Нотариально удостоверенное согласие супру­га требуется и в случае приобретения жилого помещения на основании договора купли-продажи или мены, поскольку п. З ст.35 Семейного ко­декса РФ установлена необходимость согласия на совершение любой сделки, требующей регистрации в установленном законом порядке. Вместе с тем, если оба супруга подпишут договор как совмест­ные собственники на стороне продавца или на стороне покупателя, то в этом случае нотари­ального согласия на сделку не требуется.

Если правоустанавливающим документом правообладателя недвижимости является дого­вор ренты (договор пожизнен­ного содержания с иждивением), то объект обре­менен правами получателя ренты: обязательст­вом по выплате ренты (ст.586 ГК РФ) и залогом в силу закона в обеспечение этих обязательств (ст.587 ГК РФ).

Записи об обременениях должны быть внесены в Единый государственный реестр при регистрации права плательщика ренты. Дан­ные записи могут быть погашены на основании соглашения (судебного решения) о расторжении договора ренты либо на основании свидетельст­ва о смерти получателя ренты. Но пока указан­ные записи не погашены, отчуждение имущест­ва допускается только с согласия получателя ренты (ст.604 ГК РФ). Но и согласие на отчуждение не избавляет недвижимость от обременения, пра­ва нового собственника также будут обременены обязательством пожизненного содержания с иж­дивением (ст.586 ГК РФ). Поэтому в договоре от­чуждения должно быть указано на сохранение обременения, в противном случае возможен от­каз в регистрации в соответствии с п.1 ст.20 За­кона о государственной регистрации на том основании, что лицо, которое имеет права, огра­ниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий.

Если объект недвижимости находится на арендуемом продавцом земельном участке, то договором аренды может быть предусмотрена необходимость согласия арендодателя земельно­го участка на отчуждение расположенной на нем недвижимости (п. З ст.552 ГК РФ).

Выше были рассмотрены наиболее часто требующиеся на практике дополнительные документы, необходимые для государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней, хотя приведенный перечень вовсе не является исчерпывающим.

Рекомендуемый библиографический список к лекции 2

Нормативный материал

Указ Президента РФ «О системе и структуре федеральных органов исполнительной власти» от 9 марта 2004 г. № 000 (в редакции Указа Президента РФ от 01.01.2001 г. № 000).

Федеральный закон "О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 01.01.01 г. .

Изменения и дополнения в нормативные правовые акты Министерства юстиции РФ по вопросам практики ведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Утверждены приказом Министерства юстиции РФ от 01.01.01 г. № 000.

Инструкция о порядке заполнения и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав, сообщений об отказах в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и информации о зарегистрированных правах от 3 июля 2000 г. № 000/16/1/168: зарегистрирована в Министерстве юстиции РФ 28 июля 2000 г. № 000 // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. 2000. № 33.

Инструкция о порядке государственной регистрации договора мены и (или) перехода прав на объекты недвижимого имущества, находящиеся на территориях различных регистрационных округов. Утверждена Министерством юстиции РФ от 2 июля 2002 г. № 000, Зарегистрирована в Минюсте РФ 9 июля 2002 г. № 000 // Российская газета от 01.01.01 г.

Инструкция о порядке государственной регистрации прав несовершеннолетних на недвижимое имущество и сделок с ним: Утверждена Минюстом РФ от 01.01.01 г. № 000, Зарегистрирована в Минюсте РФ 22 июля 2004 г. Рег. № 000 // Российская газета от 01.01.01 г.

Инструкция о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения. Утверждена Министерством юстиции РФ от 6 августа 200 1г. № 000. Зарегистрирована в Минюсте РФ 16 августа 2001 г. № 000 // Российская газета от 01.01.01 г.

Общее положение о территориальном органе Федеральной регистрационной службы по субъекту (субъектам) Российской Федерации. Утверждено приказом Министерства юстиции РФ от 3 декабря 2004 г. № 000; зарегистрировано в Минюсте РФ 9 декабря 2004 г. № 000 // Российская газета. 20декабря.

Положение о главном управлении (управлении) Федеральной регистрационной службы по субъекту (субъектам) Российской Федерации. Утверждено приказом Министерства юстиции РФ от 3 декабря 2004 г. № 000; зарегистрировано в Минюсте РФ 9 декабря 2004 г. № 000 // Российская газета. 20декабря.

Положение о Федеральной регистрационной службе. Утверждено Указом Президента РФ от 01.01.01 г. № 000 // Российская газета. 20октября.

Порядок назначения государственных регистраторов Федеральной регистрационной службой и территориальными органами Федеральной регистрационной службы. Утвержден приказом Министерства юстиции РФ от 3 декабря 2004 г. № 000; зарегистрировано в Минюсте РФ 9 декабря 2004 г. № 000 // Российская газета. 20декабря.

Порядок назначения Министерством юстиции РФ главных государственных регистраторов. Утвержден приказом Министерства юстиции РФ от 3 декабря 2004 г. № 000; зарегистрировано в Минюсте РФ 9 декабря 2004 г. № 000 // Российская газета. 20декабря.

Постановление Правительства РФ от 9 апреля 2001 г. № 000 «Об утверждении Федеральной программы поэтапного развития системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // СЗ РФ. 2001. № 16. Ст. 1602.

Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним: утверждены постановлением Правительства РФ от 01.01.01 г. № 000.

Правила ведения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: утверждены Министерством юстиции РФ от 01.01.01 г. (приказ № 000), зарегистрированы в Министерстве юстиции РФ 11 января 2002 г.

Правила осуществления платы за предоставление информации о зарегистрированных правах, выдачу копий договоров и иных документов, выражающих содержание односторонних сделок, совершенных в простой письменной форме. Утверждены Постановлением Правительства РФ от 01.01.01 г. № 000 // Российская газета. 20декабря.

Судебная и нотариальная практика

О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений: Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. № 53 // Хозяйство и право. 2000. № 8.

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.01.01 г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Хозяйство и право. 2001. № 5.

Нотариальное оформление сделок с объектами недвижимости. Совместное письмо нотариальной платы и Городского бюро регистрации прав на недвижимость Санкт-Петербурга // Российская юстиция. 2000. № 4.

Судебная практика по гражданским делам // Бюллетень верховного Суда РФ. 2002. № 4.

Нотариальная практика России // Российская юстиция. 1998. № 12.

«Единая судьба» земельного участка и расположенных на нем иных объектов недвижимого имущества (реальность и перспективы) // Вестник ВАС РФ. 2003. № 2.

Литература

Балабанова "самовольную постройку" сделать "Постройкой" // Правовое регулирование рынка недвижимости. Ежеквартальный журнал. 1999. Декабрь.

Обеспечение правомерности сделок с недвижимостью // Российская юстиция. 1999. № 4.

Болтанова с недвижимостью. Ростов. 2002.

Брагинский регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Комментарий к Закону // Право и экономика№ 19-20.

Регистрация сделок с жилыми помещениями / Юрист. 1999. № 7.

К вопросу об оформлении прав на земельные участки // Право и экономика. 2003. № 2.

Порядок заключения сделок с недвижимостью // Эж-Юрист. 2005. № 22. Июнь.

, Бугулов : регистрация прав и сделок, ипотечное кредитование в схемах. М. 1998.

Государственная регистрация прав на недвижимость: теория и практика / Составители , . М. 2005.

Государственная регистрация прав на предприятие как имущественный комплекс в свете последних изменений в законодательстве // Хозяйство и право. 2006. № 2.

Пользование участком при покупке недвижимости // Эж-Юрист. 2005. № 45. Ноябрь.

Гришаев регулирование недвижимости // Государство и право. 1999. № 3.

Некоторые особенности правового положения объекта незавершенного строительства // Хозяйство и право. 1998. № 10.

Государственная регистрация права аренды // Хозяйство и право№ 5.

Порядок совершения сделок с арендными правами в Москве // Хозяйство и право. 2000. № 10.

, Регистрация сделок с недвижимостью: шаг вперед? // Юридический мир. 1997. № 12.

Дозорцев с недвижимостью // Дело и право. 1996. № 10.

Государственная регистрация прав и сделок с недвижимостью // Хозяйство и право№ 6.

Государственная регистрация прав на недвижимость. Российская юстиция. 1998. № 6.

Защита гражданских прав при приобретении недвижимого имущества // Российская юстиция. 1999. № 12.

Кассо на чужой земле. М. 1905.

Качур при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Jus bonumque. Сборник научных статей. КрасГУ. Красноярск. 2001.

Вопросы государственной регистрации прав на объекты незавершенного строительства // Хозяйство и право. Приложение к №

Киндеева и здание едины // Бизнес-адвокат. 2002. № 20.

Правовой режим воздушных судов // Российская юстиция. 2001. № 1.

Недействительность сделок с недвижимым имуществом // Эж-Юрист. 2006. № 2. Январь.

Регистрация прав собственности на объекты незавершенного строительства и недвижимости // Правовой вектор. 1998. № 27.

Козлова регистрация договора купли-продажи предприятия и перехода права собственности на предприятие как имущественный комплекс // Юридический мир. 1999. № 4.

Козлова проблемы осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Вестник ВАС РФ. 2003. № 1.

Козырь вопросы регистрации недвижимости в Российской Федерации // Юридический мир. 1997. № 10.

Понятие недвижимого имущества в российском гражданском праве. Сделки с недвижимостью // Закон. 1999. № 4. С. 20.

Доверенность в практике государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Российская юстиция. 2003. № 12.

Практика регистрации прав на государственное и муниципальное имущество // Российская юстиция. 2002. № 2.

Реестр – выписка – право // Эж-Юрист. 2005. № 4. Январь.

Распоряжение вещами: потенциал правового регулирования и приемы его реализации // Хозяйство и право. 2004. № 4.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество в жилищной сфере // Хозяйство и право. 1998. № 3.

Анализ некоторых поправок к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Хозяйство и право. 2005. №3.

Консультация // Хозяйство и право. 2001. № 8.

Срок договора аренды нежилых помещений и государственная регистрация договора // Хозяйство и право. Приложение к №

Новеллы регистрации // Эж-Юрист. 2004. № 45. Ноябрь.

Правовой статус регистрационного удостоверения // Эж-Юрист. 2005. № 13. Апрель.

Процессуальное положение учреждений юстиции по регистрации прав на недвижимость // Российская юстиция. 2000. № 8.

, Михальская недвижимости: разрешение арбитражными судами споров, возникающих из административных правоотношений // Юрист. 2001. № 9.

Некоторые аспекты реализации прав постоянного (бессрочного) пользования земельным участком коммерческой организацией в контексте оборота недвижимого имущества // Хозяйство и право. 2005. № 3.

Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и гражданское законодательство // Хозяйство и право№ 10.

Недвижимость и рыночная экономика // Юридический мир. 1997. № 9.

Движимое и недвижимое имущество (к совершенствованию гражданского законодательства) // Хозяйство и право. 1998. № 6.

, Тихомиров -правовые документы для оформления сделок с недвижимостью. М. 2000.

О документах, удостоверяющих государственную регистрацию права на земельные участки и иное недвижимое имущество // Правовое регулирование рынка недвижимости. Ежеквартальный журнал. 1999. Декабрь.

Петрова о регистрации прав // Эж-Юрист. 2005. № 20. Май.

Пискунова возникновения прав на недвижимость и проблемы государственной регистрации // Правовое регулирование рынка недвижимости. Ежеквартальный журнал. 1999. Декабрь.

Пискунова законности сделки и документы, необходимые для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Правовое регулирование рынка недвижимости. Ежеквартальный журнал. 2000. № 1 (2).

Вопросы государственной регистрации прав на объекты незавершенного строительства // Хозяйство и право. Приложение к №

Переход прав на участок // Эж-Юрист. 2—4. № 3. Январь.

Подлежат ли государственной регистрации договоры социального найма жилья? // Российская юстиция. 2000. № 3.

Регистрация перехода прав при продаже зданий // Хозяйство и право. 2000. № 11.

Общие условия удостоверения сделок // Советская юстиция. 1993. № 11.

Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с недвижимым имуществом: некоторые проблемы правоприменения // Хозяйство и право. 1998. № 10.

Савкин , возникающие из правоотношений собственности и аренды (судебно-арбитражная практика) // Государство и право№ 2.

Нотариат обеспечивает стабильность оборота недвижимости // Российская юстиция. 2000. № 4.

Сазонова оформление сделок с объектами недвижимости // Российская юстиция. 2000. № 4.

Сделки с недвижимостью. Государственная регистрация. Образцы документов. Комментарии и нормативные акты. 3-е изд. М. 2003.

Продажа части земельного участка // Право и экономика. 2004. № 12.

Надо ли регистрировать право аренды торгового места? // Российская юстиция. 2000. № 7.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество // Российская юстиция. 1998. № 3.

Суханов права в новом Земельном кодексе РФ // Экологическое право. 2003. № 1.

Правовое обеспечение деятельности нотариата // Российская юстиция. 1996. № 6.

Реформа системы регистрации прав // Эж-Юрист. 2004. № 49. Декабрь.

Сделки с недвижимостью и их регистрация // Хозяйство и право№ 2.

Гражданско-правовая квалификация при регистрации прав на недвижимость // Российская юстиция. 2001. № 8.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество: новое или забытое старое? // Хозяйство и право. Приложение к №

Чубаров государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Проблемы современного гражданского права. Сб. статей. М.: Городец. 2000.

Чубуков недвижимость в системе российского права // Государство и право. 1995. № 9.

Шаталин работы по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Нижегородской области // Правовое регулирование рынка недвижимости. Ежеквартальный журнал. 2000. № 1 (2).

Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение // Хозяйство и право. 2003. № 10.

Об истребовании имущества у добросовестного приобретателя // Хозяйство и право. 2005. № 5.

Эрделевский к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". М. 1999.

ВОПРОСЫ ДЛЯ КОНТРОЛЯ

1.  Для чего нужна государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ним?

2.  Что понимается под государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним?

3.  Какие цели преследует государственная регистрация?

4.  Что означает публичность государственной регистрации? Что дает такая публичность?

5.  Какие органы осуществляют государственную регистрацию? Какова компетенция таких органов?

6.  Какие документы должны представляться на государственную регистрацию?

7.  Что является основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество?

8.  Каковы сроки государственной регистрации?

9.  В каких случаях и на какой срок возможно приостановление государственной регистрации прав?

10.  Каковы основания для отказа в государственной регистрации?

11.  Каковы основания ответственности учреждений юстиции при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и каков объем такой ответственности?

12.  Что представляет собой Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним? Каково его содержание (разделы)?

13.  Какова последовательность (порядок) государственной регистрации прав?

14.  Что подлежит государственной регистрации применительно к правам на имущество кондоминиума?

15.  При каких условиях и на основании каких документов регистрируется право на объект незавершенного строительства?

16.  Почему закон разделил моменты государственной регистрации сделки по отчуждению предприятия и вещного права приобретателя на предприятие?

17.  В чем может выражаться гражданско-правовая ответственность органов государственной регистрации, при наличии каких условий она наступает?

Лекция 3.

Договор купли-продажи земельного участка

План лекции

1.  Ограничения в распоряжении земельными участками.

2.  Условия и порядок купли-продажи земельных участков.

3.  Особенности купли-продажи земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.

1. Ограничения в распоряжении земельными участками. Особенности земельного участка как вида недвижимого имущества были охарактеризованы на первой лекции, в связи с чем нет необходимости возвращаться к данному вопросу.

Напомним лишь, что в силу ст. 6 ЗК РФ, ст. 261 ГК РФ земельный участок как объект правоотношений – это часть поверхности земли (в том числе поверхностный, т. е. почвенный слой, находящиеся на участке замкнутые водоемы, лес и растения), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Виды земельных участков (а вместе с тем и их правовой режим, возможность участия в гражданском обороте) определяются, во-первых, категорией земель. Во-вторых в силу ст. 6 ЗК РФ земельные участки бывают неделимые, которые могут находиться в обороте только в целом, и делимые, после раздела которых каждая часть образует самостоятельный земельный участок и самостоятельно участвует в обороте.

Договор купли-продажи земельного участка относится к договорам купли-продажи недвижимости и потому подчиняется всем правилам совершения сделок с недвижимым имуществом, установленным в ГК РФ и рассмотренным в лекции об отчуждении недвижимости.

Применительно к отчуждению зданий, сооружений уже были охарактеризованы особенности юридической судьбы земельного участка при отчуждении находящейся на нем недвижимости.

В соответствии со ст. 260 ГК РФ собственники земельных участков могут по своему усмотрению распоряжаться своими земельными участками, в том числе продавать, дарить, отдавать в залог, сдавать в аренду, но – постольку, поскольку земли, к которым относится участок, не исключены из оборота или не ограничены в нем законом. Такие ограничения устанавливаются прежде всего Земельным кодексом РФ, а также иными законами, в том числе Федеральным законом от 01.01.01 г. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» – с многочисленными последующими изменениями. При рассмотрении судебных споров, вытекающих из сделок с землей. Нужно учитывать и руководящее постановление Пленума ВАС РФ от 01.01.01 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства».

Ограничения и в использовании, и в распоряжении определенными видами земельных участков обусловлены тем, что земля, будучи вовлеченной в гражданский оборот как вид недвижимого имущества, тем не менее остается природным объектом – составной частью окружающей среды, далеко не безразличной для общества в целом.

Ограничения в распоряжении земельными участками, и прежде всего путем их продажи, выражаются, в частности, в изъятии из оборота или в ограничении в обороте определенных земель, в запрете произвольного изменения целевого назначения земельного участка.

Ограничения касаются и субъектного состава сделок (например, иностранцев), и возможности приобретения земельных участков в пределах определенных размеров, и в установлении преимущественного права субъекта РФ, муниципального образования на покупку земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения при их продаже и в установлении иных особых правил продажи такого рода земельных участков.

В силу п 2. ст. 27 Земельного кодекса РФ не могут предоставляться в частную собственность и быть объектами сделок земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, в частности, перечисленным в п.4 той же статьи (занятие объектами атомной энергии, ФСБ, воинскими и гражданскими захоронениями – всего в этом п.4 ст. 27 ЗК РФ указано 12 видов земельных участков, изъятых из оборота).

В соответствии с п. 6 ст. 10 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» не могут быть предметом сделок купли-продажи земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, занятые оленьими пастбищами и находящиеся в государственной или муниципальной собственности.

А в соответствии с п.1 ст. 4 того же закона не допускается совершение никаких сделок с земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, если в результате таких сделок образуются новые земельные участки, размеры и местоположение которых не соответствуют требованиям, установленным в порядке, указанном в той же статье.

В силу п.2 той же статьи законом субъекта РФ устанавливается максимальный размер земельных участков сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного муниципального района и могут находиться в собственности гражданина одного гражданина и (или) одного юридического лица
(но не менее 10% общей площади сельхозугодий в данном муниципальном районе на момент приобретения; верхний же предел устанавливает закон субъекта Федерации).

Особенности купли-продажи земельных участков, которые устанавливают Земельный кодекс РФ (ст. 37-38) и Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», в большинстве случаев направлены на конкретизацию норм ГК РФ о купле-продаже.

Следует отметить, что включение в ЗК РФ норм, регулирующих особенности сделок с земельными участками (купля-продажа, дарение. Рента, аренда, ипотека и др.), является отражением разграничения гражданского и земельного права. Сделки с землей совершаются по правилам ГК РФ относительно законности их содержания, правосубъектности сторон, соблюдения условий действительности сделок и их формы. Земельное же законодательство оказывает влияние на такие сделки путем установления определенных ограничений распоряжения земельной собственностью вообще и в зависимости от категории земель – в частности.

2. Условия и порядок купли-продажи земельных участков. Продажа земельных участков возможна лишь после постановки их на государственный кадастровый учет (ст. 37 Земельного кодекса РФ). Без кадастрового свидетельства сделка купли-продажи земельных участков (в том числе дачных) не будет зарегистрирована.

Соответственно, следует иметь в виду, что, с одной стороны, Земельный кодекс РФ не лишает возможности граждан продолжать пользоваться земельными участками, принадлежащими им на праве постоянного (бессрочного) владения, предоставляя каждому гражданину в любое время без ограничения какими-либо сроками по своему желанию бесплатно и однократно приватизировать (бесплатно, а сельхозугодия – фермерам по льготным ценам) приобрести в собственность) такой земельный участок (п.5 ст. 20 Земельного кодекса РФ; п. 7 ст. 10 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».).

Однако до приобретения земельного участка, принадлежащего гражданину (как и юридическому лицу) на праве постоянного (бессрочного) пользования, в собственность с соответствующей государственной регистрацией права собственности на него владелец участка не вправе распоряжаться таким участком, в частности, продать его (п.4 ст. 20 Земельного кодекса РФ). Те же правила установлены в ст. 21 Земельного кодекса РФ применительно к земельным участкам, находящимся у граждан на праве пожизненного наследуемого владения: распоряжение ими до приобретения на них права собственности не допускается (за исключением перехода права на земельный участок по наследству).

Продавец обязан до заключения договора купли-продажи предоставить покупателю всю имеющуюся у него (продавца) информацию о наличии обременений земельного участка и ограничениях его пользования.

Следует отметить, что такое требование к продавцу в условиях, когда ещё нет единой госу­дарственной системы информации о земельных участках, где можно было бы такую ин­формацию получить, а большая часть земель продолжает оставаться в государственной собственности, в значительной степени относится именно к государству-собственнику, которое при продаже своих земель обязано передать покупателю всю имеющуюся информацию об участках, чтобы новый собственник осознанно приобретал земельный участок для реали­зации определенных проектов и мог эффективно его использовать.

Собственники земельных участков, не изъятых из оборота и не ограниченных в обороте, вправе распоряжаться этими участками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц (ст. ст. 209, 260 ГК РФ, ст. ст. 27, 43 Земельного кодекса РФ), в том числе путем продажи этих участков.

Существенной правовой особенностью оборота земельных участков является то, что возможность владения (а соответственно, и приобретения) земельных участков иностранными гражданами и иностранными юридическими лицами, а также лицами без гражданства определенным образом ограничена. Так, право собственности на земельный участок указанным категориям субъектов гражданского права ни при каких обстоятельствах не может передаваться безвозмездно (п.5 ст. 28 Земельного кодекса РФ), - тогда как граждане России, а иногда и юридические лица (например, религиозные организации п. 4 ст. 4 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения)) в оговоренных в законе случаях могут приобретатель право собственности на земельные участки и безвозмездно.

Те же субъекты гражданского права не могут приобретать в собственность земли в приграничных районах (перечень которых определяется Президентом РФ), а также в пределах иных особых территорий, устанавливаемых федеральным законом (п.3 ст. 15 Земельного кодекса РФ), а земли сельскохозяйственного назначения могут приобретать только на условиях аренды (ст. 8 Федерального закона от 01.01.01 г. «О введении в действие Земельного кодекса РФ»).

Кроме того, те же субъекты, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля таких субъектов (иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства) составляет более чем 50 процентов, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды, но не собственности (ст. 3 Федерального закона от 01.01.01 г. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).

Принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости обусловил включение в Земельный кодекс РФ (п.1 ст. 36) правила о том, что исключительное право на приобретение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеют граждане и юридические лица – собственники зданий, строений и сооружений, расположенных на этих земельных участках – в порядке и на условиях, предусмотренных Земельным кодексом РФ.

Собственники отдельных помещений в многоквартирном жилом доме одновременно с правом собственности на эти помещения приобретают право общей долевой собственности на земельный участок под этим домом в установленных размерах и границах ст. 36 ЖК РФ, ст. 36 ЗК РФ.

В одних случаях предоставляя гражданам или юридическим лицам исключительное или преимущественное право на приобретение земельных участков, в других случаях Земельный кодекс РФ принуждает их к заключению договоров купли-продажи в качестве продавцов или покупателей (в последнем случае с вариантом аренды).

Так, ст. 5 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» обязывает собственника земельного участка произвести отчуждение земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения или доли в праве общей собственности на земельный участок (часть участка) из земель сельскохозяйственного назначения, если они не могут принадлежать ему на праве собственности в силу ст.3 и п.2 ст.4 того же закона, причем отчуждение должно быть произведено в течение года со дня возникновения права собственности на такой участок (или долю в праве на него). Зато после отчуждения этих земельных участков их бывшие собственники получают преимущественное право на заключение в отношении этих участков договоров аренды в качестве арендаторов – ст. 5 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Принудительная покупка - до 1 января 2006 года - земельных участков (с вариантом аренды) предусмотрена для юридических лиц (за некоторыми исключениями), которые до вступления в силу Земельного кодекса РФ владели ими на праве постоянного бессрочного) пользования (с вариантом аренды).

Представляется, что юридических лиц, особенно тех, которые в свое время были созданы путем приватизации государственных и муниципальных предприятий, не устраивает ни вариант аренды, ни вариант покупки земельного участка, на котором находится их недвижимость. При приватизации предприятия продавались с правом бессрочного пользования землей, причем в стоимость большинства приватизируемых предприятий была заложена и цена земельных участков под ними.

Теперь же Земельный кодекс РФ фактически установил «конечный срок» этого «бессрочного» пользования и обязывает предприятия вновь платить за земельные участки – либо выкупную цену либо арендную плату. Однако многие юридические лица либо не заинтересованы, либо не в состоянии выполнить условия, предписанные Земельным кодексом РФ.

К тому же нельзя не учитывать, что законодательно установлены лишь верхние и нижние пределы ставок платы за землю в зависимости от величины населенного пункта, где расположено предприятие, а определение конечной цены за земельные участки находится в компетенции региональных властей и эти ставки могут колебаться от 3 до 30 ставок земельного налога (плюс многочисленные коэффициенты, (тоже устанавливаемые в регионах).

Поэтому на практике цена земельных участков может отличаться в тысячу раз и это ставит предприятия в абсолютно неравные условия, исключая тем самым принцип справедливой конкуренции. Максимальные ставки на выкуп земли для коммерческих организаций равнозначны увеличению налоговой нагрузки на предприятия до 50%, что в корне противоречит провозглашенному Правительством РФ курсу на снижение налогового бремени. Следствием может стать новая волна банкротств, безработицы, социальной напряженности.

Безусловно, передавать землю под недвижимостью её собственникам – юридическим лицам нужно. И. конечно, не даром. Однако прежде необходимо провести глубокий экономический анализ ситуации, оценить платежеспособность предприятий, выработать экономические обоснования и стратегический подход к обозначившейся проблеме. Видимо, наиболее оптимальным вариантом был бы не единовременный, а поэтапный выкуп земли, что не так болезненно сказалось бы на финансовом состоянии коммерческих организаций и в то же время обеспечивало бы регулярные поступления в соответствующие бюджеты.

Хотя по общему правилу, продажа земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется путем проведения торгов (аукционов или конкурсов – ст. 10 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»), земельный участок, переданный в аренду гражданину или юридическому лицу, может быть приобретен им в собственность по договору купли-продажи вне конкурса по его рыночной стоимости или по цене, установленной законом субъекта РФ, по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этого участка (п.1, 4 ст. 10 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

В договор купли-продажи земельного участка не могут быть включены условия, умаляющие правомочия покупателя как собственника, а именно условия:

1) устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;

2) ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;

3) ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на проданный земельный участок третьими лицами.

Эти же правила применяются к договорам мены, предметом которых является земельный участок (земельные участки).

Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации, которая может повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого участка, а следовательно, и оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка - вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков – п. 3 ст. 37 Земельного кодекса РФ.

Нетрудно заметить, что в этой статье преломляются положения ст. 475 и ст. 179 ГК РФ. В частности, речь идет, по сути дела, о продаже имущества ненадлежащего качества и о совершении сделки под влиянием обмана (либо заблуждения). Но в силу специфики предмета сделки при покупке земельного участка у покупателя возникает не любое на выбор из прав, предусмотренных в ст. 475 ГК РФ, а лишь право на расторжение договора либо на уменьшение покупной цены.

При введении покупателя продавцом в заблуждение относительно существенных качеств предмета сделки покупатель может требовать расторжения договора по ст. 37 Земельного кодекса РФ, однако эта статья не упоминает о применении судом односторонней реституции (лат. по такой сделке. Представляется, однако, что последствия, предусмотренные в ст. 37 Земельного кодекса, не исключают возможности удовлетворения иска покупателя о признании сделки недействительной с последствиями, указанными в ст. 179 ГК РФ в виде односторонней реституции.

Из за большого объема этот материал размещен на нескольких страницах:
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24