СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ МЕХАНИЗМА КРЕДИТОВАНИЯ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ПУТЁМ РАЗВИТИЯ СИСТЕМ СТРОИТЕЛЬЫХ СБЕРЕЖЕНИЙ.

Выбор стратегии государственной политики по вопросу жилищного кредитования в Беларуси представляется крайне важным. От него зависит не только эффективность и востребованность, но и доступность кредитных ресурсов. По состоянию на сегодняшний день видно, что действующая в стране система льготного жилищного кредитования сыграла решающую роль настало время подумать о внедрении иных схем финансирования строительства и приобретения жилья. К наиболее перспективному пути решения этой проблемы можно отнести систему жилищно-строительных сбережений.

В настоящее время системы строительных, или жилищных, сбережений созданы в различных странах Европы, Северной и Латинской Америки, в ряде стран Азии и в значительной степени отражают особенности национальной политики и законодательства в жилищной сфере, а также культурные традиции и стратегию государства в области улучшения жилищных условий граждан.

Как правило, под этими системами понимается совокупность институциональных и организационно-правовых условий, позволяющих гражданам делать целевые долгосрочные накопления и получать долгосрочные жилищные кредиты. Целевые жилищные накопления осуществляются в специализированных сберегательных институтах и ориентированы на финансирование приобретения или строительства жилья. Накопления граждан служат основным источником средств для предоставления этими финансовыми институтами жилищных кредитов участникам данной системы, что позволяет максимально выгодно использовать финансовые ресурсы, создавая полностью либо частично замкнутый финансовый цикл: "долгосрочные сбережения — долгосрочные кредиты".

В самом общем виде строительно-сберегательные контракты содержат обязательство гражданина накопить определенную сумму за установленный в контракте срок и обязательство финансовой организации предоставить на заранее определенных условиях кредит на покупку или строительство жилья. Сумма, получаемая гражданином на основании контракта, состоит из двух частей: суммы собственных накоплений гражданина, включая начисленные проценты и субсидии в том случае, если они предусмотрены законодательством, и суммы кредита, размер и условия предоставления которого оговариваются в контракте. Как правило, сберегательный контракт предполагает накопление суммы в размере 25—60% от суммы кредита в течение определенного срока, как правило, от 1,5 до 7 лет. Выполнение условий контракта по накоплению необходимой суммы в течение определенного времени дает гражданину право на получение целевого кредита на покупку жилья по более низким процентным ставкам, чем в других кредитных организациях.

История жилищных, или строительных, сберегательных касс началась с создания первых строительных обществ (Building Societies) в Англии и стройсберкасс (Buasparkasse) в Германии в конце XVIII — начале XIX века.

После Первой мировой войны, в 20-ые годы, в Германии эти институты получили дополнительный стимул к развитию — с их помощью пытались решить сложные жилищные проблемы.

В начале 50-ых годов система строительных сберегательных накоплений стала в Германии и Австрии одним из основных механизмов привлечения и направления финансовых средств граждан в жилищный сектор и активно стимулировалась государством с помощью бюджетных субсидий и налоговых льгот.

Во Франции с 1965 г. также стала развиваться система целевых жилищных сбережений населения, которая получила активную поддержку со стороны государства в форме различных программ, помогающих людям со средними и низкими доходами накапливать необходимые для приобретения жилья денежные средства и получать льготные кредиты.

За последние 20 лет строительно-сберегательные кассы были помимо Франции и Германии внедрены в ряде развитых и развивающихся стран. Различные формы долгосрочных накопительных систем используются в Австрии, Испании, Тунисе, Марокко, Чили, Индонезии, Таиланде. Страны Восточной Европы, например Чешская Республика, Словакия, Венгрия, в ходе осуществления экономических реформ также проявили интерес к системе стройсбережений и в той или иной степени используют их.

Выполнение строительно-сберегательного контракта, как правило, происходит поэтапно — сначала накопительный период, затем время ожидания предоставления кредита и, наконец, кредитный период. Реальные временные рамки варьируются в зависимости от выбранной системы и контракта.

В нашей стране проделана огромная работа по усовершенствованию жилищного законодательства. Сформированная правовая основа обеспечила форсированный рост жилищного строительства, требующий привлечения колоссальных экономических ресурсов. Ежегодно в бюджет закладывается сумма компенсации банкам на льготное кредитование. В последнее время стало очевидно, что результат, который сопровождает программу льготного жилищного кредитования, несёт большую нагрузку на бюджет. Потребности в жилье в нашей стране гораздо выше, чем темпы его строительства. На сегодняшний день более 700 тысяч граждан нуждаются в улучшении жилищных условий. В Республике Беларусь система льготного жилищного кредитования сыграла решающую роль в финансировании строительства и покупки жилья.

Возможность использования системы строительных сбережений в том виде, в котором она сегодня существует, к сожалению, существенного отклика у общества не нашла. С одной стороны, система строительных сбережений бесспорный плюс – возможность получить кредит по сниженной ставке (ставка рефинансирования плюс один процент) независимо от обеспеченности жильём. Однако очень неоднозначным пока остается принцип накопления собственных средств. Это накопление, которое обязательно проделать до получения кредита от банка, пока возможно только в белорусских рублях.

Основными отрицательными моментами существующей системы строительных сбережений явились: во-первых, заниженная процентная ставка в период накопления, по сравнению с тем, какие ставки предлагались по рынку срочных депозитов в рублях за последнее время. Во-вторых, значительный рост цен на недвижимость в течение нескольких лет. В-третьих, девальвация белорусского рубля. В-четвёртых, рост ставки рефинансирования Национального Банка Республики Беларусь, что в значительной мере исключает целесообразность такого накопления. В таких условиях возможность потерять свои сбережения является основным «пугающим» моментом существующей системы.

Таким образом, существующая система строительных сбережений в нашей стране не актуальна, исходя из опыта зарубежных стран, считаю возможным выработку новой стратегии системы строительных сбережений не привязанной к ставке рефинансирования. Ориентация в накопительный и кредитный периоды должна идти на валютный курс, так как цены и на первичном и на вторичном рынках жилья указываются в долларах США, хотя расчёт производиться в национальной валюте. Такой же принцип, возможно, предпринять и в системе строительных сбережений, привязывая накопительный и кредитный периоды к валютному курсу с установленной заранее ставкой, но конечный кредитный расчёт производить в белорусской валюте

Можно отметить, что при создании такой системы преследуется ряд важных социальных целей:

- дать гражданам со средними и ниже среднего доходами возможность накопить денежные средства на специальном накопительном счете в банке и получить впоследствии кредит в сумме, достаточной для полного либо частичного финансирования приобретения или строительства жилья;

- сделать условия накопления и получения кредита доступными для большинства граждан;

- с помощью долгосрочных накоплений граждан можно создать устойчивый и дешевый источник для ипотечных жилищных кредитов, выдаваемых в рамках этой системы;

- способствовать оздоровлению финансовой системы, снижению инфляционных тенденций и направлению средств в жилищную сферу;

- привлечь накопления граждан в строительный и жилищный рынки через надежные финансовые институты, деятельность которых будет регулироваться и контролироваться государством;

- предоставлять долгосрочные жилищные кредиты под приемлемым, как правило, более низким, чем в других кредитных институтах, проценты.

Кроме того, следует отметить такие положительные черты системы долгосрочных сбережений, как:

- выработка определенной финансовой дисциплины у граждан сначала на стадии накопления, затем на стадии погашения кредита;

- возможность для коммерческого банка познакомиться с потенциальным заемщиком задолго до того, как он обратится за кредитом, и хорошо изучить его финансовые возможности и кредитоспособность.

Система строительных сбережений в Республике Беларусь в новом формате может с наименьшими потерями для темпа строительства заменить систему льготного кредитования и обеспечить помимо экономического роста и решение ряда социальных вопросов.