Правовой режим недвижимого имущества и особенности сделок с ним (стр. 7 )

При регистрации перехода права собственности на купленную недвижимость к покупателю ему выдается Свидетельство о праве собственности, делаются записи в реестре о его праве собственности на недвижимость и о прекращении такого права продавца, а тексте договора купли-продажи недвижимости проставляется штамп о выдаче такого Свидетельства покупателю с указанием номера и серии бланка.

Если договор купли-продажи недвижимости предусматривает условие о продаже в кредит или с рассрочкой платежа, то продавец приобретает право залога на проданную недвижимость в силу закона – п.5 ст. 488 ГК РФ. Это значит, что покупатель приобретает право собственности на купленную недвижимость с момента выдачи ему Свидетельства о праве собственности, но распорядиться этой недвижимостью без согласия продавца покупатель не может до прекращения залога, т. е. до полной оплаты предмета сделки.

В таких случаях добавляется ещё одно регистрационное действие: регистрация ограничения права покупателя залогом в пользу продавца. Такая запись делается в Едином гос. реестре и в Свидетельстве о регистрации права собственности покупателя на приобретенную недвижимость. Причем регистратор должен сделать такую запись в реестре и в Свидетельстве самостоятельно, без заявления об этом продавца и без дополнительной платы за это действие, потому что ограничение здесь возникает в силу закона, т. е. помимо воли сторон.

В подтверждение регистрации залога в свою пользу продавец вправе получить выписку из Единого реестра (за отдельную плату).

Запись о залоге в ЕГРП погашается на основании совместного заявления продавца и покупателя после полной оплаты покупателем купленного имущества.

4. Исполнение договора купли-продажи недвижимости и ответственность по договору. Передача продавцом и принятие покупателем предмета договора (недвижимого имущества) оформляются передаточным актом или иным документом о передаче, подписываемым обеими сторонами. Обязанность продавца по передаче недвижимости покупателю признается исполненной после вручения ее покупателю с подписанием сторонами соответствующего документа об этом (однако норма эта диспозитивная - она применяется, если иное не предусмотрено законом или договором ст. 556 ГК РФ).

Уклонение одной из сторон от подписания передаточного акта рассматривается как отказ этой стороны от исполнения договора.

Следует иметь в виду, что передаточный акт не является обязательным приложением к договору купли-продажи недвижимости, его представление в учреждение юстиции не обязательно. Стороны вообще могут его не составлять или включить непосредственно в текст договора положение о передаче недвижимости покупателю с момента заключения договора без составления особого передаточного акта.

Тем не менее составление передаточного акта позволяет избежать многих споров впоследствии, является лишней гарантией против недобросовестности любой из сторон.

ГК РФ не регламентирует подробно ни содержание передаточного акта, ни момент его подписания. Наиболее целесообразно завершить процесс передачи недвижимости с подписанием соответствующего акта до государственной регистрации перехода права собственности на неё к покупателю, сопровождающемся выдачей покупателю Свидетельства о его праве собственности на купленный объект.

В противном случае может возникнуть коллизионная ситуация, когда после регистрации в Едином государственном реестре прав собственником недвижимости будет значиться уже покупатель, а фактически в силу п.1 ст. 556 ГК РФ договор будет считаться неисполненным и будет существовать возможность его расторжения.

В такой ситуации таится опасность, что указанный в реестре новый собственник может продать объект недвижимости другому лицу, а тот - иным лицам и вся эта цепочка соглашений может быть поставлена под угрозу, если в связи с неоплатой первым покупателем цены договора по иску первоначального собственника (продавца) сделка будет расторгнута.

Видимо, учитывая такую опасность и защищая добросовестного приобретателя, законодатель для договора продажи одного из видов недвижимого имущества - предприятия - установил необходимость предварительного подписания передаточного акта до государственной регистрации прав на приобретаемое предприятие (ст. 564 ГК РФ).

Для купли-продажи иной недвижимости такого правила не установлено. Представляется, что использование того же правила по аналогии при продаже любой недвижимости позволило бы обеспечить единство правового регулирования относительно процесса исполнения договора продажи любой недвижимости.

Целесообразно (хотя и без этого договор будет действителен) упомянуть в самом тексте договора продажи недвижимости передаточный акт: в какой срок он должен быть составлен и предъявлен продавцом, в какой срок с этого момента должен быть подписан сторонами договора и др. необходимые сведения, а также предусмотреть ответственность (в виде пени, например) за уклонение любой из сторон от подписания или за просрочку в подписании передаточного акта.

В процессе приемки приобретенной недвижимости покупателем может быть выявлено, что передаваемая недвижимость в чем-то не соответствует условиям договора. Покупатель может её принять, зафиксировав недостатки в передаточном акте. И здесь неприменимо правило ст.475 ГК РФ, относящееся к другим договорам купли-продажи, о том, что всякие претензии к продавцу можно предъявлять только в случае, если недостатки товара не были оговорены продавцом.

По договору купли-продажи недвижимости действует иное правило, направленное на усиленную защиту интересов покупателя: даже если покупатель примет недвижимость, которая не соответствует условиям договора, в том числе в случае, когда это несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, это не освобождает продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора (ст. 556 ГК РФ).

Ответственность же продавца в данном случае предусмотрена прежде всего общей для договоров купли-продажи статьей 475 ГК РФ: покупатель по своему выбору имеет право потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены, или безвозмездного устранения недостатков имущества в разумный срок, или возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества (п. 1 ст. 475 ГК РФ).

Если же нарушения требований к качеству являются существенными (неустранимыми, требуют несоразмерных расходов или затрат времени и т. п.), покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной суммы (в силу ст. 557 и 475 ГК РФ). Но в силу специфики предмета договора (незаменимая вещь) покупатель даже при наличии существенных недостатков не может потребовать замены предмета сделки (товара) на аналогичный (хотя по другим видам договора купли-продажи такое требование у покупателя есть в силу ст. 475 ГК РФ). Такое ограничение в выборе требований покупателя недвижимости установлено в ст. 557 ГК РФ.

Поскольку по общему правилу п.1 ст. 556 ГК РФ с момента подписания сторонами передаточного акта, подтверждающего вручение недвижимости покупателю, продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче товар, именно с этого момента на покупателя переходит риск случайной гибели или случайного повреждения приобретенной недвижимости (п.1 ст. 459 ГК РФ).

Эта норма (которая, однако, является диспозитивной), представляет собой отступление от общего правила ст. 211 ГК РФ, согласно которому, если иное не предусмотрено законом или договором, риск случайной гибели или случайного повреждения вещи несет её собственник.

Собственником же покупатель недвижимости может стать не раньше, чем будет осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на данную недвижимость с выдачей ему Свидетельства о праве собственности, что обычно следует после фактической передачи недвижимости покупателю, т. е. ещё до того, как покупатель станет собственником приобретенного здания, сооружения.

Установленный законом переход риска случайной гибели или случайного повреждения купленного недвижимого имущества на покупателя ранее возникновения у него права собственности на это имущество объясняется стремлением законодателя поддержать соблюдение определенного баланса интересов сторон договора.

Ведь после поступления имущества во владение покупателя у него увеличивается объем правомочий в отношении этого имущества, он приобретает статус законного владельца и возможность использовать приобретенное имущество. Получаемые за счет этого преимущества и компенсируются нормами п. 1 ст. 459, п.1 ст. 556 ГК РФ о переходе риска случайной гибели или случайного повреждения имущества.

Покупатель в силу заключенного договора обязан принять недвижимость – предмет договора и заплатить продавцу покупную цену. На практике между сторонами договора возникают споры о последовательности действий сторон, о моменте оплаты предмета договора. Очевидно, что целесообразнее всего эти вопросы урегулировать уже при заключении договора и включить их в текст договора в качестве его условий.

Если этого не было сделано (что чаще всего и имеет место на практике), следует исходить из смысла и сравнительного (систематического) толкования п.1 ст. 454 ГК РФ, в силу которого покупатель должен 1) принять и 2) оплатить купленную вещь, т. е. вначале продавец должен выполнить свою обязанность по передаче товара покупателю и до исполнения этой обязанности продавцом покупатель не обязан оплачивать товар (если, конечно, предоплата полностью или частично не предусмотрена договором).

Под передачей же товара продавцом покупателю в анализируемом договоре понимается фактическая передача, подтверждаемая подписанием передаточного акта (п.1 ст. 556 ГК РФ).

При невыполнении покупателем своей обязанности по оплате переданной ему продавцом недвижимости продавец вправе задержать регистрацию перехода права собственности на неё покупателя, вправе в судебном порядке требовать либо уплаты денег, либо расторжения договора и при любом из двух избранных вариантов исков - возмещения убытков и взыскания процентов по ст. 395 ГК РФ, если иной размер неустойки (пени) за задержку оплаты не был предусмотрен договором.

Обязанность покупателя по оплате приобретенной недвижимости является главной обязанностью покупателя, а её неисполнение, соответственно, квалифицируется как существенное нарушение условий договора и является достаточным основанием для вынесения судом по иску продавца решения для расторжения договора.

Приурочив момент возникновения права собственности у покупателя на недвижимость, приобретенную по договору купли-продажи, к моменту государственной регистрации перехода права собственности на покупателя и одновременно определив момент исполнения этого договора датой подписания передаточного акта, законодатель не установил какого-либо предельного срока для такой регистрации, т. е. регистрация в принципе возможна и через годы после заключения договора.

Пленум Высшего арбитражного Суда РФ в п. 14 постановлении № 8 от 01.01.01 г. «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» специально подчеркнул, что отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости.

Очевидно, что такая ситуация отнюдь не способствует стабилизации гражданского оборота, нарушает саму идею государственной регистрации, направленную на достижение предельной прозрачности правового режима недвижимости, её законных владельцев, обременений, перехода права собственности на неё.

При продаже недвижимости на какое-то время происходит в силу закона как бы разделение титула собственника (продавца) и законного владельца (покупателя), ибо покупатель в течение определенного времени – с момента передачи ему купленного объекта недвижимости – пребывает в положении фактического владельца этой недвижимости при сохранении права собственности на неё за продавцом.

При таком «раскладе» в принципе не исключена ситуация, что недобросовестный продавец-собственник недвижимости уже после заключения договора с покупателем может продать её ещё раз – другому покупателю.

В целях защиты покупателя от недобросовестного продавца на период, пока покупатель ещё не зарегистрировал переход к нему права собственности на приобретенную недвижимость, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ в п. 14 вышеназванного постановления № 8 от 01.01.01 г. предусмотрел, что после передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности на него к покупателю продавец не вправе распоряжаться этим имуществом, поскольку указанное имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем.

Однако, во-первых, устанавливая такой запрет, Высший Арбитражный суд выходит за пределы своих полномочий, подменяя своим решением волю законодателя. Во-вторых, такой запрет не защищает должным образом покупателя от недобросовестного продавца, если он нарушит данный запрет и всё-таки продаст одну и ту же недвижимость дважды, поскольку фраза «не вправе распоряжаться» проблемы не решает: ведь ничто не мешает ему заключить договор, требующий всего лишь простой письменной формы.

Очевидно, что и второй покупатель может оказаться добросовестным. Во всяком случае, в такой ситуации неизбежен судебный спор, по которому любой из покупателей (в качестве истца, либо ответчика, либо третьего лица на стороне ответчика) будет доказывать свое право на недвижимость.

Может ли первый покупатель требовать в судебном порядке признания второго договора недействительным? Действующее законодательство ответа на этот вопрос не дает.

До внесения необходимых изменений в законодательство в ситуации, когда недвижимое имущество до государственной регистрации перехода права собственности на него окажется проданным дважды, спор между покупателями об их праве на недвижимость, ставшую предметом двух договоров, должен решаться с учетом требований ст. 398 ГК РФ. Преимущество у того покупателя, которому вещь (недвижимое имущество) была передана раньше.

Если же вещь ещё не передана никому из покупателей, то преимущество имеет тот из них, с которым договор был заключен раньше, а если и это невозможно установить (например, если несколько договоров было заключено в один день), то тот покупатель, который раньше предъявит иск.

При этом положение не меняется, если ответчик по такому иску (т. е. покупатель, с которым договор был заключен позже или раньше, но предмет договора был передан не ему, а истцу – другому покупателю) уже успел зарегистрировать переход права собственности на недвижимое имущество на свое имя: при наличии оснований для удовлетворения требования истца суд примет решение об аннулировании прежней регистрации и о регистрации перехода права собственности на неё к истцу.

Не может распорядиться купленной по сделке недвижимостью и покупатель, пока не будет зарегистрирован переход права собственности на него, ибо до этого момента он официально не имеет титула собственника имущества, которое приобрел по сделке и которым фактически уже владеет (что тоже нельзя не признать весьма необычной правовой конструкцией). Такая сделка покупателя должна квалифицироваться как ничтожная (ст. 168 ГК РФ).

Именно так решается вопрос в судебной практике. Так, по одному из споров было установлено, что индивидуальный предприниматель приобрел у АО нежилое здание с условием его платы в рассрочку, после чего и должна была состояться регистрация права собственности покупателя с выдачей ему Свидетельства.

Однако покупатель, не заплатив продавцу покупной цены, не зарегистрировав по этой причине свое право собственности на здание, продал его по договору другой коммерческой организации.

Арбитражный суд признал этот договор ничтожной сделкой, поскольку право собственности у индивидуального предпринимателя на это строение не возникло, а потому он не вправе был отчуждать его другому лицу[3].

В этом примере мораль такова: если бы коммерческая организация-покупатель озаботилась заранее проверить наличие правоустанавливающего документа у продавца, она бы не села с ним рядом за один стол для заключения договора.

Продавец должен передать покупателю предмет договора свободным от любых прав третьих лиц либо уведомить покупателя об обременении продаваемого имущества правами третьих лиц (п.1 ст. 460 ГК РФ). В частности, нет препятствий и для продажи недвижимого имущества, в отношении которого заключен договор аренды, надо только уведомить об этом покупателя. Неисполнение продавцом указанной обязанности дает покупателю право требовать (по своему усмотрению) уменьшения покупной цены либо расторжения договора купли-продажи (но не договора, обременяющего предмет сделки купли-продажи!).

Это правило конкретизируется применительно к договору аренды (и коммерческого найма) в ст. 617 ГК РФ, предусматривающей сохранение в силе таких договоров при переходе права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу. Такой переход не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

На практике нередки случаи, когда собственники недвижимости, сдавшие её по договору аренды или коммерческого найма жилого помещения, затем требуют в судебном порядке досрочного расторжения такого договора, мотивируя необходимостью срочно продать сданную в аренду недвижимость в ситуации, когда собственник испытывает большие финансовые трудности и не находится покупатель, готовый купить недвижимость, обремененную договором аренды.

Однако среди оснований для принудительного досрочного прекращения договора по инициативе наймодателя, исчерпывающе перечисленных в п.2 ст. 687 ГК РФ, такого основания не предусмотрено.

5. Правовой режим земельного участка или недвижимости на нем при продаже того или другого. Поскольку недвижимость - это прежде всего земельные участки и то, что прочно связано с землей, то при продаже зданий, сооружений обязательно возникает и решается вопрос о судьбе земельного участка, на котором они находятся. Иными словами, продажа здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, неизбежно влечет изменение правоотношений по поводу этого земельного участка. (И наоборот, если продается только сам земельный участок, а на нем находится какая-либо недвижимость, обязательно изменяются правоотношения по поводу этой недвижимости).

В ГК РФ содержатся четкие правила на этот счет (ст. Кроме того, порядок перехода права на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение регулируется ст. 35 Земельного кодекса РФ.

Любое здание становится объектом гражданских прав и может быть предметом сделок лишь при наличии (возникновении) у его владельца права на земельный участок, на котором расположено здание. Именно неразрывная связь земли и любой недвижимости в виде зданий и сооружений обусловила включение в законодательство специальных норм, обеспечивающих юридическое решение вопроса о судьбе земельных участков под продаваемыми зданиями и сооружениями и о судьбе недвижимости в случае продажи земли, на которой она расположена.

Отсутствие у продавца правоустанавливающих документов на земельный участок и его кадастрового плана может явиться причиной правомерного отказа покупателю здания, сооружения в регистрации перехода к нему права собственности на предмет сделки.

При продаже недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на нее должно передаваться и право на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования – ст. 273, 552ГК РФ.

Какое именно право? Это зависит прежде всего от того, является продавец недвижимости одновременно и собственником земли под ней или не является. Если продавец (собственник продаваемого здания, строения, сооружения), одновременно является собственником земельного участка, на котором эта недвижимость находится, и согласно условиям договора передает покупателю одновременно свое право собственности на земельный участок либо если в договоре никак не определяется право покупателя на соответствующий земельный участок, этот участок, занятый недвижимостью, переходит в собственность покупателя (либо часть земельного участка, которая занята покупаемой недвижимостью и необходима для её использования).

Это правило, предусмотренное в п.2 ст. 552, ст. 273 ГК РФ, полностью согласуется с правилами п.4 ст. 35 Земельного кодекса РФ, в силу которого отчуждение недвижимости на земельном участке осуществляется вместе с земельным участком. Положение о том, что все прочно связанные с земельными участками объекты недвижимости следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральным законом, является принципом земельного права, закрепленным в ст. 1 Земельного кодекса РФ.

Данное правило подтверждено и руководящим постановлением Пленума ВАС РФ № 11 от 01.01.01 г. «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в п. 11 которого говорится, что отчуждение строений безземельного участка или земельного участка без находящихся на нем строений (если и то, и другое принадлежит продавцу на праве собственности) не допускается и должно квалифицироваться как ничтожная сделка.

Исключением из приведенного общего правила являются случаи, когда:

1) по договору продается не все здание, а такая его часть, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

2) недвижимость, являющаяся предметом договора купли-продажи, находится на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии с установленными законом (ст. 27 Земельного кодекса РФ) правилами.

Если продаваемая недвижимость находится на земельном участке, ограниченном в обороте в установленном законом порядке, но принадлежащем на праве собственности продавцу недвижимости, покупатель недвижимого имущества приобретает и право собственности на соответствующий земельный участок – при условии, что федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.

Площадь части земельного участка, занятой продаваемым зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, а потому подлежащей передаче покупателю, определяется в порядке, предусмотренным п.3 ст. 33 Земельного кодекса РФ, установившей критерии определения норм предоставления земельных участков.

Итак, если в тексте договора продажи недвижимости не будет определено право покупателя на передаваемый ему земельный участок под этой недвижимостью (например, в договоре вообще о земельном участке не упоминается), и при этом продавец является собственником данного земельного участка, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования (и. 2 ст. 552, ст. 273 ГК РФ), и без всякой дополнительной оплаты (и тем более такое же последствие наступает, если стороны в договоре прямо предусмотрели переход в собственность покупателя вместе с приобретаемым им строением земельного участка под ней).

Но п.2 ст. 552, ст. 273 ГК РФ предусматривают возможность и такого варианта договора купли-продажи недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве собственности, когда по соглашению сторон покупателю здание, строение, сооружение передается в собственность, а земельный участок под ним – только на праве аренды или иного права. Земельный же кодекс РФ (п.1 ст. 35) категорически запрещает такой вариант в полном соответствии с принципом единства юридической судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, закрепленным в ст. 1 того же кодекса.

Возникает коллизия норм двух отраслей законодательства – гражданского и земельного, которая требует законодательного решения.

Как её решать сейчас, какой кодекс применять – рассмотрим вопрос несколько позже – при обсуждении того же рода коллизии, касающейся возможности купли-продажи только земельного участка, застроенного недвижимостью (т. е. без одновременной покупки этой недвижимости).

В тех случаях, когда продавец - собственник продаваемой недвижимости - не является одновременно собственником земельного участка, на котором эта недвижимость расположена (например, продавец здания владеет земельным участком на праве аренды), он вправе продать свою недвижимость без согласия собственника земельного участка только в том случае, если это не противоречит условиям пользования участком, предусмотренным законом или договором.

И тогда покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и продавец недвижимости (п.2 ст. 271, п. 3 ст. 552 ГК РФ, п.1 ст. 35 Земельного кодекса РФ В этом вопросе никаких противоречий между нормами гражданского и земельного права нет.

Поэтому при покупке недвижимости покупателю прежде всего целесообразно выяснить правовой статус земельного участка, на котором она находится, - кому он принадлежит и по какому праву.

Итак, в случаях, когда правила пользования земельным участком, не принадлежащим продавцу на праве собственности, под продаваемой недвижимостью не изменяются в связи с её продажей, сделку по продаже недвижимости можно совершать, не спрашивая согласия на это у собственника земельного участка.

Так, Московский арбитражный суд рассматривал дело о понуждении Московского земельного комитета к перезаключению договора аренды земельного участка с новым арендатором взамен выбывшего.

Суть спора состояла в том, что акционерное общество продало обществу с ограниченной ответственностью административное здание, находящееся на земельном участке, являющемся собственностью города Москвы. На этот участок у продавца был заключен договор аренды с Московским земельным комитетом сроком на 49 лет. Комитет отказывался перезаключить договор аренды с новым собственником - обществом с ограниченной ответственностью (покупателем) на этот участок, поскольку с самого начала не давал на это согласия.

Арбитражный суд принял решение о понуждении комитета к заключению договора аренды с новым собственником здания на тех же условиях и в пределах оставшегося срока аренды (45 лет) и установил, что согласия собственника земли , поскольку условия пользования земельным участком не изменились после перехода недвижимости к новому собственнику - здание продолжает эксплуатироваться по прежнему назначению как административное.

С принятием Земельного кодекса РФ правила п.3 ст. 552, ст. 273 ГК РФ конкретизируются в п.1 ст. 35 этого кодекса. И хотя ни в той, ни в другой статье не используется термин перенаем, практически в тех случаях, когда продавец недвижимости, находящейся на земельном участке, пользовался им на праве аренды, при продаже этой недвижимости происходит перенаем покупателем недвижимости всего или части земельного участка, на котором она расположена, т. е. передача прав и обязанностей арендатора-продавца новому арендатору – покупателю в рамках действующего договора аренды, иначе – замена стороны в договоре аренды земельного участка, причем без согласия другой стороны, если условия пользования землей не меняются.

Порядок перенайма установлен в п. 5 ст. 22 Земельного кодекса РФ, наделяющего арендаторов земли более широкими правами по сравнению с арен­даторами иных объектов недвижимости: указанная статья допус­кает передачу прав и обязанностей по договору аренды без согла­сия собственника участка (достаточно его уведомления), если до­говором аренды этого участка не предусмотрено иное.

(Напомним, что по общему правилу, закрепленному в п. 2 ст. 615 ГК РФ, перенаем допускает­ся лишь с согласия арендодателя, если иное не установлено ГК РФ, дру­гим законом или иными правовыми актами).

Правило о том, что в соответствии с п.1,2 ст. 271, п.3 ст. 552 ГК, п. 1ст. 35 Земельного кодекса РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на чужом земельном участке, другому лицу последнее приобретает право на использование соответствующей части земельного участка под приобретаемым имуществом, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник, должно применяться с учетом иных норм земельного законодательства.

В частности, при продаже зданий, сооружений, строений, расположенных на земельных участках, предоставленных юридическим лицам
(за исключением указанных в п.1 ст. 20 Земельного кодекса РФ) на праве постоянного (бессрочного) пользования, это право подлежит переоформлению на право аренды или земельные участки должны быть приобретены покупателем в собственность по установленным правилам. Выбор (аренда или собственность) принадлежит покупателю (ст. 2 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса РФ» от 01.01.01 г. ).

Особенности купли-продажи недвижимого имущества применительно к отдельным видам имущества или основаниям и порядку его продажи могут регулироваться специальными нормами ГК РФ (например, ст. 447-449, регулирующими продажу имущества на торгах), иными законами (и прежде всего Земельным кодексом РФ) и другими правовыми актами. Так, постановлением Правительства РФ от 01.01.01 г. № 10 утвержден Порядок отчуждения федерального недвижимого имущества, расположенного за пределами Российской Федерации (РГ от 23.01.02).

6. Продажа доли в праве общей собственности на недвижимое имущество. Если жилой дом, квартира, нежилое помещение, здание, сооружение, иное строение являются долевой собственностью, каждый из собственников име­ет преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных услови­ях, кроме случаев продажи с публичных торгов. Если они (сособственники) откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимость в течение одного месяца с момента уведомления о предстоящей продаже доли, продавец доли вправе продать её любому лицу. При продаже доли с нарушением пре­имущественного права покупки любой участник долевой соб­ственности вправе в течение трех месяцев требовать в су­дебном порядке перевода на него прав и обязанностей поку­пателя (ст. 250 ГК РФ).

Общая собственность на недвижимость может возникнуть в результате её совместного строительст­ва или покупки, приобретения несколькими лицами по дого­вору дарения, в порядке наследования и по иным осно­ваниям, предусмотренным законом (например, в связи с приватизацией жилого помещения). Но нельзя её создать путем «дробления» одного и того же объекта путем продажи, дарения части одного и того же здания, сооружения, квартиры – это вело бы к возникновению новых объектов недвижимого имущества при отсутствии к тому законных оснований (хотя на практике это иногда имеет место – вопреки закону). В таких случаях нужно сначала добиться фактического раздела (с составлением технической документации) и присвоения кадастрового номера вместо одного здания – двух или более самостоятельных объектов недвижимости и тогда отчуждать любой из них.

Общая собственность на имущество может быть до­левой либо совместной (п.2 ст. 244 ГК РФ).

В первом случае каждому из сособственников принадлежит определенная доля в праве собственности на недвижимое имущество (одна вторая, три четвертых и т. п.), а если доли сособственников не определены на основании закона или не установлены их соглашением, эти доли считаются равными (п. 1 ст. 245 ГК РФ).

Во втором — у сособственников нет определенных долей в праве собственности, недвижимость находится в их общей совместной собственности (без определения долей), при этом в случае раздела общего имущества или выдела из него доли одного из сособственников, доли всех сособственников признаются равными, если иное не предусмотрено законом или соглашением всех сособственников (п.2 ст. 254 ГК РФ), а сам такой раздел или выдел прекращает право общей собственности.

Совместная собственность возникает лишь в случаях, когда законом предусмотрено ее образование. В частности, режим совместной собственности имеет имущество, нажитое супругами во время брака, имущество крестьянского (фермерского) хозяйства (ст. 34 СК РФ, ст. ст. 256, 257 ГК РФ), если сами сособственники не установили соответствующим договором иной режим такого имущества.

Кроме того, общая совместная собственность могла возникать на квартиру при её приватизации (не только супругами, но и иными членами семьи) до внесения соответствующих изменений в Закон РФ «О приватизации жилых помещений», после чего право приватизировать квартиру в совместную собственность было оставлено только за супругами.

Отчуждение доли в праве долевой собственности не имеет никаких препятствий, кроме предварительного уведомления сособственников. Для распоряжения же долей в праве совместной собственности её сначала нужно выделить с оформлением самостоятельных документов и права на неё. Согласно п. 5 ст. 244 ГК РФ по соглашению участников совместной собственности, а при его недостижении - по решению суда на общее имущество может быть уста­новлена долевая собственность этих лиц, - и только после этого каждый из ее участников имеет право по своему усмотрению распоря­диться принадлежащей ему долей.

Итак, для реализации права на долю в долевой собственности согласия остальных участников общей доле­вой собственности не требуется, но они имеют преимущественное право покупки продаваемой доли.

Данное правило должно применяться (согласно закону) и при отчужде­нии доли по договору мены, когда каждая из сторон при­знается продавцом товара, который она обязуется пере­дать, и покупателем товара, который она обязуется при­нять в обмен (ст. 567 ГК РФ). Однако применение этого правила к договору мены на практике весьма проблематично.

Преимущественное право покупки действует лишь тогда, когда доля продается постороннему лицу. При продаже ее кому-либо из участников общей долевой собственности остальные сособственники не имеют пре­имущественного права на приобретение отчуждаемой доли. Если несколько участников желают воспользоваться преимущественным правом покупки, то выбор, кому из них продать свою долю, принадлежит продавцу. В случае спора между ними даже суд не вправе обязать продавца пере­дать свою долю другому, чем выбрано им, сособственнику.

Как исключение, преимущественное право покупки не действует в слу­чае продажи доли в праве собственности на недвижимость с публичных торгов, проводимых при отсутствии согласия всех участников долевой собственности от приобретения доли с соблю­дением правил, предусмотренных ст. 255 ГК РФ и други­ми правовыми актами.

При наследовании, безвозмездном отчуждении доли в праве общей собственности (например, путем дарения) постороннему лицу никаких преимуществ у других сособственников на приобретение этой доли, разумеется, нет.

А поэтому сделка дарения доли в праве долевой собственности на недвижимость на практике нередко исполь­зуется для обхода имеющего право преимущественной покупки другого сособственника. И если под видом дарения фактически совершается продажа доли недвижимости, то при дока­занности в суде того, что в действительности доля в праве была продана, а не подарена постороннему лицу, дарение должно быть квалифицировано как притворная сделка (ст. 170 ГК РФ) и к совершенной сделки должны быть применены правила о купле-продаже, в том числе предусмотренные в ст. 250 ГК РФ относительно преимущественного права покупки.

Залог доли в праве долевой собственности на общую недвижимость (в том числе дом, квартиру) может быть осуществлен без согласия других сособственников. Однако в случае обращения по требованию залогодержателя взыскания на эту долю при ее продаже применяются правила ст. ст. 250 и 255 ГК РФ о преимущест­венном праве покупки, принадлежащем остальным сособственникам (ст. 7 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости").

Из за большого объема этот материал размещен на нескольких страницах: 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24