

Из за большого объема этот материал размещен на нескольких страницах:
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12