Третья задача - обеспечение устойчивости в использовании объектов активов, их защищенности от возможных рисков. С этой целью раз - ' рабатываются и применяются нормы оптимального потребления ресурсов, предельно допустимой загрузки объектов, различные формы и методы страхования активов.

Четвертая задача - обеспечение достаточной капиталоемкости производственной мощности. Другими словами, рост производственной мощности должен опережать рост стоимости основных фондов. Это достигается применением высокопроизводительной и надежной техники, а также организацией ее эффективной эксплуатации.

Пятая задача - снижение затрат на содержание и эксплуатацию объектов движимого и недвижимого имущества. Пути решения данной задачи: систематический контроль за состоянием активов, регулярный уход и полное его обслуживание, применение прогрессивных методов ремонта и др.

Шестая задача - обеспечение высокой гибкости объектов в отношении изменения ассортимента продукции. Это достигается, например, при формировании и обновлении парка оборудования внедрением универсальных и быстропереналаживаемых станков.

Исходя из общей стратегической цели и конкретных условий деятельности на каждом предприятии устанавливаются свои приоритеты в реализации указанных задач. В одних случаях приоритеты отдаются вопросам поддержания технического состояния активов, в других случаях на первый план выходят задачи диверсификации производства и, следовательно, имущественного капитала, в третьих случаях в центр внимания руководства ставится техническое перевооружение производства и наращивание производственных мощностей.

Понимая важность организации комплексного управления имущественными комплексами, на некоторых предприятиях создается специальная служба управления имуществом, которая обеспечивает координацию всех звеньев предприятия в данной сфере деятельности. Наиболее характерные функции и работы такой службы следующие:

1. Контроль и наблюдение за динамикой стоимости, производственных мощностей, эксплуатационных издержек и других показателей активов предприятия.

2. Анализ использования и выявление резервов имущественных комплексов.

3. Выработка и проведение эффективных стратегий управления в области учета, амортизации и инвестиций.

4. Выработка и осуществление эффективной имущественной стратегии на перспективу и текущей краткосрочной политики.

В решении отмеченных задач служба управления имуществом должна активно взаимодействовать с другими службами и подразделениями: финансовой службой и бухгалтерией, юридической службой, службой капитального строительства и реконструкции, службой главного механика и главного энергетика, службой поставки оборудования, проектно-конструкторскими и технологическими подразделениями.

10.2. Задачи службы управления имуществом на предприятии

В организационной структуре предприятий предусматривается функциональная служба, которая реализует функции по управлению имуществом (СУИ).

Первейшей задачей СУИ является обеспечение полного и достоверного учета всех имеющихся на предприятии активов. На предприятии должен быть сформирован полный реестр активов в виде компьютеризированной базы данных, позволяющей иметь полную информацию о техническом состоянии, текущей стоимости и использовании каждого имущественного объекта.

В строгом соответствии с общей корпоративной стратегией СУИ должна выработать и осуществлять стратегию по управлению имуществом.

К основным функциям данной службы относятся такие, как:

• формирование амортизационной политики и принятие решений по вопросам, связанным с механизмом начисления и использования амортизации, порядком проведения переоценок, направлением амортизационных средств на обновление основных фондов;

• формирование инвестиционной политики в части реализации инвестиционных проектов и программ по реконструкции, расширению бизнеса и техническому перевооружению;

• анализ, контроль и определение наиболее эффективных направлений динамики и структурных преобразований производственной мощности имущественных комплексов цехов и участков;

• управление ресурсопотреблением и затратами, связанными с функционированием имущественных комплексов, а также с их восстановлением (ремонтом и модернизацией);

• оперативный учет полезного использования недвижимого и движимого имущества, разработка предложений и условий сдачи в аренду или продажи неиспользуемых зданий, сооружений, оборудования, нематериальных активов и других активов, заключение соответствующих договоров и контроль их исполнения;

• разработка предложений по рациональному размещению производственных и вспомогательных звеньев (цехов, участков, складов) в производственных и других помещениях, структурных единиц (отделов, бюро и т. п.) в офисных, лабораторных и других помещениях;

• разработка предложений по консервации временно неиспользуемых активов, обеспечению его сохранности;

• экономическое обоснование операций лизинга оборудования, участие в оформлении договоров лизинга и контроль их исполнения;

• разработка комплексной программы по страхованию активов, обоснование и выбор наиболее эффективных методов страхования для отдельных видов активов, заключение соответствующих договоров со страховыми компаниями и контроль их исполнения;

• взаимодействие с оценочными компаниями по вопросу организации проведения независимой оценки стоимости активов для решения различных задач управления имуществом (переоценка основных фондов, оформление залога, купля-продажа подержанного активов и т. д.).

СУИ совместно с отделом труда и заработной платы разрабатывает предложения по материальному поощрению работников предприятия за эффективное использование имущественных объектов и экономию средств, связанных с их эксплуатацией.

СУИ анализирует и контролирует уровень и динамику таких показателей, как балансовая стоимость внеоборотных активов, собственные средства предприятия, рентабельность основных фондов, фондоотдача, износ основных средств, коэффициенты выбытия и обновления основных средств, коэффициенты загрузки главных объектов активов, показатели производственной мощности имущественных комплексов, затраты на содержание и обслуживание основных фондов, доходы от аренды, потребление электроэнергии и других энергоресурсов и пр.

Контрольные вопросы:

1. Назовите основные цели управления имуществом.

2. Перечислите задачи управления имуществом.

3. Каковы основные функции службы управления имуществом.

11. Методы оценки целостного имущественного комплекса.

Целостный имущественный комплекс представляет собой хозяйственный объект с законченным циклом производства и реализации продукции (работ, услуг), размещенный на предоставленном ему земельном участке. Необходимость оценки совокупной стоимости активов предприятия как целостного имущественного комплекса возникает на современном этапе в целом ряде случаев. Так, в условиях перехода к рыночной экономике все большее распространение получают: покупка отдельных предприятий с целью диверсификации операционной деятельности, проникновения на другие региональные или товарные рынки, устранения конкурентов; слияние отдельных действующих предприятий с целью усиления совместного производственного и финансового потенциала; приватизация государственных предприятий. Кроме того, потребность в оценке стоимости активов предприятия как целостного имущественного комплекса проявляется при приобретении контрольного пакета его акций, залоге активов в процессе ипотечного кредитования, осуществлении полнообъемного внешнего страхования, разработке плана санации, ликвидационных процедурах при банкротстве и т. п.

Методы оценки целостного имущественного комплекса:

I. Метод балансовой оценки осуществляется на основе данных последнего отчетного баланса предприятия. В основе этого метода лежит определение стоимости чистых активов, т. е. совокупности активов, сформированных за счет собственного капитала предприятия. Оценка балансовым методом имеет ряд разновидностей:

1. Оценка по фактически отражаемой стоимости активов. Такая оценка получила наибольшее распространение в процессе приватизации государственных предприятий. Алгоритм оценки фактически отражаемой балансовой стоимости чистых активов предприятия выражается следующей формулой:

ЧАф = ОСо + НАо + НК + НО + З + (ФА – ФО),

где ЧАф – фактически отражаемая балансовая стоимость чистых активов предприятия;

ОСо – остаточная стоимость основных средств, отражаемых балансом;

НАо – остаточная стоимость нематериальных активов, отражаемых балансом;

НК – стоимость незавершенных капитальных вложений;

НО – стоимость оборудования, предназначенного к монтажу;

З – запасы товарно-материальных ценностей по фактически отражаемой остаточной стоимости;

ФА – финансовые активы (денежные средства, дебиторская задолженность, долгосрочные и краткосрочные финансовые вложения);

ФО – финансовые обязательства всех видов (долгосрочные и краткосрочные финансовые кредиты, товарный кредит, внутренняя кредиторская задолженность).

Этот метод оценки в условиях инфляционной экономики существенно занижает реальную стоимость чистых активов предприятия. Это связано с тем, что стоимость основных средств, отдельных видов нематериальных активов, запасов, всех видов товарно-материальных ценностей в отчетном балансе отражена с учетом предшествующей их переоценки и к моменту осуществления оценки она возросла под действием инфляции.

2. Оценка по восстановительной стоимости активов. Такая оценка предусматривает, что фактически отражаемая в балансе стоимость отдельных групп материальных и нематериальных активов должна быть скорректирована с учетом роста цен на момент проведения оценки. Данная оценка активов должна основываться на реальных темпах инфляции за весь период с момента последней их индексации.

Расчет восстановительной стоимости чистых активов оцениваемого предприятия осуществляется по формулам:

ЧАВ = А РПА – ФО,