Основные проблемы, с которыми сталкиваются товарищества собственников жилья (ТСЖ) на пути их организации и развития, можно объединить в три группы:

·  социально-экономические,

·  правовые,

·  организационные.

Но практика по реализации Закона о товариществах собственников жилья показала, что для успешного внедрения самоуправления в жилищном фонде требуется решение других, не менее сложных проблем, к которым относятся, в первую оче­редь, взаимоотношения ТСЖ с местными органами власти, финансирование объединений собственников жилья, право собственности ТСЖ на землю, переда­ча в собственность ТСЖ встроенных в их домах нежилых помещений, обучение жителей навыкам самоуправления.

Взаимоотношения товариществ собственников жилья с местными органами власти и самоуправления

Помощь и поддержка местной администрации развитию самоуправления жи­телей многоквартирных домов может заключаться в следующем:

— создание благоприятных условий для регистрации ТСЖ и комплекса зе­мельно-имущественной недвижимости (кондоминиума);

— разработка образцов учредительных документов;

— перечисление ТСЖ установленных дотаций на техническое обслуживание

жилья и коммунальные услуги;

— передача товариществам прав на нежилые помещения в жилом здании или перечисление товариществам части арендной платы за нежилые помещения, принадлежащие муниципалитету;

— передача членам товарищества прав на земельные участки под домом и

придомовую территорию;

— освобождение товариществ собственников жилья от уплаты местных на­логов;

— информационное обеспечение товариществ и консультативная помощь в

осуществлении самоуправления.

Права ТСЖ на земельный участок

Товарищество собственников жилья не может управлять эффективно единым комплексом земельно-имущественной недвижимости, не являясь собственником или хотя бы арендатором земельного участка. Статья 36 Земельного кодекса РФ «Приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены здания, строения, сооружения» предусматривает, что в существующей застройке земельные участки на которых расположены жилые здания и иные строения, сооружения, входя­щие в состав кондоминиума, передаются в качестве общего имуще­ства в общую долевую собственность собственникам помещений в кондоминиуме на условиях и в порядке, установленном федераль­ным законом о товариществах собственников жилья.

Для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, совместно об­ращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложе­нием его кадастрового плана.

Исполнительный орган государственной власти или орган ме­стного самоуправления в двухне­дельный срок со дня обращения:

— принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно.

В случае отсутствия кадастрового плана земельного участка орган местного самоуправления по заявлению гражданина или юридического лица или по обращению исполнительного органа государственной власти на осно­вании дежурных кадастровых карт (планов), содержащих сведе­ния о местоположении земельного участка и градостроительной документации в месячный срок со дня поступления указанного за­явления (обращения) обеспечивает изготовление кадастрового плана земельного участка и утверждает проект границ земельно­го участка.

Границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответ­ствии с требованиями земельного и градостроительного законода­тельства. Границы земельного участка устанавливаются с учетом красных линий, границ смежных земельных участков (при их нали­чии), естественных границ.

Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления в двух­недельный срок со дня представления проекта границ земельно­го участка принимает решение о передаче этого земельного уча­стка и направляет копию решения заявителям с приложением проекта границ земельного участка.

На основании проекта границ земельного участка за счет ука­занного лица (лиц) выполняется установление границ земельного участка на местности и изготавливается кадастровая карта (план) земель­ного участка.

Проблема образования кондоминиума как единого земельно-имущественного комплекса собственников жилья

Отношения собственности в кондоминиуме, права и обязанности домовла­дельцев, управление кондоминиумом и его обслуживание регулируются главами ст. 5-23 Закона. Практика применения этих норм показала, что они далеки от совершенства, а в ряде случаев препятствуют образованию объединений соб­ственников жилья.

Усложнена сама процедура образования кондоминиума. Статьей 14 Закона установлено, что кондоминиум как единый комплекс недвижимого имущества, а также права на недвижимое имущество в кондоминиуме и сделки с ним подлежат государственной регистрации в соответствии с действующим законодательством с предоставлением паспорта домовладения.

На практике существует определенное недопонимание гражданского законодательства о реги­страции. Почему-то распространено мнение, что следует регистрировать права товарищества как собственника кондоминиума. Но ведь ТСЖ — всего лишь форма управления, сами же собственники — это граждане, которые имеют площадь в доме. В Законе о ТСЖ есть понятие «регистрация», но как ее расценивать как учетную, техническую или как государственную регистрацию прав – единого мнения нет.

Проблема собственности на нежилые помещения в домах ТСЖ

Эта проблема вызвана тем, что нежилые помещения приносят весьма ощути­мый доход товариществу за счет сдачи их в аренду. В некоторых случаях он пре­восходит расходы жильцов на оплату жилья и коммунальных услуг. В использова­нии этих средств в товариществах нередко возникают серьезные разногласия. И здесь необходимо, чтобы каждый житель знал свои права и обязанности в отношении общей долевой собственности на нежилые помещения: в какой мере он может не только распоряжаться доходами от них, но и содержать эти поме­щения.

Однако прежде нужно определиться, в чьей собственности будет находиться это нежилое помещение — товарищества или членов товарищества — жителей дома, являющихся собственниками квартир.

В Законе сказано, что товарищество может иметь в собственности имущество. Но как только у юридического лица появляется собственность, сразу возникают проблемы, в том числе по уплате налогов. Если же нежилые помещения приобре­тают члены товарищества, преимуществ перед другими претендентами на куплю у них быть не должно.

Есть и другой нерешенный вопрос: регистрировать кондоминиум в целом, только долевую собственность каждого собственника квартиры или и то, и дру­гое?

Наглядно эта проблема вырисовывается в ситуации с подвалами и техниче­скими подпольями, которые сегодня совершенно официально продаются соот­ветствующими государственными и муниципальными органами. При этом нару­шаются права собственников, которых ставят перед фактом продажи их общей собственности. Это происходит потому, что право каждого собственника на свою долю в общем имуществе (тот же технический подвал) нигде не зарегистрировано. Однако по закону это право существует, и всегда судьба доли члена товари­щества следует судьбе жилого помещения — квартира передается в собствен­ность вместе с этой "абстрактной" долей.

Социальный аспект проблемы образования и жизнедеятельности ТСЖ

Резкое расслоение жителей многоквартирных домов по уровню доходов соз­дает порой непреодолимое препятствие в консолидации интересов населения одного и того же дома по обеспечению его сохранности и содержанию посредст­вом объединения усилий в совместном управлении собственников жилья.

Малоимущие, а их подавляющее большинство, не идут ни на какие дополни­тельные затраты на поддержание общего имущества дома, даже собственных подъездов. Люди состоятельные, богатые, привыкшие на равных условиях опла­чивать жилищно-коммунальные услуги, не намерены облагораживать за свой счет места общего пользования, ставить запорные устройства, оплачивать труд де­журных по подъезду. В итоге и те, и другие вынуждены мириться с неухоженными подъездами, неосвещенными и захламленными дворовыми территориями, об­лезлыми фасадами домов с разношерстным застеклением балконов.

Пожалуй, при всей важности вышеназванных проблем эта — наиболее слож­ная для развития жилищного самоуправления. А поскольку ранее весь жилищный фонд распределялся в основном по уровню нуждаемости в жилье и, за редким исключением, не было элитных домов, не приходится рассчитывать на «триумфальное шествие» жилищного самоуправления в виде образования жизнеспособных ТСЖ. Очевидно, что в условиях рыночной экономики для спасения собственного дома нет другой альтернативы, кроме объединения собственников жилья, причем не только на уровне товариществ, но и их союзов и ассоциаций в масштабе города, региона, федерации.

Помимо всего должна измениться и тарифная политика. С одной стороны, состоятельные жители должны оплачивать жилищно-коммунальные услуги по фактической стоимости, а с другой стороны - малоиму­щим гражданам следует оказывать эффективную помощь, облегчая им возмож­ность состоять в товариществе.

Проблема подготовки кадров организаторов

и управляющих ТСЖ

Необходимо в каждом региональном центре можно организовать курсы подготовки кадров организаторов и управляющих ТСЖ. Для этого имеются теоре­тические и практические материалы, методики и программы обучения. В жилищно-коммунальных организациях достаточно высококвалифицированных специа­листов, которых можно включить в систему подготовки кадров для жилищного самоуправления. Но, прежде всего, сами специалисты должны быть обучены навыкам организации самоуправления в жилищном фонде.

Нормативный материал и литература

Гражданский кодекс РФ.

Земельный кодекс РФ.

Федеральный закон РФ «О товариществах собственников жилья» от 15.06.96 г. ( в ред. от 01.01.2001) // СЗ РФ. 1996. № 25. Ст. 2963; 2002. № 12. Ст. 1093.

Федеральный закон РФ от 01.01.2001. «О государственной регистрации юридических лиц» // Российская газета. 20августа

Федеральный закон РФ -ФЗ (в ред. от 01.01.2001. ) «О приведении законодательных актов в соответствие с Федеральным законом РФ «О государственной регистрации юридических лиц» // СЗ РФ. 2002. № 12. Ст. 1093; Российская газета. 2002. 2 ноября

Федеральный Закон от 28.08.95 г. (ред. от 17.03.97 г., от 01.01.2001 г.) «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» // СЗ РФ. 1995. № 35. Ст. 3506; 2002. № 12. Ст. 1093

Федеральный Закон от 25.09.97 г. (ред. от 09.07.99 г.) «О финансовых основах местного самоуправления в Российской Федерации» (принят ГД ФС РФ 10.09.97 г.) // СЗ РФ. 1997. № 39. Ст. 4464; Российская газета. 19сентября.

Федеральная целевая программа «Жилище» на годы. Утв. Постановлением Правительства РФ от г. № 000 (в ред. от 01.01.2001 г.) // СЗ РФ. 2001 № 39. Ст. 3770; 2002. № 7. Ст. 700

Подпрограмма «Реформирование и модернизация жилищно-коммунального комплекса Российской Федерации». Утв. Постановлением Правительства РФ от 01.01.2001 Г. № 000 // Российская газета. 2001. 5 декабря

Постановление Правительства РФ от 26.09.97 г. № 000 (ред. от 30.03.98 г.) «Об утверждении положения об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах» // Собрание законодательства РФ. 1997. № 40. Ст. 4592; Российская газета. 19октября.

Приказ Минземстроя РФ от 03.08.98 г. № 35 «Об утверждении примерного устава товарищества собственников жилья» // Бюллетень строительной техники. 1999. № 1.

Приказ Госстроя РФ от 14.07.97 г. № 17-45 «Об утверждении рекомендаций по организации финансового и бухгалтерского учета для товариществ собственников жилья» // Финансовая газета. 1997. № 45-46; Российская газета. (Ведомственное приложение). 19ноября.

Постановление Конституционного Суда РФ от 03.04.98 г. «По делу о проверке конституционности пунктов 1, 3 и 4 статьи 32 и пунктов 2 и 3 статьи 49 Федерального закона от 01.01.01 года «О товариществах собственников жилья» в связи с запросом Советского районного суда города Омска» // Российская газета. 19апреля; Собрание законодательства РФ. 1998. № 15. Ст. 1794; Вестник Конституционного Суда РФ. 1998. № 4.

Решение Омского городского Совета от 15.01.97 г. № 000 «О создании и регистрации товариществ собственников жилья на территории города Омска» (вместе с Временным Положением о порядке создания и регистрации товариществ собственников жилья на территории города Омска) // Вечерний Омск. 19февраля; Бюллетень Омского городского Совета. 1997. № 5.

Постановление Главы Администрации города Омска от 18.03.96 г. «О финансировании деятельности жилищных товариществ».

«Социальная квартира» – не для «новых русских» // Российская газета. 2000. 4 февраля.

Бюллетень Верховного Суда РФ. 2000. № 6. Стр. 5-6.

Гетман и права собственников жилых помещений в кондоминиумах // Жилищное право. 2001. № 2.

Гетман гарантий прав собственников жилья // Жилищное право. 2001. № 4

Гордеев проблемы деятельности ТСЖ // Жилищное право. 2000. № 4

Гордеев единым социальным налогом товариществ собственников жилья // Жилищное право. 2002. № 3

Долгушина регулирование отношений в области создания ТСЖ и формирования кондоминиумов // Жилищное право. 2000. № 1.

Долгушина в жилищной сфере. Организационно-правовые формы объединений собственников жилья // Жилищное право. 2001. № 1.

Долгушина имуществом, входящим в состав кондоминиума. Московский опыт // Жилищное право. 2001. № 3.

Дроздов в современной России // Изв. вузов сер. Правоведение. 1998. № 4 (август).

Ермаков собственников жилья как юридическое лицо // Жилищное право. 2002. № 2

Крыша заехала в тупик // Российская газета. 20ноября

На крыше дома твоего // Российская газета. 2000. 4 августа.

Квартира на паях // Российская газета. 20февраля

Кутакова товариществ собственников жилья в России // Жилищное право. 2000. № 2

Правовой статус товариществ собственников жилья и порядок их формирования // Хозяйство и право. 2001. № 4.

Хозяйственная деятельность товарищества собственников жилья и обязанности членов ТСЖ // Хозяйство и право. 2001. № 5.

Отечественный и зарубежный опыт самоуправления в городских многоквартирных домах // Хозяйство и право. 2001. № 6.

Проблемы и перспективы развития товариществ собственников жилья // Хозяйство и право. 2001. № 7.

Пискунова регистрация прав и сделок с недвижимым имуществом в кондоминиумах // Жилищное право. 2001. № 2.

Товарищества собственников жилья // Российская юстиция. 1999. № 6-7.

Присягина собственников жилья (обзор законодательных и нормативных актов, судебной практики и публикаций) // Жилищное право. 2001. № 1.

Крепость в глухой осаде. Редкие праздники и суровые будни первого московского кондоминиума // Юридический вестник. 1995. № 27.

Долевая собственность в кондоминиуме // Российская юстиция. 2000. № 10

Савельев анализ законодательства о кондоминиумах некоторых стран СНГ // Жилищное право. 2002. № 3

Обязанности собственников жилья // Хозяйство и право. 2000. № 2

Савельев правового регулирования управления кондоминиумом // Юрист. 2002. № 3.

Назвался собственником, полезай в кондоминиум // Российская газета. 1996. 1 июня.

Кондоминиум: Возвращение в прошлое или шаг в будущее // Коммерческие вести. 19октября.

Скрипко собственников жилья в Российской Федерации // Государство и право. 2001. № 9.

Трушин в законодательном регулировании жилищных вопросов и их решение в новом Жилищном кодексе // Жилищное право. 2000. № 1.

О товариществах собственников жилья // Жилищное право. 2000. № 2.

Что нужно знать о жилье и жилищной политике // Жилищное право. 2000. № 3

Вопросы для контроля

1.  Может ли быть образовано товарищество собственников жилья (ТСЖ) на стадии строительства жилого дома?

2.  Кондоминиум подлежит государственной регистрации или государственному учету?

3.  Кто обязан производить капительный ремонт жилого дома, входящего в состав кондоминиума?

4.  «Домовладелец» и «собственник жилого помещения» - это равнозначные понятия?

5.  Может ли быть домовладельцем Российская Федерация?

6.  Может ли домовладелец требовать выдела своей доли в общем имуществе?

7.  Какие объекты могут входить в состав кондоминиума?

8.  Какими видами предпринимательской деятельности может заниматься ТСЖ?

9.  К какому законодательству относится законодательство о кондоминиумах и ТСЖ?

10.  Как определяется доля в праве общей собственности на общее имущество в кондоминиуме? В каких случаях используется эта доля?

11.  Какие гарантии прав покупателей помещений в кондоминиуме установлены законом о ТСЖ?

12.  Перечислите виды обязательных платежей домовладельцев в кондоминиуме.

13.  Какие формы управления кондоминиумом предусмотрены в законе о ТСЖ?

14.  Какие санкции предусмотрены, в случае неизбрания домовладельцами в течение 6 месяцев способа управления кондоминиумом и применяются ли они на практике?

15.  В каких случаях собрание домовладельцев правомочно при решении вопросов?

16.  В чем отличие ТСЖ от потребительского кооператива?

17.  Перечислите основные права товарищества.

18.  Решение каких вопросов входит в компетенцию правления?

19.  Какие вопросы находятся в исключительной компетенции общего собрания членов товарищества?

20.  Что означает альтернативная компетенция общего собрания членов товарищества?

21.  На какой срок избирается ревизионная комиссия? В чем основные обязанности этого органа? Кто не может быть избран в состав ревизионной комиссии?

22.  Перечислите состав средств товарищества.

23.  «Средства» и «имущество» ТСЖ – это одно и то же?

24.  Проблема членства в товариществе: обязательно ли членство при приобретении жилого помещения в кондоминиуме, в котором образовано ТСЖ, обязаны ли домовладельцы, не члены товарищества, участвовать в расходах по содержанию кондоминиума?

25.  В каких формах может быть реорганизовано ТСЖ?

26.  Может ли ТСЖ преобразовано в коммерческую организацию?

27.  В каких случаях ТСЖ может быть ликвидировано?

Тема 7

Ипотечное жилищное кредитование

1. Программы ипотечного жилищного кредитования. Сравнительная характеристика.

2.  Основные цели и принципы формирования системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования. Основные стандарты и требования к долгосрочным ипотечным кредитам.

3.  Этапы предоставления ипотечных кредитов.

4.  Омская программа ипотечного жилищного кредитования. Формы оказания поддержки гражданам в строительстве и реконструкции жилья.

5.  Условия и порядок предоставления государственной поддержки. Преимущественное право на участие в программе.

6.  Какие дополнительные гарантии предоставлены работникам бюджетной сферы при оказании им государственной поддержки в строительстве и реконструкции жилья.

7. Анализ существующих проблем, сдерживающих развитие ипотеки (сроки кредитования, трудности оценки кредитоспособности заемщика, отсутствие ресурсной базы, валюта кредитования, противоречия в действующем законодательстве и др.)

Особенности залога жилых домов и квартир

В главе XIII Федерального закона от 01.01.01 г. "Об ипотеке (залоге недвижимости)" закреплены правила залога жилых домов и квартир.

Нормы этой главы распространяются на предназна­ченные для постоянного проживания индивидуальные и многоквартирные жилые дома и квартиры, принадлежа­щие на праве собственности гражданам или юридичес­ким лицам.

Не допускается ипотека таких домов и квар­тир, являющихся государственной или муниципальной собственностью. Что касается гостиниц, домов отдыха, дач, садовых домиков, иных строений и помещений, ко­торые не предназначены для постоянного проживания, то они могут быть переданы в залог на общих основаниях, правила о залоге жилых домов и квартир к ним не отно­сятся.

Если в залог передается часть жилого дома или квартиры, которые состоят из одной или нескольких изолированных комнат, применяются правила об ипотеке жилого дома или квартиры.

Передача в залог такого объекта, принадлежащего на праве собственности несовершеннолетним, ограниченно дееспособным или недееспособным лицам, над которыми установлена опека или попечительство, производится только с предварительного разрешения органа опеки и попечительства (п. 2 ст. 37 ГК РФ, п. 5 ст. 74 Закона об ипотеке).

При залоге квартиры в многоквартирном доме, части которого находятся в общей долевой собственности зало­годателя и иных лиц, заложенной наряду с жилым поме­щением, признается соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом. Когда для возведе­ния дома предоставляется кредит, предметом договора об ипотеке может быть незавершенное строительство и принадлежащие залогодателю материалы и оборудование, заготовленные для строительства.

Залогодержателем по такому залогу выступают банк или иная кредит­ная организация, предоставившие кредит на покупку жилого дома или квартиры.

На практике оба договора - о предоставлении кредита и договор об ипотеке в обеспечение его возврата - заключаются одновременно. Заклю­чению договора об ипотеке предшествует определенная подготовительная работа. Прежде всего, необходима оценка закладываемой недвижимости. Залоговая стоимость квартиры, жилого дома согласно закону устанавлива­ется исключительно по соглашению сторон сделки, однако оценка закла­дываемого жилья обычно поручается специализированным оценщикам-профессионалам, риэлторским компаниям.

Как правило, закладываемая квартира оценивается в договоре об ипо­теке несколько ниже её реальной рыночной стоимости (примерно на пять-десять процентов) с тем, чтобы в случае обращения на неё взыскания была возможность достаточно быстро её продать в обеспечение погашения кре­дита.

Закон об ипотеке предоставляет право залогодержателю проверить и по документам, и фактически наличие, состояние и условия содержания заложенного имущества, в том числе и в тех случаях, когда это имущество (дом, квартира) находятся во владении и пользовании третьих лиц (напри­мер по договору жилищного найма).

Если в период действия договора о залоге жилого помещения послед­нее будет национализировано, реквизировано, изъято (выкуплено) для го­сударственных или муниципальных нужд и залогодателю в связи с этим будет предоставлено другое жилое помещение или возмещение его стои­мости, ипотека распространяется и на вновь предоставленное помещение либо залогодержатель приобретает право преимущественного удовлетво­рения своих требований из суммы причитающегося залогодателю возмещения (ст. 41 и 50 Закона об ипотеке).

В тех же случаях, когда заложенное жилое помещение будет изъято у залогодателя по приговору суда в качестве санкции за совершенное пре­ступление, подлежит применению ст. 38 Закона об ипотеке, в силу которой любое лицо (следовательно, и государство ­гана), которое приобрело заложенное имущество в результате его отчуж­дения, становится на место залогодателя и несет все его обязанности по договору об ипотеке.

Поскольку предмет залога остается у залогодателя, на него возлагает­ся обязанность не допускать уменьшения стоимости заложенных кварти­ры, жилого дома сверх стоимости того, что принято называть нормальным износом. Все расходы по содержанию заложенного жилья, производству текущего и капитального ремонта лежат на залогодателе. Он же обязан страховать за свой счет заложенное имущество, если иное не предусмотре­но договором, - в полной стоимости от рисков утраты и повреждения.

Существенной особенностью отличается ипотека жилых домов и квартир приобре­тенных или построенных с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридиче­ским лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры. Такие объекты считаются находящимися в залоге с момента государст­венной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру, если иное не установлено федеральным законом или догово­ром, и ипотека здесь возникает в силу закона без заклю­чения договора о залоге, т. е. автоматически. Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо юридическое ли­цо, предоставившие кредит или целевой заем на приоб­ретение или строительство жилого дома или квартиры. ( п. 1 ст. 77 Закона об ипотеке).

Органы опеки и попечительства вправе дать согласие (разрешение) за­конным представителям несовершен­нолетних, недееспособных или ограни­ченно дееспособных членов семьи соб­ственника жилого помещения, в кото­ром проживают указанные лица, на от­чуждение и (или) на передачу в ипотеку этого жилого помещения в случае, если у органов опеки и попечительства от­сутствуют основания для признания то­го, что права или охраняемые законом интересы несовершеннолетних, недее­способных или ограниченно дееспособ­ных лиц нарушаются.

Решение органов опеки и попечи­тельства о даче согласия (разрешения) на отчуждение и (или) на передачу в ипотеку жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние, не­дееспособные или ограниченно дееспо­собные члены семьи собственника, должно быть представлено заявителю в письменной форме не позднее 30 ка­лендарных дней с даты подачи заявле­ния о даче такого согласия (разреше­ния).

Отказ в даче согласия (разрешения) на отчуждение и (или) на передачу в ипотеку жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние, не­дееспособные или ограниченно дееспо­собные члены семьи собственника, должен быть мотивирован.

Заявитель вправе оспорить реше­ние органов опеки и попечительства в суде.

Вопрос о последствиях обращения взыскания и реализации жилого помещения решен в ст. 78 Закона об ипотеке.

Главная особенность ипотеки жилых домов и квартир - предоставле­ние залогодателю весьма существенных гарантий его прав при обращении взыскания на заложенное жилье.

В частности, в случае обращения взыскания на заложенные дом, квар­тиру реализация этой недвижимости не является основанием для выселе­ния её покупателем залогодателя и членов его семьи, если это жилье явля­ется у них единственным пригодным для постоянного проживания поме­щением.

Таким образом, залогодатель в случае реализации его жилья с целью исполнения обеспеченного ипотекой этого жилья обязательства перестает быть собственником жилья и приобретает (вместе с членами семьи) право­вой статус нанимателя. Между ним и приобретателем жилья должен быть заключен договор коммерческого найма жилого помещения - либо по вза­имному соглашению, либо (в случае спора) в судебном порядке по требо­ванию любой стороны.

Однако обращение залогодержателем взыскания на за­ложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения пра­ва пользования совместно проживающих в таких жилом доме или квартире залогодателя и членов его семьи (бывших членов семьи) при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипоте­ке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо юридическим лицом на приобретение или строительство таких жилого дома или квартиры.

Освобождение таких жилого дома или квартиры осуществляется в порядке, предусмотренном ст. 1361 Жилищного кодекса РСФСР

Собственник жилого дома или квартиры, которые приобретены за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предостав­ленного юридическим лицом на приобретение жилья, и заложены в обеспечение возврата кредита или целевого займа, в случае утраты права собственности на такие жи­лой дом или квартиру в результате обращения взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализации этого имущества, а также совместно проживающие с ним члены семьи (бывшие члены семьи) обязаны освободить такие жилой дом или квартиру по требованию нового собственника жилого дома или квартиры.

Обращение взыскания на жилой дом или квартиру, заложенные в обеспечение возврата кредита или целевого займа, является основанием для предоставления жилого помещения из фонда жилья для временного поселе­ния лицу, утратившему право собственности на жилой дом или квартиру, и совместно проживающим с ним чле­нам семьи, а также бывшим членам семьи.

В случае принятия решения о предоставлении жилого помещения из фонда жилья для временного поселения указанные лица обязаны освободить жилой дом (квартиру), на который обращено взыскание. Освобождение жилого дома (квартиры) бывшим собственником и членами его семьи, а также бывшими членами семьи осу­ществляется после предоставления жилого помещения из фонда жилья для временного поселения.

Если лицо, утратившее право собственности на жилой дом (квартиру), и совместно проживающие с ним члены семьи (бывшие члены семьи) в течение месяца по­сле предоставления жилого помещения из фонда жилья для временного поселения не освобождают занимаемые жилой дом или квартиру они выселяются в судебном порядке с предоставлением жилого помещения из фонда жилья для временного поселения

Обращение взыскания на зало­женный жилой дом или квартиру воз­можно как в судебном, так и во внесу­дебном порядке с соблюдением правил, установленных главой IX Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Жилой дом или квартира, которые заложены по договору об ипотеке и на которые обращено взыскание, реализуются путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса.

Существенные гарантии при ипотеке жилых домов и квартир предоставлены законом и гражданам, проживающим в заложенных жилых помещениях не условиях договора жилищного найма. Лица, проживающие в заложенных жилых домах или квартирах на условиях договора найма или договора аренды жилого помещения, не подлежат выселению при реализации заложенного жилого дома или квартиры. Заключенный с ними до заключения договора об ипотеке договор найма или договор аренды жилого помещения сохраняет силу. Условия его расторжения определяются Гражданским кодексом Российской Федерации и жилищным законодательством Российской Федерации.

В соответствии со ст. 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становиться наймодателем на условиях ранее заключенного договора.

Нормативный материал и литература

Федеральная целевая программа «Жилище» на годы. Утв. Постановлением Правительства РФ от г. № 000 (в ред. от 01.01.2001 г.) // СЗ РФ. 2001 № 39. Ст. 3770; 2002. № 7. Ст. 700

Федеральный закон РФ от 16.г. (в ред. ФЗ РФ от 01.01.2001. ; от 01.01.2001. ; от 01.01.2001. )« Об ипотеке (залоге недвижимости» // СЗ РФ. 1998. № 29. Ст. 3400; 2001. № 46. Ст. 4308; 2002. № 7. Ст. 629; Российская газета. 20декабря.

Постановление Правительства РФ (в ред. от 01.01.2001. № 000)«Об утверждении правил предоставления государственных гарантий Российской Федерации по заимствованиям открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» // Собрание законодательства РФ. 2001. № 36. Ст. 3576; Российская газета. 20декабря.

Постановление Правительства РФ от 01.01.2001. № 000 «О предоставлении государственной гарантии Российской Федерации по ипотечному жилищному кредитованию» // Российская газета. 20декабря

Постановление Правительства РФ от 01.01.2001 г. № 28 (в ред. от 01.01.2001. № 000 от 01.01.2001. № 000)«О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» (вместе с «Концепцией развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации», «Планом подготовки проектов нормативных правовых актов, обеспечивающих развитие системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации») // Собрание законодательства РФ. 2000. № 3. Ст. 278; 2001. № 16. Ст. 1616; 2002. № 20. Ст. 1859.

Инструкция от 01.01.2001 г. № 000/235/290 «О порядке регистрации ипотеки жилого помещения, возникшей в силу закона или договора, а также о порядке регистрации смены залогодержателя в связи с переходом прав требований по ипотечным кредитам» Утв. Приказом Минюста РФ, Государственным комитетом РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу, ФКЦБ РФ. Зарегистрирована в Минюсте РФ 16.11.2000 г. № 000 // Российская газета. 20ноября.

Постановление Главы Администрации (Губернатора) Омской области (в ред. от 01.01.2001. № 94; от 01.01.2001. № 48) « О дополнительных мерах по государственной поддержке граждан в строительстве, реконструкции и приобретении жилья» // Омский вестник. 2000. 3 августа

Оформление ипотечных жилищных кредитов // Российская юстиция. 2000. № 5

, Прокофьев регулирование управления многоквартирными домами // Жилищное право. 2002. № 2

Ипотечные ценные бумаги в дореволюционной России // Рынок ценных бумаг. 1999. № 19.

Вся жизнь в рассрочку // Российская газета. 20июля.

Журкина жилищное кредитование в современных условиях: практика, проблемы // Жилищное право. 2001. № 1.

Ключ от квартиры с помощью государства // Омский вестник. 20декабря.

Особенности залога жилых домов и квартир // Хозяйство и право. 1996. № 11

Стебенев. Л., Американская модель ипотеки // Рынок ценных бумаг. 1999. № 8.

Стебенев. Л., Развитие ипотечного кредитования в России // Рынок ценных бумаг. 1999. № 8.

Сколько стоит дом построить // Российская газета. 2000. 4 ноября.

Организация выпуска ипотечных облигаций // Рынок ценных бумаг. 1999. №.19.

Изменения в российском законодательстве об ипотеке // Хозяйство и право. 2002. № 9

Приобретение жилья с помощью долгосрочного кредита под залог недвижимого имущества // Хозяйство и право. 1999. № 8,9.

Материалы Всероссийского совещания строителей о развитии ипотечного жилищного кредитования (апрель 1999 года) // Жилищное право. 1999. № 2.

Жилищная очередь за длинным рублем // РГ. 2002. 6 сентября.

«Тот, кто не строит, не имеет будущего» // Омский вестник. 2000. 3 октября

Никитин ипотечного жилищного кредитования в России // Жилищное право. 2002. № 1

Новоселье с рассрочкой // РГ. 20июня

Квадратные метры для горожан // Вечерний Омск. 20сентября.

О нотариальном удостоверении ипотеки // Российская юстиция. 2000. № 6.

Очередь на квартиру…отменяется? // Российская газета. 20сентября. Стр. 7

Использование ценных бумаг как инструмента рефинансирования долгосрочных жилищных ипотечных кредитов // Рынок ценных бумаг. 2001. № 6

Из за большого объема этот материал размещен на нескольких страницах: 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11