Приватизация коммунальных квартир

Приватизация коммунальных квартир характеризуется рядом особенностей. «Квартирный передел» начался вскоре после революции 1917 г. Новая власть сочла возможным оставить «буржуям» по комнате на каждого взрослого и одну – на всех детей. «Излишки» предполагалось отдать пролетариям. А когда в августе 1918 г. вышел Всероссийский Декрет «Об отмене прав частной собственности на недвижимое имущество», комиссии по уплотнению сочли, что комната на человека – это непозволительная роскошь, и занялись откровенным дележом жилья. Это причиняло немало неудобств как старым, так и новым жильцам. Так, в 1923 г. в одном из районных судов Петрограда слушалось дело потомственной дворянки , привлеченной к уголовной ответственности за хулиганство. Старушка устроила скандал своим соседям, когда они в клочья изрезали ее единственное пальто.

В 1927 году стало очень быстро прирастать городское население, а рост жилищного строительства не поспевал за этим бурным ростом числа горожан, и передел квартир возобновился на основании «права на самоуплотнение». Владельцы квартиры были просто обязаны в течение трех недель вселить на излишки своей площади любого человека, который становился законным владельцем жилья (излишками считалась площадь, превышающая санитарную норму), в противном случае, вопрос о вселении решался домоуправлением. И нередки были ситуации, описанные в повести Г. Гора «Университетская набережная». Некий Белкин с помощью домкома прописался в квартире своего товарища без его ведома. С бывшим хозяином новый жилец разговаривал так: «Тебя должна интересовать только одна истина: не засорилась ли раковина на кухне?». В конце концов, хозяин был вынужден переехать в общежитие.

В настоящее время осталось еще достаточно много коммунального жилья, несмотря на то, что борьба на искоренение такого вида жилья началась практически сразу после его создания.

Коммунальная квартира – это квартира, занятая несколькими семьями по отдельным договорам найма жилого помещения. И если до 1991 г. одной из основных проблем жильцов коммунальной квартиры было получение жилой площади за счет выбывших соседей, о чем свидетельствует обширная судебная практика, то после принятия Закона о приватизации появилась другая – запрет на приватизацию помещений в коммунальных квартирах. Однако и здесь были исключения из общего правила. Собственники жилищного фонда или уполномоченные ими орга­ны, а также предприятия, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, и учреждения, в оперативное управление которых передан жилищный фонд, вправе принимать ре­шения о приватизации коммунальных квартир.

В субъектах РФ принимались решения, согласно которым коммунальная квартира могла быть приватизирована лишь одновременно всеми нанимателями, выразившими желание стать собственниками. В качестве еще одного выхода из создавшегося положения могла применяться ст. 16 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики», которая предусматривала следующее правило: «При согласии всех нанимателей один из них может приобрести иные жилые помещения и передать их для переселения другим нанимателям коммунальной квартиры в частную собственность, занять освободившиеся в квартире жилые помещения без дополнительной платы и приватизировать их в установленном порядке». Но данная норма вызвала много злоупотреблений, да и не могла компенсировать все отрицательные последствия запрета на приватизацию. Постепенно и суды и законодатель приходили к мнению о том, что наличие такого запрета существенно нарушает интересы лиц, проживающих в коммунальных квартирах. Необходимо отметить роль Конституционного Суда в решении данного вопроса.

Определением Конституционного Суда РФ от 5 июня 1995 года было отказано в принятии к рассмотрению жало­бы гражданина , в которой оспаривалась конституционность содержащегося в статье 4 Закона о приватизации запрета на приватизацию жилых помещений в коммунальных квартирах.

Как указывалось в определении, особые правила приватизации, исключающие установление различных правовых режимов для жи­лых помещений в коммунальных квартирах и тем самым ограничи­вающие право проживающих в них граждан на приобретение этих помещений в собственность, были введены в жилищное законода­тельство в целях защиты законных интересов тех нанимателей жи­лых помещений в коммунальных квартирах, которые в силу разных причин не реализуют свое право на приватизацию.

Конституционный Суд РФ исходил из того, что при рассмотрении таких вопросов, прежде всего, следует определять, к чьей компетенции — Конституционного Суда или законодателя — относится их реше­ние. В данном случае возможное устранение запрета на приватизацию жилых помещений в коммунальных квартирах с неизбежностью затро­нуло бы законные интересы тех нанимателей, которые не желали при­ватизировать занимаемые ими жилые помещения. Сочетание закон­ных интересов всех нанимателей надлежало обеспечить законодателю. Между тем в период рассмотрения Конституционным Судом жалобы не был, в частности, законо­дательно решен вопрос о правовом статусе мест общего пользования в частично приватизированных квартирах (соответствующая правовая норма появилась только в 1996 году, в статье 9 Федерального закона от 01.01.01 года «О товариществах собственников жилья»).

Однако в 1998 г. Конституционный Суд вернулся к рассмотрению этого же вопроса по запросу Волгоградской областной Думы, Дмитровского районного Суда Московской области и по жалобе гражданина , в которых вновь оспаривалась конституционность положений ст. 4 Закона о приватизации. И в этом споре была поставлена точка. С 3 ноября 1998 г. в отношении коммунальных квартир действует общий порядок приватизации жилых помещений, без каких либо ограничений.

20 мая 2002 года в Закон о приватизации были внесены изменения и дополнения, в большей части, касающиеся коммунальных квартир.

Во-первых, собственнику приватизированного жилого помещения в коммунальной квартире принадлежит доля в праве соб­ственности на общее имущество в ком­мунальной квартире.

Во-вторых, доля собственника приватизиро­ванного жилого помещения в комму­нальной квартире в праве собственно­сти на общее имущества в коммуналь­ной квартира пропорциональна доле площади принадлежащего ему жилого помещения в коммунальной квартире, если соглашением всех собственников приватизированных жилых помещений в коммунальной квартире не установле­но иное.

В-третьих, доля каждого собственника прива­тизированного жилого помещения в коммунальной квартире в праве собст­венности на общее имущество в комму­нальной квартире следует судьбе права собственности на жилое помещение в коммунальной квартире, принадлежа­щее этому собственнику.

В-четвертых, соб­ственники приватизированных жилых помещений в коммунальных квартирах оплачивают на равных условиях с нани­мателями жилых помещений в государ­ственном или муниципальном жилищ­ном фонде социального использования расходы, связанные с обслуживанием о ремонтом мест общего пользования коммунальных квартир и общего иму­щества в многоквартирном жилом до­ме.

Нормативный материал и литература

Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 04.07.91 г. № 000-1 в ред. ФЗ РФ от 23.12.92 г., 11.08.94 г., 28.03.98 г., 01.05.99 г. 15.05.2001 г., 20.05.2002, 26.11.2002 // Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР. 1991. № 28. Ст. 959; Ведомости СНД и ВС РФ. 1993. № 2. Ст. 67; СЗ РФ. 1994. № 16. Ст. 1864; 1998. № 13. Ст. 1472; 1999. № 18. Ст. 2214; 2001. № 21. Ст. 2063; 2002. № 21. Ст. 1918; РГ. 20ноября

Федеральный Закон от 08.02.98 «О внесении изменений и дополнения в статью 8 федерального закона «О дополнительных гарантиях по социальной защите детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей» (принят ГД ФС РФ 14.01.98 г.) // Российская газета. 19февраля; Собрание законодательства РФ. 1998. № 7. Ст. 788.

Письмо Минсоцзащиты населения РФ от 20.09.94 г. № .

Постановление Конституционного Суда РФ от 03.11.98 г. «По делу о проверке конституционности отдельных положений статьи 4 закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» в связи с запросами Волгоградской областной Думы, Дмитровского районного суда Московской области и жалобой гражданина » // Собрание законодательства РФ. 1998. № 45. Ст. 5603; Российская газета. 19ноября; Вестник Конституционного Суда РФ. 1999. № 1.

Постановление Конституционного Суда РФ от 01.01.2001 N 13-П "По делу о проверке конституционности положений пункта 13 статьи 39 Закона Российской Федерации "Об образовании", статьи 1 Федерального Закона "О сохранении статуса государственных и муниципальных образовательных учреждений и моратории на их приватизацию" и пункта 7 статьи 27 Федерального Закона "О высшем и послевузовском профессиональном образовании" в связи с запросом Майнского районного суда Ульяновской области, а также жалобами граждан и " //"Собрание законодательства РФ".2000. № 44. Ст. 4399

Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.93 г. № 8 (ред. от 25.10.96 г.) «О некоторых вопросах применения судами закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» // Сборник Постановлений Пленума Верховного Суда РФ . М.: Юрид. лит., 1994.

Решение Роскоммунхоза от 18.11.93 г. № 4 «Об утверждении примерного положения о бесплатной приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» // Экономика и жизнь. №

Решение Омского областного Совета народных депутатов от 25.02.93 г. № 32 «О дополнении к Положению о приватизации жилищного фонда Омской области».

Решение Омского городского Совета от 13.01.99 г. № 000 «Об утверждении положения о порядке приватизации жилищного фонда в городе Омске» // Вечерний Омск. 1999. 2 февраля.

Решение Малого Совета Омского городского Совета народных депутатов от 29.01.92 г. № 14 «О положении о приватизации жилищного фонда в г. Омске» (вместе с Методикой оценки стоимости приватизированного жилья в г. Омске).

Условия и порядок приватизации жилья // Интер-факс АиФ. 1996. Июль-август.

О защите жилищных прав несовершеннолетних // Российская юстиция. 1996. № 3.

Экономико-правовые пороки приватизации в жилищно-коммунальной сфере // Хозяйство и право. 2001. № 5.

Приватизация и социальная защита граждан // Законность. 1996. № 10.

О некоторых проблемах приватизации жилья // Жилищное право. 2000. № 2.

Глухов приватизации жилых помещений // Государство и право. 1992. № 9.

, , Маслов о приватизации жилищного фонда. М., 1995.

наследование жилого помещения, находящегося в общей совместной собственности // Российская юстиция. 2002. № 11

Обеспечение охраны жилищных прав одиноких и престарелых // Российская юстиция. 1995. № 9.

Дополнительные условия приватизации жилых помещений в «коммуналках» противоречат международным правовым стандартам // РЮ.2002. № 11

Журавлев собственность на жилое помещение // Жилищное право. 2000. № 3

Приватизация без обещаний и протекций // Социальная зашита. 1997. № 7.

Возникновение права общей собственности при приватизации жилья // Российская юстиция. 1996. № 8.

Особенности права собственности на квартиру // Российская юстиция. 1995. № 1.

Право на проживание // Домашний адвокат. 1996. № 23.

Правовая природа вещных прав не жилые помещения // Хозяйство и право. 1999. № 2.

Правовое положение членов семьи собственника жилья // Хозяйство и право. 1997. № 3.

Форма сделок по приватизации жилья // Российская юстиция. 1995. № 11.

Кокунин опеки и попечительства и сделки с недвижимым имуществом в жилищной сфере // Коммерческие вести. 1996. 6 марта.

Кокунин приобретения права собственности граждан на недвижимое имущество в жилищной сфере // Коммерческие вести. 19февраля.

К вопросу о правовых последствиях приватизации жилья // Адвокат. 1999. № 8. С. 47-57.

Литовкин собственности и другие вещные права на жилище // Жилищное право. 2001. № 2.

Литовкин приватизация коммунальных квартир. Проблемы остаются // Жилищное право. 1999. № 1

Право собственности на квартиру и жилой дом // Хозяйство и право. 1998. № 5-6.

Правовые способы защиты граждан от посягательств на их права при совершении жилищных сделок // Хозяйство и право. 1997. № 4,5

Приватизация жилья и охрана прав несовершеннолетних // Российская юстиция. 1994. № 12.

Право собственности на жилье по решению суда // Законность. 1997. № 10.

Расприватизируйте мою квартиру обратно // Российская газета. 20апреля

Перепелкина жилых помещений // Жилищное право. 2002. № 2

Перепелкина вопросы приватизации жилых помещений // Жилищное право. 2002. № 4

Пискунова регистрация прав на жилые помещения // Жилищное право. 2000. № 4

Пискунова государственной регистрации прав на приватизированные жилые помещения // Жилищное право. 2002. № 4

Поспелов особенности деприватизации жилья // Жилищное право. 2001. № 1

Приватизация коммунальных квартир // Законность. 1997. № 4.

Последствия деприватизации жилья // Российская юстиция. 2002. № 12

Седугин жилых помещений // Жилищное право. 2000. № 3,4

Вопросы для контроля

1.  Могут ли супруги приватизировать квартиру в общую долевую собственность? Если да, то, в каком случае?

2.  Если в коммунальной квартире приватизируется комната, то сохраняется ли в этом случае статус коммунальной квартиры?

3.  Могут ли граждане, приватизировавшие комнаты в коммунальной квартиру, затем их продать без согласия соседей?

4.  Может ли быть приватизировано жилое помещение, в котором гражданин зарегистрирован по месту пребывания?

5.  Можно ли с согласия несовершеннолетнего в возрасте от 14 до 18 лет, не включать его в договор приватизации?

6.  Что означает принцип добровольности приватизации жилых помещений?

7.  В каких случаях сделка по приватизации жилья будет ничтожной сделкой? Приведите пример.

8.  В каких случаях договор приватизации может быть признан судом недействительным, и по каким основаниям?

9.  Возможно ли заключение договора приватизации под условием?

10.  Возможна ли приватизация частного жилищного фонда?

11.  Приватизация и передача в собственность – это одно и тоже?

12.  Следует ли оставить бесплатную приватизацию жилых помещений, занимаемых по договору социального найма и в дальнейшем? Либо предусмотреть приватизацию на возмездной основе? Следует ли ограничить срок бесплатной приватизации, например, 3-5 годами?

13.  Возможно ли, восстановление права на приватизацию при судебной деприватизации жилья? Если возможно, то, в каких случаях, и какие обстоятельства следует принимать во внимание при восстановлении права на приватизацию? Кто может восстановить право на приватизацию, и каким образом?

14.  Если в решении суда указано, что право на приватизацию восстанавливается, будет ли такое решение соответствовать закону?

15.  Какие гарантии прав граждан предусмотрены в Законе о приватизации?

16.  Для каких категорий граждан на ваш взгляд следовало предусмотреть восстановление права на приватизацию, помимо несовершеннолетних?

17.  Есть ли какие-нибудь особенности приватизации коммунальных квартир?

Задание

Определите, какие преимущества дает гражданину жилье, находящееся в его собственности по сравнению с жилым помещением, используемым по договору социального найма. И в чем преимущества несобственного жилья?

Задачи к теме 5

Вариант № 1

1. Супруги Петровы приватизировали квартиру на праве общей совместной собственности. Через три года они расторгли брак, Петров выписался из квартиры и уехал в другое место на постоянное жительство. Петрова вступила в новый брак и зарегистрировала (прописала) в квартире своего мужа Павлова. Через четыре года Петров вернулся и потребовал регистрации его по прежнему месту жительства. Петрова возражала, ссылаясь на то, что он уже потерял право на жилпло­щадь в связи с длительным отсутствием и переездом в другую местность, сроки исковой давности по его требованию истекли, кроме того, квартира однокомнатная и жить втроем в ней невозможно. Петров обратился в суд с иском о выселении из квартиры с аннулированием регистрации (про­писки) Павлова и о вселении его (Петрова) с регистрацией в квартиру.

Решите спор.

Каковы здесь возможные варианты разрешения спора? При каких ус­ловиях возможен тот или иной вариант?

2. Исаев - член ЖСК пользовался двухкомнатной квартирой, паевой взнос за которую он полностью выплатил. В связи с выездом на по­стоянное жительство за границу он решил продать свою квартиру Ивановой. Они составили договор купли-продажи, но в учреждении юстиции им отказали в регистрации договора. Было указано, что у Исаева не возникло право собственности на квартиру и поэтому продавать он ее не имеет права и посоветовали подать документы на приватизацию этой квартиры и, приватизировав, продать.

Правомерен ли отказ? Дайте мотивированную консультацию.

3. В юридическую консультацию обратилась Ковалева со сле­дующей проблемой:

«Когда мы в 1994 году приватизировали квартиру, в ЖКО сказали, что в договор приватизации необходимо включить, кроме меня и мужа, еще и сына, его жену и их двоих детей, поскольку тогда они были у нас прописаны. Так и сделали. Теперь сын с семьей живет отдельно (купили квартиру), из нашей квартиры они выписались. В бюро технической инвента­ризации сказали, что нам с мужем принадлежит по 1/6 квартиры. Так ли это? У нас есть еще дочь. Какую часть унаследует она после нашей с му­жем смерти? Как теперь поступить, чтобы сын и дочь унаследовали поров­ну? Можно и нужно ли переделать договор приватизации?»

Дайте обоснованное разъяснение.

Вариант № 2

1. Супруги Суровы приватизировали квартиру в общую долевую соб­ственность. Через три года после этого Суровы расторгли брак и Суров вы­ехал на постоянное жительство в другой город.

Через год после расторжения брака, Сурова тоже решила переехать на постоянное жительство в деревню, где жили ее родители. В связи с этим она решила продать квартиру, однако в оформлении договора купли-продажи ей было отказано в связи с наличием сособственника. Нотариус ей разъяснил, что сначала нужно обратиться в суд с иском о признании бывшего мужа утратившим право на жилую площадь в квартире, а затем на основании решения суда снять его с регистрационного учета. Лишь по­сле этого возможна продажа квартиры.

Правильно ли разъяснение нотариуса?

Дайте Суровой обоснованную консультацию.

2. Григорьев после регистрации брака вселил в свою квартиру, полу­ченную им ранее по наследству, жену и ее несовершеннолетнюю дочь от первого брака. Через семь лет, когда девочке было 16 лет, брак между суп­ругами был расторгнут, и Григорьев потребовал от жены выселения вместе с дочерью в связи с тем, что он желает продать квартиру и уехать на по­стоянное место жительства в Германию. Поскольку бывшая жена не вы­полнила его требование, он обратился с соответствующим иском в суд.

Как должен поступить суд?

Дайте обоснованную консультацию.

3. Петров сдал документы в ЖЭУ по месту жительства на приватиза­цию квартиры, а спустя три дня был сбит машиной и через неделю скон­чался в больнице. Сын Петрова, проживавший в другом городе, потребо­вал оформления права собственности на квартиру на него как на единст­венного наследника. ЖЭУ отказало в его требовании, разъяснив, что квар­тира при жизни Петрова не была приватизирована, поэтому передается местной администрации для повторного заселения в порядке очередности.

Соответствует ли закону данное разъяснение?

Вариант № 3

1. В соответствии с договоренностью между членами семьи привати­зация квартиры была осуществлена с указанием в регистрационном свиде­тельстве о праве собственности на квартиру только супругов Васильевых, без включения в число сособственников матери жены Ивановой.

После смерти жены Васильев продал квартиру Свиридову и уехал на постоянное жительство в другой город. Свиридов предложил Ивановой освободить жилое помещение, так как квартира необходима для прожива­ния ему самому и членам его семьи.

Иванова обратилась в юридическую консультацию с просьбой дать ей разъяснение, имел ли право Васильев продать квартиру без ее согласия, обязана ли она теперь освободить квартиру, не имея при этом никакого другого места жительства.

Дайте обоснованную консультацию.

2. Дронов обратился в суд с иском к 000 «Покровские ворота» о пе­редаче в его собственность занимаемой им квартиры. Он указал, что рабо­тал участковым милиционером в отделении милиции, обслуживающем район, где находился колхоз «Путь к коммунизму», на базе которого затем было создано 000, где по согласованию с руководством Р в свое время предоставил ему квартиру. Теперь он вышел на пенсию, желает уе­хать в другую местность, для чего ему нужно приватизировать и продать занимаемую квартиру. Администрация 000 отказала Дронову в прива­тизации квартиры, в связи, с чем он обратился с соответствующим иском в суд. Как должен поступить суд?

Дайте обоснованное разъяснение.

3. Престарелые сестры Николаевы, проживающие в одной квартире, приватизировали ее на праве общей совместной собственности, поскольку в ЖЭУ, куда они обратились за консультацией, им разъяснили, что при приватизации жилья в общую совместную собственность (в отличие от приватизации в общую долевую собственность) в случае смерти одной из сособственниц наследования доли в праве на квартиру не происходит и квартира полностью перейдет в собственность пережившей сособственнице.

После смерти одной из сестер ее взрослые дети, проживавшие отдель­но, заявив о своих наследственных правах на квартиру, получили у нота­риуса свидетельство о наследовании 1/2 квартиры и обратились в учреждение юстиции с просьбой зарегистрировать договор купли-продажи своей доли посторонне­му лицу. Им отказали в регистрации со ссылкой на то, что квартира не является юридически свободной и к тому сначала договор нужно удостоверить у нотариуса. Наследники обжаловали от­каз в регистрации в суд. В свою очередь владелица второй половины в праве собственности на квартиру Николаева обратилась в суд с иском о признании ее единственной собственницей квартиры. Решите спор.

Дайте Николаевой как адвокат юридически обоснованную консультацию.

Вариант № 4

1. АО «Инком» приобрело на аукционе трехкомнатную квартиру и предоставило ее по договору найма своему работнику и акционеру Петро­ву для постоянного проживания с семьей.

Через пять лет Петров обратился к руководству АО с просьбой разре­шить ему приватизировать эту квартиру, поскольку выплаченная им за пять лет наемная плата в общей сумме уже достигла стоимости квартиры.

Кроме того, Петров, ссылаясь на то, что квартира была ему предос­тавлена в связи с трудовыми отношениями и что на заводе, правопреемни­ком которого в результате акционирования является АО «Инком», Пет­ров работает в общей сложности 20 лет, пятнадцать из них стоит на очере­ди на получение жилья. В связи с отказом руководства АО в разрешении на приватизацию квартиры Петров обратился в суд, приведя в исковом за­явлении те же аргументы.

Решите спор.

2. Возможна ли приватизация квартиры, если один из четырех чле­нов семьи не согласен на приватизацию, а трое других настаивают на этом, ссылаясь на то, что член семьи, не согласный на приватизацию, в ордер не включен, вселился в квартиру после вступления в брак с дочерью ответст­венного квартиросъемщика, в настоящее время брак расторгнут, хотя бывший зять продолжает проживать в квартире?

Какие возможны варианты?

3. Супруги Уваровы обратились в суд с иском к совхозу «Петровский» о заключении договора приватизации занимаемой ими квартиры. Ответчик возражал против иска, ссылаясь на то, что все квартиры в совхо­зе являются служебными, а служебное жилье может быть приватизировано только с согласия собственника жилого фонда, с учетом мнения коллекти­ва.

Решите спор.

Вариант № 5

1. Григорьев обратился с иском к Тульскому отделению Московской железной дороги об устранении препятствий в приватизации жилого поме­щения.

Отказывая в приватизации квартиры, ответчик ссылался на то, что Тульское отделение Московской железной дороги как предприятие железнодорожного транспорта отнесено к федеральной собственности постановлением Верховного Совета РСФСР от 01.01.01 г. «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в со­ставе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, авто­номных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность», и поэтому приватизация имущества отделения, к которому ответчик относил и жилищный фонд, находящийся в его ведении, осуще­ствляется лишь по решению Правительства Российской Федерации.

Решите спор.

2. В январе 1994 г. супруги Сергеева и Иванов приватизировали занимаемые две комнаты в трехкомнатной квартире дома в г. Москве, а в марте 1994 г. купили у департамента муници­пального жилья правительства Москвы третью комнату в этой квартире.

После смерти Иванова на данную квартиру стала претендовать дочь Иванова от первого брака - Поэтому Сергее­ва обратилась в суд с иском к комитету муници­пального жилья правительства Москвы и Ивано­вой Ю. о признании недействительной привати­зации двух комнат в упомянутой квартире. По ее мнению, приватизация комнат была вынужден­ной, так как департамент муниципального жилья правительства Москвы только при этом условии согласился продать ей и Иванову третью комнату в квартире; она осуществлена под влиянием за­блуждения, имеющего существенное значение.

Сергеева утверждала, что она и ее муж Иванов пожелали купить освободившуюся в квартире третью комнату. Департамент муници­пального жилья правительства Москвы согласил­ся продать им эту комнату, но только если они приватизируют занимаемые комнаты в квартире. Чтобы не жить в коммунальной квартире, Сер­геева и Иванов вынуждены были заключить до­говор о передаче им в совместную собственность комнат, в которых они проживали.

Довод истицы о том, что существует требова­ние, обязывающее граждан приватизировать за­нимаемые комнаты при покупке освободившей­ся в квартире комнаты, подтверждается документально. Согласно пп. 3, 7 и 10 Положе­ния о порядке и условиях продажи освободив­шихся (свободных) комнат жильцам коммуналь­ных квартир, утвержденного распоряжением мэра Москвы от 01.01.01 г. "О продаже освобождающихся (свободных) комнат жильцам коммунальных квартир", необходимым условием продажи освобождающихся (свобод­ных) комнат в коммунальных квартирах является согласие всех нанимателей квартиры на привати­зацию занимаемой жилой площади. Граждане, желающие купить освобождающиеся (свобод­ные) комнаты в коммунальной квартире, представляют в уполномоченные департаментом му­ниципального жилья организации, в частности, заявление о покупке комнаты, заявление всех нанимателей коммунальной квартиры на прива­тизацию занимаемой жилой площади и офор­мленный в РЭУ договор передачи. Регистрация договоров купли-продажи на освобождающиеся (свободные) комнаты в коммунальных квартирах и договоров передачи на занимаемую по ордеру жилую площадь производится департаментом му­ниципального жилья одновременно, после чего выдаются соответствующие свидетельства о собст­венности на жилище установленной формы.

Решением Головинского межмуниципально­го суда Северного административного округа г. Москвы (оставленным без изменения судеб­ной коллегией по гражданским делам и президи­умом Московского городского суда) в иске от­казано.

Отказывая в иске, суд считал, что истица при заключении договора приватизации заблужда­лась относительно мотивов сделки, а это не име­ет значения для признания сделки недействи­тельной.

Правильно ли решение суда?

3. Козлов обратился в суд с иском к директору совхоза «Солонцы» о заключении договора приватизации занимаемой им квартиры. Ответчик возражал против иска, ссылаясь на то, что у Козлова есть дом на праве собственности и квартира в городе. Дом Козлову достался по наследству от матери, а квартиру он приобрел сам. Следовательно, имея на праве собственности жилье, Козлов уже не может участвовать в приватизации.

Решите спор. Какое решение должен вынести суд?

Тема 6

Право собственности граждан - собственников квартир в многоквартирном доме

1.  Понятие кондоминиума. Квартира как объект права собственности.

2.  Общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме.

3.  Государственная регистрация кондоминиума.

4.  Товарищество собственников жилья. Порядок организации и деятельности товарищества.

5.  Обязанности собственников жилья.

6.  Регистрация товарищества собственников жилья.

7.  Реорганизация и ликвидация товарищества собственников жилья.

Следует от­метить, что действие Федераль­ного закона от 15.06.96 «О товариществах соб­ственников жилья» распространяется на отношения собственности в кондоминиумах, помещения в которых принадлежат не менее чем двум домовладельцам, на вновь создаваемые кондомини­умы в процессе строительства и реконструкции, а также на все товарищества домовладельцев, жилищные кооперативы, жилищно-строительные коопера­тивы с полностью выплаченным паевым взносом хотя бы одним членом, иные объединения соб­ственников недвижимости в жи­лищной сфере, создаваемые для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользо­вания квартирами и общим иму­ществом жилого дома. Положе­ния данного Закона применяются при регулировании соответству­ющих отношений на террито­рии Российской Федерации, с участием российских и иност­ранных физических и юриди­ческих лиц, лиц без граждан­ства, если иное не установлено международными договорами.

В Федеральном законе «О товариществах собственников жилья» под кондоми­ниумом понимается единый комплекс недвижимого иму­щества, (включающий зе­мельный участок в установ­ленных границах и располо­женное на нем жилое зда­ние, иные объекты недвижи­мости), в котором отдельные части, предназначенные для жилых или иных целей (по­мещения), находятся в соб­ственности граждан, юриди­ческих лиц, Российской Фе­дерации, субъектов Российс­кой Федерации, муниципаль­ных образований (домовла­дельцев) - частной, государ­ственной, муниципальной и иной формах собственности, а остальные части (общее имущество) находятся в их об­щей долевой собственности.

Определение размеров и установление границ земель­ных участков в кондоминиумах имеет важное значение для целей улучшения условий про­живания домовладельцев и как источник дополнительных до­ходов, получаемых от платных автостоянок, торговых палаток, размещения временных гара­жей и т. п. Порядок установ­ления границ земельных учас­тков изложен в статье 10 Фе­дерального закона о товари­ществах. Статья 11 этого же Закона устанавливает принцип бесплатной передачи земель­ных участков, на которых расположены жилые здания и иные объекты недвижимости, входящие в состав кондомини­ума на праве общей долевой собственности домовладель­цев в нормативных размерах. Установлено, что сверхнорма­тивная территория может быть приобретена в собственность или получена в аренду в каче­стве самостоятельной едини­цы кондоминиума. Такие же нормы предусмотрены в новом Земельном кодексе РФ.

Кондоминиум как единый комплекс недвижимого иму­щества, а также права на это имущество и сделки с ним под­лежат государственной регис­трации в соответствии с дей­ствующим законодательством с предоставлением паспорта домовладения.

При этом следует различать два понятия «го­сударственная регистрация» и «государственный учет». Госу­дарственная регистрация - это действие, в результате которого возникают, переходят и прекра­щаются вещные права на недвижимое имущество. Государственный учет оз­начает проведение техническо­го, статистического и бухгал­терского учета.

Запись в Едином государ­ственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним дает право физи­ческим и юридическим лицам стать полными собственниками на заявленное имущество или других вещных прав. То есть государственная регистрация является единственным доказа­тельством существования заре­гистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке. Права на недвижимое иму­щество, возникшие до вступле­ния в силу Закона РФ "О реги­страции прав на недвижимое имущество и сделок с ним", при отсутствии государственной регистрации признаются юри­дически действительными.

Законодательно товарище­ство собственников жилья определено как некоммерческая организация, форма объедине­ния домовладельцев для совме­стного управления и обеспече­ния эксплуатации комплекса недвижимого имущества в кон­доминиуме, владения, пользо­вания и в установленных в за­конодательном порядке пре­делах распоряжения общим имуществом, при создании ко­торого необходимо определить формы управления объектом кондоминиума.

Решение об образовании товарищества собственников жилья принимается на общем собрании домовладельцев. На этом же собрании принимает­ся и Устав товарищества. Об­разование товарищества во вновь создаваемом кондомини­уме осуществляется на осно­вании учредительного догово­ра об образовании юридичес­кого лица без процедуры про­ведения общего собрания. С момента государ­ственной регистрации товари­щество приобретает статус юридического лица.

Исходя из того, что основ­ной задачей товарищества соб­ственников жилья является ис­полнение функций эксплуата­ционной организации, обеспе­чивающей нормальное прожи­вание граждан, товарищество является способом управления кондоминиумом. Выбор спосо­ба управления кондоминиумом должен осуществляться на об­щем собрании домовладель­цев.

Коммунальные и другие услуги оплачиваются в цепом по дому по договору между товариществом и обслуживаю­щей организацией.

Как указано в постановле­нии Конституционного суда РФ от 3 апреля 1998 г. , отказ домовладельцев от вступления в члены товарищества не осво­бождает их от участия в несе­нии необходимых расходов на общее имущество.

В кондоминиуме содержа­ние и ремонт помещений осу­ществляются за счет домовла­дельцев. Общие размеры обя­зательных платежей на содер­жание и ремонт общего имущества устанавливаются на ос­нове единых правил и норм, утвержденных органами мес­тного самоуправления, и обес­печивают возмещение издер­жек на обслуживание, текущий и профилактический ремонты, а также на капитальный ремонт общего имущества.

Ликвидация товарищества собственников жилья произво­дится по правилам, установлен­ным гражданским законода­тельством. Ликвидация товарищества происходит, в частности, в случае физического уничто­жения жилого здания в кондоминиуме и при­обретения одним лицом в соб­ственность всех помещений в кондоминиуме и другим основаниям.

При ликвидации товарище­ства недвижимое и иное иму­щество, оставшееся после рас­четов с бюджетом, банками и другими кредиторами, распре­деляется между членами то­варищества в порядке, опреде­ленном Уставом товарищества.

Что касается членства в то­вариществе собственников жилья, то положения пунктов 1, 3 и 4 статьи 32 и пунктов 2 и 3 статьи 49 Федерального зако­на о товариществах постанов­лением Конституционного суда РФ от 03.04.98 в соот­ветствии с частью 2 статьи 30 Конституции РФ признаны не­конституционными ввиду не­возможности принуждения к вступлению в какое-либо объе­динение и пребывание в нем.

Из за большого объема этот материал размещен на нескольких страницах:
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11