Географическая информация – Модель предметной области для управления недвижимостью
1 Область применения
Настоящий международный стандарт:
– определяет эталонную модель предметной области управления недвижимостью (LADM), охватывающую базовые, связанные с информацией компоненты управления недвижимостью (включая водные объекты наряду с землей, и все элементы над и под поверхностью земли);
– дает абстрактную, концептуальную схему с четырьмя базовыми пакетами, относящимся к:
1) субъектам (людям и организациям);
2) базовым объектам недвижимости, правам, обязанностям и ограничениям (правам собственности);
3) пространственным объектам (парцеллам, зданиям и инженерные сетям);
4) источникам пространственной информации (съемкам) и пространственному отображению (геометрии и топологии);
– дает терминологию по управлению недвижимостью, которая основана на различных национальных и международных системах и является насколько возможно простой для практического использования. Терминология позволяет общее использование при описании различных формально и неформально установленных практики и процедур при различных юрисдикциях;
– дает основу для национальных и региональных профилей;
– позволяет непротиворечиво совмещать информацию для управления недвижимостью из различных источников.
Вне области применения настоящего международного стандарта находится следующее:
– коллизии с (национальными) законами в сфере управления недвижимостью, которые могут иметь юридически подразумеваемые нормы;
– создание внешних баз данных с данными о субъектах, адресными данными, оценочными данными, данными по землепользованию, данными о растительности и почвах, данными о физических инженерных сетях, архивными данными и данными по налогообложению. Однако LADM дает стереотипные классы для этих наборов данных, которые показывают, какие элементы наборов данных LADM ожидает получить из этих внешних источников, если они имеются;
– моделирование процессов управления недвижимостью.
2 Соответствие
Любая модель предметной области для управления недвижимостью, претендующая на соответствие настоящему международному стандарту, должна удовлетворять требованиям, изложенным в Прил. А.
3 Ссылки на нормативные документы
Нижеследующие нормативные документы содержат положения, которые (со ссылкой на них в данном тексте) составляют положения международного стандарта. К ссылкам с указанием дат не применяются последующие поправки к любым из этих публикаций или их измененные версии. К ссылкам без указания дат применяется последняя редакция указанного нормативного документа.
ISO 4217:2008, Наименования и элементы кодов валют
ISO 8601:2004, Обмен информацией – Представление дат и времени
ISO 13240:2001, Стандарт обмена для мультимедийных интерактивных документов (ISMID)
ISO 14825:2004, Системы транспортные программируемые – Файлы географических данных (GDF) – Общие технические требования к данным
ISO/TS 19103:2005, Географическая информация – Язык концептуальной схемы
ISO 19105:2000, Географическая информация – Соответствие и испытания
ISO 19106:2004, Географическая информация – Профили
ISO 19107:2003, Географическая информация - Пространственная схема
ISO 19108:2002, Географическая информация - Временная схема
ISO 19111:2007, Географическая информация – Привязка в пространстве по координатам
ISO19115:2003, Географическая информация – Метаданные
ISO 19125-2:2004, Географическая информация – Простой доступ к свойствам – Часть 2: Опция SQL
ISO 19132:2007, Географическая информация – Услуги, связанные с местоположением – Эталонная модель
ISO 19153:—1), Эталонная модель управления геопространственными цифровыми правами
ISO 19156:—2), Географическая информация – Наблюдения и измерения
_______________________________
1) В процессе разработки
2) В процессе разработки
4 Термины, определения и сокращения
Для целей настоящего международного стандарта применяются следующие термины и определения.
4.1.1
источник сведений для управления недвижимостью
источник с описанием (там, где это применимо) участвующих субъектов, возникших прав, ограничений и обязанностей, а также объектов недвижимости, к которым они относятся.
ПРИМЕР 1: Это доказательство права субъекта на объект недвижимости
ПРИМЕР 2: Документ (акт), описывающий сделку, или решение держателя реестра
4.1.2.
объект недвижимости
объект, состоящий из ноля или более пространственных объектов, с которым в целом связаны уникальные и однородные права (одно или более) (например: право собственности или право землепользования), обязанности или ограничения, отраженные в системе управления недвижимостью
ПРИМЕЧАНИЕ 1: Под термином «уникальный» понимается, что право, ограничение или обязанность одного или нескольких субъектов (например: собственников или пользователей) распространяется на весь объект недвижимости. Под термином «однородный» понимается, что право, ограничение или обязанность (например: право собственности, пользования, коллективной собственности, аренда или сервитут) относится ко всему составу объекта недвижимости. Для ограничения возможно отсутствие субъектов.
ПРИМЕЧАНИЕ 2: Объект недвижимости может играть роль субъекта
ПРИМЕЧАНИЕ 3: Объект недвижимости должен получить уникальный идентификатор при регистрации или учете
ПРИМЕР: Единица в кондоминиуме из двух пространственных объектов (например: квартира и гараж), ферма из одной пространственной единицы (например: земельный участок), сервитут из одной пространственной единицы (например: дорога для перемещения по чужому смежному земельному участку) или территория для проведения консолидации земель.
4.1.3.
граница
множество точек, определяющее пределы объекта недвижимости [ISO 19107:2003]
4.1.4
ограничивающая поверхность
поверхность, используемая в 3- мерном отображении границы пространственного объекта
ПРИМЕР: Ограничивающие поверхности используются тогда, когда предполагаемые вертикальные и неограниченные поверхности являются не достаточными для описания 3-- мерных пространственных объектов. Ограничивающие поверхности замыкают объемы по высоте (например: каждый этаж жилого дома), глубине (например: подземная парковка) или другим направлениям, образуя ограниченный объем. Эти объемы представляют собой юридическое пространство (в отличие от физического пространства).
4.1.5.
ребро ограничивающей поверхности
часть ограничивающей поверхности, образующая границу пространственного объекта
ПРИМЕЧАНИЕ: Ребра ограничивающих поверхностей используются для отображения границ пространственных объектов с помощью двухмерных отрезков. Такое 2D представление используется для отображения границ в системе 2D-кадастра, а в 3D кадастре - для представления вертикальных ограничивающих поверхностей. В этом случае допускается неограниченный объем, определяемый совокупностью вертикальных ограничивающих поверхностей, которые пересекаются с земной поверхностью (так, как объекты традиционно отображаются на кадастровой карте).
4.1.6.
элемент здания
часть здания, представляющая собой зарегистрированное или юридически неоформленное пространство физического объекта.
ПРИМЕЧАНИЕ: Часть здания, предназначенная для разных целей (например: жилая или коммерческая); может быть объектом незавершенного строительства
ПРИМЕР: Квартира, лестница, подъезд, гараж, место парковки или зона прачечной
4.1.7.
грань
2-мерный топологический примитив [ISO 19107:2003]
4.1.8
коллективный субъект
любое количество субъектов, вместе образующих определенную общность, при этом каждый субъект зарегистрирован
ПРИМЕЧАНИЕ: Коллективный субъект может быть членом другого коллективного субъекта.
ПРИМЕР: Партнерство (в котором каждый партнер зарегистрирован в качестве субъекта) или объединение двух племен (из которых каждое племя зарегистрировано в качестве субъекта).
4.1.9
земля
поверхность планеты Земля, подземное и воздушное пространства и все объекты, прочно связанные с землей [UN/ECE, 2004]
ПРИМЕЧАНИЕ: В данной модели предметной области для управления недвижимостью в понятие «земля» входят также водные объекты
4.1.10
управление недвижимостью
процесс формирования, учета и распространения информации об имущественных отношениях
ПРИМЕЧАНИЕ: Во многих странах информация, связанная с управлением недвижимостью, формируется, учитывается и распространяется органами кадастра и регистрации. Оба ведомства могут быть объединены в единую (государственную) организацию.
4.1.11
слой
совокупность пространственных объектов с геометрической и (или) топологической, и (или) тематической увязкой
ПРИМЕР 1: Один слой для городского кадастра и другой слой для сельского кадастра
ПРИМЕР 2: Один слой, включающий объекты, на которые зарегистрированы права, другой уровень – объекты с ограничениями
ПРИМЕР 3: Один уровень, содержащий объекты с оформленными правами, второй - с неоформленными правами и третий - для прав, основанных на обычае
ПРИМЕР 4: Один уровень для пространственных объектов, описанных точками, другой – линиями и третий – полигонами.
4.1.12
пороговый пространственный объект
пространственный объект, представленный промежуточным вариантом отображения (частично в 2D, частично в 3D)
4.1.13
субъект
физическое или юридическое лицо, участвующее в сделке по передаче прав [ISO/CD 19153]
ПРИМЕЧАНИЕ 1: Для того, чтобы зарегистрироваться в качестве субъекта, не нужно идентифицировать и регистрировать каждого члена отдельно.
ПРИМЕЧАНИЕ 2: Объект недвижимости может быть субъектом права, поскольку может обладать правом, например, сервитутом.
ПРИМЕР: Юридическим лицом может быть: компания, муниципалитет, государство, племя, кооператив фермеров или церковная община (с представителем от каждого юридического лица: директором, вождем, исполнительным директором и т. д.)
4.1.14
участник коллективного субъекта
субъект, зарегистрированный и идентифицированный в качестве члена коллективного субъекта
4.1.15
точка
нульмерный геометрический примитив, отображающий положение [ISO 19107:2003]
ПРИМЕЧАНИЕ 1: Точка может использоваться для определения одной или более ограничивающих поверхностей или ребер
ПРИМЕЧАНИЕ 2: Точки могут быть определены, например, при наземной съемке, а также при дешифрировании фотоснимков, изображений или идентификации на существующих картах.
4.1.16
профиль
набор, состоящий из одного или более базовых стандартов или подмножеств базовых стандартов и там, где применимо, содержащий указание выбранных статей, классов, опций и параметров тех базовых стандартов, которые необходимы для выполнения конкретной функции
[ISO 19106:2004, определение 4.5]
4.1.17
необходимая связь
явная связь либо между пространственными объектами, либо объектами недвижимости.
ПРИМЕЧАНИЕ 1: Из-за неточных геометрических параметров или их отсутствия методы наложения географической информации могут создавать ложные связи (или их отсутствие) между пространственными объектами.
ПРИМЕЧАНИЕ 2: Связи пространственных объектов могут быть определены в соответствии с типами из стандарта ISO 19125-2.
4.1.18
обязанность
официальная или неофициальная норма, обязывающая выполнять какое-либо действие
ПРИМЕР: Обязанность чистить траншею, очищать тротуар от снега или удалять сосульки с крыши в зимнее время или ухаживать за памятником.
4.1.19
ограничение
официальная или неофициальная норма, ограничивающая выполнение какого-либо действия
ПРИМЕР: Запрет на строительство заправочной станции в пределах 200-метровой зоны; сервитут или ипотека как ограничение права собственности/
4.1.20
право
возможность осуществления действия или деятельности, которые субъект может выполнять с использованием соответствующего ресурса [ISO 19132:2007]
ПРИМЕЧАНИЕ 1: Право может предоставлять официальные или неофициальные полномочия владеть чем-то или выполнять какое-либо действие/
ПРИМЕЧАНИЕ 2: Настоящий международный стандарт рассматривает вещные права и обязательственные права. Вещные права - это права на пространственные объекты или связанные с ними права (например, право собственности или узуфрукт). Обязательственные права – это права, которыми обладают стороны (например, права на рыбную ловлю, права на выпас или права пользования).
ПРИМЕЧАНИЕ 3: Права могут накладываться одно на другое или противоречить друг другу.
ПРИМЕР: Право собственности, право на квартиру, право аренды, права владения, право в силу обычая, право в исламских странах (например: мири или мульк), право коренного населения или юридически неоформленное право.
4.1.21
источник
документ, предоставляющий факты
ПРИМЕЧАНИЕ: Согласно пункту B.3.2 стандарта ISO 19115:2003 в качестве источника может быть добавлен любой вид документа.
4.1.22
источник пространственных данных
источник, предоставляющий пространственное отображение одного (части) или нескольких пространственных объектов
ПРИМЕР: Схема полевой съемки, ортофотоснимок или изображение со спутника с нанесенными по материалам полевой съемки данными о положении границ.
4.1.23
пространственный объект
отдельный участок (или участок, состоящий из нескольких обособленных участков) земли и (или) воды или отдельный объем пространства (или состоящий из нескольких объемов).
ПРИМЕЧАНИЕ 1: Отдельный участок является обычным случаем, составные участки – исключением.
ПРИМЕЧАНИЕ 2: Пространственные объекты структурированы таким образом, чтобы поддерживать создание и управление объектами недвижимости.
ПРИМЕЧАНИЕ 3: Настоящий стандарт поддерживает как 2- мерное (2D), 3- мерное (3D), так и смешанное (2D и 3D) представление пространственных объектов, которое может быть описано текстом («от этого дерева до той реки»), основано на одной точке или представлено в виде набора линий, поверхности или 3D объема.
ПРИМЕЧАНИЕ 4: По соображениям административного характера, пространственный объект, представленный одной точкой, текстом или набором линий, может иметь площадь, равную нулю.
4.1.24
группа пространственных объектов
набор пространственных объектов, который рассматривается как единый объект
ПРИМЕЧАНИЕ: Пространственные объекты, входящие в группу пространственных объектов, необязательно являются непрерывными
ПРИМЕР: Пространственные объекты, вместе образующие такую административную единицу, как городской район, кантон, муниципалитет, департамент, провинцию или страну. Пространственные объекты в пределах зоны планирования.
4.1.25
инженерная сеть
сеть, отображающая топологию инженерных коммуникаций
ПРИМЕЧАНИЕ 1: К инженерной сети может быть отнесена информация о ее зарегистрированном или юридически неоформленном пространстве.
ПРИМЕЧАНИЕ 2: Инженерная сеть может также моделироваться как объект недвижимости.
ПРИМЕР: Юридическое пространство, необходимое для доступа и ремонта кабельной или трубопроводной инженерной сети.
baunit – Объект недвижимости (ОН)
FIG – Международная федерация геодезистов
GIS – Географическая информационная система (ГИС)
GNSS – Глобальная спутниковая система навигации
INSPIRE – Европейская инфраструктура пространственной информации
LA – Управление недвижимостью
LADM – Модель предметной области для управления недвижимостью
RRR – Право, ограничения, обязанности
STDM – Модель предметной области для социально-ориентированной системы землевладения
UML – Унифицированный язык моделирования
5 Общее представление о LADM
LADM как продукт является концептуальной схемой. LADM организована в виде трех пакетов и одного подпакета. (Под)пакет – это группа классов с определенной степенью связности. Каждый (под)пакет имеет свое собственное пространство имен. (Под)пакеты облегчают ведение разных наборов данных разными организациями. Поэтому законченная модель может быть реализована через распределенный набор (гео)информационных систем, из которых каждая поддерживает действия по ведению данных и обеспечение элементами модели. Модель может быть также реализована одной или более организацией, ведущей данные и работающей на национальном, региональном или местном уровне. Это подчеркивает направленность модели: разные организации имеют свои собственные обязанности в ведении и поставке данных, но могут обмениваться информацией на основе стандартных административных и технических процессов обновления.
Общее представление о (под)пакетах (с соответствующими классами) дано на рис. 1. Три пакета – это: (1) пакет «Субъект» (см. п. 5.3), (2) пакет «Управление» (см. п. 5.4) и (3) пакет «Пространственный объект» (см. п. 5.5). Подпакет «Съемка и пространственное представление» (см. п. 5.6) является подпакетом пакета «Пространственный объект».
Все рисунки представляют собой UML-диаграммы (версии 2.1). Чтобы отличить классы LADM от других классов стандартf ISO 19100, их названия даны в виде префикса LA_.
(из «Пространственного объекта») (из классов LADM) (из классов LADM) (из классов LADM)
Рис. 1. LADM – общее представление о (под)пакетах (с соответствующими классами)
Базовая LADM основана на четырех базовых классах:
1) Класс LA_Party («Субъект»). Представителями этого класса являются субъекты (см. 4.1.13).
2) Класс LA_RRR («Права, обязанности и ограничения»). Представителями подклассов LA_RRR являются права (см. 4.1.20), ограничения (см. 4.1.19) или обязанности (см. 4.1.18).
3) Класс LA_BAUnit («Объект недвижимости»). Представителями этого класса являются объекты недвижимости (см. 4.1.23).
4) Класс LA_SpatialUnit («Пространственный объект»). Представителями этого класса являются пространственные объекты (см. 4.1.23).
На рис. 2 показаны базовые классы LADM. Подробности по этим четырем базовым классам и всем другим классам LADM даны в разделе 6.
Рис. 2. Базовые классы LADM
Главным классом пакета «Субъект» является базовый класс LA_Party (с субъектом в качестве представителя; см. 4.1.13). LA_Party имеет специализацию: LA_GroupParty (с коллективным субъектом в качестве представителя; см. 4.1.8). Между LA_Party и LA_GroupParty находится дополнительный класс: LA_PartyMember («Участник коллективного субъекта»; с участником коллективного субъекта в качестве представителя; см. 4.1.14); см. рис. 3.
Рис. 3: Классы пакета «Субъект»
Коллективный субъект, являясь специализацией субъекта, также является субъектом. Это значит, что совокупные отношения между LA_Party и LA_GroupParty, показанные на рис. 3, создают коллективные субъекты с (зарегистрированными) субъектами в качестве членов. Каждый субъект, являясь членом коллективного субъекта, может быть зарегистрирован как участник коллективного субъекта класса LA_PartyMember.
Главными классами пакета «Управление» являются базовые классы LA_RRR и LA_BAUnit. См. рис. 4.
LA_RRR имеет три класса в качестве специализаций:
1) LA_Right («Право») с правами в качестве представителей (см. 4.1.20). Права находятся в основном в области частного и обычного права. Права собственности обычно основаны на (национальном) законодательстве, и списки кодов в LADM слуат соответствующей поддержкой; см. Прил. J.
2) LA_Restriction («Ограничение») с ограничениями в качестве представителей (см. 4.1.19). Ограничения обычно «существуют вместе с недвижимостью»», т. е. они сохраняются, даже если право на недвижимость передано другому владельцу после того, как это право было создано (и зарегистрировано). Залог (представитель класса LA_Mortgage «Залог») является особым ограничением права собственности. Оно относится к объекту недвижимости, переданному должником кредитору в качестве обеспечения финансового кредита на условии, что недвижимость будет возвращена, когда кредит будет погашен.
3) LA_Responsibility («Обязанность») с обязанностями в качестве представителей (см. 4.1.18).
Представителями класса LA_BAUnit являются основные объекты недвижимости (сокращенно ОН), см 4.1.2. ОН необходимы, в частности, для регистрации «основных объектов недвижимости», которые состоят из нескольких пространственных объектов, принадлежащих субъекту на одном и том же праве (право должно быть «гомогенным» для всего ОН). Должно быть уникальное право для каждого ОН для того, чтобы создать уникальную комбинацию между представителем класса LA_Party, представителем подкласса LA_RRR» и представителем класса LA_BAUnit.
Рис. 4. Классы пакета «Управление»
В принципе, все права, ограничения и виды ответственности основаны на источнике сведений для управления недвижимостью (см. 4.1.1) как представители из класса LA_AdministrativeSource («Источник сведений для управления недвижимостью»).
Класс LA_RequiredRelationshipBAUnit («Объект недвижимости с необходимой связью») позволяет создать представителей связей между ОН. Они позволяют также поддерживать ясные пространственные связи при отсутствии пространственных объектов для описания ОН или когда геометрия пространственных объектов не точна, но это необходимо для создания надежных неявных пространственных связей.
Главным классом пакета «Пространственный объект» является базовый класс LA_SpatialUnit с пространственными объектами в качестве представителей (см. 4.1.23). LA_Parcel («Парцелла») является другим обозначением для LA_SpatialUnit; см. рис. 5.
Рис. 5. Классы пакета «Пространственный объект»
Пространственные объекты могут быть сгруппированы в два вида:
1) как группы пространственных объектов (см. 4.1.24) в качестве представителей класса LA_SpatialUnitGroup и реализованные при помощи агрегационных связей LA_SpatialUnitGroup с собой; см. рис. 5. Примером группы пространственных объектов является муниципалитет. Группа пространственных объектов может быть группировкой других групп пространственных объектов. При разработке LADM это должно содействовать включению идентификаторов пространственных объектов в иерархические зоны.
2) как субпространственные объекты (или субпарцеллы), которые являются распределением пространственного объекта на свои части. Это реализуется при помощи агрегационных связей LA_SpatialUnit с собой, см. рис. 5. Части, в свою очередь, могут быть расклассифицированы на подчасти (субсубпарцеллы) и т. д.
Пространственные объектов разделяют на две специализации:
1) элементы здания (см. 4.1.6) в качестве представителей класса LA_LegalSpaceBuildingUnit («Элемент здания в юридическом пространстве»). Элемент здания имеет отношение к юридическому пространству, которое необязательно совпадает с физическим пространством здания;
2) инженерные сети (см. 4.1.25) в качестве представителей класса LA_LegalSpaceUtilityNetwork («Инженерная сеть в юридическом пространстве»). Инженерная сеть имеет отношение к юридическому пространству, которое необязательно совпадает с физическим пространством инженерной сети.
Представителем класса LA_Level («Слой») является слой (см. 4.1.11).
Необходимыми связями (см. 4.1.17) являются явные связи между пространственными объектами, а также представителями класса LA_RequiredRelationshipSpatialUnit («Пространственный объект с необходимой связью»). Иногда появляется необходимость в таких связях, когда геометрия пространственных объектов недостаточно точна, чтобы получить надежные результаты; когда применяют методы наложения геопространственных данных (например, здание, в действительности находящееся на участке, описывается как выходящее за его пределы; то же относится к геометрии права, например, сервитута). Необходимые связи имеют приоритет над неявными связями, полученными при применении методов наложения геопространственных данных.
Четыре класса подпакета «Съемка и пространственное представление» включают: (1) LA_Point («Точка»), (2) LA_SpatialSource («Источник пространственных данных»), (3) LA_BoundaryFaceString («Ребро ограничивающей поверхности») и (4) LA_BoundaryFace («Ограничивающая поверхность»; см. рис. 6.
Рис. 6.-Классы подпакета «Съемка и пространственное представление»
Точки (см. 4.1.15) как представители класса LA_Point могут быть получены в поле (при классической геодезической съемке или через спутниковые навигационные системы), в камеральных условиях или компилированы из различных источников, например, с использованием форм и полевых чертежей, ортоизображений или ортофотоснимков. Получение точек (съемка) может иметь отношение к идентификации пространственных объектов на фотоснимке, другом изображении или топографической карте; для этой цели могут также использоваться методы циклорамы или пиктометрии (ряд изображений, полученных под разными углами).
Съемка документируется с пространственными объектами (см. 4.1.22), представителями из класса LA_SpatialSource («Источник пространственной информации»). Это могут быть конечные (иногда формальные) документы или все документы, связанные со съемкой. Иногда результатом одной съемки являются несколько документов. Источник пространственной информации может быть или не быть официальным (т. е. зарегистрированный геодезический план или аэрофотоснимок). Бумажные документы (которые могут быть отсканированы) можно рассматривать как неотъемлемую часть системы управления недвижимостью.
Серия измерений с определениями (расстояниями, азимутами и т. д.) точек является атрибутом LA_SpatialSource. Отдельные точки являются представителями класса LA_Point, связанными с LA_SpatialSource. Хотя не требуется, чтобы был отображен весь пространственный объект, источник пространственной информации может быть соотнесен с несколькими точками. Геодезические опорные точки, включая многочисленные наборы координат для точек, и с разными системами координат – все поддерживаются в LADM.
|
Из за большого объема этот материал размещен на нескольких страницах:
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 |
