Развитие кредитных механизмов рынка жилой недвижимости в условиях создания стейкхолдингов (стр. 4 )

Важно отметить, при создании подобных структур не произойдет монополизации услуг, так как в рамках подобного альянса однородные услуги могут быть представлены несколькими организациями. Возникает внутрихолдинговая конкуренция, обеспечивающая альтернативу выбора пользователя.

Структурная схема стейкхолдинга представлена на рисунке 2.1, где также отражено движение капитала в рамках стейкхолдинга.

Рисунок 2.1 – Структура стейкхолдинга (составлено автором)

Вкладчик, являясь участником стейколдинга, впоследствии, после внесения определенной суммы (например, 10 % от стоимости приобретаемого жилья), становится заемщиком и получает кредит. Единственным условием покупки жилья является приобретение его у строительных компаний стейкхолдинга. Это ограничение распространяется также на приобретение услуг ЖКХ, компаний телекоммуникационных связей и других услуг, предлагаемых в рамках стейкхолдинга.

Возможно, это условие, ограничивающее приобретателя жилья в части выбора обслуживающих компаний, является негативным моментом, но эта ситуация нивелируется более низкими ставками процентов по кредиту и длительными сроками кредитования, что обеспечивает экономическую выгоду заемщика. Получается схема приобретения «в рассрочку».

Кроме того, в отличие от ипотечного кредита, в условиях стейххолдингового приобретения жилья отпадает необходимость в поручителях, имущественном обеспечении, подтверждении доходов и прочих условий, осложняющих получение кредитов.

В данном случае залогом является непосредственно жилье, которое получает заемщик в пользование и которое перейдет к нему только после полного погашения долга. Заемщик в данной схеме кредитования сам является участником стейкхолдинга, покупаемое жилье служит своего рода залогом, а оплата коммунальных и прочих услуг поступает в фонд стейкхолдинга, обеспечивая его пополнение.

Кроме того, после выплаты кредита, заемщик может продолжать оставаться участником стейкхолдинга, доверяя ему свои средства под некоторый установленный процент, то есть в данном случае возникают финансовые отношения, аналогичные условиям депозита банка.

Еще одно преимущество заемщика при вступлении в стейкхолдинг в том, что величина кредита не ограничивается, как ипотечном кредитовании банком, величиной подтвержденного дохода.

Стейкхолдинг может выдавать своим участникам кредиты на различных условиях. Гарантией является приобретаемое жилье у строительных организаций - участников стейкхолдинга, что значительно снижает риск невозврата кредита. Первоначальный взнос также может вноситься вкладчиком-стейхолдером на более льготных условиях, чем в банке.

Замкнутость финансовых потоков стейкхолдинга позволит устанавливать процентные ставки за пользование кредитами на более низком уровне, относительно общерыночных условий. Вкладчики имеют возможность платить гораздо более низкий процент, чем при использовании банковских кредитов. Но это необязательное условие. Покупатели жилья могут полностью освобождаться от уплаты процентов, так как реализация жилья происходит по рыночной стоимости, что значительно превосходит себестоимость.

Стейкхолдинг определяет условия реализации жилья покупателям, которые являются одновременно и стейкхолдерами, в силу участия в объединении, и вкладчиками, и заемщиками. Решение принимается управляющими стейкхолдерами, капитал которых формирует фонд стейкхолдинга. В этом случае возможно снижение рисков всех участников процесса.

На последующих этапах функционирования стейкхолдинга средства вкладчиков аккумулируются в фонде, далее происходит выдача кредита на сумму, недостающую для приобретения жилья, которое служит залогом кредитного обеспечения в данной схеме. Финансовый поток представляет собой возвратно-накопительную схему.

Далее, на последующей стадии, когда происходит реализация жилья, в процесс включается возвратно-накопительная схема формирования капитала. Происходит поэтапное погашение долга по кредиту физическими лицами, получившими жилье. Это похоже на получение жилья «в рассрочку», причем под более лояльный процент по кредиту, чем предлагают ипотечные банки. Стейкхолдеры жилищно-коммунального хозяйства также возвращают вложенные средства в виде оплаты соответствующих услуг пользователями жилья. Свой интерес имеют также страховые стейкхолдеры.

Движение капитала стейкхолдинга должно происходить при условии его приращения, что способствует развитию компании. Это приращение не только не должно превышать среднюю ставку банковского процента по ипотечным кредитам, а также средний уровень цен на оплату страховых и жилищно-коммунальных услуг, но и быть ощутимо ниже, что обеспечит больший приток потребителей жилья.

Таким образом, вновь возникающая структура, образованная на условиях взаимовыгодного участия всех субъектов, являет собой новую форму социальности, которая будет представлять альтернативу существующим видами жилищного кредитования, способствуя решению важной социальной проблемы доступности жилья.

Предприятия ЖКХ, оказывая услуги по эксплуатации жилья, имеют возможность расширить свой рынок, являясь стейкхолдерами. При этом движение капитала может осуществляться не только вертикально, но и горизонтально. В случае недостатка средств, например, в структуре ЖКХ, они могут быть направлены на решение соответствующих проблем в рамках холдинга.

В результате не возникает дефицита средств, что значительно ускоряет процесс обеспечения потребности собственников жилья в услугах той или иной сферы. Кроме того, строительные компании при проектировании и строительстве жилья могут учитывать индивидуальные пожелания заказчиков, что сделает механизм взаимодействия в рамках стейкхолдинга еще более привлекательным для потенциальных собственников жилья.

Стейкхолдинг имеет существенные отличия, но в тоже время общие черты с системой долевого строительства. Кроме движения капитала в качестве кредитного ресурса между стейкхолдерами-заемщиками и стейкхолдерами-получателями жилья, происходит движение финансовых потоков внутри самой структуры.

Отличительной особенностью движения капитала стейкхолдинга является замкнутость цикла. Долговые обязательства заемщика возвращаются в виде поступлений в единый фонд стейкхолдинга. В фонд также поступают средства от оплаты коммунальных услуг и т. д.

Очевидна экономическая выгода стейкхолдеров: такой механизм позволит каждой компании расширить рынок и увеличить объем реализации своей продукции. Это происходит за счет участия вкладчиков (физических лиц) в капитале стейкхолдинга, которые, вступая в ассоциацию, должны будут пользоваться продукцией и услугами компаний-стейкхолдеров, как на стадии приобретения жилья, так и на стадии эксплуатации.

В работе введен новый термин – «мультикапитал», который определяет структуру средств как совокупность финансовых ресурсов, формирующихся за счет различных источников.

Финансовые потоки, возникающие в рамках ассоциации различных предприятий и организаций, не только обеспечивают внутрихолдинговую циркуляцию капитала, но и формируют дополнительные источники пополнения фонда за счет привлечения новых вкладчиков, роста жилищного строительства, его быстрой реализации и доходов от эксплуатации жилья. При этом риски всех участников процесса значительно снижаются.

Величину минимально необходимого для строительства жилья капитала можно представить в виде:

, (2.1)

где V1, V2, …, Vn – средства стейкхолдеров (строительных организациий, предприятий ЖКХ, страховых компаний, финансово-кредитных учреждений и физических лиц).

Определим движение мультикапитала стейкхолдинга как совокупность положительных и отрицательных денежных потоков. Положительные потоки представлены средствами, поступающими от участников объединения, от оплаты всех видов услуг пользователями жилья. Эти средства формируют фонд стейкхолдинга:

, (2.2)

где - средства строительных организаций;

- средства компаний ЖКХ;

- средства компаний телекоммуникационных связей;

- средства страховых компаний;

– первоначальный взнос оплаты жилья физическими лицами, вступающими в стейкхолдинг;

– страхование жилья (страховые взносы) физическими лицами; – возврат стоимости жилья и процентов за пользование стейкхолдинговым кредитом покупателями жилья;

- оплата услуг (коммунальных, услуг ремонта, обслуживания, телекоммуникационных связей и т. д.).

В качестве отрицательных финансовых потоков определены расходы стейкхолдинга. Фонд стейкхолдинга расходуется на строительство жилья, затраты по коммунальным услугам, затраты на обслуживание жилого объекта, и т. д.:

, (2.3)

где – затраты строительной организации на строительство жилья;

- средства строительных организаций на ремонт и капитальный ремонт;

- затраты компаний ЖКХ на энергоснабжение;

- затраты компаний телекоммуникационных связей;

- выплаты страховых компаний в результате наступления страховых случаев.

В формуле (2.3) не предусмотрено выделение кредитов физическому лицу на приобретение жилья, так как кредитования как такового не происходит. В связи с этим введено понятие «стейкхолдинговый кредит». Пользователь уплачивает некоторый первоначальный взнос, который может рассматриваться как вступительный, в размере установленного управляющими стейкхолдерами процента от стоимости жилья. В процессе пользования жильем заемщик выплачивает кредит. При этом возможна работа накопительной схемы, как, например, в системе жилищно-накопительных кооперативов.

Схема реализации жилья посредством формирования стейкхолдингов отличается от продажи жилья «в рассрочку» и от долевого строительства. В этом случае можно говорить об «условном кредите», так как за пользование жильем начисляется процент, как по кредиту. Только годовая ставка процентов существенно ниже банковской, что позволит дополнительно привлечь вкладчиков.

Аккумулирование средств фонда происходит вследствие превышения положительного денежного потока над выплатами фонда. При этом следует учитывать различные временные интервалы поступлений и выплат. В анализе применима схема оценки денежных потоков методом прямого дисконтирования, что позволит сопоставить величины с учетом различных временных интервалов.

Важное условие формирования и функционирования стейкхолдинга – обеспечение взаимовыгодных условий для всех участников, которые вошли в состав корпорации. Возникает вопрос, выгодна ли такая схема реализации жилья застройщику и остальным участникам стейкхолдинга. Механизм возврата «условного кредита», а также поступающих средств от оплаты коммунальных и других услуг рассмотрим на конкретном примере.

Принцип аккумулирования средств стейкхолдинга похож на известный механизм стройсберкасс, представляющих собой специализированные банки, источником ресурсов которых для целевых жилищных займов являются вклады граждан, плата заемщиков за пользование жилищным займом.

Основываясь на этом принципе, формируется фонд стейкхолдинга, средства которого направляются на кредитование заемщиков и строительство нового жилья. Но при этом срок внесения денежной суммы не ограничивается годом. Для физических лиц, вступающих в стейкхолдинг, может быть установлено условие внесения первоначального взноса в процентах от стоимости приобретаемого им жилья. Этот взнос может быть как единовременным, так и осуществляться в течение некоторого периода. Схема формирования и движения капитала стейкхолдинга представлена на рисунке 2.2.

Рисунок 2.2 – Схема реверсивного движения мультикапитала стейкхолдинга (составлено автором)

Внутри стейкхолдингового фонда также может происходить перераспределение ресурсов. В зависимости от возникновения финансового дефицита какого-либо направления внутрифондовый капитал частично может быть перенаправлен в виде внутреннего займа на нужды той или иной компании-стейкхолдера.

Таким образом, происходит активное движение мультикапитала участников внутри холдинговой структуры, ускоряя процесс строительства и реализации жилья, повышая качество оказания коммунальных услуг на стадии эксплуатации, снижая риски участников процесса, что делает жилье более доступным для категорий граждан с низким и средним уровнями дохода.

Рассмотрим схему движения мультикапитала стейкхолдинга и формирование возвратной схемы стейкхолдингового кредита для физических лиц на примере приобретения жилья одним физическим лицом. В отличие от ипотечного кредита банка, величина которого рассчитывается на основании подтвержденного дохода заемщика и не всегда адекватна стоимости приобретаемого жилья, и системе стейкхолдингового кредитования условия могут быть более лояльны.

Для этого предлагается методика расчета «от обратного», то есть в качестве исходных данных принимается стоимость приобретаемого жилья. В соответствии с уровнем доходов заемщика рассчитывается срок погашения кредита:

, (2.4)

где T-период полного погашения долга; S – стоимость жилья; D – размер ежегодно погашаемого долга, определяемого в соответствии с доходом приобретателя жилья.

Такая схема может рассматриваться как продажа жилья «в рассрочку», хотя это не совсем так. Покупатель жилья на условиях стейкххолдингового кредитования не только возвращает долг, но и уплачивает установленный процент. При этих условиях реализация жилья происходит по рыночной стоимости, что намного превосходит себестоимость строительства. Следовательно, стейкхолдинг не только не теряет доход, но и увеличивает его за счет получения процентов по кредиту. Дополнительным источником пополнения фонда является оплата коммунальных услуг.

Финансовая структура стейкхолдинга существенно отличается от привычной системы ипотечного кредитования, поэтому предлагается новый термин, определяющий финансово-кредитную схему стейкхолдинга, определенный как «условный кредит стейкхолдинга».

При этом возможно условие первоначального взноса покупателя, например, в размере не менее 10% от стоимости жилья. Но в данном случае эта сумма для физического лица, вступающего в структуру стейкхолдинга и приобретающего жилье, является вполне реальной. Более того, заплатив часть стоимости, покупатель становится пользователем жилья, которое перейдет в его собственность при полном погашении долга.

Важно то, что сумма долга может быть погашена досрочно, что взаимовыгодно и пользователю, и стейкхолдингу. В отличие от банковского кредита, досрочное погашение долга может только приветствоваться, так как способствует более быстрому пополнению холдингового фонда. В период погашения долга за жилье физическое лицо осуществляет оплату коммунальных услуг, что также увеличивает доходы ассоциации.

Период погашения долга зависит от уровня дохода приобретателя жилья и стоимости квартиры.

Таким образом, накопление средств в фонде стейкхолдинга можно выразить следующим образом:

, (2.5)

где N – количество покупателей жилья; t – период, лет; d – величина ежегодного погашения долга, руб.; k –оплата коммунальных услуг, руб.; l – оплата услуг телекоммуникационных компаний, руб., в том числе «Интеренет» - услуг; α – доля пользователей телекоммуникационных связей; s – оплата страховых взносов, руб.; β – доля застрахованного жилья.

При этом величина накопления мультикапитала стейкхолдинга может быть выражена в виде функции:

(2.6)

В выражении (2.6) постоянной величиной является параметр d, так как покупатель выплачивает стоимость жилья, заранее установленную в соответствии с уровнем рыночных цен.

Величина N зависит от того, насколько эта система получит распространение, завоюет доверие потребителей.

Модель формирования и движения мультикапитала в системе стейкхолдинга может быть представлена в аналогии с классической моделью гидромеханики о наполнении сосуда и одновременном истечении жидкости. Проще говоря, это задача «о бассейне», в котором происходит одновременное наполнение и расход воды. Фонд стейкхолдинга может быть представлен как подобие такого «бассейна».

Пополнение средств происходит за счет взносов покупателей жилья и организаций – участников корпорации, а также за счет платежей пользователей жилья. При этом происходит одновременный расход средств фонда на обслуживание здания, оказание коммунальных услуг и другие расходы.

Условием эффективного функционирования системы, основанном на принципе приращения капитала, является превышение поступающих средств на величиной расходов. Механизм расчетов построен на показателе скорости поступления и расходования средств фонда стейкхолдинга. Необходимо рассчитать скорость поступления и оттока этих средств, которая в экономической трактовке определяет объем поступления и расходования средств в единицу времени.

2.2. Методические основы оценки финансовых рисков

стейкхолдинга

В первой главе был рассмотрен вопрос баланса интересов стейхолдеров, противоречие внутренних интересов и единство общестратегических целей которых порож­дает условия для конфликта при ограниченно­сти ресурсов. Стейкхолдинг, как новая и кретивная для российского жилищного рынка структура, деятельность которой связана с движением финансовых ресурсов, будет несвободна от рисков, которые порождаются как внешними, так и внутренними факторами.

Методика оценки рисков заключается в их идентификации, систематизации, определения вероятности возникновения и разработки мероприятий по устранению рисков.

Риск – явление объективное и неизбежное в условиях неопределенности внешних экономических факторов. С риском неразрывно связаны возможные финансовые потери, прогнозировать которые весьма затруднительно, особенно, если продукт или вид деятельности впервые позиционируется на рынке. Тем не менее, возникает потребность в создании механизма оценки и прогнозирования как возникновения риска, так и величины ожидаемых финансовых потерь при его наступлении [96].

Анализ определений риска позволяет выявить характерные особенности:

–  наличие неопределенности внешней среды;

–  случайный характер риска;

–  возможность альтернативных стратегий, способных снизить риск финансовых потерь;

–  вероятность возможных исходов и результатов появления события;

–  вероятность возникновения убытков и их величина;

–  вероятность получения дополнительной прибыли.

Следовательно, риск - это возможность получить неблагоприятный исход событий или наоборот, не получить ожидаемый прогнозируемый результат. Риск порождается условиями временного интервала прогнозирования и неопределенностью ситуации, в условиях которой происходит процесс.

Разница между риском и неопределенностью заключается в способе получения исходной информации о внешней среде [67].

Ситуация риска - это неопределенность условий, в которых происходит реализация деятельности объекта. Наступление неблагоприятных событий вполне вероятно, но также может случиться, что отрицательные факторы рынка не окажут своего негативного воздействия на объект. В этом случае необходим расчет вероятности возможного наступления неблагоприятного события и прогноз ожидаемых потерь.

Если вероятность негативных воздействий существует, и размер потерь соизмерим с величиной ожидаемого дохода, то необходимо обеспечить меры противодействия существующим рискам.

Мониторинг и анализ рисковых ситуаций позволит экономическим субъектам не только прогнозировать величину доходов, но и снизить последствия рисков, а в ряде случаев и полностью нейтрализовать негативные последствия их наступления.

Необходимость выявления рисков, обусловленных объективными условиями деятельности компании и неопределенностью внешней среды, обеспечивает относительную стабильность не только работы предприятия, но и возможность прогнозировать результаты деятельности в некоторый период времени.

Виды неопределенности компании представлены на рис.2.3.

Рисунок 2.3 – Виды неопределенности компании

Особенно важен количественный анализ риска, предполагающий численное определение величины финансовых и других потерь от наступления риска.

Количественный анализ риска основан на следующих параметрах: величина возможных потерь и их вероятность.

Для определения коммерческого риска огромное значение имеет связь риска и прибыли. Как правило, связь этих понятий находится в прямо пропорциональной зависимости. Это значит, что ожидание высокой прибыли в большинстве случаев сопряжено с высокой долей риска.

Существует единая связь понятий «риск-доходность», рассмотренная в теории рыночного управления. Неопределенность и риск содержат противоречие между ожидаемым или прогнозируемым и фактическим.

Особенно важна цена риска, то есть величина недополученной прибыли (или величина убытков) в случае отклонения процесса от желаемого или прогнозируемого результата. Риск можно рассматривать как неотъемлемый элемент деятельности.

На развитие проекта оказывают влияние факторы внешней среды, которые динамичны в своем проявлении и могут оказаться слабопрогнозируемыми. Следовательно, если факторы влияния представляют некоторую переменную величину, то оценка параметров прогноза ситуации в силу воздействия этих факторов может оказаться еще менее предсказуемой [67].

Особенно велик риск в условиях действия инновационных форм и видов деятельности. Прогнозировать развитие ситуации сложно с точки зрения неопределенности поведения объекта во внешней среде, а также возможного отклонения от заданных целей и конечных параметров.

Любой прогноз развития событий может существенно отклониться от заданных параметров с течением времени. Причем, чем более долгосрочным является прогноз, тем значительнее может быть погрешность.

Экономическая неопределенность обусловлена неопределенностью рыночного спроса, изменчивой динамикой цен, не всегда правильными управленческими решениями, условиями непредсказуемости поведения конкурентов, недостатком информации о рынке в целом, слабым мониторингом, а также общеэкономической ситуацией и неопределенностью ее развития.

Политическая неопределенность обусловлена политической обстановкой в стране и ее изменениями. Этот фактор существенно влияет на экономическую деятельность и чаще всего неразрывно с ней связан.

Для оценки и анализа условий реализации проекта используются факторы внешней и внутренней среды. Внутренняя среда обусловлена деятельностью непосредственно компании. Внешняя среда определяется социальными, политическими, экономическими и другими факторами [67].

Существуют риски, непосредственно связанные с деятельностью стейкхолдинга. Как было сказано ранее, в структуру стейкхолдинга входят компании (строительные, управляющие компании, связь и т. д.), которые участвуют в капитале стейкхолдинга в виде паев и являются стратегическими стейкхолдерами, которые определяют основные направления деятельности, стратегии развития, условия формирования и распределения прибыли и т. д. Для определения таких участников корпорации предлагается ввести термин «мажоритарный стейкхолдер».

Кроме стратегических стейкхолдеров в структуре корпорации участвуют физические лица, также вносящие определенную сумму и имеющие возможность сначала пользоваться предоставленным жильем, а затем владеть им на правах собственника по окончании выплат долга и процентов. Эту категорию стейкхолдеров предлагается назвать «миноритарными стейкхолдерами».

Несмотря на то, что обе категории стейкхолдеров осуществляют взнос, но качество этого взноса различно. В первом случае компании инвестируют средства в структуру стейкхолдинга на условиях паевого участия, ожидая при этом получение прибыли. В случае миноритарных стейкхолдеров взнос являет собой возмещение части стоимости приобретаемого жилья, своего рода подтверждение намерения участника и его обязательства в последующем периоде времени.

Рассмотрим возможные риски стейкхолдинга, вызываемые внутренними факторами, вызывающие конфликты различных уровней [20, 89]. В структуре стейкхолдинга могут возникать внутригрупповые и межгрупповые конфликты, основные виды которых представлены в таблице 2.1 в авторской редакции.

Таблица 2.1 – Конфликты стейкхолдеров

В ходе жизненного цикла финансово-кредитного проекта происходит смена лидирующих ролей ключевых стейкхолдеров. Уже на первых шагах деятельности часто проявляется конфликт интересов и целей ключевых стейкхолдеров. Часто принципиальное решение о вхождении компании в новый проект принимается в условиях конфликта.

В некоторых компаниях могут присутствовать эксперты по качеству в качестве стейкхолдеров. Эксперты оценивают качество продукта компании, осуществляют контроль над разработками новых продуктов и оценивают в первую очередь их качество, с позиции которого прогнозируется развитие и расширение рынка услуг. Эксперты-стейкхолдеры должны обладать двумя важными прерогативами: полнотой полномочий и независимостью от менеджмента компании. Успех управления компанией в значительной степени зависит от баланса интересов и целей ключевых стейкхолдеров.

Несмотря на то, что все стейкхолдеры заинтересованы в успехе проекта, их личные цели и интересы могут не совпадать и даже быть противоположными. Цели стейкхолдеров различны на предпроектной и постконтрактной фазах. Баланс интересов стейкхолдеров может быть построен на основе общих для них целей.

Достижение частных целей стейкхолдеров возможно лишь при нахождении между ними определенного компромисса, основанного на их общих целях и интересах проекта в целом. На основе стремления к общим целям и следует искать компромисс конфликтующих частных целей стейкхолдеров. Единственным «арбитром» частных интересов стейкхолдеров, консолидирующим их конфликтующие цели, может быть эксперт по качеству. Достижение целей стейкхолдеров может быть результатом компромисса, найденного в виде «расширенных представлений общих целей» стейкхолдеров [20].

Необходимо выделить категорию внешних рисков, которая обусловлена внешней неопределенностью рынка, а также экономической и политической ситуацией. К внешним рискам могут быть отнесены следующие:

- политические, которые могут быть выражены в нежелании законодательных органов создавать конкурентную среду для уже сформировавшихся финансовых институтов;

- организационно-правовые, выражающиеся в недостаточной подготовленности правового поля в решении спорных вопросов корпоративной структуры, где возможно столкновение различных интересов. Также остается открытым вопрос правового статуса стейкхолдинга;

- экономические, представленные условиями жесткой конкуренции с финансовыми институтами и их нежеланием терять значительную долю ипотечного рынка.

В случае формирования стейкхолдингов, как принципиально новой для российского рынка финансово-кредитной системе с целью достижения не только личной выгоды, но и решения важной социальной задачи - обеспечения доступности жилья, вопрос рисков становится особенно остро. Создание такой структуры можно квалифицировать как инновационное начинание в российской экономике, что сопряжено с высоким уровнем риска. Все перечисленные внешние факторы возможные виды межгрупповых внутригрупповых конфликтов порождают риски стейкхолдинга, как показано на рисунке 2.4.

Большинство предприятий становятся конкурентоспособными на основе разработки новых финансовых стратегий, связанных с риском. Рисковый тип хозяйствования может оказаться более эффективным. Предприятие может получить более высокий уровень прибыли, несмотря на дополнительные затраты на страхование и различные способы воздействия на риск. Следовательно, предпринимательский риск выполняет стимулирующую функцию.

Наступление риска влечет за собой финансовые потери, что является крайне негативным фактором для участников. Задача состоит, прежде всего, в выявлении наиболее активных рисков, определении вероятности их возникновения, а также степени воздействия, то есть величины возможных потерь для инвесторов. Вторым этапом анализа рисков является разработка методов их нейтрализации, полной или частичной, насколько это возможно.

На рисунке 2.4 представлена авторская классификация рисков, адаптированная для условий деятельности стейкхолдингов на рынке недвижимости.

Рисунок 2.4 – Риски стейкхолдинга (составлено автором)

Представленные на рис. 2.4. риски показывают, что на рынке жилья все субъекты действуют в условиях рисков. Вероятность их наступления может нести существенные потери для всех участников. При этом финансовый ущерб имеет различную степень значимости для компаний-стейкхолдеров и стрейкхолдеров - физических лиц.

Основной вид риска стейкхолдинга заключается в отсутствии спроса на жилье на предлагаемых условиях. Как любое новое начинание, инициаторам этого сложного проекта предстоит преодолеть недоверие потенциального потребителя ко всякого рода финансовым схемам, не апробированным и не имеющим длительной истории на рынке.

Стейкхолдинг ведет финансовую деятельность за счет ускорения оборачиваемости капитала: поступление средств в фонд стейкхолдинга дает условие расширенного воспроизводства посредством инвестирования прироста капитала в создание новых объектов жилья и передачи его в пользование потребителям на условиях холдингового кредитования.

От того, насколько будет востребован этот механизм, можно судить об экономической эффективности деятельности корпорации.

Рассмотрим стохастическую модель, позволяющую рассчитать количество физических лиц, которые могут стать участниками стейкхолдинга на ранней стадии его функционирования. Эта модель позволит определить количество жилья в стоимостном выражении, которое будет востребовано и реализовано посредством финансово-кредитной схемы движения капитала стейкхолдинга. Иначе говоря, это количество физических лиц, пожелавших вступить в структуру стейкхолдинга и начавших выплачивать первоначальные взносы.

Следует определить, какова вероятность вступления физических лиц в стейкхолдинг на условиях выплаты первоначального взноса [86].

Введем события:

H1 – вступление физического лица в стейкхолдинг и уплата взноса;

H2 – отсутствие спроса со стороны физических лиц;

Событие А – объем взносов в объеме x денежных единиц.

- вероятность события A, определяемая для любого x, при 0≤x≤ S, где S – общая величина взносов. Очевидно, что p0=1, ps=0.

Взносы физических лиц, ставших участниками стейкхолдинга, производятся неравномерно и в различные промежутки времени.

Из за большого объема этот материал размещен на нескольких страницах: 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16