Поправки на масштаб
Поправку на масштаб вносят в цену объектов-аналогов при условии отличия их общих площадей от общей площади объекта оценки. Расчет данной корректировки производят методом «двух точек»[3]. Данный метод заключается в том, что находятся два аналогичных объекта, различающихся только значением данного параметра, все остальные параметры у этих объектов одинаковые. Расчет поправки на масштаб выполняется по следующей формуле:
Формула 7.7 Поправка на масштаб
где Кмс - поправка на масштаб;
S0- площадь оцениваемого объекта, кв. м;
Sa - площадь аналога, кв. м;
b - расчетный коэффициент, учитывающий нелинейный характер изменения цены объекта при увеличении его площади (коэффициент торможения).
где Ц1-минимальная стоимость объекта-аналога на рынке;
Ц2-максимальная стоимость объекта-аналога на рынке;
Xi-минимальная площадь объекта-аналога;
Х2-максимальная площадь объекта-аналога; При условии, что Ц2 >Ц1.
Поправка на техническое состояние
Данная поправка вносится в цену объектов-аналогов при условии отличия их технического состояния от технического состояния объекта оценки. Для определения данной, поправки, используются следующие, методы (в порядке убывания предпочтения):
Метод анализа парных продаж. Для определения величины поправки на разницу в техническом состоянии данным методом, отбираются пары объектов-аналогов, идентичные по всем элементам сравнения, кроме оценки технического состояния и рассчитываются по аналогичной формуле как в поправке на местоположение.
При невозможности подбора пар идентичных объектов-аналогов, отличных лишь техническим состоянием, допускается рассчитывать поправку путем сравнения пары групп объектов, имеющих также и другие отличия, но относящихся к одному типу недвижимости (офисная, торговая, складская, производственная) с наиболее схожим конструктивным исполнением, составом коммуникаций, наличием/отсутствием избыточных элементов, процентов завершенности строительства, а также временем предложения (реализации) и характеристике местоположения.
Для расчета величины поправки в данном случае необходимо определить среднюю цену предложения (сделки) в сравниваемых группах объектов и затем провести вычисления по формулам как в поправке на масштаб.
Экспертный метод. Корректировка на разницу в техническом состоянии определяется данном методе на основании разницы в величине физического износа оцениваемого объекта аналога и рассчитывается по следующей формуле:
Формула 7.8 Поправка на техническое состояние
Ктс = (100% - Do) / (100% - Da),
где Do - износ оцениваемого объекта; Da - износ объекта-аналога.
Сравнительный подход основывается на предпосылке, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи или аренды по аналогии, то есть, основываясь к информации о сходных сделках или предложениях. Предполагается, что благоразумный арендатор не заплатит за сдаваемый в аренду объект больше, чем сдается в аренду на рынке самый дешевый объект аналогичного качества и полезности. Процедура оценки основывается на сравнении оцениваемого объекта с сопоставимыми объектами недвижимости (объекты сравнения или объекты-аналоги), которые были - недавно проданы (или сданы в аренду), с внесением корректировок по параметрам, по которым объекты отличаются друг от друга.
При выборе объектов для оценки необходимо руководствоваться рядом характеристик: район, где находится данный объект недвижимости, транспортная доступность, окружение и т. п. В результате проведенного анализа рынка коммерческой недвижимости г. Владивосток, Оценщик обнаружил пять объектов недвижимости, сопоставимых с оцениваемым сооружением, выставленных на продажу в сентябре 2012 года.
7.3.1 Расчет величины арендной платы объекта оценки
Объектом аренды в данном Отчете являются нежилые помещения (5 этаж) общей площадью 634,00 кв. м. Рыночно обоснованная величина арендной платы в данном случае определяется за общую площадь помещений.
Характеристики местоположения объектов, сопоставимых с открытой площадкой.
Проведя анализ рынка, Оценщиком обнаружено пять объектов недвижимости, на основе которых можно - сделать сравнительный анализ.
Описание аналога №1
Район Центр
Адрес Пологая, 3
Общая площадь 612,50 кв. м.
Предлагается в аренду новое административно-офисное здание в центре
(ввод в эксплуатацию – сентябрь-октябрь 2012г.)
Арендная ставка 900 руб./м2
Местоположение объекта: Фрунзенский район г. Владивостока ул. Пологая, 3;
Удобный подъезд как со стороны спорткомплекса «Динамо», так и стороны улицы Авроровской;
5-10 минут ходьбы от ближайшей автобусной остановки «Краевая больница»;
Из окон открывается прекрасный вид на Амурский залив и центральную часть города.
Описание объекта недвижимости:
Этажность – 7;
Общая площадь здания – 4989,3 м2;
Планировка кабинетного типа, на этаже 11–14 кабинетов, всего в здании – 76 кабинетов;
Кабинеты различной площади от 18 м2 до 50 м2;
Площадь 1 (одного) типового этажа – 612,5 м2;
На 1 (первом) этаже расположено кафе площадью 230 м2 на 50 посадочных мест и 2 торговых помещения площадью 44 м2 и 60 м2 каждый соответственно;
Внутренняя отделка выполнена из современных высококачественных материалов;
Витражные окна;
Установлена мультизональная система кондиционирования;
Здание оборудовано 2 (двумя) пассажирскими лифтами грузоподъемностью 630 кг и 1000 кг;
Современная охранно-пожарная сигнализация;
Система видеонаблюдения фиксирует информацию как внутри объекта, так и на прилегающей территории;
Сеть связи, организован доступ в интернет;
Здание и прилегающая территория круглосуточно охраняются;
Парковка на 70 мест.
В стоимость 1 м2 включены все коммунальные платежи и затраты по содержанию мест общего пользования. Услуги связи и интернета оплачиваются отдельно.
+7 (423) 260-64-37
+7 (423) 260-64-27 (звонить в рабочее время)
Источник информации: http://vladivostok. farpost. ru/sobstvennik-predlagaet-v-arendu-novoe-administrativno-ofisnoe-zdanie-14274200.html
Описание аналога №2
Цена 730 р.
Район Первая речка
Адрес Авроровская, 20
Общая площадь 95 кв. м.
Цена указана за квадратный метр в месяц
Предложение От агентства недвижимости (посредник)
Предлагает к аренде ОФИСНОЕ помещение
в административном здании на ул. Авроровской.
В здании размещаются автошкола «Аник»
и водолазный центр «Турсио»
Важно: возможность размещения богатой наружной рекламы.
Площадь – 95 кв. м.
Этаж – 3-й.
Планировка – свободная, с/у.
Уровень отделки – офисный стандарт.
Состояние – полностью готов к работе.
Связь – телефон, интернет.
Парковка – свободная.
Доступ – круглосуточный.
Помещение оборудовано:
- системой пожарной безопасности;
- охранной сигнализацией;
- домофоном.
Арендная ставка составляет — 730 рублей за 1 кв метр в месяц.
Отдельно оплачиваются электроэнергия и услуги связи.
+7 951 015-54-95
+7 (423) 274-98-49
Источник информации: http://vladivostok. farpost. ru/vygodnoe-predlozhenie-ofis-na-avrorovskoj-95-kv-m-15559911.html
Описание аналога № 3
Цена 700 р.
Район Центр
Адрес Авроровская, 20
Общая площадь 94 кв. м.
Цена указана за квадратный метр в месяц
Предложение От агентства недвижимости (посредник)
Предлагает к аренде ОФИСНОЕ помещение расположенное на Авроровской, свободной планировки
— возможность зонирования по вашим требованиям, только после капитального ремонта!
Источник информации: http://vladivostok. farpost. ru/otlichnyj-ofis-na-pervoj-rechke-14156790.html
Описание аналога №4
Цена 700 р.
Район Первая речка
Адрес Авроровская, 17
Общая площадь 122 кв. м.
Цена указана за квадратный метр в месяц
Предложение От частного лица (собственник)
Сдам в аренду помещение: два больших кабинета (зала), кабинет директора, сан. узел, раздевалка, холл(приёмная). Возможно размещение детского сада, офиса, отдела продаж, медицинской клиники. Установлен теплосчётчик на помещение, ком. услуги зимой с учётом тепла не превышают 5000 руб. Ком. платежи оплачиваются отдельно. Вход отдельный. Около дома стоянка.
Источник информации: http://vladivostok. farpost. ru/pomeshenie-ot-sobstvennika-na-avrorovskoj-17-10287661.html
Описание аналога №5
Цена 1 000 р.
Район Центр
Адрес Авроровская, 17
Общая площадь 162 кв. м.
Цена указана за квадратный метр в месяц
Предложение От частного лица (собственник)
Сдается офис класса "А". г. Владивосток. Авроровскоя 17.
Общая площадь - 162 кв. м.. Стоимость - 160 000 рублей.
Коммунальные платежи включены в стоимость аренды.
Отдельное оплачивается только эл/эн.
4 кабинета + кабинет директорской зоны.
В своем роде УНИКАЛЬНОЕ ПРЕДЛОЖЕНИЕ:
- элитный офис в центре города Владивостока по приемлемой цене;
- НАЛИЧИЕ ПАРКОВКИ у офиса + напротив здания располагается стоянка;
- теплые полы и современная офисная отделка;
- офис полностью оснащен мебелью высшего класса;
- офис полностью оснащен современными компьютерами и орг. техникой с подключением к Internet;
- оборудовано место секретаря;
- установлена охранно-пожарная сигнализация с подключением на пульт ЧОП;
- установлена система видео наблюдения парковочной зоны перед офисом с выводом на монитор;
- директорская зона с конференц залом;
- для комфортного ведения бизнеса в офисе предусмотрены серверная комната, кухня с обеденным столом и душевая кабина в сан узле;
Офис создавался для себя с жестким контролем за качеством. В таком офисе не стыдно встречать партнеров и приятно вести бизнес. Удобное расположения офиса дает Вам возможность в течении 5 минут добраться до центра. В здании располагаются рекламное агентство, компания по предоставлению юридических услуг, продуктовый супермаркет и др.
|
Из за большого объема этот материал размещен на нескольких страницах:
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 |
