Развитие кредитных механизмов рынка жилой недвижимости в условиях создания стейкхолдингов (стр. 3 )

Жилищный накопительный кооператив представляет собой некоммерческое объединение. ЖНК организует единый накопительный фонд, средства которого направляются только на приобретение и строительство жилья.

Жилищный накопительный кооператив имеет существенные отличия от жилищно-строительного кооператива. Структура ЖСК ориентирована на строительство конкретного объекта. В связи с этим лица, вступающие в данный кооператив, приобретают квартиры в указанном жилом доме.

ЖНК на условиях накопления средств пайщиков предоставляет им возможность приобретения жилья согласно их возможностям и предпочтениям без привязки к какому-либо конкретному объекту. ЖНК предоставляет

Условия приобретения практически везде одинаковы – накопление необходимой суммы, получение кредита не величину недостающих средств и постепенное погашение долга. Кредитные ресурсы предоставляются пайщикам из общего паевого фонда жилищно-накопительного кооператива, что обеспечивает сходство с кассами взаимной помощи.

Средства общего паевого фонда направляются исключительно на приобретение жилья для участников этой финансовой схемы. Предоставление жилья участнику ЖНК осуществляется при накоплении им суммы не менее 30% стоимости квартиры. Собственником жилья покупатель становится только после полного погашения долга.

Главное отличие жилищно-накопительного кооператива от других аналогичных структур, работающих в системе жилищного кредитования, заключается в регистрации участников в специальном реестре.

Средства паевого фонда ЖНК могут быть направлены также на строительство жилья, как отдельной квартиры, так и частного дома.

ЖНК обладает рядом преимуществ относительно рассмотренных выше форм жилищного кредитования. Одним из таких преимуществ является их стабильность и надежность [105]. Деятельность жилищно-накопительного кооператива регламентируется Федеральным законом от 01.01.2001 N 362-ФЗ «О жилищно-накопительных кооперативах». Согласно этому закону производится обязательная регистрация учатсников в едином реестре. При этом соблюдается защита интересов физических лиц, участвующих в накопительно-кредитной системе.

Контроль со стороны государства обеспечивает целевое использование средств в рамках действия программы по обеспечению жильем граждан. Федеральным законом установлена ответственность должностных лиц ЖНК за нарушение условий целевого использования средств.

Вопросу безопасности сделок с недвижимостью также уделяется особое внимание. Следует отметить, что приобретение жилья жилищно-накопительным кооперативом осуществляется только по согласованию с пайщиком с соблюдением его требований и предпочтений.

С целью обеспечения надежности и условий выполнения обязательств жилищно-накопительный кооператив должен иметь необходимый уровень финансовой устойчивости, а также проводить ежегодный аудит.

Особенно важен факт экономической эффективности такой системы приобретения жилья. Кварта, купленная по схеме жилищного накопления, как правило, обходится дешевле покупателю, чем при использовании системы ипотечного кредитования, где годовая ставка процентов гораздо выше.

Следует также отметить в качестве положительных сторон деятельности ЖНК, что при выходе пайщика из структуры, ему возвращается вся сумма вложенных средств. Участник системы жилищно-накопительного кооператива может передать свою долю накоплений (пай) другому лицу, что делает механизм более мобильным и способным учитывать интересы пайщиков.

Для покупателя жилья также важна доступность кредитного механизма, которую обеспечивает система ЖНК: отсутствие ограничений по месту жительства, возрасту клиента и его гражданству.

Положительным моментом системы жилищного кредитования по схеме ЖНК также является незначительная величина вступительного взноса, отсутствие гарантии поручителей, не требуется справки о доходах; отсутствие условий залога [108].

Еще один эффективный механизм – это двухуровневая схема рефинансирования. Она осуществляется на основе эмиссии ценных ипотечных бумаг. Механизм представлен Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), задача которого состоит в обеспечении доступности жилья [105]. Государственная поддержка обеспечивает гарантии по приобретению жилья наиболее действенными.

АИЖК - это федеральное агентство, созданное 5 сентября 1997 года Правительством Российской Федерации в форме открытого акционерного общества со 100% государственным капиталом.

Деятельность агентства направлена на поддержку работы коммерческих банков с целью обеспечения ликвидности [128]. Количество ежегодно выдаваемых населению России ипотечных кредитов выросло практически с нуля в 2002 году до 690,7 тыс. в 2012 году, а годовой объем выдачи ипотечных кредитов в 2012 г. достиг 1029 млрд. рублей. Значимую роль в этом сыграла деятельность агентства, которое остается крупнейшим эмитентом ипотечных ценных бумаг в Российской Федерации.

Несмотря на наличие множества финансово-кредитных механизмов, действующих на рынке жилья и имеющими целью обеспечить максимальную доступность жилищных кредитов для населения, проблема обеспеченности жильем остается. Ипотечные кредиты, система стройсбережений, механизмы накопления средств гражданами для приобретения жилья – все эти методы активно работают на рынке. Но современные условия рынка, диктуют поиск новых решений, которые составят конкуренцию существующим финансовым инструментам.

Создаются реальные предпосылки для разработки принципиально новых методов и подходов к рассмотрению ситуации на рынке недвижимости. Возникает объективная реальность формирования и развития инновационных инструментов, которые обеспечат решение поставленной проблемы. При этом с систему финансово-кредитных отношений должны быть вовлечены не только финансовые институты, но и предприятия и организации строительной отрасли, а также сопряженных со строительством сфер деятельности.

Необходим поиск альтернативных путей решения проблемы, новых финансово-правовых инструментов, способных поддержать производителей и потребителей жилой недвижимости.

1.3.Создание и развитие новых кредитных схем рынка

жилой недвижимости

В настоящее время в России вложение средств в строительство объектов недвижимости является одним из наиболее эффективных направлением инвестирования средств. Стабильность подобных активов, постоянный рост цен на объекты недвижимости, высокий спрос на жилье делают этот сегмент инвестиционного рынка очень привлекательным.

Инвесторы, вкладывая капитал в этот сегмент рынка, несмотря на ряд проблем рынка недвижимости, могут не только увеличить свои доходы, но и обезопасить свой капитал, например, в случае роста инфляции. Даже в период экономических кризисов, когда наблюдаются процессы стагнации в различных сферах деятельности, рынок недвижимости в ценовом отношении, хоть и замедляет ценовой темп, но общий тренд остается положительным [20, 61].

Масштабы рынка недвижимости огромны. Не менее 90 процентов жилья покупается сегодня в кредит. Особенно высокую динамику развития рынок получил в процессе приватизации жилья. Передача квартир в частную собственность дала возможность развития рыночных отношений в части сделок с недвижимостью [51].

При рассмотрении всех известных в мировой практике систем кредитования следует, что они имеют общую экономическую основу. Основой этих отношений является залог недвижимости, который служит гарантом для инвестора и дает возможность покупателю жилья пользоваться объектом и одновременно выплачивать долговые обязательства по кредиту [119].

Поиск путей решения острой национальной проблемы доступности жилья предполагает различные варианты, способные оживить экономические отношения на рынке недвижимости путем формирования устойчивой системы экономических связей между участниками рынка. В качестве такого варианта предлагается создание финансово-кредитных альянсов (стейкхолдингов), представляющих принципиально новые для российского рынка недвижимости объединения. Предполагается, что этот альянс будет включать в себя не только строительные предприятия в качестве стейкхолдеров, но и предприятия ремонтного профиля, поставщиков сырья и материалов, жилищно-коммунальные службы, обеспечивающие дальнейшую эксплуатацию здания, страховые компании, а также предприятия, обеспечивающие телекоммуникационные связи.

Решение проблемы социальной доступности жилья не ограничивается созданием ССК. Кроме того, этот механизм в своем российском развитии может встретить определенные трудности. Основа его – накопления потенциальных пользователей жилья. Учитывая нестабильность экономики, недостаточность правового поля, а также менталитет и уровень доходов населения, трудно предположить активное начало процесса аккумулирования вкладов. В таких условиях вкладчики, прежде всего, оценивают риск невозврата собственных сбережений. Накопительная система формирования капитала в настоящих экономических условиях может не получить должной поддержки со стороны вкладчиков.

Возможны и другие варианты, способные оживить экономические отношения на рынке недвижимости путем формирования устойчивой системы движения капитала между участниками рынка. В качестве такого варианта предлагается создание жилищно-строительных стейкхолдингов, представляющих принципиально новые для российского рынка недвижимости объединения. Предполагается, что эта корпорация будет включать в себя не только строительные предприятия в качестве стейкхолдеров, но и предприятия ремонтного профиля, жилищно-коммунальные службы, обеспечивающие дальнейшую эксплуатацию здания, а также страховые компании [89].

Прежде всего, следует обозначить основные отличия стейкхолдинга от существующих организационных форм предприятий, действующих как в России, так и за рубежом.

Стейкхолдинг может быть создан без придания статуса юридического лица. В этом его основное отличие от акционерных обществ и от остальных кредитно-накопительных организаций, действующих на рынке недвижимости. Но основное отличие стейкхолдинга от существующих структур рынка в принципиально новой схеме кредитования, которая позволяет системе функционировать в рамках соблюдения баланса интереса всех участников процесса.

Эта организация представляет собой систему экономического партнерства на взаимовыгодных условиях при соблюдении баланса интересов сторон. Формой отношений гражданско-правового характера является система договорных отношений между участниками. Система договоров между стейкхолдерами носит дифференцированный характер. Для каждого участника прописываются права и обязанности в зависимости от его сферы деятельности, денежного участия, важности и значимости компании-стейкхолдера как экономического партнера.

В представление о стейкхолдерских отношениях включено выявление целостности и охват деятельности структуры. Иными словами, объектом рассмотрения и практических действий должна стать не столько отдельная компания, сколько все ее социально-экономическое тело, включая стейкхолдеров. Последовательное развитие этих представлений приводит к появлению нового идеала корпоративного развития современных компаний – стать компанией стейкхолдеров, а не компанией акционеров. 

Ключевой ресурс компании стейкхолдеров — устойчивые и доверительные отношения со стейкхолдерами, так называемый капитал сотрудничества. А одним из основных процессов деятельности менеджмента становиться особым образом организуемая коммуникация между компанией и стейкхолдерами» [89].

В условиях высокой конкуренции модель коалиционного сотрудничества может оказаться весьма эффективной для различных компаний как строительной отрасли, так и сопряженных направлений и производств. Предприятия сегодня должны контролировать требования рынка, реагировать на появление новшеств, рационально формировать ценовую политику.

Стейкхолдер –  от английского «stakeholder» - «владелец доли» - обозначает лицо (физическое или юридическое), которое влияет на деятельность организации, принятие и выполнение решений [125].

В структуру стейкхолдинга входят предприятия и организации различных правовых статусов, форм управления, видов деятельности. Все это создает определенные сложности формирования единой корпорационной системы. Основными стейкхолдерами предприятия являются:

-  инвесторы, вкладывающие свой капитал с целью получения прибыли, имеющие при этом определенный уровень риска;

-  кредитные учреждения, предоставляющие стейхолдингу средства в виде займа на условиях возвратности и платности;

-  поставщики, заинтересованные в успешной деятельности предприятия;

-  потребители (клиенты предприятия), заинтересованные в формировании стабильных хозяйственных связях;

-  государственные учреждения, который являются гарантом правовой обеспеченности.

В современных условиях российской экономики структура стейкхолдинга может быть более жизнеспособной, чем система ипотечного кредитования и ССК. Формирование капитала стейкхолдинга на начальных этапах развития формируется не за счет средств вкладчиков, а за счет капиталов стейхолдеров. Строительство и реализация жилья – только первый этап функционирования. При этом реализация жилья предполагает приобретение его в рассрочку, с более низкой процентной ставкой, чем предлагает ипотечный кредит. Это предложения уже само по себе позволяет завоевать доверие потребителей.

Далее в систему вступают страховые стейкхолдеры, жилищно-коммунальные службы, которые возвращают вложенные средства посредством оплаты соответствующих услуг пользователями жилья. Следовательно, происходит внутрисистемное движение мультикапитала с учетом накопительной составляющей, своего рода «циркуляция в замкнутой системе» с дополнительным приращением.

Идея стейкхолдинга получила распространение в качестве центральной экономической идеи лейбористской партии в Великобритании в конце 1995 г., как «радикальная форма сохранения интересов акционеров». А питательной средой для нее была энергичная полемика по поводу ожидавшейся – во времена расцвета неолиберализма 1980-х годов — сверхэффективности свободного рынка [89].

Помимо того, что стейкхолдинг способен вступать в институциональные отношения с любыми иными секторами общественной деятельности, он еще и социально креативен, так как порождает свои собственные коммуникативные модели и стандарты, имплантируя их в эти иные сферы деятельности.

Теория стейкхолдеров [20] предполагает, что цели деятельности такой организации должны учитывать различные интересы участвующих сторон.

Стейкхолдер имеет свой интерес в бизнесе компании и, более того, имеет возможность влиять на процесс. Совокупность интересов всех стейкхолдеров представляет единый механизм, внутри которого могут происходить внутренние трения. При этом совокупность и единонаправленность интересов участников подобной структуры призвана определять направление и траекторию деятельности стейкхолдинга в целом, то есть возникает коалиция влияния [20].

Проблема в том, чтобы найти правильный подход, оптимальную бизнес-стратегию в отношении каждой группы лиц или каждого стейкхолдера индивидуально, учитывать множественные личностные девиации участников процесса.

Несмотря на то, что все стейкхолдеры заинтересованы в успехе проекта, их личные цели и интересы могут не совпадать и даже быть противоположными. Несовпадающие цели стейкхолдеров могут послужить условием возникновения конфликтов их интересов [89].

При несовпадении интересов стейкхолдеров могут возникать отношения конкурентного характера. Как и всякий внутренний конфликт или противоречие, такой дисбаланс интересов требует глубокого анализа и разрешения. Необходимо провести мониторинг участников коалиции с целью определения их основных стратегий и поставленных задач, которые могут впоследствии быть разрешены на основе поиска компромиссных решений и разработки единой стратегии, удовлетворяющей требованиям всех участников коалиции с соблюдением баланса интересов сторон.

Механизм управления стейкхолдингом предполагает формирование единой корпоративной цели, определении мотивационных причин поведения стейкхолдеров, установление коммуникационных связей как внутри структуры, так и на уровне внешнеэкономической деятельности.

Большой вклад в развитие концепции заинтересованных сторон внесли такие ученые как Минцберг, Фриман, Менделоу, Серт и Марч, Ньюбоулд и Луффман. Многие из них подошли к рассматриваемой концепции с точки зрения разделения, разбиения заинтересованных сторон на группы, у которых схожие интересы. Р. Фриман в 1984 году сформулировал первое определение заинтересованных сторон, определив их как стейкхолдеров.

Американские экономисты Луффман и Ньюбоулд, разработавшие теорию стейкхолдеров в 1989 г., определяют четыре категории стейкхолдеров [89]:

-  группы влияния, финансирующие предприятие (в том числе, акционеры);

-  менеджеры, которые руководят им;

-  служащие, работающие на предприятии (по крайней мере, та их часть, которая заинтересована в достижении целей организа­ции);

-  экономические партнеры.

Четвертая категория подразумевает покупателей и поставщи­ков товаров и услуг. Деятельность групп определяется их интересами, которые стабильны в течение определенного интервала времени.

В отличие от Ньюбоулда и Луффмана (1989), автором предлагается собственная градация стейкхолдеров. Предлагается выделить следующие основные группы стейкхолдеров:

1)  Инвестиционные стейкхолдеры - участники, вкладывающие капитал на начальном этапе развития проекта. К ним относятся:

- инициаторы проекта;

- проектные организации;

- строительные компании;

- поставщики сырья и материалов;

- эксплуатационные организации (в том числе управляющие компании, предприятия ЖКХ);

- страховые компании;

- предприятия, обеспечивающие коммуникационные связи.

2) Коммуникативные стейкхолдеры, обеспечивающие связи с потребителями и обеспечивающие сбыт:

- менеджеры и работники предприятий, обеспечивающие реализацию проекта и заинтересованных в достижении целей;

- дилерские представительства;

- агентства по продаже недвижимости.

3) Стейкхолдеры – потребители продукции (жилья) и услуг (эксплуатация жилья, теле - и информационные коммуникации и проч.).

4) Государственные и муниципальные стейкхолдеры – органы власти, заинтересованные в создании альтернативных видов реализации объектов жилой недвижимости и решению проблемы доступности жилья.

Каждая из этих групп имеет различные интересы в деятельности стейкхолдинга, что будет оказывать влияние на деятельность организации, на выбор стратегии и решение задач [92]. Как правило, это финансовая заинтересованность сторон. Но при этом, если говорить об органах государственной власти, в данном случае определяющую роль будет играть важность решения актуальной социальной проблемы – доступности жилья для малоимущих граждан (табл. 1.2).

Таблица 1.2 - Интересы стейкхолдеров

Интересы участников финансовой коалиции различны. Кроме того, эти интересы не всегда единонаправлены. В ряде случаев возникают внутренние конфликты, что неизбежно в организации.

Задача структуры в целим – соблюсти баланс интересов всех участников. Каждый стейкхолдтер имеет множество положительных сторон при участии в финансовой структуре стейкхолдинга. В конечном итоге, разногласия нивелируются общностью интересов по достижении единой корпоративной цели.

Баланс интересов стейкхолдеров достигается путем выполнения следующих условий [20]:

• инвестиционные стейкхолдеры осуществляют полный контроль и принимают все важные решения, касающиеся организационных и финансовых вопросов;

• коммуникативные стейкхолдеры получают прибыль за счет активизации рыночных механизмов, увеличения объема сделок и расширения рынка;

• потребители имеют возможность приобретения жилья на более льготных условиях, чем посредством ипотечного кредитования и стройсберкасс;

• органы государственной власти решают важную социальную проблему доступности жилья.

Что касается самой крупной в финансовом отношении группы лиц и компаний, инвестиционных стейкхолдеров, то их интерес очевиден. Они вкладываю деньги в строительство жилых объектов, ожидая получить прибыль за счет ускорения оборачиваемости средств. Инвесторы реализуют жилье в рамках предлагаемой инновационной схемы быстрее, не теряя при этом доход. Более того, за счет постепенного погашения долга покупателями жилья доход инвесторов будет выше, чем при единовременной реализации. В этой категории оказываются компании, обеспечивающие эксплуатацию объекта. Предприятие жилищно-коммунального хозяйства, вступив в стейкхолдинг, получает возможность получения постоянных денежных поступлений от оплаты коммунальных услуг. Это условие в качестве основного и не очень обременительного ограничения для покупателя жилья даст возможность управляющей компании на безальтернативной основе стать получателем стабильного дохода.

Проблемы предприятий жилищно-коммунальной сферы сегодня принимают самый острый характер. Недостаток средств на ремонт жилого фонда и коммуникаций усиливают эту проблему. В этом случае создание стейкхолдинговых структур поможет решить эту проблему, если не полностью, то, по крайней мере, определить этапность осуществления шагов, направленных на создание более благоприятных условий для деятельности предприятий ЖКХ. В системе стейкхолдинга может быть предусмотрено внутреннее заимствование средств на неотложные задачи организаций – стейкхолдеров. В рамках такой договоренности предприятия, испытывающие финансовые трудности, могут использовать средства стейкхолдинга на возвратной и платной основе для решения насущных проблем. При этом плата за пользование средствами стейкхолдинга значительно ниже ставки банковского кредита.

Страховые компании также могут войти в состав стейкхолдинга с обязательством для покупателя страховать жилье или получать иные виды страховых услуг только в компании-стейкхолдере. Подобные условия вступления в стейкхолдинг могут быть предоставлены также операторам телефонной связи, интернет-провайдерам и организацим телекоммуникационных связей. Все они в определенной степени участвуют в коалиции собственным капиталом. Но это дает им существенное преимущество перед конкурентами в борьбе за рынок сбыта. Инвестиционные стейкхолдеры принимают решения, определяют размер распределяемой прибыли, прописывают условия деятельности стейкхолдинга, формируют ценовую политику и механизмы взаимодействия как с потребителями-стейкхолдерами, так и внешними экономическими партнерами.

В структуру стейкхолдинга могут также войти и поставщики сырья и материалов. Для этой категории стейкхолдеров условия могут оказаться одними из наиболее выгодных, так как поставщики обеспечивают себя в случае вступления в коалицию постоянным рынком сбыта, что в условиях острой конкуренции является порой определяющим фактором.

Формирование длительных хозяйственных связей в рамках взаимодействия экономических партнеров значительно расширит деятельность многих компаний, позволит им существенно укрепить свои позиции на конкурентном рынке и освоить новые направления.

Инвестиционные стейкхолдеры принимают решения, определяют финансовую политику организации, прорабатываю вопросы гражданско-правового характера, определяют механизм и структуру управления стейкхолдингом, формируют стратегические цели и определяют задачи для их достижения.

Следующая группа стейкхолдеров – это менеджеры и работники предприятий, обеспечивающие реализацию проекта и заинтересованных в достижении целей, дилерские представительства, агентства по продаже недвижимости. Эти компании увеличивают свои доходы за счет реализации проекта, расширения рынка, увеличения объема продаж. Сегодня перед многими агентствами по реализации недвижимости стоят серьезные проблемы. Спрос на жилье огромен, но многие строительные компании и собственники жилья не торопятся их продавать в ожидании нового витка цен. Конфликт интересов в том, что одни хотят купить подешевле, другие продать подороже. Это является существенным тормозом развития рынка и снижает доходы компаний, действующих на рынке.

Агентство недвижимости, вступая в коалицию стейкхолдеров, обеспечивает активность рынка, позиционируя объекты и находя потребителей, имея при этом собственную выгоду – получение дохода от увеличения количества сделок. Доход менеджеров и работников также зависит от успешной реализации проекта. Кроме того, социальный статус, престиж работы в крупной компании, условия труда, возможность дальнейшего продвижения по служебной лестнице – важный мотивационный момент. Возможность разрабатывать и предлагать стратегические решения, превнесение собственных аргументированных идей, влияющих на конечный результат деятельности стейкхолдинга в целом, так и на личные доходы обеспечивает формирование социально-целостной корпоративной философии и системы ценностей как инновационной формы деятельности.

Для покупателей жилья эта новая схема обеспечивает возможность приобретения желаемого объекта на наиболее льготных условиях относительно всех существующих кредитно-накопительных схем. Ограничение в выборе управляющей компании или использования услуг интернет-провайдера в рамках стейкхолдинговой структуры не является существенным в сравнении с возможностью получить жилье за самый минимальный процент погашения стейкхолдингового долга.

Возникает еще один важный вопрос: откуда появятся средства на выплату дивидендов? Покупатели жилья, являясь стейкхолдерами третьего иерархического уровня, приобретая жилье на весьма льготных условиях, выплачивают небольшой процент за предоставленную стейкхолдингом ссуду. Эти проценты могут распределяться между компаниями-участниками пропорционально вложенному капиталу.

Развитие регионального строительного рынка – важная мотивация для вступления в стейкхолдинг органов государственной и муниципальной власти. Но это не единственная причина, по которой структуры власти имеют причины вступить в коалицию. Формирование стабильных экономических связей, стимулирование качества производства товаров и услуг, сдерживание уровня инфляции, масштабное развитие региональной экономики – вот основные причины вступления в стейкхолдинг. Но главная цель – решение важной государственной задачи обеспечения доступности жилья для малообеспеченных слоев населения. В части экономической и социальной эффективности положительным моментом является доход бюджета от уплаты налогов и увеличение числа рабочих мест.

Создание единой коалиции вместе с органами государственной власти может быть выгодно для остальных участников в сфере льготного налогообложения, формирования правового поля, согласования вопросов строительства и эксплуатации жилищного фонда.

Система кредитного механизма, представленная в структуре стейкхолдинга, является альтернативой банковским схемам и имеет более лояльные условия для заемщика и покупателя. Теоретически банки также могут быть включены в новую структуру, но не на правах кредитора покупателей, а полноправного инвестора, вкладывающего средства в проект в ожидании прибыли от участия.

Таким образом, возникает финансово-кредитная организационная структура как взаимосвязанная система экономических субъектов в рамках единонаправленной деятельности по решению экономических и социальных задач. Пока в России нет опыта создания подобных организаций. Задача состоит в формировании доказательной базы эффективности такого начинания как для крупных компаний строительной и других отраслей, так и для покупателей жилья.

Выводы по главе 1

1.  Произведен анализ развития финансовых инструментов рынка жилой недвижимости в современных условиях. Рассмотрены методы ипотечного кредитования его возможности и отрицательные стороны, а также определены альтернативные варианты решения жилищной проблемы в России.

2.  Рассмотрена система формирования строительных сберегательных касс (ССК), представляющих собой специализированные банки, источником кредитных ресурсов которого для последующего предоставления жилищных займов являются вклады граждан. Условия накопления вкладов до установленного уровня, выдача кредита на условиях последующего погашения долга покупателем жилья и предоставление жилья в пользование – вот основная схемы взаимодействия субъектов жилищного рынка.

3.  В качестве основной альтернативной финансовой схемы предложено создание стейкхолдингов, как эффективных финансово-накопительных инструментов рынка недвижимости. Предполагается, что эта корпорация будет включать в себя не только строительные предприятия в качестве стейкхолдеров, но и предприятия ремонтного профиля, жилищно-коммунальные службы, обеспечивающие дальнейшую эксплуатацию зданий, а также страховые компании.

Глава 2. Формирование и развитие финансово-кредитного механизма стейхолдинга

2.1. Механизм финансового взаимодействия участников

стейкхолдинга и развитие кредитных отношений

В посткризисный период, когда многие финансовые механизмы рынка недвижимости распались полностью или показали свою несостоятельность в условиях нестабильной экономики, необходимо представить рынку новые методы и механизмы кредитования, которые создадут устойчивые схемы движения капитала, оживят рынок недвижимости и позволят преодолеть недоверие потребителей к любого рода займам. С этой целью предлагается формирование инновационной для российского рынка структуры – стейкхолдингов. Следует обратить особое внимание на отличие от холдинга.

Холдинговая компания (от англ. holding company «владеющая компания») — материнская компания, контролирующая все другие (дочерние) компании в холдинге [89].

Стейкхолдинг представляет собой финансово-кредитный альянс предприятий и организаций, участвующих в процессе строительства, реализации и последующей эксплуатации жилых объектов, на основе формирования паевого капитала и развития устойчивой системы движения кредитных ресурсов на рынке жилой недвижимости (авт.)

Головная компания имеет доминирующую долю в уставном капитале, влияет на всю хозяйственную деятельность. Она осуществляет контроль над всей деятельностью как непосредственно, так и опосредовано.

Стейкхолдинг имеет существенные отличия от холдинга. Основное определение нового понятия дал (R. E. Freeman) в 1984 году: «Стейкхолдер — это группа (индивидуум), которая может оказать влияние на достижение организацией своих целей или на работу организации в целом.

Стейкхолдинг представляет собой финансово-промышленный альянс, включающий в себя строительные организации, страховые компании, предприятия ЖКХ и другие предприятия и организации смежных отраслей. В эту структуру могут войти также муниципальные органы государственной власти, финансовые институты, в том числе банки и фонды. Стейкхолдерами могут стать предприятия и организации других отраслей деятельности, сопряженных со строительством или обслуживанием зданий, а также предприятия информационной связи. Это позволит им расширить собственный рынок. К таким организациям могут относиться, например, предприятия телекоммуникационной связи [89].

В стейкхолдинговую структуру могут быть включены также страховые организации, которые участвуют как в формировании капитала стейкхолдинга, так и получают доход от страховой деятельности.

Участниками стейкхолдинга могут стать также государственные и муниципальные учреждения и организации, предприятия строительной отрасли, жилищно-коммунального хозяйства, страховые компании, предприятия связи и телекоммуникаций, финансово-кредитные организации и другие компании, желающие участвовать в фонде стейкхолдинга в качестве вкладчиков с целью обеспечения себе доходов в виде дивидендов, расширения рынка потребителей и решения важных социальных проблем.

Стейкхолдинг, как правило, не имеет дочерних организаций и основан на условиях долевого участия юридических и физических лиц. Стейкхолдинг может не являться акционерным обществом открытого или закрытого типа. Доходы альянса распределяются по принципу величины вклада каждого участника.

Основное отличие структуры стейкхолдинга от существующих финансово-кредитных механизмов жилищного кредитования заключается в привлечении физических лиц в качестве не только вкладчиков в фонд стейкхолдинга с последующим накоплением средств для приобретения жилья на льготных условиях, но и впоследствии заемщиками. Первоначальный взнос физических лиц устанавливается на основании решения управляющих стейкхолдеров, то есть компаний, чей капитал формирует фонд стейкхолдинга. Накапливая величину вклада до некоторого установленного уровня, физическое лицо может стать заемщиком и получить жилье в кредит.

Возникновение стейкхолдинговых структур на рынке недвижимости как принципиально новой для российской экономики формы объединения предприятий и организаций на основе общих финансовых интересов, даст возможность более широкому развитию финансово-кредитных механизмов на рынке жилой недвижимости, обеспечить доступность жилья. Эта структура может составить высокую конкуренцию существующим методам жилищного кредитования.

Предполагается, что в структуру стейкхолдинга будут входить предприятия и организации стройиндустрии на правах участников и инвесторов, предприятия сопутствующих отраслей, страховые компании и государственные структуры, представленные органами местного самоуправления, а также структуры федерального уровня, для которых основополагающим принципом будет являться принцип обеспечения доступным жильем граждан.

Из за большого объема этот материал размещен на нескольких страницах: 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16