Развитие кредитных механизмов рынка жилой недвижимости в условиях создания стейкхолдингов (стр. 13 )

Рисунок 3.5 – Зависимость периода возврата кредита стейкхолдинга от величины годовой ставки процентов.

Наблюдается обратно пропорциональная зависимость. При снижении ставки по кредиту увеличивается срок возврата средств, что в свою очередь увеличивает риски кредитного процесса. Положительным фактором является возможность привлечь большее количество потребителей жилья в систему стейкхолдинга.

Вариант 2. Снижение процента первоначального взноса.

При прочих равных условиях (период кредитования 15 лет, годовая ставка 10%) рассмотрим вариант снижения величины первоначального взноса за жилье и определим, как изменится в этом случае период возврата средств.

Таблица 3.12 – Период возврата кредита при изменении величины первоначального взноса.

Динамика роста периода возврата кредитных средств определена на уровне 0,3% при снижении 1% первоначального взноса за жилье.

График в виде экспоненциальной функции представлен на рисунке 3.6.

Рисунок 3.6 – Зависимость срока возврата кредита от величины первоначального взноса.

Проведенный факторный анализ двух вариантов изменения процентных ставок и степени их влияния на период возврата кредитных средств стейкхолдинга показал, что снижение ставки по холдинговому кредиту на 1% увеличивает срок возврата кредита на 5,5%, снижение величины первоначального взноса также на 1% увеличивает период возврата кредита на 0,3%.

Вариант 3. Пропорциональное снижение ставки и процента первоначального взноса.

Для того, чтобы стейкхолдингу определить оптимальную кредитную политику, рассмотрен вариант одновременного снижения процентов по кредиту и первоначального взноса (табл. 3.13)

Таблица 3.13 – Зависимость срока возврата от снижения ставок

График функции показан на рис.3.7.

Рисунок 3.7 - Зависимость срока возврата кредита от одновременного снижения годовой ставки по кредиту и величины первоначального взноса.

Варианты различных условий кредитования рассмотрены с целью разработки наиболее привлекательной кредитной политики стейкхолдинга. Как новая схема жилищного кредитования стейкхолдинг имеет своей основной и главной целью завоевание рынка потребителей жилья. Являясь альтернативой ипотечного кредитования должен привлечь максимальное количество покупателей жилья, что будет способствовать ускорению оборачиваемости капитала и приносить доход не только от реализации жилья посредством рыночных продаж, но и прибыль с оборота капитала.

Таким образом, совокупное влияние факторов, а именно: снижение годовой ставки процентов по холдинговому кредиту и снижение величины первоначального взноса, определено на уровне 6%. Это значит, что при снижении годовой ставки и первоначального взноса на 1%, срок возврата кредита увеличивается на 6%.

Чтобы сделать схему реализации жилья наиболее привлекательной для покупателя, необходимо не только снизить ставку по кредиту и сделать условия реализации максимально приемлемыми для потребителей с низким уровнем дохода. Прежде всего, привлекательность предложения будет определяться стоимостью жилья.

Вариант 4. Рассмотрим возможность снижения цены реализации жилья стейкхолдерам[1]. В таблице 3.14 представлены варианты снижения стоимости жилья участникам стейкхолдинговой схемы кредитования.

Таблица 3.14 – Варианты снижения цены реализации жилья при стейкхолдинговой схеме кредитования.

График зависимости периода возврата стейкхолдинголвого кредита в зависимости от цены реализации представлен на рис. 3.8.

Рисунок 3.8 – Зависимость периода возврата кредита от цены реализации жилья.

Цена реализации квартир в жилом комплексе «Свердловский», фактическая по сданным объектам и планируемая по строящимся объектам, представлена в Приложении 2. На основании представленных расчетов предлагаются цены реализации жилья на 15-20% ниже среднерыночных в г. Щелково.

Таким образом, можно рекомендовать цены реализации на уровне 36-38 тыс. р./м2. В уравнении, представленном на рис. 3.7 имеется определенный «запас прочности». Он заключается в разнице рассчитанного периода возврата кредита и первоначального, который по условию задачи был определен на уровне 15 лет.

Остается оценить совокупное влияние факторов. Требуется рассчитать динамику срока возврата кредита при одновременном снижении трех показателей: ставки по холдинговому кредиту, величины первоначального взноса и цены реализации жилья.

Для каждого фактора можно определить абсолютную скорость, с которой изменяется зависимая переменная. Эта скорость определяется как частная производная выпуска продукции по затратам данного вида ресурсов [43]: 

(3.1)

Абсолютная скорость зависит от величины всех компонентов уравнения. Отношения частных производных для двух каких-либо факторов служат своеобразными нормами заменяемостти этих ресурсов с точки зрения производства данной продукции.

Наряду с абсолютной скоростью интерес представляет изменение зависимой переменной при изменении независимой переменной на 1 %.

Для получения относительной скорости нужно величину абсолютной скорости умножить на отношение величины i-того фактора к величине зависимой переменной.

Так, для первого фактора относительная скорость составляет:

(3.2).

Относительная скорость изменения объема выпуска продукции от изменения затрат на 1 % называется эластичностью выпуска по затратам и обозначается символом Е. Для любого i фактора выполняется условие:

. (3.3)

Таким образом, для уравнения типа (3.2) эластичность выпуска продукции для каждого фактора является величиной постоянной и равна соответствующему коэффициенту уравнения регрессии. При любой величине факторов увеличение фактора i-го вида на 1 % ведет к увеличению результата на , % [44].

Найдем зависимость влияния трех факторов (годовой ставки, первоначального взноса, цены реализации) на период возврата кредита.

Анализ формы взаимосвязи между факторами проводится с помощью функции «Регрессия» пункта меню «Сервис», «Анализ данных». Результаты обработки исходных данных приведены на рис. 3.9.

Рисунок 3.9 – Расчет коэффициентов регрессионного уравнения

Получена зависимость вида:

Y=8,91X1 0,4505×X2-0,495×X3-0,0159, (3.4)

где Х1 - ставка процентов по стейкхолдинговому кредиту, руб./год; Х2 - величину первоначального взноса, %; Х3 – цена реализации, руб.

Разработан программный продукт, позволяющий рассчитать оптимальные параметры схемы реализации жилья, осуществить оптимальный подбор ставки процентов по стейкхолдинговому кредиту, величину первоначального взноса и оптимальную цену реализации жилья, при которых стейкхолдинг будет не только иметь прибыль, но и сможет привлечь максимальное число участников и покупателей.

Более гибкая система стейкхолдингового кредитования позволяет строительным компаниям и другим участникам рынка недвижимости значительно расширить свои возможности. Кроме того, такая система кредитования, в отличие от всех существующих, позволит сделать жилье более доступным, что является на сегодняшний день одной из важнейших социальных задач государства.

3.3. Оценка финансовых рисков стейкхолдинга

и пути их снижения

Рассматривая различные варианты стейкхолдингового кредитования, акцент был сделан на интересы пользователя, т. е. покупателя жилья, который в свою очередь также является стейкхолдером, но его реальный доход представлен в виде квартиры, которой он пользуется. Остальные участники стейкхолдинга заинтересованы в быстром возврате средств и максимальном наполнении фонда стейкхолдинга.

Важно не только оценить текущий риск, но и построить прогноз его развития. В связи с этим в работе предлагается дифференцировать риски на внешние и внутренние, текущие (статический риск) и прогнозные (динамический риск).

Но для дальнейшей оценки необходимо процедура идентификации рисков и их качественной оценки.

1.  Внешние риски

При формировании структуры стейкхолдинга, новой для современного российского рынка, следует учесть тот факт, что любое начинание в сфере финансовых инструментов может не найти положительного отклика среди потенциальных пользователей. Возможно, со временем недоверие будет преодолено, но при вступлении на рынок подобные структуры должны активно себя позиционировать, делая акцент на низкие процентные ставки, максимально льготные условия кредитования и возможность пользования жильем после внесения первоначального взноса (конечно, без перехода в собственность).

2.  Внутренние риски

К категории внутренних рисков могут быть отнесены возможные внутрихолдинговые конфликты интересов участников, которые рассматривались в первой главе (п.1.3). В качестве основного противоречия выступают интересы двух категорий стейкхолдеров. С одной стороны – строительные компании, предприятия ЖКХ, страховые компании и другие участники, которые создают необходимый капитал для строительства объектов жилья. Эти стейкхолдеры заинтересованы в получении максимальной прибыли, что может отразиться на уровне рыночной цены, стоимости эксплуатации жилья в виде высоких тарифов за услуги, величина страховых взносов и т. д.

С другой стороны – покупатели жилья, которые также являются стейкхолдерами и также участвуют в формировании совокупного капитала в виде первоначального взноса на приобретение квартиры. Эта категория заинтересована в максимально лояльных финансовых условиях приобретения и эксплуатации жилья. Если это условие не будет соблюдено, но вероятность вступления последних в стейкхолдинг будет много меньше, чем предполагалось (см. гл. 2).

Рассмотрим риски обеих сторон, участников стейкхолдинга. Прежде всего, определим, чем рискует покупатель жилья, вступая в структуру стейкхолдинга, и каковы положительные стороны.

Вступая в стейкхолдинг, покупатель приобретает право пользования квартирой, постепенно выплачивая ее стоимость по значительно более низкой цене, чем среднерыночные цены. При этом покупатель, согласно условиям стейкхолдингового договора, пользуется услугами предприятий ЖКХ, связи и другими в рамках стейкхолдинга, что лишает его возможности выбора. Например, если компания N является поставщиком Интернет-услуг и при этом является стейкхолдером, то покупатель обязан по условию договора пользоваться услугами именно этой компании.

При окончательном погашении долга покупатель может выйти из состава стейкхолдинга, если его не устраивают обслуживающие организации, но может и остаться в этой структуре, оставаясь стейкхолдером и вкладывая капитал в фонд на правах индивидуального инвестора (физического лица), получая определенные дивиденды. Система распределения дивидендов может быть основана на принципе распределения прибыли в акционерном обществе.

Как было рассчитано в п. 3.2., период полного возврата средств фонда стейкхолдинга при самых доступных условиях кредитования покупателей жилья составляет 6-9 лет. То есть, несмотря на то, что период кредитования рассчитан на 15 лет, фактический возврат средств стейкхоллдинга произойдет значительно раньше (табл. 3.11-3.14). Оставшийся период будет происходить накопление прибыли стейкхолдинга, которая может распределяться между участниками пропорционально величине вклада. В этом сходство с акционерным обществом.

Что касается условий кредитования, то они намного доступнее для потребителя, чем кредит банка. Прежде всего, годовая ставка процентов по стейкхолдинговому кредиту значительно ниже, как и величина первоначального взноса.

Заемщик банковского кредита может рассчитывать на определенную сумму кредита, которая рассчитывается банком в соответствии с уровнем подтвержденного дохода заемщика и которая должна быть обеспечена залогом. Стейкхолдинг предоставляет покупателю квартиру в пользование, получая своего рода «предоплату» в виде первоначального взноса. Величина кредита стейкхолдинга зависит от стоимости приобретаемого жилья, а не от дохода заемщика.

Это условие сегодня является определяющим, так как кредит банка не всегда адекватен стоимости приобретаемого жилья, что также не способствует решению вопроса о его доступности для населения с низким уровнем дохода.

В условиях стейкхолдингового кредита залогом является жилье, которое переходит в собственность покупателя только при условии полного погашения долга.

Отдельный вопрос – условия страхования жилья. При получении кредита в банке заемщик вынужден уплачивать определенный банком страховой взнос, который зависит от различных факторов. Это – уровень подтвержденных доходов, социального положения, возраста и проч.

Что касается стейкхолдинга, то он в авторитарном стиле решает вопрос о страховании. При вступлении покупателя жилья в стейкхолдинг возможны два варианта. Если страховая компания является стейкхолдером, то стейкхолдинг может внести в договор кредитования пункт о страховании жилья. При этом страхование жилья будет обязательным. Если в состав стейкхолдинга не входят страховые компании, то покупатель жилья решает вопрос страхования на добровольной основе с любой страховой компанией. Все эти вопросы должны найти, прежде всего, правовое отражение в рамках действующего законодательства.

В таблице 3.15 представлены положительные факторы вступления покупателя жилья в структуру стейкхолдинга и возможные риски участника.

Таблица 3.15 – Оценка условий вступления в стейкхолдинг покупателя жилья.

Важным вопросом является вопрос удорожания тарифов на услуги предприятий ЖКХ. Если предприятие ЖКХ является стейкхолдером и участвует в формировании фонда стейкхолдинга, то это не означает, что тарифы на услуги этой организации для покупателей, вступивших в стейкхолдинг, должны быть непомерно высоки.

Из за большого объема этот материал размещен на нескольких страницах: 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16