Министерство образования Российской Федерации

Омский государственный университет

Жилищное право

Учебное пособие

для практических занятий

Издание ОмГУ Омск 2002

Маслей право: Учебное пособие для проведения семинарских занятий по спецкурсу «Жилищное право» по специальности «Юриспруденция» / Сост. Маслей . ОмГУ. 2002.

Рекомендован кафедрой гражданского права и процесса ОмГУ в качестве учебного пособия по специальности «Юриспруденция»

Ответственный редактор

канд. юр. наук, профессор

© Омский госуниверситет, 2002

Учебно-тематический план семинарских занятий по Жилищному праву

(18 часов)

Рекомендуемый библиографический список ко всем темам

Конституция РФ.

Гражданский кодекс РФ.

Жилищный кодекс РСФСР (в ред. Федерального закона РФ -ФЗ) // Российская газета. 20декабря.

Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики» от 24.12.92 г. № 000-1 в ред. ФЗ РФ от 12.01.96 г., 21.04.97 г., 10.02.99 г., 17.06.99 г., 08.07.99 г., от 01.01.2001 г. // Ведомости СНД и ВС РФ. 1993. № 3; СЗ РФ. 1996. № 3; СЗ РФ. 1997. № 17; СЗ РФ 1999. № 7; СЗ РФ 1999. № 25; СЗ РФ. 1999. № 28; Российская газета. 2002.27 декабря.

Защита жилищных прав граждан. Полный сборник нормативных документов. / Под ред. Проф. . М. 2000.

Гражданское право: Учебник / Под ред. , . М.: Проспект, 2001. Ч. 2.

Жилищное законодательство: Сборник нормативных актов. М.: Изд-во БЕК, 1996.

Комментарий к жилищному законодательству Российской Федерации / Под ред. . М.: Издательская группа НОРМА, 2002

Комментарий к жилищному законодательству Российской Федерации / Под ред. . М.: ЮРАЙТ, 2002

Комментарий к Конституции РФ / Под ред. . М.: Изд-во БЕК, 1996.

, , Щербакова права. М.: Юристъ, 1997.

Крашенинников право. М.: Статут, 2001.

Проект Жилищного кодекса Российской Федерации // Жилищное право. 2001. № 2

, Пчелинцев права и льготы граждан в России. М. НОРМА. 2001

Седугин право: Учебник для вузов. М.: Издательская группа ИНФРА М – НОРМА, 2001

Судебная практика по жилищным спорам. Постановления, решения, определения Верховного, Конституционного, арбитражного, Высшего арбитражного, краевых, областных, городских судов. М. ЭКЗАМЕН. 2001

Судебная практика по жилищным спорам. Сборник постановлений, решений и определений федеральных судов. М. НОРМА-ИНФРА. М. 1999.

Титов способы получения жилья. Практическое пособие. М. Юрайт. 2000.

Толстой право: Учебное пособие. М.: Постфактум, 1996.

Шешко полученных замечаний и предложений по проекту нового Жилищного кодекса // Жилищное право. 2001. № 2

В работе использованы работы , , Г. Макарова, , .

Тема 1

Понятие и источники жилищного права

1.  Понятие жилищного права и его предмет.

2.  Жилищное право и жилищное законодательство. Жилищное и гражданское законодательство.

3.  Структура и состав жилищного законодательства. Основные проблемы.

4.  Виды жилищных отношений.

5.  Принципы жилищного права.

В юридической литературе нет единого мнения по вопросу о месте жилищного права в системе российского права. Одни авторы считают, что оно является частью гражданского права (, Яковлев В. Н.), другие - что жилищные отношения регулируются нормами различных отраслей нрава (в основ­ном гражданского и административного (); третьи исходят из того, что в современных условиях можно говорить об образовании новой отрасли жилищного права (), по мнению четвертых — жилищное право представляет собой комплексную отрасль права, в которой ведущую роль играют моменты социально-обеспечительного характера (). Следует согласиться, что жилищное право — комплексная отрасль права, которая сложилась и развивается на основании определенных экономических, социально-политических, юридических и научных пред­посылок и выполняет важнейшую функцию — выступает юридической гарантией осуществления прав граждан РФ на жилище.

Жилищное право — это совокупность норм права, регулирующих определенную совокупность общественных отношений, которые принято называть «жилищные отношения».

Таким образом, предметом регулирования жи­лищного права является «жилищное отношение».

Жилищные отношения — это общее родовое понятие, которым охватываются различные виды отношений, возникающих по поводу жилища: по пользованию жилыми помещениями; предоставлению жи­лых помещений нуждающимся в них, в порядке очередности и с учетом существующих льгот; по управлению и эксплуатации жилищного фонда; по обеспечению сохранности и ремонта жилищного фонда; по приобретению в собственность жилых помещений и др.

Жилищные отношения складываются в сфере общественного распределения, связаны с отношениями собственности на жилище и по своей природе неоднородны. С одной стороны, к жилищным отношениям относятся организационные отношения, которые складываются на началах власти и подчинения (управление жилищным фондом, учет нуждающихся в улучшении жилищ­ных условий и др.), а с другой — отношения, которые складываются на началах равенства их участников и, в свою очередь, подразделяются на имущественные (наем жилого помещения) и личные неимущественные. Жилищные отношения существуют, по поводу особого объекта, которым является жилище – жилой дом, квартира, часть жилого дома или часть квартиры. Этот объект характеризуется следующими признаками:

·  как правило, это готовый объект, т. е. законченный строительством, принятый в эксплуатацию;

·  этот объект должен быть включен в состав жилищного фонда в установленном порядке;

·  предназначен исключительно для проживания граждан и, следовательно, осуществляется контроль со стороны государства за сохранностью данного объекта и использованием его по назначению;

·  характеризуется высокой социальной значимостью и высокой стоимостью;

·  относится к недвижимости и ему присущ особый режим недвижимого имущества.

Жилищные отношения можно разделить на следующие основные группы:

1.  Жилищные отношения по пользованию жилым помещением на основании договора найма

¯ ¯

2.  Жилищные отношения по пользованию жилым помещением на основании членства в ЖК и ЖСК

3.  Жилищные отношения по пользованию специализированными жилыми помещениями (жилые помещения, расположенные в общежитии, жилые помещения для временного поселения вынужденных переселенцев, жилые помещения, расположенные в домах маневренного фонда, в домах престарелых, инвалидов и т. п.).

4.  Жилищные отношения по поднайму жилых помещений.

5.  Жилищные отношения по пользованию служебными жилыми помещениями

Первые пять групп жилищных отношений являются главным предметом жилищного права – это отношения пользования жилым помещением.

Помимо указанных выше отношений можно выделить следующие группы жилищных отношений, входящих в предмет жилищного права:

6. Отношения в области обеспечения граждан жилыми помеще­ниями:

¯ ¯

7.Отношения, возникающие в области управления, эксплуата­ции, обеспечения сохранности и ремонта жилищного фонда:

¯ ¯ ¯ ¯ ¯ ¯ ¯ ¯ ¯ ¯

8.  Отношения, связанные с приобретением в собственность жилого дома, квартиры:

Жилищные отношения тесно связаны с отношениями собственности на жилой дом или квартиру: право собственности выступает в качестве основания возникновения и существования жилищных отношений.

¯ ¯ ¯

9.  отношения, связанные с жилищно-коммунальным обслуживанием граждан («комму­нальные отношения»);

Жилищно-коммунальное обслуживание граждан предполагает предоставление жилищно-коммунальных услуг.

В нормативных правовых актах и методических документах используются термины «жилищно-коммунальные услуги», «коммунальные услуги», «жилищные услуги». Однако легальных определений данных понятий пока нет.

Исходя из буквального толкования понятие «жилищно-коммунальные услуги» можно изложить как совокупность коммунальных и жилищных услуг.

Хотя такое толкование достаточно условно т. к. зачастую одна и та же услуга именуется и жилищной услугой и коммунальной услугой, например деятельность по уборке территорий. Если это деятельность по уборке придомовой территории, то - это жилищная услуга, а если это деятельность по уборке улиц и дорог, то это - коммунальная услуга.

Правоотно­шения по предоставлению гражданам жилищно-коммунальных услуг регламентируются договорами:

1) для нанимателей - договорами соци­ального или коммерческого найма;

2) для собственников помещений в мно­гоквартирных домах - договорами обслужи­вания, заключаемыми с организацией, уп­равляющей многоквартирным домом.

3) для собственников частных домовладений - договорами предоставления отдельных видов коммунальных услуг на основании договоров энерго-, газо-, водо­снабжения и водоотведения.

Часть коммунальных услуг предоставляется всем жителям населенного пункта без заключения договоров. Это относится к выполнению работ и оказанию услуг по содержанию и уборке улиц и дорог, озеленению, поддержанию на терри­тории населенного пункта необходимого санитарно-эпидемиологического состояния и др. организациями по договорам с муници­пальными заказчиками. Такую деятельность организуют органы местного самоуправления.

Следует отметить, что единого перечня коммунальных услуг российское законодательство не содержит. В разных нормативных актах этот перечень различен:

Федеральный закон РФ «О товариществах соб­ственников жилья» относит к коммунальным услугам «водо - , тепло - , газо - , электроснабже­ние, горячее водоснабжение, канализацию и иные предоставленные коммунальные ус­луги»;

Федеральный закон РФ «О ветера­нах» и Федеральный закон РФ «О статусе воен­нослужащих» включает в со­став коммунальных услуг – «водоснабжение, водоотведение, вывоз бытовых и других отходов, газ, элект­рическая и тепловая энергия»;

Федеральный закон РФ «О предо­ставлении социальных гарантий Героям Социалистического Труда и полным кавале­рам ордена Трудовой Славы» устанавливает, что коммунальные услуги это – «водоснабжение, канализа­ция, газ, электроэнергия, горячее водоснабжение, центральное отопление».

Постановление Правительства РФ от 2 августа 1999 г. № 000 «О совершенствова­нии системы оплаты жилья и коммуналь­ных услуг и мерах по социальной защите на­селения» упоминает в составе комму­нальных услуг помимо водоснабжения, водо­отведения, теплоснабжения, горячего водо­снабжения, газоснабжения, электроснабжения, также и «вывоз бытовых отходов, обслужи­вание лифтового хозяйства и др.».

Это свидетельствует об отсутствии в настоящее время чет­ких критериев классификации жилищно-коммунальных услуг. Перечень жилищных и коммунальных услуг, содержа­щийся в Общероссийском классификаторе услуг населению ОК 002-93 (с изменениями 5/99 и 6/99 ОКУН) не может рассматривать­ся в качестве определяющего, поскольку этот документ не является нормативным право­вым актом. Кроме того, он предназначен для целей стандартизации, сертификации, учета и прогнозирования, изучения спроса населе­ния. По этим же причинам не могут исполь­зоваться для определения перечня жилищно-коммунальных услуг раз­личные ГОСТы, которые не относятся к граж­данскому или жилищному законодательству.

Нет единого мнения и в вопросе определения правовой природы жилищно-коммунальных услуг. Существуют различные точки зрения:

1. Коммунальные услуги образуются путем трансформации предмета договора купли-продажи воды, газа, тепловой и электрической энергии (товара) в «материал», используемый для обес­печения жилых помещений определенными потребительскими свойствами при выполнении договора бытового подряда (§ 2 гл. 37 ГК).

2. Отношение по купле-продаже ресурса существует отдельно от «услуги» по его передаче и сохра­нению или изменению свойств, приданных товару при его производстве. Сторонники этой точки зрения считают, что конструкция договора энергоснаб­жения (§ 6 гл. 30 ГК) не отражает особеннос­ти предоставления коммунальных услуг, поскольку не учиты­вает необходимости систематических действий энергоснабжающей организации по поддер­жанию присоединенных сетей и коммуналь­ных объектов в рабочем состоянии. То есть применение норм об энергоснабжении (§ 6 гл. 30 ГК) для водо - , тепло - и газоснабжения ис­ключается, и предлагается использовать общие нормы о купле-продаже отдельно от норм о возмездном предоставлении услуг, используя конструкцию смешанного договора (п. 3 ст. 421 ГК). Одним из мотивов таких выводов является утверждение, что в ГК нет четких критериев разграничения товара, работ и ус­луг. При таком подходе в процессе производ­ства и подачи потребителям ресурсы становятся материальными носителями услуги.

3. Коммунальные услуги появляются при объединении деятельности по обеспечению потребителей ресурсами (водой, газом, тепло­вой и электрической энергией) и деятельно­сти по обслуживанию, ремонту и замене се­тей, а также обслуживанию и развитию ком­мунальных объектов.

4. Ресурсоснабжающие организации осу­ществляют снабжение ресурсами не населе­ния, а управляющих или жилищно-эксплуатационных организаций (т. е. доставляют ресурсы до домового ввода), а последние в свою очередь уже предоставляют «комму­нальные услуги» (а не продажу ресурса) по­требителям. Примером такой позиции яв­ляется утверждение о том, что теплоснабжа­ющие организации продают тепловую энер­гию управляющим или жилищно-эксплуатационным организациям, а последние в свою очередь предоставляют населению ком­мунальную услугу отопления.

Жилищно-коммунальные услуги - это комплексное отраслевое понятие экономического характера. Представляется, что законодатель при использовании терминов жилищно-коммунальные услуги, жилищные услуги, коммунальные услуги подразумевает под ними определен­ный устоявшийся перечень видов деятельности и действий, не приравнивая их к услугам в пра­вовом смысле. Поня­тие жилищно-коммунальных услуг необходимо понимать с юридической точки зрения как совокупность обязательств по: электро-, газо-, тепло-, водоснабжению.

Таким образом, правоотношения по пре­доставлению ЖКУ это общественные отно­шения, складывающиеся между исполните­лями и потребителями в процессе производ­ства и потребления таких товаров как вода, газ, тепловая и электрическая энергия, вы­полнения работ (например, ремонтных и др.) и оказания услуг (например, по водоотведению, по сбору и вывозу бытовых отходов, по проведению профилактических осмотров коммунального оборудования, по управлению жилищным фондом и др.), обмена, распреде­ления и потребления результатами этой дея­тельности, урегулированные нормами граж­данского и жилищного законодательства.

Гражданский кодекс обязывает наймодателя осуществлять надлежащую эксплуата­цию жилого дома, а также предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг (п. 2 ст. 676.). На практике предоставление коммунальных услуг проживающим в одном многоквартирном доме нанимателям жилых помещений, относящихся к государственно­му или муниципальному жилищному фонду, и собственникам жилых помещений, отно­сящихся к частному жилищному фонду обеспечивается одной жилищно-эксплуатационной организацией.

Если жилищно-эксплуатационная организация заключает договор на снабжение ресурсами потребителей от своего имени и за свой счет, то она становится поку­пателем товара: воды, тепловой энергии, газа (абонентом ресурсоснабжающей организа­ции). Передача этих ресурсов гражданам дол­жна осуществляться по договорам, заключае­мым в соответствии с ГК и законодательством о защите прав потребителей. К снабжению электрической энергией это не относится, по­скольку в соответствии с положениями ГК РФ договор энергоснабжения с граждани­ном считается заключенным с момента пер­вого фактического подключения абонента в установленном порядке к присоединённой сети.

При жилищно-коммунальном обслужи­вании потребителей ресурсоснабжающие организации производят и транспортируют ресурс, жилищно-эксплутационные организации сами не производят ресурс, но обеспечивают снабже­ние им потребителей и контролируют пер­вых. Во всех случаях получения потребите­лем воды, газа, тепловой и электрической энергии по договору с жилищно-эксплуатационной организацией по дей­ствующему законодательству «превращения» товара в нечто иное (в услугу) не происхо­дит. В конечном итоге потребитель, получа­ющий соответствующий ресурс, приобретает товар и становится его собственником.

Необходимо отметить, что действующее законодательство недостаточно отражает осо­бенности предоставления жилищно-коммунальных услуг.

Объединение деятельности по производ­ству, транспортировке и сбыту энергии, содер­жанию сетей и управлению этими процесса­ми в нормах ГК об энергоснабжении, не пол­ностью отражает специфику коммунального обслуживания населения. Это касается пре­имущественно монопольного положения про­изводителей и местных теплоснабжающих организаций, обслуживающих тепловые сети и осуществляющих транспортировку тепло­носителя без изменения его параметров, что вносит элемент навязывания в отношения по энергоснабжению.

Существуют коллизии и противоречия между законодательством о защите прав по­требителей и правилами, применяемыми в отношениях между юридическими лицами (например, - многочисленные от­ключения «добросовестных потребителей»).

Важную роль в жилищно-коммунальном обслуживании играют управляющие жилищ­ные организации. Для повышений качества жилищно-коммунального обслуживания потребителей и обеспечения сохранности жилищного фонда необходимо разработать детальное правовое регулирование деятельности организаций, управляющих жилищным фондом по таким вопросам как:

ü  выбор или назначение та­ких организаций;

ü  выработка, содержание и порядок исполнения управляющей организацией указаний собственников жилищного фонда (государства, муниципальных образо­ваний, физических и юридических лиц);

ü  слу­чаи и порядок отступления от этих указа­ний;

ü  условия оплаты услуг управляющей организации;

ü  основания прекращения дого­воров об управлении жилищным фондом и пределы ответственности управляющих за причиненные ими убытки;

ü  права и обязан­ности сторон договора на управление;

ü  ответ­ственность исполнителей за качество жилищно-коммунальных услуг;

ü  отчетность управляющей организации перед собственниками жилищного фонда и потре­бителями и проч.

10.  отношения по строительству жилых домов.

Таким образом, жилищное право имеет предмет регулирования, хотя и неоднородный по своей структуре, но не имеет метода правового регулирования. К жилищным правоотношениям применяются различные методы правового регулирования.

Жилищное право не является самостоятельной отраслью права, оно яв­ляется комплексной, вторичной отраслью и поэтому заимствует методы правового регулирования, используемые в других отраслях права: граж­данско-правовой метод — равенство сторон и имущественная самостоя­тельность — при пользовании жилыми помещениями; метод администра­тивного права — метод власти и подчинения — для отношений распреде­ления (предоставления) жилья по договору социального найма, управления жилищным фондом и т. д.

Характерные черты жилищного права как комплексной вторичной отрасли:

·  нет ярко выраженного противопоставления отрасли права и отрасли законодательства;

·  имеет предмет регулирования, но не имеет своего метода правового регулирования;

·  «обслуживает» специфические жилищные отношения, существующие по поводу особого материального объекта- жилища;

·  целостность;

·  общие принципы.

Под правовыми принципами (принципами права) понимаются основные начала, важнейшие положения правового регулирования общественных отношений. Принципы права пронизывают все отрасли права. Однако их действие в каждой отрасли, подотрасли или правовом институте проявля­ется по-разному, с учетом особенностей, свойственных специфике соответ­ствующих общественных отношений.

К основным принципам жилищного права автор учебника «Жилищное право» относит:

— недопустимость произвольного лишения жилища;

— удовлетворение жилищных потребностей и доступность для граждан условий найма жилых помещений;

— неприкосновенность жилища;

— общедемократическое, гуманистическое отношение к гражданам — нанимателям и собственникам жилых помещений;

— цивилизованное использование жилых помещений;

— неприкосновенность собственности;

— недопустимость ограничения (или лишения) права пользования жи­лым помещением за такие действия нанимателя или членов его семьи, ко­торые не сопряжены со злоупотреблением ими своими жилищными права­ми или с невыполнением возложенных на них жилищных обязанностей и непосредственно при этом не нарушают права и законные интересы других лиц.

Принцип недопустимости произвольного лишения жилища базируется на ст. 40 Конституции РФ (ч. 1). Он имеет исключительно важное зна­чение для реализации стабильного, устойчивого права на пользование жи­лищем. Он закреплен в ст. ст. 10, 89 и 90 ЖК РСФСР, предусматривающих невозможность расторжения договора найма в домах государственного и общественного жилищных фондов по требованию наймодателя и выселение из жилых помещений не иначе как по основаниям, установленным зако­ном, и только в судебном порядке.

Принцип удовлетворения жилищных потребностей и доступности для граждан условий найма жилых помещений базируется на ч. 3 ст. 40 Конституции РФ, согласно которой малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищ­ных фондов в соответствии с установленными законами нормами. Таким образом, государство обязуется принимать дополнительные меры помощи малоимущим и иным гражданам, нуждающимся в жилье.

Принцип неприкосновенности жилища базируется на ст. 25 Конститу­ции РФ, которая гласит, что «жилище неприкосновенно». Никто не вправе проникать в жилище против воли проживающих в нем лиц иначе как в случаях, установленных федеральным законом, или на основании судебного решения. Проникновение в жилище допускается законом лишь в виде ис­ключения и при соблюдении специальных правил.

Запрет проникновения в жилище означает недопустимость не только вхождения в него вопреки воле проживающих в нем лиц, но и иных форм получения сведений о том, что происходит в жилище. Так, например, недо­пустимы использование современных технических средств для прослуши­вания разговоров, ведущихся в жилище, и визуальные наблюдения за жи­лищем. Имеется в виду недопустимость, за исключением случаев, прямо указанных в законе, установки в жилище аудиозаписывающей и ви­деоаппаратуры, использование чердаков, подвалов, каналов вентиляции для установки аудио - и видеоаппаратуры, фиксирующей все происходящее в жилище, дистанционного наблюдения за жилищем.

В международных документах говорится о недопустимости произвольного посягательства (ст. 12 Всеобщей декларации прав человека) и незаконного посягательства на неприкосновенность жилища (ст. 17 Международного пакта о гражданских и политических правах), за исключением двух ситуа­ций:

1) при непредвиденных чрезвычайных обстоятельствах;

2) при защите правопорядка.

В первом случае предусмотрено проникновение в жилище помимо воли проживающих в нем лиц при пожарах, землетрясениях, наводнениях, обва­лах, авариях водопровода, канализации, повреждениях электропроводки, при подозрении, что хозяин дома (квартиры) умер, и в других подобных случаях.

Во втором случае в соответствии с законодательством Российской Феде­рации допускается проникновение в жилище вопреки воле проживающих в нем лиц для: а) раскрытия преступления и установления истины по уго­ловному делу; б) получения сведений о преступлении и подозреваемых в его совершении лицах при проведении оперативно-розыскной работы; в) пресечения преступлений и иных правонарушений в рамках администра­тивно-правовой деятельности; г) исполнения приговоров и других судебных решений.

Принцип неприкосновенности собственности вытекает из положения ст. 35 Конституции РФ, в соответствии с которой "никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное от­чуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения". Таким образом, гражданам — собственникам жилых помещений законодательство обеспечивает возможность стабильного осуществления права владения, пользования и распоряжения принадлежащими им жилыми помещениями в соответствии с их назначением (ст. 288 ГК РФ), а членам семей собствен­ников — возможность пользования этими помещениями на условиях, пре­дусмотренных жилищным законодательством (ст. 292 ГК РФ).

Из за большого объема этот материал размещен на нескольких страницах: 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11