Развитие кредитных механизмов рынка жилой недвижимости в условиях создания стейкхолдингов (стр. 5 )

Следовательно, в период времени t1 средства в размере V1 могут быть уплачены физическим лицом в качестве взноса, но могут с равной вероятностью оказаться невыплаченными в случае нежелания физического лица вступать в стейкхолдинг, а также в силу других условий и изменений предпочтений потенциальных покупателей жилья. Следовательно, вероятность группы событий будет иметь следующие занчения: .

Если событие H1 наступит, то объем средств, поступивших от вкладчиков, станет равным x-V1, т. е. .

Если наступит событие H2, то объем кредитных ресурсов останется прежним, т. е. равным S=S0-0=S0, т. е .

Так как события H1 и H2 несовместны и , где Ω – пространство элементарных исходов, то

(2.7)

По правилу сложения вероятностей

(2.8)

Представим поступление взносов со стороны участников стейкхолдинга (физических лиц) в виде «дерева» событий (рис. 2.5), где Vij – взнос в i-том объеме денежных средств в j-тый период, 0 – взнос неосуществлен в данном периоде в силу нежелания физического лица вступать в структуру стейкхолдинга. По условию события несовместны.

Необходимо определить вероятность реализации всех кредитных ресурсов стейкхолдинга, то есть вероятность того, что система стейкхолдингового кредитования будет востребована среди покупателей жилья

и т. д.

Получили вероятности элементарных событий. Вероятность вступления физических лиц в стейкхолдинг определена в виде суммы членов ряда:

Вероятность вступления физических лиц в стейкхолдинг и соответственно, уплата первоначального взноса будет равна 82% от потенциального рынка потребителей. Иначе говоря, если планируется строительство дома на 100 квартир (семей), то по проведенным расчетам можно предполагать, что только 82 семьи воспользуются предложением вступить в структуру стейкхолдинга.

Такая вероятность вполне реальна вследствие отсутствия того, предлагаемый продукт является новым для российского рынка, нет истории событий, сформированного правового поля, отлаженных механизмов взаимодействия структур и т. д. Этому механизму только предстоит завоевать доверие потребителей, и на первом этапе следует доказать экономическую эффективность подобных структур как для строительных организаций и других компаний – участников стейкхолдинга, так и для приобретателей жилья.

На основании рассчитанной вероятности вступления физических лиц в стейкхолдинг определим величину поступающих средств в фонд стейкхолдинга на этапе вступления и уплаты первоначального взноса:

, (2.9)

где p – вероятность вступления; d – объем первоначальных поступления от вкладчиков и покупателей жилья (поступления средств в виде взносов от максимально возможного числа покупателей), %; с – цена 1 м2 жилья; S – общая площадь реализуемого жилья, м2.

Первоначальный взнос служит гарантом намерений физического лица о вступлении в стейкхолдинг, который продает жилье в рассрочку под относительно небольшой процент при длительном сроке погашения долга (не менее 10 лет).

На этапе эксплуатации жилья происходит пополнение средств фонда стейкхолдинга не только за счет погашения долга, но и за счет оплаты услуг ЖКХ, страхования жилья, оплаты телекоммуникаций. Кроме того, стейкхолдтинг допускает досрочное погашение долга. Это увеличивает оборачиваемость капитала и, следовательно, доход стейкхолдинга. Сокращение сроков кредитования существенно снижает риски кредитора, несмотря на то, что стейкхолдинг при этом теряет сумму процентов.

В общем виде цена риска невостребованности холдинговой схемы жилищного финансирования будет равна:

(2.10)

Так как условия финансовой схемы стейкхолдинга допускают досрочное погашение долга пользователем жилья, то величина недополученных средств ΔQ будет равна

, (2.11)

где – накопленная сумма i-того стейкхолдингового кредита с начальным сроком погашения, то есть без досрочного возврата долга физическим лицом и пользователем жилья;

– накопленная сумма i-того стейкхолдингового кредита при досрочном погашении долга;

k – количество участников кредитной схемы стейкхолдинга.

Величина определяет сумму возвращенных заемщиками средств при досрочном погашении кредита. Эти средства могут быть направлены на развитие стейкхолдинга, а также строительство новых жилых объектов, то есть это средства реинвестирования.

Характеристикой поступления средств от возврата стейкхолдингового кредита является объем средств, поступивших в единицу времени, то есть скорость возврата долга, которая представлена в виде линейной функции [83].

Далее рассчитываем величину поступления средств при погашении кредита заемщиком в единицу времени (в данном расчете – месяц):

, (2.12)

где V – общая величина долга, руб.; T – срок погашения, мес.

Ежемесячный размер выплаты процентов по стейкхолдинговому кредиту имеет вид:

, (2.13)

где V0 – величина кредита; i – годовая ставка по холдинговому кредиту (в абсолютном выражении); n – порядковый номер месяца.

График суммы накопления платежей S1(t) представлен на рис. 2.6 в виде параболической зависимости [80, 83].

Рисунок 2.6 – График накопления дохода стейкхолдинга (авторск.)

Для упрощения расчетов функцию накопленного дохода можно аппроксимировать линейной зависимостью S2(t). Как показали расчеты, величина погрешности не превышает 0,5%. Вследствие аппроксимации линейной функцией предлагается применить среднюю величину поступающих платежей. Средний ежемесячный размер выплаты процентов по стейкхолдинговому кредиту рассчитывается следующим образом:

, (2.14)

где V – величина выданного кредита, руб.; i – годовая ставка по стейкхолдинговому кредиту, %.

При этом общий объем накопленной суммы поступлений в фонд стейкхолдинга только от приобретения жилья (без учета оплаты эксплуатационны услуг пользователями жилья) равен:

(2.15)

где D0 – общая величина вступительного (поступления средств в виде взносов от возможного числа покупателей), тыс. р.; Di - ежемесячный размер погашения основного долга, тыс. р.; Li - ежемесячный размер выплаты процентов по стейкхолдинговому кредиту, тыс. р.

Величина накопленной суммы с учетом погашения основного долга и процентов будет равна

, (2.16)

Возможность досрочного погашения кредита, что в настоящее время практикуется многими банками и представляет выгодное условие для заемщика, рассматривается и в данной схеме стейкхолдингового кредитования.

Пусть Q1 – величина накопленной суммы кредита V с периодом погашения T1, Q2 - величина накопленной суммы, полученной при сокращении сроков погашения (T2). При этом выполняются условия <; <.

Вследствие более раннего погашения кредита заемщиком стейкхолдинг недополучит некотрую величину процентов по кредиту, величина которой равна:

(2.17)

Преобразование выражения даст следующий результат:

(2.18)

При этом раннее погашении долга снижает риски и дает возможность последующего реинвестирования средств, а, следовательно, получение дополнительных доходов при ускорении оборачиваемости кредитных ресурсов.

Основной мотивацией для вступления физических лиц в стейкхолдинг является более льготные условия, чем при получении ипотечных кредитов. К таким условиям в первую очередь относится минимально возможная ставка процентов по кредиту. В этом случае можно говорить о большей доступности кредитов физическим лицам, чем в системе банковского кредитования.

Следует отметить, что ставка процентов за пользование кредитов должна учитывать не только интересы заемщиков, но и не нарушать финансовое состояние непосредственно стейкхолдинга.

Рассчитаем возможное снижение ставки процента при условии ограничения на степень финансовой устойчивости стейкхолдинга. Первым этапом расчетов является введение нового показателя (разработан автором) – показатель риска стейкхолдинга, который равен отношению

, (2.19)

где QRi – накопленный доход от возврата кредита и уплаты процентов; p – вероятность востребованности кредитной схемы стейкхолдинга. Следовательно, .

Сокращение сроков возврата кредита допустимо только при . Рассмотрим, какие факторы непосредственно влияют на показатель риска стейкхолдинга.

Подставив 2.16 и 2.17 в 2.19, получим:

(2.20)

Можно сделать вывод о том, показатель риска стейкхолдинга зависит от ставки за пользование кредитом, сроков погашения и вероятности дальнейшего реинвестирования средств.

Вероятность p – показатель, определяющий рыночную возможность стейкхолдинга к привлечению покупателей. Разумеется, сегодня инвестор может снизить цену жилья даже на незначительную величину, и это привлечет к нему покупателей. Но в этом случае имеет место потеря прибыли, в то время как кредитная схема стейкхолдинга позволяет получать доход в большем объеме и в более длительном периоде. Поэтому, несмотря на явно привлекательные условия получения жилья по схеме стейкхолдингового кредитования, вероятность 100%-ного ее использования вряд ли будет равна 1, так как это новая для рынка недвижимости схема жилищного финансирования, которая не имеет истории на рынке и не апробирована.

Необходимо на первом этапе создания стейкхолдинга завоевать доверие потребителей. Это сложный процесс в условиях конкуренции на строительном рынке, который предполагает также определение рациональной инвестиционной стратегии.

Таблица 2.2 - Увеличение вероятности размещения средств стейкхолдинга при снижении годовой ставки.

Исходя из того, что система стейкхолдингового кредитования может быть наиболее востребована при снижении ставки по кредиту и привлечении тем самым большего количества участников, можно предположить, что вероятность расширения рынка холдинга будет возрастать.

Результат расчетов показал, что вероятность востребованности предложенной системы жилищного финансирования будет близка к 1, если ставка по стейкхолдинговому кредиту будет снижена до 7% (рис. 2.7).

Рисунок 2.7 - Рост вероятности реинвестирования при снижении процентной ставки (авторск.)

Таким образом, система жилищного финансирования стейкхолдинга может получить дальнейшее развитие и распространение на рынке жилой недвижимости за счет процентных ставок по кредиту, а также за счет увеличения скорости возврата долга и получения дополнительного дохода от оплаты коммунальных и других услуг пользователями жилья, что является взаимовыгодным условием для участником финансово-кредитной схемы, так как в этом случае снижаются риски не только стейкхолдинга, но и заемщика.

Главная задача, стоящая перед специалистами в области жилищного кредитования – расширение возможностей этого вида кредитов, его доступность для всех категорий населения. Выгода от этого очевидна как для кредиторов, так и для заемщиков.

2.3. Модель движения мультикапитала в структуре стейкхолдинга

и оценка условий кредитования

Определенная в предыдущем параграфе вероятность событий использования физическими лицами представленной финансово-кредитной схемы позволит рассчитать максимально допустимое сокращение времени погашения кредита.

Определим период возврата долга покупателем жилья при условии, что совокупный доход семью составляет 35 тыс. р., ежемесячные выплаты долга – 12,5 тыс. р. Приобретаемое жилье имеет площадь 80 м2, рыночная стоимость которого – 35 тыс. р./м2. Цена квартиры составляет 2800 тыс. р. При условии первоначального взноса, который должен выплатить покупатель квартиры, чтобы вступить в стейкхолдинг – например, 20% от стоимости жилья, то есть 560 тыс. р. Дальнейшее погашение долга при постоянных выплатах 12,5 тыс. р. в месяц составит 16 лет 10 месяцев. Для покупателя условия весьма выгодны.

Исходя из средней себестоимости строительства жилья равной 26 тыс. р./м2, бездисконтный период окупаемости вложений составил 13 лет (табл. 2.3).

Таблица 2.3 – Бездисконтный период окупаемости

Безусловно, на таких условиях предприятию-застройщику совершенно невыгодно реализовывать жилье подобным образом. Но следует помнить, что система движения капитала предусматривает постоянное пополнение фонда холдинга за счет привлечения новых участников – физических лиц.

Из за большого объема этот материал размещен на нескольких страницах: 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16