Специфичность расчета затратным подходом стоимости срочного права аренды в отличии от стоимости права собственности на объект заключается в том. Что если в последнем случае требуется рассчитать сумму, которая бы компенсировала затраты собственника при ее регулярном получении (по договору аренды).

Затратный подход к оценке рыночной арендной ставки представляет собой «обратную задачу» теории оценки. Обратная задача опирается на «базовый постулат» теории оценки – чем более корректны расчеты по всем трем подходам, тем более близки их результаты. Т. е. при известной стоимости актива (найденной сравнительным и/или затратными подходами) и нормой доходности определяется чистый операционный доход и ставка аренды.

Сравнительный подход

Сравнительный подход основывается на предпосылке, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи или аренды по аналогии, т. е., основываясь на информации о сходных сделках или предложениях. Предполагается, что благоразумный арендатор не заплатит за сдаваемый в аренду объект больше, чем сдается в аренду на рынке самый дешевый объект аналогичного качества и полезности. Процедура оценки основывается на сравнении оцениваемого объекта с сопоставимыми объектами недвижимости (объекты сравнения или объекты-аналоги), которые были недавно проданы (сданы в аренду), с внесением корректировок по параметрам, по которым объекты отличаются друг от друга.

При наличии достаточного количества достоверной информации о недавних сделках с подобными объектами, сравнительный подход позволяет получить результат, максимально близко отражающий отношение рынка к объекту оценки.

Доходный подход

Доходный подход, основанный на принципе ожидания. Отражает позицию благоразумного арендатора, который не будет платить арендную плату за определенный срок пользования и владения объектом недвижимости больше, чем доход для его бизнеса, который как ожидается, будет приносить в течение этого срока данное право аренды. Подход может указать верхнюю границу арендной платы, которая может быть уплачена без чрезмерного ущерба для бизнеса арендатора.

Подход отражает точку зрения арендатора, который определяет предельно допустимую величину ставки арендной платы, опираясь на свои представления о допустимой величине части ожидаемых им предпринимательских доходов, которую он считал бы возможным отдавать за пользование и владение арендуемым помещением для извлечения этих доходов.

Оценщику следует распределить доход от бизнеса типичного арендатора между всеми видами факторов производства, вычленяя сумму, «генерируемую» недвижимостью, т. е. определяя «добавочную продуктивность» земли и улучшений по остаточному принципу. Эта сумма («добавочная продуктивность») и будет определять величину рыночной арендной платы типичного арендатора за пользование и владение объектом недвижимости в течение соответствующего периода.

Согласование результатов

В зависимости от конкретной ситуации, результаты, полученные при использовании каждого из трех подходов, могут в большей или меньшей степени отличаться друг от друга. Выбор итоговой оценки стоимости зависит от назначения оценки, имеющийся информации и степени ее достоверности. Для определения итоговой оценки стоимости обычно используется метод ранжирования результатов.

3. ОБЪЕМ И ГЛУБИНА ИССЛЕДОВАНИЯ

В данном отчете используется следующая информация:

Ø  Перечень документов, использованных при определении количественных и качественных параметров объекта оценки, представлен в содержании Приложения «Документы, предоставленные заказчиком»;

Ø  Перечень источников данных, используемых в Отчете, представлен в разделе «Источники информации» в Приложении;

Ø  Осмотр объекта аренды был произведен 05 октября 2012 г. … В приложении представлены фотоматериалы по результатам осмотра объекта аренды;

Ø  Степень надежности и полноты использованной рыночной информации оценивается следующим образом, в т. ч.:

-  Использованные источники информации: высокая степень надежности;

-  Наличие и полнота рыночной информации о сопоставимых объектах представлена недостаточно полно, личный осмотр сопоставимых объектов произвести не представляется возможным, поскольку возникает необходимость заключения договоров с риэлтерскими компаниями в качестве покупателя и/или арендатора предполагаемой недвижимости;

Ø  Все участники составления Отчета имеют профессиональное базовое образование в области оценки. Ниже приведен список специалистов-оценщиков, учувствовавших в выполнении работ:

ФИО

Диплом о профессиональной переподготовке Дальневосточного государственного технического университета (ДВПИ имени ) ПП № 000 от …… г., регистрационный № 000.

4. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ И ОБЪЕКТА АРЕНДЫ

Описание объекта оценки предназначено для определения количественных и качественных характеристик объекта. Для этого Оценщик приводит в отчете и анализирует как внешние, так и внутренние факторы, влияющие на величину арендной платы.

Объект оценки представляют собой нежилые помещения общей площадью 634,00 кв. м, 5 этаж, расположенные по адресу: Приморский край, город Владивосток, улица… Описание объекта оценки представлено ниже:

Рассматриваемые нежилые помещения располагаются в здании общежития 1969 года постройки. В здании расположены: монтажная компания …... Общая площадь оцениваемых помещений составляет 634,0 кв. м. В настоящее время рассматриваемые оцениваемые помещения используются в качестве гостиницы.

Описание первичного объекта недвижимости (здания)

Уровень износа конструктивных элементов здания определен в соответствии в Правилами определения степени износа: «Ведомственные строительные нормы по определению износа ВСН-58-88р». Здание, в котором располагаются оцениваемые помещения, находится в удовлетворительном состоянии. В качестве исходных данных приняты степени и объемы повреждений конструктивных элементов, выявленные в результате осмотра оцениваемого здания.

Из за большого объема этот материал размещен на нескольких страницах: 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12