Развитие кредитных механизмов рынка жилой недвижимости в условиях создания стейкхолдингов (стр. 6 )

Определим коммерческую выгоду (если она имеет место) для строительной компании. Экономический эффект для застройщика заключается в разности себестоимости строительства и ценой его продажи. Безусловно, наиболее выгодным вариантом для застройщика была бы единовременная реализация квартир по рыночной стоимости. Но в этом случае нет гарантии, что потенциальные покупатели жилья предпочтут именно квартиры этой строительной организации, как нет гарантии того, что жилье будет реализовано в максимально короткие сроки. Кроме того, оплата коммунальных и других услуг будет также производиться пользователями жилья посредством других компаний, не являющихся участниками стейкхолдинга.

Особенно схема приобретения жилья посредством участия в стйкхолдинге будет популярна на рынке жилья эконом-класса, который во многом зависит от уровня платежеспособного спроса населения, внешнеэкономических и политических факторов.

Это самый уязвимый сегмент рынка, который, в отличие от элитного жилья и жилья бизнес-класса, неоднократно переживал периоды глубокой стагнации, особенно во времена общеэкономического кризиса. Цены на эту категорию жилья растут меньшими темпами, в то время как на элитное жилье спрос оставался практически на том же уровне, что и в докризисный период, а по некоторым объектам (например, премиум-класса) даже наблюдался рост цен.

Реализация жилья эконом-класса полностью подчинена спросу, что делает этот сегмент рынка высокочувствительным к воздействию различных экономических и политических факторов. Период кризиса крайне негативно отразился на динамике рынка в этом сегменте недвижимости.

В силу этих обстоятельств реализация жилья может состояться не сразу, а через некоторое время, например, полгода или больше. При этом инвестор, реализующий жилой объект, может понести убытки вследствие увеличения сроков экспозиции и, соответственно, роста инфляции.

В настоящее время происходит спад активности этого сектора жилой недвижимости. Анализ рынка жилья говорит о наличии риска ликвидности. Несмотря на сохраняющийся дефицит жилья, количество сделок в этом секторе рынка не имеет высокой динамики. Возможно, некоторое «охлаждение» рынка объясняется последствиями недавнего кризиса, высоким уровнем инфляции, снижением платежеспособного спроса потребителей. Особенно это касается массовой застройки эконом-класса.

Следовательно, при условии реализации этих квартир через определенный промежуток времени, например, через полгода, предприятие рискует, несмотря на рост цен, потерять значительный объем средств вследствие инфляции.

Рассчитаем величину дохода в текущем уровне цен и с поправкой на инфляцию (табл. 2.4, 2.5.) на примере 16-этажного 200-квартирного жилого дома. Стоимость квартир в соответствующей планировки – 35000 руб./м2; средняя себестоимость строительства 26 тыс. р./м2. Ожидаемая прибыль от продажи недвижимости составит порядка 160 млн. р.

Таблица 2.4 – Оценка прогноза доходов при условии реализации жилья при сроках экспозиции 6 мес.

Таблица 2.5 – Оценка прогноза доходов с учетом дисконтирования при различных ставках

На основании проведенных расчетов установлено, что длительный период экспозиции объекта на рынке, несмотря на постоянную положительную динамику цен, не позволяет предприятию получить желаемый объем прибыли. Даже при минимальной ставке дисконтирования 10%, что практически невозможно в условиях высокого уровня инфляции, предприятие вряд ли сможет рассчитывать на тот же объем прибыли, который ему принесет быстрая реализация жилья.

Цена квадратного метра жилья достаточно высока даже на жилье эконом-класса, что затрудняет его реализацию. Потребители (категория граждан с низким уровнем дохода) не в состоянии сразу выплатить рыночную стоимость жилья в виде единовременного платежа. Это также сдерживает реализацию.

Эта ситуация может разрешиться только в случае активного участия кредитных организаций, чей капитал, работая на рынке жилой недвижимости в качестве кредитных ресурсов способен увеличить объем платежеспособного спроса.

Следовательно, стейкхолдингу предпочтительнее реализовывать жилье на условиях постепенного погашения стоимости покупателями с возмещением процентов. Недостающие выплаты компенсируются за счет поступлений средств пользователей за оплату коммунальных и прочих услуг.

Кроме того, схема реализации жилья посредством холдингового кредитования позволяет сократить срок погашения, что выгодно покупателю жилья. Остается выяснить, насколько сокращение сроков погашения долга выгодно стейкхолдингу, так как в этом случае будет ощущаться потеря части процентных выплат.

Механизм возврата средств покупателями жилья стейкхолдингу рассмотрим на представленном ранее примере приобретения жилья физическим лицом (цена квартиры 2800 тыс. р., первоначальный взнос 20% - 560 тыс. р., площадь - 80 м2). Годовая ставка процентов – 10%.

Оценивается только величина поступлений в фонд стейкхолдинга от погашения суммы задолженности за жилье (величина «условного» кредита) и процентов. В данном случае объем средств, поступающий от оплаты коммунальных и прочих услуг, не учитывается.

Представим величину суммы накопления в виде функции. График накопленной суммы представлен в виде нелинейной зависимости. Для решения задачи необходимо линеализовать функцию накопления. При этом погрешность прогнозирования результатов будет незначительна (порядка 0,5% от объема кредитных средств), но это позволит значительно упростить расчеты и сделать их более доступными для практического применения (рис. 2.8).

Рисунок 2.8 - Функция суммы накопления платежей (авторск.)

Введем понятие «возврат стейкхолдингового кредита в единицу времени» как характеристики функции наращения. Иными словами, это скорость возврата кредита. Математический смысл этого параметра – первая производная от функции наращения, показанной на рис. 2.8. Следовательно, в рассматриваемом случае .

Экономически это значит, что средний платеж в месяц, в том числе погашение основного долга и процентов, составляет 21,5 тыс. р. в первый месяц. Далее происходит снижение выплат процентов. Таким образом, функция накопления поступающих платежей в фонд представлена в виде основного долга и процентов по кредиту. Переменными функции накопления поступающих платежей в фонд является значения параметров тела кредита и процентов. Скорость погашения долга равна:

, где (2.21)

- величина выплат по кредиту в месяц;

- проценты в месяц.

Зависимость определена как линейная функция, следовательно, средние значения равны:

; (2.22)

, где (2.23)

Vкр – сумма кредита, руб.; Ткр – период, на который выдан кредит, мес.; i – величина годовой ставки.

Общая величина суммы накоплений с учетом величины тела кредита и процентов будет равна

. (2.24)

На основании расчета погашения кредита величина накопленной суммы через 15 лет составила 3929,3 тыс. р. (прил.1).

По формуле (2.8) получен следующий результат:

Погрешность 9,3 тыс. р. составляет 0,24%.

Предположим, что условия возврата долга допускают погашение раньше установленного срока. Это является выгодным условием для заемщика, так как в этом случае снижается величина процентов, уплачиваемых за пользование кредитом, а также существенно снижает риски, связанные с инфляцией. Возникает вопрос, насколько условие сокращения сроков погашения кредитов выгодны стейкхолдингу. Следует оценить эффективность применения условия досрочного погашения для кредитора, то есть стейкхолдинга [82, 83].

Рассмотрим вариант досрочного погашения условного кредита величиной 2240 тыс. р. по ставке 10% годовых сроком на 180 мес. (15 лет) в течение 120 месяцев (10 лет). График функции накопления доходов холдинга от уплаты основного долга и процентов представлен на рис. 2.9.

Рисунок 2.9 - График накопления доходов стейкхолдинга (авторск.)

Как видно из графика, скорость возврата кредита возросла.

Так, согласно расчетам (Приложение 1) величина накопленного дохода с учетом основного долга и процентов равна 3929,3 тыс. р. через 15 лет (180 мес.)

Если допустить возможность более раннего срока погашения долга пользователем жилья, например, через 10 лет (120 мес.), то необходимо оценить разность величины доходов в обоих случаях. Сравнение показателей только при условии дисконтирования платежей и приведения их к текущему ценовому уровню..

Пусть Q0 – величина ожидаемого накопления при начальных условиях кредитования, т. е. при T=T0 (180 мес.); Q1 – величина ожидаемого накопления при сокращении сроков погашения долга, т. е. при T=T1 (например, 120 мес.).

По формуле (2.24) с учетом дисконтирования по ставке r получим:

(2.25)

(2.26)

При этом T1=kT0, где k<1.

Необходимо доказать, что с учетом дисконтирования будет верно неравенство: Q1 - Q0 > 0 или Q1 / Q0 > 1.

(2.27)

Последовательно упрощая выражение, получим:

(2.28)

(2.29)

Для доказательства рассмотрим два предела: k→0 и k→1.

1.k→0

(2.30)

По условию экономической постановки задачи То – период погашения, который, как правило, составляет не менее пяти лет (60 мес.). Выражение (2.30) будет равно 1 только при То=0. Такого не может быть по условию задачи. При То>0 выражение (2.30) принимает значения много больше 1 при любых положительных значениях ставки дисконтирования и годовой ставки по кредиту.

Для доказательства воспользуемся правилом Лопиталя.

Пусть при  x a  для функций  f ( x ) и  g ( x ), дифференцируемых в некоторой окрестности точки  а, выполняются условия:

1)  либо f(t) →0, g(t)→0, либо f(t) →∞, g(t)→ ∞,

2)  существует предел

(2.31)

Тогда

(2.32)

Докажем, что

Преобразуя выражение, получим:

(2.33)

Так как время t и ставка процентов i не могут быть отрицательными, то очевидно, что (24+it)>0. Следовательно,

2.  k→1

(2.34)

Таким образом, выражение (2.30) при любых положительных значениях ставок будет больше 1. Следовательно, сокращение сроков выплат по долгу выгодно обеим сторонам договора: и стейкхолдингу, и покупателю жилья.

Сумма, меньшая, чем ожидаемая, но полученная раньше установленного срока, является источником средств для дальнейшего кредитования.

Жилищное финансирование, построенное на схеме стейкхолдингового кредитования, будет привлекательным для потребителей в том случае, если ставки процентов за пользование кредитом будут ниже банковских, что позволит стейкхолдингу утвердиться на рынке жилищного кредитования.

Таким образом, досрочное погашение кредита является для стейкхолдинга более выгодным условием, чем погашение в срок. Это снижает один из основных рисков – риск неплатежеспособности заемщика, который может наступить в более длительном периоде.

Вопрос неплатежеспособности заемщика является весьма важным для стейкхолдинга. Дело в том, что жилье, полученное физическим лицом в рамках участия в капитале стейкхолдинга, переходит в собственность только после уплаты долга. Но может наступить ситуация, когда пользователь жилья испытывает трудности в погашении условного кредита.

Стейкхолдинг может расторгнуть с ним договор с частичным возвратом выплаченной пользователем суммы, определенным порядков компенсировав себе финансовые потери. Кроме того, сокращение сроков кредитных отношений является фактором снижения других рисков, в том числе рисков, связанных с инфляцией.

Важным условием деятельности стейкхолдинга в целях освоения рынка является предложение более льготных условия заемщикам (покупателям жилья) относительно ипотечного кредита банка. Но при снижении ставки по условному кредиту доходы стейкхолдинга уменьшаются.

Определим скорость погашения кредита Vкр и скорость снижения величины накопленной суммы Vs. Эти показатели представлены на рис. 2.10. Рассмотрим график вариантов погашения кредитов в различные сроки.

Рисунок 2.10 - Варианты погашения долга.

Величина возврата условного кредита определяется в соответствии с формулой (2.24) и равна

, если T=const (2.35)

При T=t величина накопленной суммы будет равна

(2.36)

Тогда показатель роста накопленной суммы составит

(2.37)

Величина накопления за период времени имеет следующий вид:

(2.38)

Величина скорости потерь стейкхолдинга VП вследствие досрочного погашения долга пользователями жилья находится в обратно пропорциональной зависимости:

(2.39)

Подставив выражение (2.18) в (2.39), получим:

, где (2.40)

Т– начальный период погашения согласно условиям договора.

Определим, в какой период времени скорость роста доходов и скорость потерь примут одинаковые значения, т. е. . Приравнивая выражения (2.38) и (2.40) получим .

Этот период времени показывает максимально возможный срок сокращения погашения кредита при фиксированной ставке кредита и равных выплат основного долга (линейная модель). Следовательно, период уменьшения срока погашения кредита должен быть не более 1/3 от установленного договором.

Рассмотрим ситуацию, когда кредитные ресурсы востребованы не в полном объеме и определим возможность досрочного погашения кредита в этом случае.

Определим величину дохода стейкхолдинга при сокращении сроков погашения условного кредита. Доход стейкхолдинга при сокращении сроков погашения по формуле (2.24) равен:

, где (2.41)

; Δt – период сокращения погашения кредита.

Эта сумма может быть использована с целью строительства нового жилья и дальнейшего предоставления холдингового кредита, но с учетом вероятности его востребованности p. Иначе можно определить как вероятность дальнейшего реинвестирования средств. Следовательно, объем средств для дальнейшего реинвестирования равен

(2.42)

Величина реинвестированного дохода стейкхолдинга , полученного в результате кредитования , должна быть не меньше его доходов в случае погашения кредитов в установленный договором срок, т. е. , где QT – доход стейкхолдинга при возврате кредита в установленный срок. Это выражение при подстановке (2.41) в (2.24) примет вид:

(2.43)

Преобразуя выражение (2.39) получим зависимость ставки по условному кредиту от вероятности дальнейшего реинвестирования:

; , (2.44)

где T – начальный период погашения кредита;

t – более ранний период погашения кредита.

Таким образом, получена модель, позволяющая снизить ставку по условному холдинговому кредиту, не теряя при этом доходности.

Эта зависимость дает возможность определить значение любого из рассматриваемых параметров (ставка, период) при заданных условиях вероятности дальнейшего размещения кредитных ресурсов. И наоборот: представляется возможным рассчитать вероятность реинвестирования средств при фиксированной ставке процента.

В модели не учтены значения денежных потоков при поступлении платежей за обслуживание зданий. Дополнительный денежный поток от оплаты услуг пользователями жилья позволит сделать условия предоставления холдингового кредита более лояльными. Рассмотрим этот механизм и выведем уравнение прибыли для стейкхолдинга.

1.  Определим функцию дохода стейкхолдинга с учетом коммунальных платежей, также поступающих в фонд.

, (2.45)

где L(t) - ежемесячный размер выплаты процентов по условному кредиту (2.13); K(t) – ежемесячные поступления от оплаты коммунальных услуг, T- период кредитования, лет.

Выражение (2.43) требует пояснений.

(2.46)

V- величина стейкхолдингового кредита; V0 – общая сумма релизации жилья; Vв – величина первоначального взноса.

(2.47)

С – цена реализации жилья, тыс. р./м2; S – площадь реализуемого жилья, м2; r – величина первоначального взноса, % от стоимости жилья.

Таким образом, выражение 2.41 преобразуется в следующее:

(2.48)

где H – тариф (электроэнергия, отопление, водоснабжение и т. д.), руб./м2.

Сложность расчета (2.44) в том, что оплата коммунальных услуг по установленным тарифам не всегда рассчитывается исходя из площади жилья. Оплата электроэнергии осуществляется в зависимости от потребления, газ оплачивается в зависимости от количества проживающих и т. д.

В этом случае удобно использовать средние показатели, которые определены на основе статистических оценок тарифов с привязкой к площади квартиры. Например, оплата коммунальных услуг квартиры площадью 80м2 и количеством проживающих – 3 человека. Для удобства дальнейших расчетов рекомендуется определить среднюю величину тарифа на единицу площади.

2.  Функция затрат стейкхолдинга.

, (2.49)

см2 - себестоимость строительства жилья, тыс. р./ м2; βi- доля затрат на коммунальное обслуживание, % от тарифа.

3.  Прибыль стейкхолдинга определяется следующим образом:

(2.50)

Эти выражения позволяют определить величину прибыли стейкхолдинга, построить прогноз денежных потоков, оценить динамику затрат и доходов.

Таким образом, не теряя собственной прибыли, стейкхолдинг может предложить весьма выгодные условия приобретения жилья. Не исключается также вариант покупки жилья физическим лицом с полной оплатой на момент приобретения. В этом случае стейкхолдинг также не теряет прибыль, поскольку реализует жилье по рыночной цене, значительно превышающей себестоимость его строительства. Все зависит от того, насколько предлагаемый метод найдет поддержку среди потребителей. Кроме того, будет решена важная социальная задача доступности жилья малообеспеченным категориям потребителей.

Выводы по главе 2

1. Рассмотрены условия создания стейкхолдинга как принципиально новой для российского рынка структуры, целью деятельности которой является формирование устойчивых схем жилищного кредитования. Стейкхолдинг представляет собой финансово-промышленную группу, включающую в себя пул строительных организаций, страховых компаний, управляющих компаний и других предприятий и организаций, заинтересованных в деятельности стейкхолдинга и расширении собственных хозяйственных связей. В качестве стейкхолдеров могут выступать государственные структуры, коммерческие банки и другие финансовые институты, а также, а также другие организации, желающие расширить рынок потребителей посредством участия в структуре стейкхолдинга. Определена структура стейкхолдинга, выявлены категории участников, а также предложена схема движения мультикапитала.

2. Определены методологические аспекты оценки рисков стейкхолдинга как корпоративной структуры. Методология оценки рисков заключается в их идентификации, систематизации, определения вероятности возникновения и разработки мероприятий по устранению рисков. Выявлены и систематизированы виды неопределенности внешней и внутренней среды стейкхолдинга, порождающие риски деятельности альянса. Разработана стохастическая модель, позволяющая рассчитать количество физических лиц, которые могут стать участниками стейкхолдинга на ранней стадии его функционирования. Эта модель позволит определить количество жилья в стоимостном выражении, которое будет востребовано и реализовано посредством финансово-кредитной схемы движения капитала стейкхолдинга.

3. Разработана модель реверсивной схемы движения мультикапитала стейкхолдинга, которая позволяет определить сроки погашения долга заемщиков и условия кредитования. Приведены доказательства экономического эффекта при сокращении сроков погашения долга и снижении ставки за пользование условным кредитом стейкхолдинга. Не теряя собственной прибыли, стейкхолдинг может предложить весьма выгодные условия приобретения жилья. Циркуляция капитала в финансовой схеме стейкхолдинга и скорость оборачиваемости средств позволяют говорить о возможности снижения ставки по стейкхолдинговому кредиту для клиентов компании. Дополнительный денежный поток от оплаты услуг пользователями жилья даст возможность сделать условия предоставления стейкхолдингового кредита более лояльными. Это позволяет обрести баланс интересов между кредитными институтами и потребителями и дает возможность существенно снизить риски, как заемщика, так и кредитора.

Из за большого объема этот материал размещен на нескольких страницах: 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16