Глава 3. Развитие новых форм кредитных отношений в условиях

деятельности стейхолдингов

3.1. Формирование организационной структуры

стейкхолдинга и условий финансового

взаимодействия участников

Рынок недвижимости представляет собой сложную категорию. Даже если речь идет только о рынке городского жилья, то это миллионы квартир со своими уникальными свойствами, вплоть до вида из окон или уровня ремонта, состояния подъезда или наличия консьержа. Объекты жилья имеют различное местоположение, что существенно влияет на стоимость, так как каждый район города наделен своей инфраструктурой и транспортной доступностью, имеет определенный уровень экологии и престижа. Но все становится еще сложнее и разнообразнее, когда речь заходит об офисных зданиях или торгово-развлекательных комплексах, коттеджных поселках или земельных участках.

Несмотря на всю разноликость и многогранность экономических отношений рынка недвижимости все большее число людей становятся заинтересованными в понимании его текущего состояния, а также в своевременном отслеживании всех новых тенденций этого рынка. Примечательно, что это оказывается актуальным не только для непосредственных участников рынка недвижимости – риэлторов или застройщиков.

Большой интерес к рынку недвижимости наблюдается со стороны многих смежных сфер бизнеса – инвестиционных и страховых компаний, банков и финансовых групп, а со стороны широкого круга частных лиц, заинтересованных в улучшении своих жилищных условий, или же желающих вложить свободные деньги в недвижимость и заработать на этом рынке [128]. Но при этом проблема доступности жилья для огромного числа лиц, желающих решить квартирный вопрос, остается неразрешимой.

С этой целью предлагается создать новую для российского рынка недвижимости структуру, основанную на корпоративном управлении движением капитала и включающую в себя не только инвесторов, но и пользователей. Это важный момент решения неразрешимых противоречий между покупателем и продавцом.

Что касается условий формирования подобного финансового альянса, то, прежде всего, необходимо определить величину начального капитала для реализации проекта создания жилищного стейкхолдинга. Реализация метода рассмотрена на примере строительства жилого комплекса «Свердловский», который расположен по адресу: Московская область, Щелковское шоссе, 22 км от МКАД (Приложение 2).

Жилищно-строительные стейкхолдинги наиболее целесообразно формировать на крупных строительных объектах: жилых комплексах, включающих несколько домов и имеющих развитую инфраструктуру; отдельных микрорайонах. Это создает удобство в обслуживании коммунальных и инженерных сетей, а также дает возможность компаниям-стейкхолдерам контролировать движение капитала и ресурсов, затрачиваемых на обеспечение функционирования и эксплуатации зданий.

Жилой комплекс «Свердловский» — это масштабный проект комплексной застройки к северо-востоку от Москвы. Проект предусматривает строительство 12 домов, а также собственных детского сада, физкультурно-оздоровительного и гаражного комплексов. Все строения монолитно-кирпичные с металлопластиковыми стеклопакетами. Дома строятся по современным энергосберегающим технологиям в экологически чистом районе Подмосковья.

Заказчиком выступает «СП-СанТехМонтаж», генподрядчиком «Строймонолит 22», застройщиком является компания УМиАТ («Управление Механизации и автотранспорта № 22»), которая специализируется на монолитном домостроении, строительстве инженерных коммуникаций. Основана в 1997 году на базе строительного управления, в советское время входившего в состав треста "Мосфундаментстрой-3" (оказывало услуги по аренде автотранспорта и строительной спецтехники). Реализует несколько инвестиционных проектов в Московской области (Люберецкий, Щелковский районы).

Согласно плану застройки микрорайона в поселке Свердловский появится новый красивый и современный комплекс с продуманной инфраструктурой – детскими садами, магазинами, кафе, гаражным комплексом, то есть предполагается масштабное развитие селитебной зоны.

При застройке городских территорий  для селитебных зон выбирают участки с наиболее благоприятными естественными и санитарными условиями, по возможности сухие, возвышенные, имеющие зеленые насаждения, вблизи рек и проточных водоемов. На селитебной территории, как правило, не допускается размещать промышленные предприятия, сооружения, загрязняющие воздух, почву и водоемы.

Поселок расположен на широкой надпойменной террасе реки Клязьмы. Через поселок протекает и вторая по величине река Щелковского района – река Воря. Именно на ее берегу построены корпуса 2, 3, 11, 12. Набережная будет благоустроена. Всего по индивидуальному проекту будет построено шесть 14-этажных и шесть 8-10-этажных новостроек. Кроме того, в соответствии с Инвестиционным контрактом, в возводимом микрорайоне появились детский сад, новая собственная котельная, водозаборный узел, будет реконструирована школа.

На сегодняшний день в «Свердловском» комплексе построены 9 корпусов жилой площадью 63 тыс. 300 кв. метров, детский сад на 135 мест, строится многоуровневая парковка. 

К началу 2013 года построено и введено в эксплуатацию 11 домов. Сдан в эксплуатацию детский сад на 135 мест и связанных с ним инженерных сетей и сооружений (ввод в эксплуатацию — 2012).

Ведется строительство последнего в комплексе жилого корпуса № 18.

Комплекс имеет собственный паркинг на 300 машиномест и связанных с ним инженерных сетей и коммуникаций.

Инфраструктура комплекса следующая:

1)  Проектируемая

·  Встроено-пристроенные нежилые помещения свободного назначения общей площадью 1000 кв. м.

·  Отдельно стоящее нежилое здание общей площадью 570 кв. м свободного назначения.

·  Детский сад.

·  Гаражный комплекс на 300 машиномест + станция технического обслуживания.

·  Физкультурно-оздоровительный комплекс общей площадью 2500 кв. м.

·  Пристройка к существующей общеобразовательной школе на 500 мест.

2)  Существующая

·  Корпус 10 – магазин мини-маркет.

·  Корпус 10 – магазин пластиковых окон.

·  Корпус 3 – салон красоты.

·  Корпус 4 – магазин цветы, зоомагазин.

·  Корпус 2 – эксплуатирующая организация «Жилспектр»

3)  Вне объекта

·  Санатории («им. Горького», «Монино»), базы отдыха («Союз», «Изумрудный»), пансионаты («Юность», «Сосновый бор»), дом отдыха «Щелково», детские оздоровительные лагеря («им. Гагарина», «Юнармеец», «Старт», «Лесная сказка», «Звездный», «Искра»).

·  Опорный пункт милиции – 700 м.

·  Поликлиника – 800 м.

·  Школа – 700 м.

·  Детский сад – 600 м.

·  Рынок – 600 м.

·  Продуктовые магазины – 500 м.

·  Мини-маркет – 400 м.

·  Баня-сауна – 600 м.

·  Бар-кафе – 700 м.

·  Дом культуры и стадион – 700 м.

·  Платная школа-колледж – 1 км.

·  Музыкальная школа – 900 м.

·  Почта – 900 м.

·  Сбербанк – 500 м.

·  Мойка машин, шиномонтаж – 300 м.

·  Деревня Осеево – заправка, ночной клуб, ресторан.

·  В поселке Монино (13 км от ЖК «Свердловский», маршрутка 26) – стадион, вещевой рынок.

·  В поселке Чкаловский (6 км от ЖК «Свердловский», маршрутка 26,56, время в пути – 8 минут) – платформа электричек, продуктовые и вещевые рынки, магазины, фитнес клуб, кафе и т. д.

Объекты культурно-бытового назначения, находящиеся в непосредственной близости от строящегося жилого комплекса являются положительным фактором с токи зрения его привлекательности. Развитая внешняя инфраструктура микрорайона вызовет существенное увеличение рыночной стоимости жилья. Таким образом, разрыв между себестоимостью 1 м2 жилья и его рыночной ценой еще более увеличится.

Этот вопрос на сегодняшний день остается неразрешимой проблемой во многих регионах России, не только в Москве и Московской области, где рыночная цена жилья порой на порядок превосходит его себестоимость.

Для начала необходимо сопоставить две экономические категории: себестоимость и рыночную цену. Пожалуй, жилье является уникальным товаром в части разрыва этих показателей.

Итак, прежде всего, рассмотрим себестоимость строительства жилых объектов, которая, в отличие от рыночной цены, не зависит ни от местоположения объекта, ни от каких-либо других факторов рынка.

В начале 2013 года себестоимость строительства жилья без отделки в Москве составляет 23-24 тысячи рублей за 1 кв. м. С учетом инфраструктуры – 40-42 тысячи [128]. Эти оценки относятся к строительству жилья экономкласса по социальным программам. На столичном рынке коммерческое жилье той же категории даже сейчас стоит в разы дороже, хотя многие участники рынка утверждают, что нынешняя цена почти равна себестоимости. Сейчас панельная новостройка в спальном районе около МКАД, по словам руководителя аналитического центра корпорации «Инком» Д. Таганова, стоит в среднем долларов за 1 кв. м, в других районах города – 3500 долларов. Себестоимость строительства такого жилья гендиректор аналитического центра «Миэль» В. Луцков оценивает в 55 тысяч рублей за 1 кв. м за пределами МКАД и в 60-65 тысяч м в среднем по городу.

Руководитель компании «Индикаторы рынка недвижимости» О. Репченко объясняет разброс цифр тем, что социальное жилье свободно от разнообразных обременений, свойственных коммерческим проектам. При строительстве жилья без отделки и коммуникаций действительно можно уложиться в долларов за 1 кв. м, но в случае, например, сноса 5-этажек эта сумма может увеличиться вдвое. В Москве дорогая земля и, следовательно, с учетом отвода земель под строительства себестоимость обычно достигает долларов за 1 кв. м в зависимости от класса объект. Д. Таганов также считает приведенные О. Росляком цифры заниженными для строительного рынка, поскольку в них не учтена стоимость земли и различных согласований, которые составляют существенную долю в себестоимости.

На этот «административный ресурс» у кого-то приходится 10% затрат, а у кого-то – все 40%, говорит заместитель гендиректора «Трест 1991» Т. Пальчикова. Поэтому и себестоимость строительства жилья эконом-класса в Москве примерно 60-70 тысяч рублей за 1 кв. м. Скорее всего, в оценках мэрии не заложены и расходы на строительство объектов социальной инфраструктуры – детских садов, школ, предполагает первый заместитель гендиректора ДСК-1 А. Паньковский. Он оценивает усредненную себестоимость строительства коммерческого жилья экономкласса примерно в 80 тысяч рублей за 1 кв. м. [128].

Что касается Московской области, то ситуация отличается незначительно. Вопрос только в том, что цена земли под строительство значительно ниже. Себестоимость строительства жилого комплекса «Свердловский», расположенного в 22 км от МКАД, по данным застройщика СУ-22 составила 30,8 тыс. р. за м2. Это без учета инфраструктуры и стоимости землеотвода.

Общая площадь жилья составит более 100 тыс. м2. Кроме того, планируется строительство различной инфраструктуры. Затраты на отдельно строящиеся объекты инфраструктуры учитывать также необходимо, так как эти объекты входят в состав комплекса и также будут обеспечиваться в период их эксплуатации предприятиями ЖКХ, являющихся участниками стейкхолдинга. Но при этом для соблюдения «чистоты эксперимента» учет финансовых потоков коммерческой недвижимости будет осуществлен отдельно от жилья.

План строительства представлен на рис. 3.1

Рисунок 3.1 – План жилого комплекса «Свердловский»

Весной 2013 года введена в действие 1-я очередь - корп. 2, 3, 4, 10, 12 (ул. М. Марченко); 2-я очередь – корп. 6, 7, 9, 11 (ул. М. Марченко, ул. Нар. Ополчения). Планируется ввод (3-я очередь) - корпус 8 (сдача декабрь 2011), корпус 5 (сдача 3 квартал 2012), корпус 18 (сдача 1квартал 2013г).

Жилая площадь распределена следующим образом:

- корпуса 2, 3, 7, 9, 11 и 12 по 123 кв.(1-к. 69; 2-к. 54);

- корпуса 4, 5, 6 и 18 по 230 кв.(1-к.160; 2-к.55, 3-к. 15кв);

- корпуса 8 и 10 по 219 квартир (1-к.154; 2-к.55; 3-к. 10)

В соответствии с инвестконтрактом Администрацией городского поселения Свердловский в счет доли от инвестора -СанТехМонтаж» (по первому пусковому комплексу) были получены жилые помещения :

- 5 квартир в доме №2 по ул. Михаила Марченко общей жилой площадью 265,3кв. м;

- 62 квартиры в доме №3 по ул. М. Марченко общей жилой площадью 3377,3кв. м;

- одна квартира в доме №8 по ул. М. Марченко общей жилой площадью 68,5кв. м.

В процентном соотношении ко всем введенным домам первого пускового комплекса доля Администрации городского поселения Свердловский  составляет 10,3%.

В настоящее время завершается процедура передачи в счет доли Администрации городского поселения Свердловский от инвестора ООО «СП‑СанТехМонтаж» (по  второму пусковому комплексу) жилых помещений:

В процентном соотношении ко всем введенным домам второго пускового комплекса доля Администрации городского поселения Свердловский  составляет 9,5%.

Жилые дома третьего пускового комплекса также частично будут переданы Администрации. Их доля составит 8,7%.

Эти квартиры распределяются администрацией по льготным категориям населения, в том числе в рамках программы «Ветхое и аварийное жилье», «Жилье ветеранам» и проч.

Инвестиционные затраты на весь строительный комплекс составили более 600 млн. р. (табл. 3.1, 3.2).

Таблица 3.1 – Жилые помещения

Таблица 3.2 – Общий объем инвестиций

Из за большого объема этот материал размещен на нескольких страницах: 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16