Отчет № 000 об оценке рыночной величины месячной арендной платы в отношении объекта недвижимости (стр. 11 )

Источник информации: http://vladivostok. farpost. ru/new-ofis-klassa-a-unikalnoe-predlozhenie-centr-parkovka-13554633.html

Расчет рыночной стоимости представлен ниже в Таблице.

Таблица 7.1 Расчет величины арендной платы сравнительным подходом

При расчете стоимости оцениваемого объекта методом сравнительных продаж были внесены корректировки на различия, существующие между аналогами и объектом оценки. Отрицательная корректировка вносится в случае, если по данному показателю аналог превосходит объект оценки, а положительная - если по данному показателю аналог ему уступает.

Величина корректировки определялась Оценщиком экспертным путем или на основании весовой доли элемента сравнения в общей стоимости дома. Оценщик учёл следующие виды корректировок:

Скидка на уторговывание:

Анализируя текущую ситуацию на рынке недвижимости, информацию полученную от сотрудников риэлтерских компаний («Торговый дом Аском» - , 2712308; «Агенство недвижимости «Басти» - , 2648173), занимающихся арендой коммерческой недвижимостью, Оценщик счёл необходимым внести дополнительную корректировку. Она связана с тем, что реальные сделки по аренде объектов коммерческой недвижимости несколько отличаются от цен предложения, т. к. цена оферты, как правило, изначально несколько завышена на т. н. «торг». Кроме того, в эту цену могут быть «заложены» комиссионные риэлтеров. Корректировка применялась понижающая 10 %.

Местоположение:

Коммерческая недвижимость пользуется спросом, если она находится в престижном районе, где хорошо развита инфраструктура, транспортная доступность и т. д. Корректировка на местоположение не проводилась, так как объект оценки и аналоги находятся в одном районе города Владивосток.

Общая площадь здания:

Поправка на площадь обусловлена тем, что при прочих равных условиях большие площади помещения имеют более низкую удельную цену. При прочих равных условиях большие по площади имеют меньшую в пересчете на единицу цену. Объект оценки и аналоги отличаются существенно друг от друга, поэтому корректировка проводилась. Расчет корректировки произведен по формуле 7.7. Коэффициент торможения составляет 0,02546. Подставляя полученные значения в формулу получим корректировку на площадь, в зависимости от площади аналогов.

Состояние зданий:

Из собственных наблюдений и мнения «риэлторов» (занимающихся продажей недвижимости), вид квартиры, ее состояние (отделка) существенно влияют на конечную стоимость. По данным Ресурсно-экспертного центра строителей «Властра» 6, средняя стоимость ремонта коммерческой недвижимости по г. Владивостоку в 2012 г. составляет:

ремонт средней сложности – от 2500 руб./кв. м;

ремонт квартиры капитальный (замена перегородок, труб, сантехники, пол, потолок, проемы, электрика) – от 5500 руб./кв. м (среднее значение составляет 30%)

Объект оценки находится в удовлетворительном состоянии (требуется косметический ремонт).

Корректировка на обособленность:

Данная корректировка учитывает обособленность объектов, наличие отдельного входа. Наличие отдельного входа повышает стоимость объекта. Все объекты – аналоги являются встроенными помещениями с отдельным входом, в отличие от рассматриваемого объекта. В связи с данным фактором вводим понижающую корректировку в размере 20%.

Наличие коммунальных платежей:

Наличие либо отсутствие отдельных коммунальных услуг влияет на стоимость объекта недвижимости. В отличие от оцениваемого объекта Аналоги включают в себя стоимость коммунальные платежи. Количественный размер корректировки определялся на основании анализа рынка и принят в размере 30%.

Величина месячной арендной платы в отношении объекта оценки, рассчитанная в рамках сравнительного подхода, является рыночной ставкой. Согласно анализу рынка и в соответствии с условиями договоров аренды, рассматриваемых в сравнительном анализе объектов, Арендатор оплачивает только арендную плату, а эксплуатационные, коммунальные и необходимые административно-хозяйственные расходы оплачиваются по отдельному договору на оказание услуг.

Таким образом, рыночная величина месячной арендной платы нежилых помещений общей площадью 634,00 кв. м, расположенных на 5 этаже по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. …., не включая НДС, рассчитанная в рамках сравнительного подхода, составляет:

171 073 (Сто семьдесят одна тысяча семьдесят три) рубля РФ на дату оценки.

7.4 Определение величины арендной платы доходным подходом

Доходный подход, основанный на принципе ожидания, отражает позицию благоразумного арендатора, который не будет платить арендную плату за определенный срок пользования и владения объектом больше, чем доход для его бизнеса, который как ожидается, будет приносить в течение этого срока данное право аренды. Подход может показать верхнюю границу арендной платы, которая может быть уплачена без чрезмерного ущерба для бизнеса арендатора.

Т. е. подход отражает точку зрения арендатора, который определяет предельно допустимую величину ставки арендной платы, опираясь на свои представления о допустимой величине части ожидаемых им предпринимательских доходов, которую он считал бы возможным отдавать за пользование арендуемым имуществом, являющимся собственностью Российской федерации для извлечения этих доходов.

Доходный подход должен осуществляться с применением метода дисконтирования будущих денежных потоков. Расчеты принимаются исходя из предположения об использовании объекта оценки в хозяйственной деятельности согласно анализу наилучшего и наиболее эффективного использования. Для реализации данного подхода Оценщик должен собрать достаточное количество информации о назначении объекта оценки; возможных вариантах использования; технических характеристиках; составе и состоянии внешней инфраструктуры объекта оценки; прогнозе потенциального валового дохода от эксплуатации объекта оценки в хозяйственной деятельности; издержках предполагаемого пользователя при эксплуатации объекта оценки в хозяйственной деятельности и др.

Из за большого объема этот материал размещен на нескольких страницах: 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12