Развитие кредитных механизмов рынка жилой недвижимости в условиях создания стейкхолдингов (стр. 8 )

Таким образом, для реализации масштабного проекта требуется более 600 млн. руб., которые инвестор планирует окупить по возможности в относительно короткие сроки.

Рассмотрим, как происходит возврат капитальных вложений при условии реализации квартир по рыночным ценам, для чего необходимо определить рыночную стоимость недвижимости в г. Щелково.

Главная особенность жилого фонда в районе – сегментация рынка жилья. Квартиры в городе Щелково можно приобрести в самых разных домах: послевоенных и «хрущевских» пятиэтажках, «брежневских» 9-14-этажках, в современных монолитных и панельно-кирпичных домах. Кроме того, имеется огромное количество предложений по продаже земли в Щелковском районе, как в городских, так и сельских поселениях. Стоимость однокомнатной квартиры в городе Щелково составляет от 2 до 3,1 миллионов рублей, двухкомнатных от 2,7 до 4,6 миллионов. Средняя стоимость одного квадратного метра жилья в Щелково составляет 60,8 тысяч рублей.

Рынок диктует свои условия, но при этом высокая цена жилья не позволяет инвестору быстро реализовать квартиры. Несмотря на то, что, по мнению экспертов, более 80 процентов жилья в Москве распродается на стадии строительства, это в большей мере относится к панельным домам экономкласса.

В сравнительно дешевых типовых панельных домах почти все квартиры реализуются еще на нулевом цикле. При этом они обходятся в среднем на 30-40% дешевле, чем после сдачи дома госкомиссии. Покупатели же, которым позволяют средства, могут хорошо заработать на жилье повышенной комфортности, если потом его перепродадут. Хотя каждый проект надо рассматривать индивидуально, поскольку рисков достаточно [128].

Но такая ситуация распространяется далеко не на все виды жилой недвижимости. Так, например, монолитно-кирпичные дома улучшенной планировки в жилом комплексе «Свердловский» уже не относятся к категории «эконом-класса». Себестоимость строительства такого типа жилья выше, рыночные цены также далеки от своего нижнего предела. Следовательно, говорить о том, что квартиры реализуются на стадии строительства весьма преждевременно.

Так, в жилом комплексе «Свердловский» на сегодняшний день из 1417 квартир введенных в строй в 2009 и 2010 годах жилых объектов 161 квартира не реализована (11,4%). Это составляет 7860 м2, в стоимостном выражении – 432,4 млн. р. - сумма, которую можно было бы инвестировать в строительство аналогичного жилого комплекса. В конце 20011 и 2012 годах планируется к сдаче 3-я очередь, которая представит на рынок жилья 33,7 тыс. м2 (679 квартир различной планировки). Сохраняя среднерыночный уровень цен и условия приобретения жилья посредством сделки купли-продажи с полной оплатой стоимости объекта, инвестор рискует также снизить темп поступления средств.

Таким образом, инвестор недополучает значительную долю прибыли вследствие длительного позиционирования объектов на рынке. Несмотря на увеличение рыночной стоимости, рост инфляции значительно опережает динамику цен. Удорожание составляет в среднем около 8-9% в год для этого типа застройки и этого района, при этом реальный уровень инфляции в 2010 году по данным экспертов составил от 15% до 20% по различным видам товаров и услуг.

При этом вопрос доступности жилья также остается нерешенным не только в Москве, но и в других регионах. Ипотечное кредитование на определенном этапе экономической жизни страны позволило ускорить процесс обеспечения жильем определенной категории населения, но сегодня, как показывает практика, доступность этого вида кредита значительно снизилась относительно докризисного периода. Ставки по ипотечным кредитам достаточно высоки, что не позволяет большинству нуждающихся в улучшении жилищных условий прибегнуть к этой схеме кредитования.

Кроме социальной значимости предлагаемого нового метода жилищного кредитования посредством движения капитала внутри стейкхолдинговой структуры, существует коммерческий эффект от ускорения оборачиваемости капитала при активизации продаж объектов. Более быстрый возврат капитала обеспечит инвестору новые возможности для расширения рынка.

При использовании кредитного механизма стейкхолдинга, рассмотренного в работе, можно будет также существенно снизить цены реализации жилья без ущерба для застройщика.

Что касается ожидаемых инвестором доходов от реализации коммерческой площади, то сегодня в этом направлении работает традиционный механизм аренды и продажи объектов по рыночной стоимости или стоимости аренды.

Рассматривая возможность участия покупателей коммерческой недвижимости в структуре стейкхолдинга, можно сказать, что этот кредитно-возвратный механизм также может оказаться выгодным для покупателей коммерческой недвижимости, так как вступление в стейкхолдинг дает возможность приобретения объекта на льготных условиях.

3.2. Реализация механизма движения мультикапитала

в структуре стейкхолдинга

Рассмотрим механизм движения капитала при условии создания структуры стейкхолдинга на примере жилищного комплекса «Свердловский».

Предположим, что на основании рассчитанной вероятности 82% потенциальных покупателей приняли решение о вступлении в структуру стейкхолдинга и приобретают жилье на условиях холдингового кредита. Первоначальный взнос – 15% от стоимости приобретаемого жилья, ставка кредита – 10%. Период кредитования – 15 лет. Расчетные данные представлены в таблице 3.3.

Таблица 3.3 – Показатели реализации жилья по схеме кредитования стейхолдингом

Таким образом, стейкхолдинг сразу получает от участников кредитной схемы 696 млн. р., что позволит реинвестировать средства в следующий, не менее масштабный проект.

Условия кредитования, в отличие от ипотечного кредита, могут быть изменены в сторону либерализации. При увеличении количества покупателей жилья и, соответственно, потенциальных потребителей коммунальных услуг, стейкхолдинг может снизить ставку процентов по кредитному долгу, снизить размер первоначального взноса, дать возможность пользователям жилья досрочно погасить кредит и т. д.

Может возникнуть ситуация, когда покупатель по установленной цене захочет единовременно оплатить стоимость квартиры, не вступая в долгосрочные кредитные отношения со стейкхолдингом. По цене ниже среднерыночной может найтись достаточное число таких покупателей, что, безусловно, невыгодно стейкхолдингу. Поэтому следует ограничить условия приобретения квартир на льготных условиях по сниженным ценам. Реализация жилья на таких доступных ценовых условиях должна быть возможна только при условии вступления в стейкхолдинг.

Этот момент весьма важен, так как имеет социальную значимость. Условия кредитного механизма стейкхолдинга обеспечивают доступность жилья для категории покупателей с ограниченными финансовыми возможностями. Если покупатель не желает вступать в предлагаемый кредитный механизм, то приобретение жилья должно происходить на основе среднерыночной цены при условии единовременной оплаты объекта.

Следует отметить особое различие между стейкхолдинговым кредитом и другими видами кредитов, предоставляемыми банками, в том числе ипотечными. При ипотечном кредитовании банк выдает кредит по установленной ставке процента за пользование кредитом, которая складывается из условия прибыли банка, страховых премий и других условий выдачи кредита. Как правило, с учетом покрытия рисков банка и других условий кредитования реальная ставка по ипотечному кредиту в настоящее время складывается на уровне 20% годовых, а во многих случаях гораздо выше. Величина кредита зависит не от стоимости приобретаемого заемщиком жилья, но и от его финансовых возможностей. В зависимости от величины подтвержденного дохода заемщик может претендовать на определенную сумму кредита, независимо, достаточна эта сумма для приобретения жилья или нет. При этом банк не очень охотно идет на досрочное погашений кредитов, что существенно ограничивает возможности заемщика.

В рассмотренном примере кредитования жилья в строительном комплексе «Свердловский» ставка равна 10% годовых, что значительно ниже любого банковского кредита. При этом доход стейкхолдинга не снижается, так как аккумулирование средств фонда стейкхолдинга происходит не только за счет погашения долга и выплаты процентов, но и за счет оплаты коммунальных услуг пользователями жилья.

Если сравнить систему стейкхолдингового кредитования, например, с потребительским кредитом, то сравнение также будет не в пользу последнего. Как правило, при приобретении какого-либо товара цена складывается следующим образом: при условии единовременной оплаты цена, как правило, ниже, чем при приобретении товара в рассрочку.

В системе стейкхолдингового кредитования существует обратная зависимость цены от времени оплаты: при покупке квартиры на условиях единовременной оплаты и невступлении покупателя в стейкхолдинг цена 1 кв. м. остается на уровне рыночной.

В таблице 3.4 представлена схема возврата кредита на приобретение жилья.

Таблица 3.4 – Возврат кредита на приобретение жилья, млн. р.

Несмотря на то, что кредит рассчитан на 15 лет, возврат суммы долга произойдет через 7 лет с учетом выплаты процентов. Таким образом, бездисконтный период окупаемости составляет 7 лет.

Из за большого объема этот материал размещен на нескольких страницах: 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16