Рисунок 1.1 – Объемы выданных кредитов

Как показано на рис. 1.1, стабилизация экономики после кризиса снова активизировала рынок ипотечного кредитования. К 2013 году ипотека в России набрала темп. Прогноз экономического развития страны до 2030 года, представленный Министерством экономического развития РФ, предполагает положительную динамику темпов прироста ипотечных показателей по банковским учреждениям страны.

Постановлением Правительства РФ № N 1050 от 17 декабря 2010 г. утверждена Федеральная целевая Программа «Жилище» на годы, которая ориентирована в первую очередь на обеспечение жильем граждан, доход которых не позволяет решить самостоятельно жилищную проблему.

Программа включает ряд подпрограмм, направленных на развитие различных направлений жилищной сферы, в том числе на обеспечение молодых семей жильем, модернизацию сферы коммунальных услуг, обеспечение жильем льготных категорий граждан и прочие направления. Кроме того, Программа направлена на обеспечение жильем малоимущих граждан, на развитие ипотечного кредитования с целью поддержания платежеспособного спроса на жилье.

Программа ориентирована также на активизацию деятельности по ипотечному жилищному кредитованию» в области поддержки системы рефинансирования жилищного кредитования [91].

Что касается строительства объектов жилищного фонда и комплексной градостроительной планировки территорий, то Программа ориентирована в первую очередь на строительство жилья, относящегося к категории экономкласса. При этом особое значение уделяется маложтаджному строительству с соблюдением современных требований к вопросам экологии и энергоэффективности. Главное требование к этой категории жилья – оступность для граждан с низким уровнем дохода.

Жилье экономкласса предназначено, прежде всего, для решения проблемы обеспечения жильем молодых семей, а также граждан, которые относятся к льготным группам населения и получают государсвенную помощь.

Приобретение такого жилья частично предполагается за счет средств покупателей, частично с применением системы ипотечного кредитования.

Что касается потребительского рынка, то условия приобретения жилья имеют свои проблемы. Доступность жилья определяется, прежде всего, уровнем дохода населения, который в России значительно отстает от развитых европейских стран.

Государственная жилищная политика основывается на принципе обеспечения доступности жилья для граждан, что является ключевой проблемой при разработке и реализации стратегий жилищного финансирования.

Рассматривая проблему доступности жилья и развитие различных форм и методов кредитования, внимание акцентируется в первую очередь на жилье экономкласса и его потребителей – лиц со средним и низким уровнем дохода. Жилье экономкласса во многом определяет развитие рынка недвижимости и является его индикатором. Элитное жилье и жилье бизнескласса – отдельные категории, ценовая стратегия которых во многом отличается от общей динамики рынка. Цены на элитную недвижимость росли и продолжают расти высокими темпами даже в период кризисов. Кроме того, сегодня многие покупатели элитных квартир, относящиеся к категории высокообеспеченных лиц, предпочитают приобретать или строить загородные коттеджи. Подобная смена потребительских предпочтений - уже не новое для России направление.

Динамику рынка недвижимости, его активность, определяется не элитной недвижимостью и не объектами бизнес-класса, а объектами типовой застройки, в том числе эконом-класса. Основная масса потребителей этого типа жилья – лица среднего достатка, которые в большинстве случаев не имеют возможности приобрести жилье посредством единовременного выкупа квартиры.

Уровень доходов населения определяет платежеспособный спрос на рынке недвижимости. Но активность рынка определяется и другими факторами. Основной проблемой масштабного развития ипотечного кредитования остается инфляция, которая существенно влияет на уровень процентных ставок, сроков кредитования, а также определяет баланс спроса и предложения. Так, при росте инфляции наблюдается снижение предложения. В условиях высокой инфляции инвесторы (собственники жилья) занимают позицию ожидания, т. е. предпочитают не продавать объекты по сложившимся на текущий момент рыночным ценам, а ждать очередного роста цен, но при «замораживании» капитала инвесторы теряют значительную долю прибыли при. При снижении уровня инфляции и стабилизации экономики эта стратегия крайне неэффективна.

Объективная необходимость активизации платежеспособного спроса дала начало развития ипотечного кредитования. Важную роль в формировании рыночных финансово-кредитных схем играет показатель нормативной стоимости жилья.

Региональные нормативы стоимости жилья Министерство регионального развития РФ высчитывает ежеквартально, а общероссийский показатель – раз в полгода. В основе расчета нормативов – данные мониторинга цен, который обязаны проводить органы местного самоуправления, а также стандарты жилой площади на семью [92].

Региональные показатели среднерыночной стоимости 1 кв. метра общей площади жилья на III квартал 2013г., а также норматив стоимости 1 кв. м общей площади жилья по Российской Федерации на второе полугодие 2013г. утверждены Приказом Госстроя № 000/ГС от 01.01.01 года. Так, согласно приложению к приказу Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 01.01.01г. № 000/ГС, показатель средней рыночной стоимости одного квадратного метра по Московской области составляет 48 850 рублей [91].

Средняя цена, указанная Министерством регионального развития, намного ниже рыночной. Например, в апреле 2013 года в Москве рыночная стоимость 1 кв. м. доходила до 150 тыс. р. (по информации федерального агентства недвижимости МИАН). Такая разница цен объясняется методиками расчета государства, ориентированного на недорогое жилье, и экспертов рынка, использующих весь спектр реализуемых объектов.

Норматив стоимости жилья лежит в основе расчетов социальных выплат для получения жилищных сертификатов военнослужащим, для расчетов государственных субсидий молодым семьям, при выделении социального жилья и т. д. Это стартовая цена при тендерном отборе строительных предприятий, которые изъявили желание принять участие в программе выкупа уже возведенного жилья за счет федерального бюджета [92].

Например, ипотека «Молодая семья» предполагает то, что семья может рассчитывать на получение государственной субсидии на жилье и использовать ее для приобретения или строительства жилья, уплаты первого взноса по ипотечному кредиту или последнего взноса за кооператив, а также на погашение суммы долга и уплату процентов по ранее полученным ипотечным кредитам. Ипотека предоставит молодой семье средства в размере 35% расчетной стоимости жилья (то есть нормы метража – 42 кв. м для двоих или 18 кв. м при количестве человек 3 и более, умноженной на норматив стоимости 1 кв. м, который определяется методикой Минрегионразвития для каждого региона). Если в семье есть дети – размер субсидии составит 40% от расчетной стоимости жилья [91].

Таким образом, система ипотечного кредитования призвана, в первую очередь, решать важнейшую социальную задачу – обеспечение доступности жилья для граждан с низким уровнем дохода, которые не в состоянии решить проблему жилья самостоятельно. Ипотека, хоть и медленно, но запустила механизм финансового взаимодействия между инвесторами и покупателями.

Рассмотрим виды и механизмы ипотечного кредитования, получившие наибольшее развитие, как за рубежом, так и в России. Опыт развития ипотеки западных стран позволил дифференцировать систему финансового обеспечения ипотечных кредитов на одноуровневую и двухуровневую [95, 119].

При использовании одноуровневой системы кредитор выпускает ценные бумаги под обеспечение выданных кредитов, что способствует распространению механизма и привлечения дополнительных кредитов, так как ценные бумаги сами являют собой эффективный финансовый инструмент. Такая система практикуется в Германии и Дании.

Двухуровневая модель включает субъектов первичного рынка жилья, а также предполагает наличие компаний, работающих в качестве операторов вторичного рынка, которые скупают ипотечные кредиты, формируют их в пулы по определенным признакам и выпускают ипотечные ценные бумаги, основанные на объединении кредитов. Такая практика в основном применяется в Канаде и США.

Прежде всего, необходимо рассмотреть основные виды кредитования жилья, действующие на Российском рынке.

1. Стандартная, или типовая, форма ипотечного кредита. Является наиболее распространенной на российском рынке. Система заключается в следующем. Приобретая имущество за определенную цену, покупатель получает ссуду под залог этого имущества в сумме меньшей стоимости приобретаемого имущества. Недостающую сумму он доплачивает самостоятельно (например, 10-20% от стоимости). Покупатель ежемесячно погашает кредит и уплачивает процент за пользование ссудой. Такой кредит называется самоамортизирующимся. Следует отметить длительность сроков кредитования. Например, в странах Европы и США срок погашения доходит до 30 лет. В России он значительно меньше – 10-15 лет.

2. Кредиты с переменными выплатами, которые предполагают различные периоды погашения тела кредитов и процентов. Это кредиты с так называемым шаровым платежом, то есть производится единовременная итоговая оплата (шаровый) платеж. Шаровые кредиты в свою очередь подразделяют на [45]:

-  Кредиты с замораживанием процентных выплат до окончания срока погашения. Выплата процентов и погашение основного долга производится в конце срока. Эти кредиты используются достаточно редко, в основном при сделках с земельными участками;

-  Кредиты с выплатой только процентов. Проценты выплачиваются в течение всего срока, а погашение долга осуществляется по истечении срока;

-  Кредит с амортизацией и итоговым окончательным платежом допускают частичное погашение долга досрочно.

3. Пружинные кредиты представляют собой равные регулярные выплаты.

4. Кредиты с участием применяют при финансировании коммерческой, то есть приносящей доход недвижимости. Этот кредит самоамортизирующийся. Такая форма кредита предполагает возможность кредитора не только получать возмещение кредита и проценты, но и часть доходов от деятельности объекта недвижимости.

5. Кредиты с нарастающим аннуитетом используются при сдаче в аренду объектов недвижимости предусматривают равнопеременные выплаты в течение всего срока.

6. Кредиты с переменной ставкой, как правило, ориентированы на какие-либо экономические или рыночные индикаторы (инфляция, курсы валют). При этом ставка по кредиту хоть и является переменной, но имеет максимальное и минимальное ограничения. Подобные кредитные схемы имеют целью страхование финансовых рисков при изменении показателей инфляции, процентной ставки на денежном рынке и других индикаторов.

7. Кредиты с добавленной процентной ставкой построены на схеме отнесения процентов на величину тела кредита. Результат делится на число периодов погашения. Также допускается досрочное погашение кредита.

Поиск более гибких условий кредитования, способных обеспечить выгодные условия получения кредита заемщикам и снизить риски кредиторов стал главной предпосылкой создания множества ипотечных схем (рис. 1.2).

Рисунок 1.2 – Виды ипотечных кредитов.

Ипотечный кредит имеет определенные параметры: ведичина кредита, срок кредитования, размер годовой процентной ставки, величина первоначального взноса, условия предоставления, возможность досрочного погашения и т. д. Эти параметры существенно различаются в различных банках и финансовых институтах.

Ставка кредита — один из основных показателей привлекательности кредитных ресурсов. Но при этом заемщику следует быть предельно осторожным, вступая в долгосрочные финансовые отношения с кредитором. Чаще всего в рекламах кредитов звучит минимально возможная ставка, но условия выдачи кредита банком предполагают сложную системы страхования от неплатежей, проверки доходов заемщика, наличие поручителей, оценку залогового имущества и проч. Все это постепенно увеличивает ставку и в результате она может весьма существенно возрасти. Следует также помнить об условиях погашения кредита. Существуют и наиболее распространены следующие типы погашения долга:

- аннуитетный (равными долями);

- дифференцированный (понижающийся, или «от остатка»).

Рассмотрим условия погашения при дифференцированных платежах, которые являются наиболее распространенными. В этом случае сумма основного долга делится на равные части в зависимости от срока кредитования. В качестве ежемесячного платежа определяется часть долга и процентов, начисленных на остаток долга.

Недостаток такого платежа в том, что большую часть кредита заемщику приходится выплачивать в начале срока. Но этот недостаток с течением времени обращается в достоинство. Выполнив погашение долга в начале срока, заемщик имеет постепенное снижение долгового бремени. В этот период доходы его могут возрасти, например, посредством индексации заработной платы, что существенно облегчит погашение кредита в будещем.

Рассмотрим также аннуитетные платежи, которые стали распространяться в практике российских банков с 2002—2003 годов. В схеме аннуитетного погашения долга заемщик платит ежемесячно одинаковую сумму. Недостаток схемы в том, что общая величина выплат при аннуитетном погашении долга в совокупности будет выше, чем при дифференцированном при тех же сроках и условиях выдачи кредита. Это объясняется механизмом расчетов, формула которых увеличивает величину совокупных выплат в среднем на 2-3% [45, 119].

Кроме того, при аннуитетном платеже не происходит снижения долгового бремени, как при дифференцированном, что также можно отнести к недостаткам этой схемы кредитования. Аннуитетный платеж, то есть платеж равными долями, не означает равномерного погашения основного долга. В первые месяцы происходит оплата практически только процентов, только потом, в последующие периоды, гасится основной долг.

Дифференцированный платеж, схема которого состоит в начислении процентов на остаток долга по кредиту, предполагает, что в случае досрочного погашения произойдет уменьшение основного долга (тела кредита), что позволит значительно сократить величину выплаты по процентной ставке.

При ипотечном кредите банк имеет относительно низкие риски. Банк в течение длительного периода в будущем не только получает проценты с заемщика, но и имеет точный прогноз поступлений. Это дает возможность распоряжения поступающими средствами.

Например, банк предоставляет заемщику кредит на приобретение квартиры при достаточно высоком уровне инфляции в стране. Но, отдав клиенту деньги, банк получает в залог квартиру, которая постоянно дорожает различными темпами при различном уровне инфляции и представляет собой стабильный и ликвидный актив. При высокой динамике инфляции на рынке недвижимости, как правило, наблюдается стагнация, цены на недвижимость падают, но при этом падает и предложение со стороны строительных предприятий, которое в среднесрочной перспективе приводит к дефициту, в результате которого цены вновь начинают расти.

В начале 2013 года многие банки существенно расширили варианты ипотечных программ. Например, один из наиболее консервативных финансовых институтов Сбербанк России, учитывая объективные факторы, существенно изменил программы жилищного кредитования и на 2013 год предлагает заемщикам: 3 базовые и 4 специальные программы. В Сбербанке России можно оформить ипотечный кредит следующих видов [121]:

-  На приобретение готового жилья.

-  На приобретение строящегося жилья.

-  На строительство жилого дома.

-  Рефинансирование жилищных кредитов.

-  На приобретение загородной недвижимости (за исключением жилого дома).

-  На приобретение или строительство гаража или машино-места.

-  Ипотека плюс материнский капитал.

Сегодня Сбербанк существенно смягчает условия кредитования для заёмщиков, делая ипотеку более доступной.

Таким образом, система взаимодействия участников рынка жилой недвижимости начала структурироваться и приобретать цивилизованные формы. В России сформировалась и развилась культура заемщика. Произошло преодоление недоверия граждан к различным кредитным схемам. Повысился интерес к программам ипотечного кредитования. Приобретать жилье в кредит стало считаться намного выгоднее, чем при условии единовременной оплаты. Ипотека становится основным инструментом, способствующим решению острой национальной проблемы - доступности жилья.

Движение ипотечного капитала оживило все сферы деятельности рынка недвижимости. Значительно увеличилось предложение на жилищном рынке, и, несмотря на достаточно высокие темпы роста цен на все виды жилья, потребительский спрос остается на высоком уровне.

При всех положительных сторонах развития системы ипотечного кредитования, она на сегодняшний день не в состоянии полностью решить проблему обеспечения жильем граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Требуется поиск новых путей и решений оптимального взаимодействия собственников жилья и потребителей.

1.2.  Альтернативные виды жилищного кредитования

Кроме ипотеки мировой опыт развития финансово-кредитных отношений предусматривает различные альтернативные формы жилищного кредитования. В мировой практике выработано несколько эффективных финансово-кредитных механизмов, но каждая страна имеет свою специфику. Один из главных альтернативных механизмов ипотечного кредитования – это система стройсбережений.

Стройсбережения основаны на аккумулировании средств вкладчиков (физических лиц) с последующим их размещением в кредитных институтах и целью выдачи жилищных кредитов на длительный срок по определенный процент. В России такой механизм вполне реален и перспективен.

Возможен также механизм финансирования через срочные вклады и срочные займы, но эта система имеет высокие риски, обусловленные дисбалансом сроков привлечения и размещения ресурсов [105].

В качестве альтернативного финансово-кредитного инструмента ипотечному кредитованию в мировой практике существуют строительные сберегательные кассы (ССК). Источником кредитных ресурсов для ССК для предоставления жилищных займов служат вклады физических лиц, оплата уже выданных займов покупателями жилья, а также государственная поддержка.

Стройсберкасса — аналог банка, который привлекает денежные средства физических лиц и предоставляет вкладчикам возможность на получение кредита на улучшение жилищных условий.

Вкладчик стройсберкассы — физическое лицо, заключившее с ней договор накопления сбережений, в соответствии с которым он после выполнения всех обязательств приобретает право на получение кредита на улучшению жилищных условий.

Таким образом, на первой стадии функционирования ССК происходит накопление вкладов физических лиц до определенного уровня, затем осуществляется целевое жилищное кредитование.

В современных условиях строительные сберегательные кассы могут стать одним из главных инвестиционных инструментов жилищного кредитования в России. Если сравнивать опыт зарубежных стран, то Сегодня в Европе строительство 70% жилья финансируется с участием системы жилищных стройсбережений.

История развития залогового кредитования впервые появилась в Греции в VI веке до н. э. Началом такого рода экономических отношений послужили земельные отношения. Залоговым имуществом являлась земля, как основной объект финансовых отношений и главный объект рынка. Земельные отношения во все времена и в различных странах являлись основой развития экономики. В дальнейшем система земельных отношений с зародившимися финансовыми схемами и механизмами трансформировалась в другую отрасль деятельности – строительство жилья.

Современные стройсберкассы именно в том виде, в котором они существуют в настоящее время - австро-германское изобретение. В этих странах они работают давно и успешно. Например, в Германии популяризация этих организаций началась в 1950-е гг., когда населению в массовом порядке потребовалось решать жилищные проблемы. Сегодня масштабы деятельности немецких стройсберкасс впечатляют: через них покупает недвижимость каждый третий житель страны [105].

В 1885 году пастор Фридрихом фон Бодельшвингом основал первую строительную сберегательную кассу в Германии. Она называлась «Стройсберкасса для каждого» (Bausparkasse für Jedermann). Наиболее активное развитие стройсберкассы получили после Первой мировой войны [51, 105] .

В 1990-е гг. стройсберкассы стали создаваться в странах бывшего социалистического лагеря - Чехии, Словакии, Венгрии. Их успех был связан с активной государственной поддержкой. Классический пример стремительного развития этой ипотечной модели - Чехия, где первые стройсберкассы появились в 1993 г. и уже через шесть лет собрали порядка $15 млрд. По масштабности реализации этой системы Чехия обогнала Германию: услугами стройсберкасс сегодня пользуется половина десятимиллионного населения страны.

Ситуация в бывшей ГДР была очень похожа на сегодняшнюю ситуацию в России: нужна модернизация жилья, а финансирование в строительство ограничено. При этом в Германии ССК оказали тогда государству большую помощь тем, что поддерживали его жилищную политику, облегчали его бремя в инвестировании строительства. То же в случае принятия закона «о строительных сберегательных кассах» может произойти и в современной России. ССК уже действуют в большинстве стран Европы, Китае и даже в Казахстане.

Деятельность ССК может помочь многим людям в нашей стране в решении жилищной проблемы, как это случилось в Словакии. Дело в том, что у Словакии и России похожие проблемы, но и похожие возможности.

«Первая строительная сберегательная касса» в Словакии была создана 16 ноября 1994 года. За все время существования ее вкладчиками стали более миллиона человек, 43% инвестиций в жилье в Словакии прошло через «Первую строительную сберегательную кассу» (PSS).

Стройсберкасса в классическом понимании представляет собой банк, аккумулирующий вклады граждан, предназначенные для приобретения жилья. Для вступления с стройсберкассу от вкладчика требуется открытие счета, который должен регулярно пополняться. За пользование средствами владчиков в период накопления ими необходимой суммы, на вклад начисляются проценты, что имеет сходство с депозитом банка. Ипотечный кредит предоставляется вкладчикам при достижении величины накопленной ими суммы около 40-50% от стоимости жилья. В случае участия вкладчика с системе стройсберкасс ипотечный кредит предоставляется, как правило, на более льготных условиях [105].

Следует отметить, что строительно-сберегательная касса и ипотека не конкуренты, а инструменты, с помощью которых человек может купить недвижимость. Разница лишь в том, что строительные сберегательные кассы – это эконом класс, а ипотека, с ее большими процентами – бизнес класс.

Финансовая схема жилищного кредита выглядит следующим образом.

Физическое лицо, являясь вкладчиком стройсберкассы в течение некоторого периода времени и регулярно осуществляя вклады, имеет право на получение кредита. Величина вклада определяется контрактными условиями, так же, как и условия погашения жилищного кредита. Как правило, величина процентных ставок фиксирована на протяжении всего времени кредитных отношений.

На первом этапе вкладчик производит установленные взносы, накапливая их до определенного уровня. Как правило, условия финансово-кредитного контракта предполагают накопление суммы не менее пятидесяти процентов от заявленной суммы, то есть суммы, необходимой для приобретения жилья.

Приобретая жилье на кредитных условиях, вкладчик берет на себя обязательство выплачивать величину основного долга и проценты по кредиту. Длительный период кредитования позволяет снизить бремя платежей, предоставив возможность физическому лицу пользоваться жильем, постепенно выплачивая кредит. Срок погашения кредита, как правило, составляет более десяти лет. Следует отметить, что величина ставок процентов по жилищному кредиту значительно ниже тех, что предлагают банки. При этом в период накопления необходимой суммы вкладчику на величину его аккумулированного взноса начисляется процент, аналогичный депозитному проценту банка. Только величина этого процента ниже банковского и составляет в среднем 2-3 % годовых.

Когда сумма вклада физического лица достигнет половины необходимой для приобретения жилья суммы, вкладчик может взять кредит ССК под очень лояльный процент – 5-6% годовых. Эти условия менее обременительны, чем ипотека. Недостаток системы в том, что вкладчик должен в течение некоторого периода накапливать средства, в то время как ипотечный кредит, несмотря на условие первоначального взноса, позволяет получить кредит и осуществить приобретение жилья в более короткие сроки.

В системе строительных сберегательных касс участвуют все государственные программы по обеспечению жильем населения, чьи доходы не позволяют самостоятельно решить эту проблему. Согласно законодательству, в систему стройсберкасс входят программы по обеспечению жильем молодых семей и военнослужащих.

В настоящее время система стройсберкасс не получила должного распространения, но возникла другая структура, кредитно-финансовый механизм которой очень близок к системе стройсберкасс. Это кредитный потребительский кооператив граждан (КПКГ).

Российские кредитные потребительские кооперативы – аналоги ССК – успешно работали даже в условиях высоких темпов инфляции, что положительно характеризует этот кредитных механизм и говорит о его стабильности и высокой устойчивости. Например, с ноября 2000 по ноябрь 2007 года, когда цены на жилье в Москве выросли на 665%, кредитные потребительские кооперативы продолжали функционировать и активно способствовать решению жилищного вопроса.

В России стройсберкассы в чистом виде не представлены, однако этот механизм следует рассматривать как один из возможных финансово-кредитных инструментов рынка жилья.

В 1998 г. на основании постановления Правительства Москвы «Об организации эксперимента по внедрению строительной сберегательной кассы» появилась строительная сберегательная касса (ССК).

В данном случае речь эта компания не являлась классической стройсберкассой. Этот проект в большей мере относился к категории инвестиционных, так как в этот период не было разработанной законодательной базы, на основе которой стройсберкасса в классическом понимании могла бы осуществлять свою деятельность. Возникший финансовый механизм должен был аккумулировать средства и направлять их на приобретение жилья.

Разработка правовой базы проводилась на основе опыта австро-германских институтов. В 2002 г. законопроект о стройсберкассах был внесен на рассмотрение в Госдуму, но он не был принят. Аргументами «против» явилось мнение, что австро-германская система может послужить благодатной почвой для финансовых пирамид. Отрицательным моментом законопроекта также явилась необходимость государственной поддержки, что неизбежно повлекло бы значительные бюджетные субсидии.

В июле 2007 года доработанный законопроект «О строительных сберегательных кассах» был вновь внесен на рассмотрение в Госдуму. Проект был подготовлен еще в декабре 2006 года и отправлен в правительство на экспертизу.

В законопроекте было определено, что стройсберкассы будут представлять собой банки, которые получают государственную поддержку в виде субсидий, финансовый процесс ориентирован на постепенное накопление средств гражданами для последующего приобретения жилья.

С мая 2013 года вновь началась работа по обсуждению проекта о создании стройсберкасс. Главным объектом работы в рамках законопроекта являлись вопросы использования поступающих средств, в том числе в виде накоплений граждан.

Стройсберкассы могут стать одним из наиболее перспективных направлений развития финансовых инструментов рынка жилья, а также составить серьезную конкуренцию системе ипотечного кредитования.

ССК - это замкнутые системы, в которых свои проценты – и депозитные, и кредитные. Вся система регулирования строится на том, чтобы обеспечить сбалансированную работу данного механизма. Здесь риски минимальные, существенно ниже, чем в других системах сбора средств для жилищного строительства и кредитования.

Главное преимущество системы стройсберкасс для России – это ее способность выступить альтернативным кредитным инструментов в решении острой жилищной проблемы. Система стройсберкасс даст заемщикам возможность доказать свою платежеспособность.

С учетом эффективного развития строительно-сберегательных касс в странах Восточной Европы, у России есть все возможности для интенсивного развития строительно-сберегательных касс. В Германии, где система работает более 60 лет, 45 процентов семей улучшили свои жилищные условия. В Чехии, где система работает более 10 лет, также 45 процентов семей улучшили свои жилищные условия через эту систему.

К системе стройсберкасс можно подключить различные государственные и негосударственные программы. Например, помощь в приобретении жилья со стороны работодателей. В России есть система жилищных сертификатов для военных, которые выдаются исходя из нормативной стоимости 1 кв. метра, что существенно ниже рыночной стоимости. Причем, если жилье не приобретается в течение срока действия сертификата, то сертификат аннулируется. При этом у человека нет возможности добавить сумму денег к стоимости сертификата. Поэтому такая система практически не работает.

С другой стороны, можно вложить сертификат в стройсберкассу, перечислить деньги, выдержать минимальный срок накопления – два года, затем дополнить кредитом. Таким образом, можно приобрести желаемое жилье.

Другой пример – программа помощи молодой семье. Она рассчитана в каждом субъекте федерации на 200-300 квартир. Никакого принципиального значения для молодых семей такие программы не имеют. Если аналогичные или большие средства направить в программу стройсберкасс, то эффект будет более значительный. Система стройсберкасс мультиплицирует вложенные средства, как минимум, удваивая их.

Организатором стройсберкасс предположительно будет частный капитал. Однако банки с государственным участием могут выступить в числе учредителей стройсберкасс. Среди учредителей стройсберкасс могут быть и жилищно-накопительные кооперативы. У них есть определенные технологии по жилищно-накопительным схемам. Также это могут быть банки, работающие по ипотечным программам. Средства стройсберкасс должны вкладываться в предоставление кредитов на улучшение жилищных условий. Пока не истек минимальный начальный срок накопления – два года, средства могут инвестироваться в высоконадежные ценные бумаги. Поскольку это низкорисковый банковский институт с ограниченным набором операций, здесь будет несколько иной порядок регулирования [58].

Отличие ипотеки от стройсберкасс в том, что ипотечный кредит предоставляется только на строительство и приобретение жилья.

Ипотека представляет собой механизм залогового кредитования. Залогом служит жилье, которое одновременно является объектом приобретения. Средства стройсберкасс, в отличие от ипотеки, могут быть направлены на модернизацию жилья, капитальный ремонт и проч.

Модернизация жилья также является улучшением жилищных условий. Механизм стройсберкасс направлен на помощь людям в аккумулировании финансовых средств.

Система аккумулирования средств граждан, участвующих в финансовой схеме стройсберкасс, предполагает выплату фиксированных процентов. Последующий кредит будет включать не только накопленную сумму, но и величину начисленных депозитных процентов.

Стройсберкасса призвана оказать помощь в улучшении жилищных условий для граждан со средним уровнем дохода.

Средства стройсберкасс должны вкладываться в предоставление кредитов на улучшение жилищных условий. Пока не истек минимальный начальный срок накопления – два года, средства могут инвестироваться в высоконадежные ценные бумаги. Поскольку это низкорисковый банковский институт с ограниченным набором операций, здесь будет несколько иной порядок регулирования [64]. Но возникает вопрос о надежности активов на рынке ценных бумаг. Что считать низкорисковым активом – вопрос неоднозначный. Если говорить о наиболее надежном инструменте рынка - государственных облигациях, то их доходность слишком незначительна, чтобы оправдать выплачиваемы вкладчику стройсберкассы процент.

Система достаточно выгодна для лиц, желающих приобрести жилье, но при этом существует серьезная проблема развития системы стройсберкасс в России: недоверие вкладчиков к разного рода кредитно-накопительным учреждениям. Низкий процент по депозитному вкладу, слабая проработанность законодательно-правовой базы – все эти факторы могут создать серьезные препятствия для развития института стройсберкасс. Кроме того, строительные сберегательные кассы  являются частным кредитным учреждением. Статус организации, определенный как частный, может также вызвать недоверие со стороны потребителей (вкладчиков). Несмотря на то, что стройсберкассы, согласно новому законопроекту, находятся под контролем государства, российский опыт создания различных организаций и финансовых схем вне развитого правового поля вызывает серьезные сомнения.

В этой связи рассмотрим еще один вид жилищного кредитования - жилищные кооперативы, финансовая схема работы которых имеет много общего с кассой взаимопомощи.

Жилищные кооперативы, работающие в настоящее время на российском рынке жилья насчитывают более четырех тысяч. Условно их можно разделить на четыре группы [121]:

1.  Жилищно-строительные кооперативы (ЖСК). Эти финансовые структуры были созданы с целью для улучшения жилищных условий граждан на основе накопления средств частных лиц. В настоящее время деятельность ЖСК направлена в основном на эксплуатацию жилищного фонда. В соответствии с новым Жилищным кодексом РФ ЖСК преобразованы в товарищества собственников жилья.

2.  Новые ЖСК, которые имеют похожую на ЖСК структуру и похожие функции. Развитие этих структур началось с 2000-х гг. Их деятельность отличается от предыдущей категории. Новые ЖСК активно функционируют на рынке жилой недвижимости, привлекая средства граждан и направляя их на покупку жилья для своих пайщиков.

3.  Потребительские ипотечные кооперативы (далее - ПИК). Законодательство о кредитных потребительских кооперативах граждан основывается на Гражданском кодексе Российской Федерации, его деятельность регламентируется Федеральным Законом от 7 августа 2001 года N 117-ФЗ «О кредитных потребительских кооперативах».

4.  Жилищно-накопительные кооперативы, деятельность которых и регулируется этим Федеральным Законом от 01.01.2001 N 362-ФЗ «О жилищно-накопительных кооперативах». Исходя из нового законодательства, эти кооперативы являются единственной полностью легитимной формой реализации жилищно-накопительных схем.

Рассмотрим жилищно-накопительные кооперативы (ЖНК), как наиболее развитую в правовом и экономическом отношении систему жилищного кредитования.

Схема их организации немного напоминает германскую ипотеку. Схема работы жилищно-накопительных кооперативов имеет много общего с принципом касс взаимопомощи. Происходи накопление средств вкладчиков, которые по накоплении определенной суммы приобретают жилье в кредит, который потом выплачивают в течение нескольких лет. Отличие в том, что в системе ЖНК отсутствует механизм государственной поддержки. Кроме того, жилищно-накопительные кооперативы в основном специализируются на приобретении жилья, строительство жилья составляет очень незначительную долю в общем объеме сделок.

Из за большого объема этот материал размещен на нескольких страницах:
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16