В собственности субъектов гражданского права могут находиться не только отдельные здания, сооружения, квартиры, но и изолированные комнаты в коммунальных квартирах. Общее количество таких объектов недвижимости существенно увеличилось после того, как Конституционный Суд РФ постановлением от 3 ноября 1998 г. признал ст. 4 Закона "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" неконституционной в части, ограничивающей приватизацию жилых помещений в коммунальных квартирах государственного и муниципального жилищного фонда социального использования, после чего были внесены соответствующие изменения в Закон «О приватизации жилых помещений»[4].
ЖК РФ также предусмотрел возможность нахождения в собственности отдельных (изолированных) комнат в коммунальных квартирах и, соответственно, предусмотрел возможность их продажи, - но с соблюдением преимущественного права покупки отчуждаемой комнаты на общих основаниях – п. 6 ст. 42 ЖК РФ. С отчуждением комнаты автоматически отчуждается и доля её собственника в общем имуществе квартиры, пропорциональная размеру комнаты.
При продаже доли в праве собственности на недвижимое имущество постороннему лицу сособственники имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по той цене, по которой она продается, и на прочих равных условиях (соблюдение сроков платежей, обязанности по оплате расходов, связанных с оформлением сделки, и т. д.).
Продавец доли обязан известить остальных участников общей собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и условий, на которых она продается.
Если участник общей долевой собственности выражает согласие приобрести долю в праве собственности по цене, назначенной продавцом, но выдвигает при этом не приемлемые для последнего условия (например, с рассрочкой либо отсрочкой платежа), то продавец вправе продать принадлежащую ему долю на назначенных им условиях постороннему лицу.
Если продавец доли впоследствии изменит цену или другие условия продажи, то он обязан уведомить об этом в установленном порядке остальных участников общей долевой собственности. В противном случае их преимущественное право покупки может оказаться нарушенным.
Извещение о продаже доли направляется остальным участникам общей долевой собственности обязательно в письменном виде с указанием цены и всех других условий, на которых она продается.
Можно направить уведомления ценным письмом с уведомлением о вручении или попросить сособственников расписаться на втором экземпляре извещения, остающемся у сособственника-продавца. Можно уведомить сособственников и через посредство нотариуса.
Доказательством извещения сособственников о предстоящей продаже доли могут служить ответы сособственников на извещение продавца, свидетельство нотариуса о передаче участникам общей долевой собственности заявления продавца.
Документы, подтверждающие извещение продавцом доли в письменной форме остальных участников долевой собственности на недвижимость (с указанием цены и иных условий, на которых она продается), в обязательном порядке должны прилагаться к заявлению о государственной регистрации договора купли-продажи доли (п.1 ст. 24 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Участники общей долевой собственности не могут передать принадлежащее им преимущественное право покупки другим лицам, поскольку оно является личным, но могут отказаться от него.
Доказательством служат их письменные заявления об отказе от осуществления преимущественного права покупки отчуждаемой доли (с указанием цены и других условий, на которых она продается) или молчание в течение месяца со дня уведомления.
Если остальные участники общей собственности откажутся от осуществления преимущественного права покупки отчуждаемой доли в праве собственности или не приобретут продаваемую долю в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать ее любому лицу. Это относится и к тем случаям, когда участники общей долевой собственности отказываются принять извещение продавца о предполагаемой продаже.
Молчание в пределах установленного срока
для осуществления преимущественного права покупки равносильно отказу.
Отказ же сособственников от приобретения доли до истечения месячного срока с момента их извещения должен быть обязательно письменным и либо заверенным нотариусом, либо оформленным в органе, осуществляющем государственную регистрацию, т. е. в учреждении юстиции (п.1 ст.24 вышеназванного Федерального закона).
В случаях, когда к заявлению о регистрации сделки купли-продажи доли в праве собственности на недвижимость приложены документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, нотариально заверенные или оформленные в органе, осуществляющем государственную регистрацию (т. е. в учреждении юстиции), государственная регистрация сделки и одновременно права собственности покупателя на проданную долю проводится независимо от срока, прошедшего с момента извещения продавцом доли остальных сособственников.
Если же такие документы отсутствуют, регистратор прав обязан приостановить государственную регистрацию до истечения месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности, если на день подачи заявления о регистрации этот срок не истек.
Определенные сложности возникают, когда другие сособственники не проживают в месте нахождения недвижимости, доля в праве собственности на которую отчуждается, и адрес их неизвестен.
Представляется, что требование об извещении можно признать выполненным, если продавец представит доказательства о направлении им уведомления о продаже доли по последнему известному месту жительства отсутствующих сособственников и о том, что их место пребывания неизвестно (данные адресного бюро, сообщение местной администрации, налоговых органов о задолженности отсутствующего лица по уплате налогов, сборов и иных платежей по своей доле в общем имуществе и т. д.). В противном случае было бы неоправданно ограничено право собственника, желающего распорядиться своим имуществом с соблюдением правил ст. 250 ГК РФ.
Ответчиками по искам, связанным с нарушением преимущественного права покупки, являются продавец и покупатель доли недвижимости. Исковое заявление оплачивается государственной пошлиной исходя из цены иска, определяемой стоимостью проданной доли строения (квартиры).
При этом истец обязан по предложению судьи внести на депозитный счет суда все суммы, уплаченные покупателем доли недвижимости (покупная цена, сборы и пошлины, другие понесенные покупателем при покупке доли необходимые расходы).
Это обусловлено тем, что п. 2 ст. 250 ГК РФ наделяет участника общей долевой собственности преимущественным правом приобрести продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество, а не ограничиться выражением желания на ее покупку. Реальность заявленного требования должна быть подтверждена путем внесения необходимых сумм, что позволяет также защитить интересы покупателя, обеспечить возможность исполнения решения суда в случае удовлетворения иска.
Невыполнение требования судьи о внесении сумм можно расценить как отсутствие у истца действительного намерения приобрести отчуждаемую долю, что является основанием для отказа в иске. Такие последствия должны быть разъяснены истцу. Вместе с тем следует учитывать, что внесение лицом, претендующим на проданную долю, покупной цены на депозитный счет суда является одной из мер обеспечения иска.
На практике часто встречается ошибка, когда истцом предъявляется, а судом рассматривается иск о признании недействительным договора купли-продажи доли в праве собственности на недвижимость по основанию нарушения преимущественного права покупки. Удовлетворение подобного иска влечет за собой применение последствий недействительности сделки путем приведения сторон в первоначальное положение, что исключает замену покупателя по договору, так как сделка признается недействительной с момента ее заключения и продавец восстанавливается в правах собственника (ст. 167 ГК РФ).
Возможность признания сделки недействительной по указанному основанию законом не предусмотрена. Закон наделяет участника общей долевой собственности лишь правом требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Поэтому в решении суда при удовлетворении иска указывается о переводе таких прав и обязанностей и о замене покупателя истцом по делу в договоре купли-продажи доли недвижимости, который остается действительным, а также о взыскании с истца в пользу первоначального покупателя по договору уплаченных сумм.
Данное решение суда становится неотъемлемой частью договора купли-продажи доли жилого дома (квартиры), который подлежит обязательной государственной регистрации.
Преимущественное право покупки сособственники сохраняют до прекращения права общей собственности на недвижимость.
Так, раздел общего имущества или выдел доли одного из сособственников влечет за собой прекращение общей собственности на выделенную в натуре часть дома или квартиры (ст. 252 ГК РФ) и утрату остальными участниками общей долевой собственности преимущественного права покупки при продаже выделенной доли. У покупателя, приобретшего выделенную в натуре часть жилого дома), нет преимущественного права покупки остальной части недвижимости в случае ее продажи впоследствии другими сособственниками.
Под разделом (выделом доли) в натуре здесь подразумевается выдел сособственникам самостоятельных изолированных частей жилого дома.
На практике указанным способом прекращается главным образом общая собственность на жилой дом.
До сих пор речь шла о продаже доли в праве долевой собственности на имущество. Если же имущество (например, дом или нежилое здание, сооружение) находятся в совместной собственности (например, речь может идти о супругах), то здесь действуют иные правила (ст. 253 ГК РФ): возможно распоряжение лишь всем объектом недвижимости одновременно с общего согласия всех сособственников, либо возможен предварительный раздел имущества (и тогда прекращается общей собственности) либо сособственники могут установить своим соглашением (скажем, брачным договором) режим долевой собственности на то или иное имущество с последующей регистрацией в учреждении юстиции права долевой собственности и получением там Свидетельства о праве на долю в праве собственности на имущество. При недостижении соглашения сособственников в праве совместной собственности о трансформации её в долевую собственность это может быть сделано судом по иску любого из сособственников – п. 5 ст. 244 ГК. Когда долевая собственность будет трансформирована в долевую с оформлением права собственности на долю, эту долю можно отчуждать по общим правилам, с соблюдением прав других сособственников на преимущественную покупку доли.
От продажи доли в праве общей собственности на недвижимый объект следует отграничивать продажу отдельных нежилых помещений в одном и том же здании, сооружении. Как уже было отмечено, здесь следует иметь в виду, что если собственник пожелал продать, подарить, обменять часть здания, сооружения, то он должен сначала обратиться в соответствующие органы с просьбой о ликвидации регистрации здания как единого объекта и регистрации отдельных частей одного и того же здания как самостоятельных объектов недвижимости. Только после этого будет правомерна продажа отдельных помещений в здании. Если право собственности с государственной регистрацией уже есть на отдельные помещения – только в этом случае их можно пускать в оборот, совершать с ними сделки.
Рекомендуемый библиографический список к теме 4
Нормативный материал
Порядок отчуждения федерального недвижимого имущества, расположенного за пределами Российской Федерации. Утвержден Постановление Правительства РФ от 01.01.01 г. № 10 // Российская газета от 01.01.01 г.
Закон РФ от 01.01.01 г. "О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного хозяйства и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства // Ведомости СНД и ВС РФ. 1993. № 1. Ст. 26.
Распоряжение Министерства имущественных отношений РФ от 2 сентября 2002 г. (зарегистрировано в Минюсте РФ 3 октября 2002 г. № 000) «Об утверждении примерных форм решений о предоставлении земельных участков в собственность, постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное срочное пользование, аренду и договоров купли-продажи, безвозмездного срочного пользования и аренды земельных участков // Российская газета. 2002. 9 октября.
Судебная и нотариальная практика
Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.01.01 г. № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» // Хозяйство и право. 1998. № 12.
Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума высшего арбитражного Суда РФ № 6/8 «О некоторых вопроса, связанных с применением части первой Гражданского кодекса российской Федерации // Сборник постановлений Пленумов верховного Суда РФ (РСФСР). М. 2005.
Обзор отдельных постановлений Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ по спорам, связанным с договорами купли-продажи недвижимости // Хозяйство и право. 2002. № 3-6.
Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости: Информационное письмо Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.01.01 г. // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1998. № 1; Российская юстиция№ 1.
Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.01.01 г. «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости» // Вестник ВАС РФ. 1978. № 1; Российская юстиция. 1998. № 1.
Переход прав на участок: Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа № ФОЗ-А04/04-2/1693 // Эж-Юрист. 2004. № 45.
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.01.01 г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Хозяйство и право. 2001. № 5.
Нотариальное оформление сделок с объектами недвижимости. Совместное письмо нотариальной платы и Городского бюро регистрации прав на недвижимость Санкт-Петербурга // Российская юстиция. 2000. № 4.
Судебная практика по гражданским делам // Бюллетень верховного Суда РФ. 2002. № 4.
Нотариальная практика России // Российская юстиция. 1998. № 12.
«Единая судьба» земельного участка и расположенных на нем иных объектов недвижимого имущества (реальность и перспективы) // Вестник ВАС РФ. 2003. № 2.
Литература
Сделки с недвижимостью: закон есть - вопросы остаются // Нотариальный вестник. 1998. № 2.
Балабанов с недвижимостью в России. М. 1996.
Балабанова "самовольную постройку" сделать "Постройкой" // Правовое регулирование рынка недвижимости. Ежеквартальный журнал. 1999. Декабрь.
Обеспечение правомерности сделок с недвижимостью // Российская юстиция. 1999. № 4.
Зарегистрируй и владей // Бизнес-адвокат. 1999. № 11.
Документ на обладание // Бизнес-адвокат. 1999. № 13.
Болтанова с недвижимостью. Ростов. 2002.
Гражданский кодекс Российской Федерации с учетом изменений и новых законодательных актов // Хозяйство и право. 1998. № 2.
Брагинский регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Комментарий к Закону // Право и экономика№ 19-20.
Реализация недвижимого имущества организации-должника на торгах // Хозяйство и право. Приложение к № 2 за 2001 год.
Витрянский продажи недвижимости // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1999. № 7-11.
Витрянский недвижимости // Экономика и жизнь. 1996. № 30. Июль.
Витрянский условия договора // Хозяйство и право. 1998. № 7.
Субъекты и объекты земельных прав // Российская юстиция. 2002. № 10.
Галиева с землей в нотариальной практике // Нотариус. 1997. № 6.
К вопросу об оформлении прав на земельные участки // Право и экономика. 2003. № 2.
Порядок заключения сделок с недвижимостью // Эж-Юрист. 2005. № 22. Июнь.
Московский рынок нежилых помещений // Хозяйство и право№ 9.
Закон рождает споры // Юрист. 1999. № 7.
Государственная регистрация прав на предприятие как имущественный комплекс в свете последних изменений в законодательстве // Хозяйство и право. 2006. № 2.
Пользование участком при покупке недвижимости // Эж-Юрист. 2005. № 45. Ноябрь.
Гришаев регулирование недвижимости // Государство и право. 1999. № 3.
Некоторые особенности правового положения объекта незавершенного строительства // Хозяйство и право. 1998. № 10.
Некоторые особенности правового положения объекта незавершенного строительства // Хозяйство и право. 1998. № 10.
Порядок совершения сделок с арендными правами в Москве // Хозяйство и право. 2000. № 10.
К вопросу об обороте зданий и сооружений, расположенных на чужом земельном участке // Вестник ВАС РФ. 2005. № 11.
Дозорцев с недвижимостью // Дело и право. 1996. № 10.
О состоянии законопроектов в сфере недвижимости // Экономика и жизнь. 1997. № 4.
Жариков регулирование отношений по поводу недвижимости // Право и экономика. 1996. № 7.
Защита гражданских прав при приобретении недвижимого имущества // Российская юстиция. 1999. № 12.
Захарьина купли-продажи недвижимости. М. 2005.
Кассо на чужой земле. М. 1905.
Качур при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Jus bonumque. Сборник научных статей. КрасГУ. Красноярск. 2001.
Киндеева и здание едины // Бизнес-адвокат. 2002. № 20.
Правовой режим воздушных судов // Российская юстиция. 2001. № 1.
Недействительность сделок с недвижимым имуществом // Эж-Юрист. 2006. № 2. Январь.
Признание торгов по продаже недвижимости недействительными // Российская юстиция. 2001. № 7.
Регистрация прав собственности на объекты незавершенного строительства и недвижимости // Правовой вектор. 1998. № 27.
Козлова проблемы осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Вестник ВАС РФ. 2003. № 1.
Актуальные вопросы регистрации недвижимости в РФ // Юридический мир. 1997. № 9.
Понятие недвижимого имущества в российском гражданском праве. Сделки с недвижимостью // Закон. 1999. № 4.
Козырь в новом Гражданском кодексе России // В кн.: Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика / Под ред. М. 1998.
, Маковская судьба земельного участка и расположенных на нем иных объектов недвижимого имущества (реальность и перспективы) // Вестник ВАС РФ. 2003. № 2.
Рынок недвижимости в свете антимонопольных правил // Хозяйство и право. 1997. № 2.
Рынок недвижимости в свете антимонопольных правил // Хозяйство и право. 1997. № 2.
Комментарий Гражданского кодекса Российской Федерации (часть 2) / Под ред. . М.: ИНФРА-М. 1996.
Комментарий к Земельному кодексу РФ // Хозяйство и право. 2002. № 1.
Нежилые помещения – общая собственность // Эж-Юрист. 2003. № 48. Декабрь.
Красов частной собственности на землю. М. 2000.
Левшина на земельный участок при продаже находящейся на ней недвижимости // Право и экономика№ 10.
Левшина на земельный участок при продаже находящейся на ней недвижимости // Право и экономика№ 10.
Краснов право современной России. М. 2003.
Красов частной собственности на землю. М. 2000.
Значение фактической передачи имущества собственника при его отчуждении и проблемы восстановления собственником своего владения // Хозяйство и право. 2002. № 1.
Распоряжение вещами: потенциал правового регулирования и приемы его реализации // Хозяйство и право. 2004. № 4.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество в жилищной сфере // Хозяйство и право. 1998. № 3.
Некоторые аспекты реализации прав постоянного (бессрочного) пользования земельным участком коммерческой организацией в контексте оборота недвижимого имущества // Хозяйство и право. 2005. № 3.
Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и гражданское законодательство // Хозяйство и право№ 10.
Оборот земельных участков в свете нового земельного законодательства // Хозяйство и право. 2002. № 11.
Невзгодина -правовое обеспечение исполнения сделок с недвижимостью // Межвузовский сборник ученых трудов «Актуальные проблемы права». Омск. 1999 (В библиотеке ОмГУ – 2 экз.).
Невзгодина недвижимого имущества. Омск. 2004 (В библиотеке ОмГУ – 3 экз.).
Невзгодина права при продаже земельного участка или находящейся на нем недвижимости // Вестник Омского юридического института. 2004. № 1.
Недвижимость и рыночная экономика // Юридический мир. 1997. № 9.
Движимое и недвижимое имущество (к совершенствованию гражданского законодательства) // Хозяйство и право. 1998. № 6.
Оглоблина с землей в Российской Федерации. Учебно-методическое пособие. М. 1998.
, Тихомиров -правовые документы для оформления сделок с недвижимостью. М. 2000.
О документах, удостоверяющих государственную регистрацию права на земельные участки и иное недвижимое имущество // Правовое регулирование рынка недвижимости. Ежеквартальный журнал. 1999. Декабрь.
Петрова о регистрации прав // Эж-Юрист. 2005. № 20. Май.
Пискунова возникновения прав на недвижимость и проблемы государственной регистрации // Правовое регулирование рынка недвижимости. Ежеквартальный журнал. 1999. Декабрь.
Переход прав на участок // Эж-Юрист. 2—4. № 3. Январь.
Недействительные сделки // Хозяйство и право. 1999. № 1.
О купле-продаже земельных участков // Хозяйство и право. 1997. № 12.
Государственное предприятие как предмет договора купли-продажи // Хозяйство и право. 1998. № 1.
Отчуждение публичной собственности: вопросы правового регулирования // Хозяйство и право. 1998. № 6.
Регистрация перехода прав при продаже зданий // Хозяйство и право. 2000. № 11.
Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с недвижимым имуществом: некоторые проблемы правоприменения // Хозяйство и право. 1998. № 7.
Седугин право. Учебник для вузов. М. 1998.
Продажа части земельного участка // Право и экономика. 2004. № 12.
Куда «иголочка», туда и «ниточка» //ЭЖ-Юрист. 2002. № 26. Июль.
Квалификация отношений по застройке и право на объект незавершенного строительства в судебной практике // Хозяйство и право. 1997. № 10.
Скловский в гражданском праве. Учебно-практическое пособие. М. 1999.
Сделки с недвижимостью // Экономика ми жизнь. 1996. № 10.
Суханов права в новом Земельном кодексе РФ // Экологическое право. 2003. № 1.
Правовое обеспечение деятельности нотариата // Российская юстиция. 1996. № 6.
Российский нотариат и некоторые тенденции в гражданском законодательстве // Российская юстиция. 1998. № 8.
Договоры купли-продажи земельных участков // Российская юстиция. 1996. № 3.
Сделки с недвижимостью и их регистрация // Хозяйство и право. 1998. № 2.
Чубаров государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Проблемы современного гражданского права. Сб. статей. М.: Городец. 2000.
Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение // Хозяйство и право. 2003. № 10.
Об истребовании имущества у добросовестного приобретателя // Хозяйство и право. 2005. № 5.
Эрделевский к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". М. 1999.
ВОПРОСЫ ДЛЯ КОНТРОЛЯ
1. Какова форма договора купли-продажи недвижимости?
2. В какой момент договор продажи недвижимости считается заключенным?
3. Где осуществляется государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество по договору?
4. Каковы юридические последствия уклонения одной из сторон от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость?
5. Какова судьба земельного участка при продаже находящейся на нем недвижимости? Какие варианты здесь возможны?
6. Каковы последствия продажи земельного участка без одновременного отчуждения находящейся на нем недвижимости?
7. Что собой представляют сервитуты?
8. Каковы существенные условия договора продажи недвижимости?
9. Каков порядок передачи недвижимости от продавца к покупателю?
10. Каковы особенности продажи жилых помещений?
11. Что собой представляет предприятие как объект гражданских прав?
12. Какие права передаются покупателю при продаже предприятия как единого имущественного комплекса?
13. Какие права не подлежат отчуждению? Какова форма договора купли-продажи недвижимости?
14. В какой момент договор продажи недвижимости считается заключенным?
15. Где осуществляется государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество по договору?
16. Каковы юридические последствия уклонения одной из сторон от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость?
17. Какова судьба земельного участка при продаже находящейся на нем недвижимости? Какие варианты здесь возможны?
18. Каковы последствия продажи земельного участка без одновременного отчуждения находящейся на нем недвижимости?
19. Что собой представляют сервитуты?
20. Каковы существенные условия договора продажи недвижимости?
21. Каков порядок передачи недвижимости от продавца к покупателю?
Лекция 5.
Договор купли-продажи предприятия
План лекции
1. Понятие, стороны и предмет договора.
2. Заключение, форма, государственная регистрация и исполнение договора купли-продажи предприятия.
3. Последствия передачи предприятия покупателю с недостатками.
4. Особые случаи продажи предприятий.
1. Понятие, стороны и предмет договора. Договор купли-продажи предприятия является самостоятельным видом договора купли-продажи, ему посвящен параграф 8 главы 30 ГК РФ «Купля-продажа», однако отношения, возникающие из этого договора, субсидиарно регулируются и нормами ГК РФ о договоре купли-продажи недвижимости (параграф 7 главы 30), а при отсутствии таковых применяются и общие правила о купле-продаже товаров (п.2 ст. 549 ГК РФ).
В соответствии со ст. 559 ГК РФ, договор продажи предприятия - это такой договор, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам, а покупатель обязуется принять его и уплатить обусловленную договором цену.
На уровне ГК РФ такой договор урегулирован впервые, хотя на практике стал использоваться ещё с 1991 года, когда был принят первый закон о приватизации государственных и муниципальных предприятий. Вообще же этот договор известен российской цивилистике с конца 19-го века, когда сделки по отчуждению предприятий «со всеми активами и пассивами» стали обычным явлением, но в послереволюционной России просто утратили смысл.
Сторонами договора купли-продажи предприятия могут выступать практически любые субъекты гражданского права. Встречающееся в литературе мнение о том, что применительно к физическим лицам стороной в таком договоре может быть только гражданин, зарегистрированный в качестве индивидуального предпринимателя, представляется необоснованным: закон не содержит такого рода ограничений.
Граждане не могут заниматься предпринимательской деятельностью без соответствующей государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя (или без создания юридического лица
с той же целью), а в необходимых случаях – и без получения лицензии, но нет никаких препятствий для продажи, например, наследником, не являющимся индивидуальным предпринимателем, полученного по наследству предприятия или для покупки предприятия гражданином с целью занятия на его базе предпринимательской деятельностью с созданием уже после покупки на базе предприятия юридического лица или получения после покупки предприятия статуса индивидуального предпринимателя. Кроме того, управлять собственным предприятием гражданин может поручить менеджеру, управляющей организации.
Иными словами, закон не ограничивает возможность граждан иметь в собственности предприятия (причем независимо от их количества) наличием у них статуса индивидуального предпринимателя, а потому любые граждане могут выступать в качестве любой стороны в договоре купли-продажи предприятия.
Участниками договора купли продажи предприятия (как на стороне продавца, так и покупателя) могут выступать уполномоченные органы, действующие от имени Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, в том числе комитеты или фонды по управлению государственным, муниципальным имуществом.
Стороной в договоре купли-продажи предприятия (как имущественного комплекса), в том числе в качестве продавца, может выступать и само муниципальное или государственное унитарное предприятие как субъект гражданского права, если оно имеет в хозяйственном ведении имущественный комплекс, зарегистрированный как предприятие, и имеет разрешение собственника имущества, закрепленного за предприятием, на продажу этого комплекса (здесь предприятие – юридическое лицо продает предприятие-имущество).
Предприятие представляет собой весьма специфический объект гражданских прав, что нашло свое отражение уже в части первой ГК РФ (ст. 132). Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. В состав предприятия входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, (т. е. недвижимое и движимое имущество, прием в виде и вещей, и имущественных прав и обязанностей), а также неимущественные права - на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и некоторые другие исключительные права.
В соответствии с п. 2 ст. 132 ГК РФ предметом договора купли-продажи, равно как и других сделок, может быть не только предприятие в целом, но и его часть. Очевидно, что часть предприятия в качестве самостоятельного предмета договора купли-продажи может выступать лишь в том случае, если такая часть может самостоятельно использоваться в качестве имущественного комплекса для осуществления той или иной предпринимательской деятельности. В противном случае речь может идти лишь о продаже отдельного имущества, входящего в состав предприятия, и такой договор купли-продажи должен регулироваться общими нормами о купле-продаже недвижимости.
Хотя в состав предприятия входит не только недвижимое, но и движимое имущество, более того, в составе конкретного предприятия недвижимости в её обычном понимании (здания, сооружения, земельные участка) может не быть вовсе, оно в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью.
Дело в том, что продажа предприятия в целом, «на ходу», т. е. в качестве «живого организма» - работающего и используемого именно для предпринимательских целей, предполагает передачу покупателю не только зданий и оборудования, но и привязанных к материальной основе производства прав и обязанностей продавца. Сложные отношения, возникающие при такой продаже, требуют специального правового регулирования.
Таким образом, предприятие в значении недвижимого имущества, являющегося объектом гражданских правоотношений и соответственно предметом договоров купли-продажи, аренды и др., не может сводиться к простой совокупности движимого и недвижимого имущества, предназначенного для осуществления определенной предпринимательской деятельности, так как преобразование такого рода оборудования в предприятие нуждается в проведении целого комплекса действий по организации на его базе процесса производства.
Когда говорят о строительстве предприятий «под ключ» или «под пуск», то это с юридической точки зрения некорректно. В этих случаях речь идет о создании «классических» объектов недвижимого имущества – зданий, сооружений, с помощью которых впоследствии будет осуществляться предпринимательская деятельность и которые затем смогут входить в состав работающего предприятия, т. е. предприятия «на ходу», наряду с другим имуществом, и именно в этом качестве могут стать предметом сделки по продаже предприятия.
Надо сказать, что коммерческие организации – юридические лица и индивидуальные предприниматели (хозяйствующие субъекты), занимаясь той или иной предпринимательской деятельностью, никогда без необходимости не регистрируют свое право собственности на имущественные комплексы, используемые для такой деятельности, и не обязаны это делать. Они регистрируют свои права собственности на приобретаемые здания, сооружения, земельные участки как отдельные объекты недвижимости.
Таким образом, предприятие как объект гражданских прав, объект права собственности, изначально никак не обособляется от иного имущества правообладателя, право на него не регистрируется. И лишь в тех случаях, когда совершается сделка с имущественным комплексом в целом как предприятием, - и продавец предварительно должен зарегистрировать свое право на предприятие, и после продажи - то же придется сделать покупателю.
Стороны договора сами решают, как определить предмет сделки купли-продажи: можно продать предприятие, а можно совершить ряд сделок, по которым продать здания, сооружения с земельными участками под ними, по отдельным же сделкам продать инвентарь, технику, оборудование, сырье и т. д. Причем всё это можно продать не одному, а разным покупателям.
Кстати, в этой связи в последние годы формируется судебная практика по искам о признании притворными сделок по продаже отдельного имущества в составе предприятия, прикрывающего продажу фактически всего имущественного комплекса – предприятия. Обычно это делается продавцом с целью ухода от исполнения обязательств и предотвращения обращения взыскания на его имущество по долгам кредиторов (поскольку просто не на что оказывается обратить взыскание).
Несмотря на то, что вопрос о продаже предприятия в целом или отдельных объектов из его состава зависит от усмотрения продавца, суды иногда по искам заинтересованных лиц (кредиторов) принимают решения о признании притворными сделок по продаже отдельных объектов в составе предприятия (и прикрываемая сделка признается тогда тоже незаключенной, т. к. не соблюдены требования к ней, в том числе касающиеся государственной регистрации). Обычно такое решение принимается судом при наличии совокупности обстоятельств: продаже за короткий период времени и обычно одному и тому же лицу всего имущества, достаточного для самостоятельного ведения предпринимательской деятельности на основании приобретенного имущественного комплекса (хотя и по отдельным сделкам) и прекращения после этого предпринимательской деятельности продавца.
|
Из за большого объема этот материал размещен на нескольких страницах:
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 |
