В нашем же отечестве Единый общероссийский реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним находится в стадии создания, а размах мошенничества, недобросовестности не только сторон в сделке, но и отдельных должностных лиц, участвующих в оформлении сделки, не требует особых доказательств. Учитывая это, следует признать, что нотариус всё-таки не был пока лишним барьером на пути заключения недействительной сделки.

Необходимо отметить, что англосаксонская правовая система - не единственный пример для подражания. Ведь страны, входящие в другую правовую систему - в континентально-европейскую систему права, - не имеют норм о заключении сделок с недвижимостью без нотариального удостоверения.

Нельзя не отметить и то, что в настоящее время нормы ГК РФ по вопросу необходимости нотариальной формы сделок не всегда достаточно логичны. Например, сложно ответить на вопрос, почему для сделок по отчуждению нажитой в браке любой недвижимости одним из супругов требуется нотариально удостоверенное согласие другого супруга, а для самой сделки по отчуждению этой недвижимости нотариальная форма не требуется?

Целесообразность нотариального удостоверения договора купли-продажи жилого помещения до недавнего времени была обусловлена ещё и тем, что заявление о государственной регистрации нотариально удостоверенного договора купли-продажи жилого помещения могла подать только одна из сторон сделки, наиболее заинтересованная в такой регистрации. Иными словами, для государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения, по общему правилу, должны явиться в регистрирующий орган (учреждение юстиции) и подать заявление обе стороны сделки.

Однако при наличии нотариального удостоверения сделки купли-продажи жилого помещения покупатель был далее уже независим от продавца применительно к государственной регистрации сделки и перехода на него права собственности на предмет сделки. Покупателю не требовалось обращаться в суд с иском о принятии судом решения о регистрации сделки, если продавец, после нотариального удостоверения договора и получения денег, уклонялся от государственной регистрации договора.

Действующая же редакция ст. 16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предписывает подачу заявления о государственной регистрации обеими сторонами договора (или их надлежащим образом уполномоченными представителями) независимо от того, имеет ли сделка нотариальное удостоверение. Следовательно, при уклонении продавца от государственной регистрации договора купли-продажи у покупателя теперь во всех случаях нет иного выхода, кроме обращения в суд с требованием о государственной регистрации. Очевидно, что такое нововведение сводит на-нет юридическое значение фигуры нотариуса в оформлении сделок купли-продажи жилых помещений. Но столь же очевидно, что новая редакция ст. 16 указанного закона не учитывает в должной мере интересы покупателей, которые ранее могли независимо от продавца зарегистрировать сделку и свое право собственности на купленное жилое помещение при условии нотариального удостоверения сделки.

Заключение договора купли-продажи жилого помещения (как и любой недвижимости – ст. 550 ГК РФ) должно осуществляться в письменной форме путем составления единого документа под страхом его недействительности (п. 2 ст. 162 ГК РФ). Кроме того, договор купли-продажи жилого помещения подлежит обязательной государственной регистрации (п. 2 ст. 558 ГК РФ).

В качестве последствия несоблюдения требования о государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения п.2 ст. 558 ГК РФ указывает на то, что договор до его государственной регистрации считается незаключенным.

Представляется, что формулировка закона в данном случае является неточной, ибо не соответствует содержанию ст. 165 ГК РФ, предусмотревшей общие для всех случаев несоблюдения требований о государственной регистрации сделки с недвижимостью последствия. Как следует из п.1 ст. 165 ГК РФ, таким последствием является недействительность сделки.

Однако разночтение в формулировках п.2 ст. 558 и п. 165 ГК РФ практически не отражается на юридических последствиях несоблюдения правила о государственной регистрации договора: и в том, и в другом случае не происходит перехода права собственности на жилое помещение от продавца к покупателю.

Как уже отмечалось, для регистрации сделки в орган Росрегистрации должны подать заявления обе стороны (или их представители, уполномоченные нотариально удостоверенной доверенностью – п. 1 ст. 16 ФЗ «О государственной регистрации…». При этом закон охраняет интересы добросовестной стороны в сделке на случай уклонения другой стороны от её государственной регистрации. В таких случаях суд в силу п. 2 ст. 165 ГК РФ по иску исполнившей сделку стороны вправе вынести решение о регистрации сделки, и тогда сделка на основании решения суда регистрируется без участия ответчика. Сторона, необосно­ванно уклоняющаяся от государственной регистрации пере­хода права собственности, должна возместить другой сторо­не убытки, вызванные задержкой регистрации ( п. 4 ст. 165, ст. 551 ГК РФ).

В судебной, нотариальной практике и практике регистрирующих сделку учреждений юстиции возникает вопрос о том, могут ли стороны договора купли-продажи жилья по обоюдному согласию расторгнуть уже удостоверенный нотариусом или зарегистрированный учреждением юстиции договор купли-продажи жилого помещения.

Представляется, что после осуществления государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения расторжение его по обоюдному согласию сторон не может иметь место. Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не предусмотрел такой возможности, оговорив лишь в п.1 ст. 2 возможность оспаривания зарегистрированного права в судебном порядке. До государственной же регистрации договора, удостоверенного по желанию сторон нотариусом, расторжение договора по обоюдному желанию сторон в принципе возможно.

Статья 20 Закона о государственной регистрации в действующей редакции предоставляет сторонам договора право уже после подачи заявлений в учреждение юстиции о государственной регистрации договора, но до внесения в Единый государственный реестр прав записи о сделке отозвать эти заявления, что влечет прекращение рассмотрения заявлений, т. е. регистрация договора не состоится, а следовательно, не состоится и сама сделка купли-продажи жилого помещения. По смыслу ст. 20 заявление должно быть подано обеими сторонами.

В том случае, когда отчуждаемое жилое помещение на­жито супругами совместно в зарегистрированном браке, то при его отчуждении одним из супругов требуется согласие на продажу жилого помещения другого супруга в форме письменного заявления, заверенного нотариусом независимо от его регистрации (прописки) в данном помещении - кро­ме случаев, когда жилое помещение было подарено первому супругу, перешло к нему по праву наследования или было приобретено им до брака.

Такой вывод вытекает из более общего правила п.3 ст. 35 Семейного кодекса РФ, в силу которого для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

По смыслу приведенной нормы нотариально удостоверенное согласие другого супруга необходимо не только для отчуждения жилого помещения, являющегося общим имуществом супругов, но и для приобретения (купли) такого помещения как сделки, требующей государственной регистрации.

Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение такой сделки не было получено, вправе требовать признания её недействительной в судебном порядке (оспоримая сделка) в течение сокращенного срока исковой давности – в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении такой сделки (п.3 ст. 35 Семейного кодекса РФ).

Полный перечень документов, необходимых для государственной регистрации договоров купли-продажи жилых помещений и перехода права собственности на жилые помещения, а также порядок такой регистрации установлен в Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения, утвержденной Министерством юстиции РФ от 6 августа 2001 г. № 000 (с последующими изменениями), и в Инструкции о порядке государственной регистрации прав несовершеннолетних на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденной Министерством юстиции РФ 20 июля 2004 г. № 000 (с последующими изменениями).

Необходимо отметить, что при государственной регистрации сделок с недвижимостью согласно действующему законодательству теперь не требуется предъявления в регистрирующий орган копии лицевого счета жилища с указанием всех лиц. зарегистрированных в нем (т. е. покупатель вполне после покупки жилья может обнаружить зарегистрированных (прописанных) в нем членов семьи (или нанимателей) и вместо «почивания» на диване в купленной квартире вынужден будет бегать по судам с иском о выселении бывших членов семьи или о расторжении договора купли-продажи жилья, проданного ему «вместе с нанимателями (квартирантами)». Можно оказаться и ответчиком по притязаниям родственников продавца. При этом самого продавца (вместе с полученными за квартиру деньгами) вполне можно не обнаружить в достижимых пределах.

Не требуется теперь представления в регистрирующий орган и документов, свидетельствующих об отсутствии долгов бывшего собственника по коммунальным услугам, в связи с чем можно приобрести жилье с тысячными долгами.

Получается, что за юридической чистотой сделки предлагается следить самим партнерам по сделке, без предоставления им, однако, для этого никаких действенных легальных рычагов. Одна надежда – на добросовестную риэлторскую компанию, которая по своим, часто не совсем соответствующим закону, каналам проверяет юридическую чистоту сделки. Но ни одна из них никогда не даст действенных гарантий такой чистоты, потому что полностью гарантировать это в нынешних условиях невозможно.

Надо сказать, в условиях тотального жульничества проверять и подвергать сомнению приходится всё: паспорта и доверенности – на предмет подлинности, а доверенность – ещё и на предмет её действительности на момент сделки (т. е. не умерла ли уже бабушка, выдавшая доверенность, не выдана ли она недееспособным лицом или под влиянием обмана, принуждения, или не отменена ли она уже доверителем); юридическую историю квартиры – на предмет законности нахождения её у нынешнего собственника (продавца) и на предмет отсутствия притязаний других лиц (сособственников, сонаследников, не оформивших права на наследство, но и не утративших их безвозвратно); правоустанавливающие документы (а их насчитывается более 20 видов) – на предмет соответствия закону и подлинности; состав лиц, имеющих право пользования жилым помещением – нет ли среди них подопечных или нанимателей; не находится ли квартира под арестом или в залоге, не является предметом судебного спора (для этого берется «суточная» справка в регистрирующем органе об отсутствии обременений; справки из коммунальных органов об отсутствии долгов за газ, электричество, обслуживание жилья и др. Все эти проверки нормальному покупателю непосильны. Это могут сделать только «крепкие», юридически грамотные, имеющие разветвленные «приватные» связи и притом добросовестные по отношению к покупателю риэлторские фирмы.

И ещё: ЖК РФ (ст. 29) ужесточил (впрочем, и ранее существующие последствия самовольного переустройства и самовольной перепланировки жилого помещения: продать его теперь будет невозможно без предварительного получения решения суда о сохранении его в существующем виде или без возвращения его в первозданное состояние.

На практике немало случаев, когда жилое помещение отчуждается не собственником, а иным лицом. Если это лицо должным образом уполномочено (законом или доверенностью), то проблемы нет. Но нередки случаи, когда жилое помещение отчуждается по подложной доверенности или по подложным документам о праве собственности на жилое помещение. При этом покупатель может знать или не знать об этом (т. е. быть недобросовестным или добросовестным приобретателем). Причем к тому времени, когда подлинный собственник обратится в суд с иском о возврате ему жилища (виндикации), оно может быть уже перепродано (и не один раз) абсолютно добросовестному приобретателю.

В связи с этим нужно иметь в виду следующее. Жилое помещение в таких случаях всегда отчуждается не самим собственником, а иным лицом. По правилам ст. 302 ГК РФ, если собственник сам передал жилье другому лицу (например, нанимателю), а тот произвел его отчуждение (т. е. жилое помещение выбыло из владения собственника по его воле), при этом приобретатель добросовестный и жилье приобрел по возмездной сделке (купля-продажа), то виндицировать это жилье (отобрать у него) нельзя. И он становится собственником купленного жилья уже с момента государственной регистрации его права собственности в связи со сделкой (а не через 15 лет приобретательной давности, предусмотренной, как общее правило, в ст. 234 ГК РФ).

И ещё: есть два руководящих судебных постановления практически по одному и тому же вопросу и решающих вопрос одинаково – в пользу тех добросовестных покупателей, которым имущество. Сначала - 25 февраля 1998 г. было принято Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». Оно предусматривает, что если собственником имущества предъявляется иск о признании сделки недействительной и возврате ему имущества, переданного покупателю по сделке лицом, которое не имело право её отчуждать, т. е. собственник имущества в сделке не участвовал, в удовлетворении иска должно быть оказано, и судебное решение является основанием для регистрации права собственности добросовестного приобретателя на приобретенное имущество. Собственнику же остается только требовать возмещения убытков с недобросовестного отчуждателя его имущества.

Но, во-первых, эта позиция ВАС могла применяться только применительно к арбитражным спорам (тогда как проблема чаще возникала именно по спорам между гражданами относительно проданного жилья), а во-вторых, она противоречила ст. 302 ГК РФ, по которой собственник вправе виндицировать свое имущество даже от добросовестного приобретателя по возмездной сделке, если оно выбыло из владения собственника по его воле.

Позже, 21 апреля 2003 г. было принято Постановление Конституционного Суда РФ (РГ от 01.01.01 г.), распространяющееся на любые гражданские правоотношения, с любым субъектным составом и имеющее силу закона. Согласно этому постановлению собственник, чье имущество неправомерно отчуждено иным лицом, вправе виндицировать это имущество при наличии оснований, указанных в ст. 302 ГК РФ, но не может предъявлять иной иск – о признании недействительной сделки по отчуждению его имущества неуправомоченным на то лицо с применением двусторонней реституции (лат..

И, наконец, следует иметь в виду и ст. 31-прим ФЗ «О государственной регистрации…», по которому собственник жилого помещения, который не вправе истречбовать его от добросовестного приобретателя, и добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение, имеют право на разовую компенсацию за счет казны РФ, - но лишь в пределах миллиона рублей из суммы реального ущерба и при условии, что по независящим от истца причинам после вступления в силу соответствующего судебного решения о взыскании денег с ответчика взыскание по исполнительному документу не производилось в течение года со дня исчисления срока для предъявления этого документа к взысканию.

3.  Защита прав несовершеннолетних, недееспособных и ограниченно дееспособных членов семьи собственника при отчуждении жилых помещений. Прежде всего следует учитывать, идет ли речь о защите таких категорий лиц – собственников (или сособственников) отчуждаемого жилого помещения или лишь о пользователях (членах семьи собственника или бывших членах).

Продажа жилого помещения, принадлежащего на праве собственности (в том числе доли в праве собственности) несовершеннолетним, недееспособным, ограниченно дееспособным гражданам, возможна только с разрешения органа опеки и попечительства.

Это правило является частным случаем другого, установленного в более общем виде в ст. 37 ГК РФ: опекун не вправе без предварительного разрешения органов опеки и попечитель­ства совершать, а попечитель давать согласие на совер­шение сделок по отчуждению имущества подопечного. Правила этой статьи распространяются и на сделки, заключае­мые родителями (усыновителями) в качестве опекунов своих малолетних детей, когда отчуждается жилье, собственниками или сособственниками которого являются дети. Ребенок в возрасте от 14 до 18 лет подписывает договор по отчуждению жилья, собственником или сособственником которого является, но с согласия родителей (попечителя) и разрешения органа опеки и попечительства.

Столь же тщательно (в полном соответствии со ст. 37 ГК РФ) охраняются права членов семьи собственника жилого помещения при его отчуждении (т. е. в тех случаях, когда они не являются сособственниками, а только пользуются жильем или временно не пользуются, но сохраняют право пользования), когда речь идет о членах семьи, находящихся под опекой или попечительством (т. е. это могут быть не только несовершеннолетние, но и взрослые члены семьи, признанные недееспособными или ограниченно дееспособными), а также о несовершеннолетних членах семьи собственника, оставшимися без родительского попечения, о чем известно органу опеки и попечительства, который списки таких детей (и семей) должен передавать в регистрирующий орган (т. е. речь идет о детях, над которыми ещё не установлены опека или попечительство, но которые уже нуждаются в этом) – п. 4 ст. 292 ГК РФ.

Если же отчуждается жилое помещение собственниками-родителями в условиях, когда эти родители не «засветились» в органах опеки и попечительства как неблагополучные, оставившие своих детей без родительского попечения, продажа жилого помещения, которым пользовались и дети, по действующему законодательству не требует разрешения органа опеки и попечительства.

Надо признать, что в условиях, когда, с одной стороны, в силу закона любые (в том числе дети) члены семьи собственника при отчуждении им жилого помещения утрачивают право пользования им, а с другой – количество неблагополучных родителей, ещё не выявленных на момент отчуждения жилья органами опеки и попечительства, никто не посчитал, такое решение вопроса в законе чревато нарушением прав несовершеннолетних (уже есть опыт приватизации и последующей продажи квартир бессовестными родителями с оставлением детей буквально на улице, когда это было разрешено законом).

Конечно, большинство родителей при совершении сделок с жильем учитывают интересы своих любимых детей, и действующая редакция закона ((п.2,4 ст. 292 ГК РФ уменьшает произвол органов опеки и попечительства, когда даже при улучшении жилищных условий путем купли-продажи жилья все родители должны были испрашивать разрешение органа опеки и попечительства. И покупатель оказывается более защищенным: меньше вероятность того, что у него «отсудят» купленное жилье по мотиву нарушения прав несовершеннолетних членов семьи продавца. Но какая-то часть детей (и, видимо, немалая) неизбежно будет оказываться лишенной «крыши над головой».

4. Исполнение договора купли-продажи жилого помещения. Договор купли-продажи жилого помещения, будучи консенсуальной сделкой, считается заключенным после достижения соглашения сторон, облеченного в письменную форму и зарегистрированного в учреждении юстиции (п.2 ст. 558 ГК РФ). Момент же исполнения данного договора, как и любой сделки с недвижимостью, приурочен (если иное не предусмотрено законом или договором) в ст. 556 ГК РФ к подписанию сторонами передаточного акта, который означает вручение предмета сделки покупателю. Подписание сторонами передаточного акта при передаче жилого помещения покупателю позволяет избежать в дальнейшем споры о том, были ли на месте межкомнатные двери, сантехника и вообще в каком состоянии находилось жилое помещение на момент перехода его во владение покупателя.

Таким образом, в подписании передаточного акта заинтересованы обе стороны, если они действуют добросовестно. В то же время отсутствие передаточного акта не является препятствием для государственной регистрации договора, поскольку до регистрации договора последнего не существует и, соответственно, обязанностей по передаче-приемке жилья тоже не может быть.

Иными словами, отсутствие передаточного акта не влияет на действительность договора купли-продажи жилого помещения, но может существенно осложнить доказывание состояния предмета сделки при впоследствии покупателем связанного с этим иска.

Передаточный акт составляется в простой письменной форме. Законодатель не определил обязательные реквизиты этого документа, поэтому он составляется в произвольной форме

Очевидно, что поскольку договор купли-продажи жилого помещения заключается в основном между гражданами, для которых состояние жилого помещения, его принадлежностей обычно имеет весьма важное значение в силу существенной стоимости дверей, окон, сантехники и пр., наличие и состояние жилого помещения должно быть отражено в передаточном акте достаточно подробно.

Кроме того, учитывая общие требования, предъявляемые ГК РФ к обязательствам и их исполнению, в передаточном акте должны быть указаны стороны договора, их паспортные данные (наименование и реквизиты юридического лица
, если оно является стороной сделки), ссылка на договор, во исполнение которого передается жилое помещение, отражены момент передачи («продавец передал», а «покупатель принял»), качество передаваемого помещения, обнаруженные недостатки и, возможно, сроки и способы их устранения, должны иметься подписи сторон и дата подписания передаточного акта.

Срок передачи жилого помещения покупателю лучше всего оговорить в самом договоре купли-продажи. Если этого не сделано, передача должна состояться в разумный срок после заключения договора.

Уклонение одной из сторон от подписания акта о передаче проданного жилого помещения на условиях, предусмотренных договором, квалифицируется в ст. 556 ГК РФ отказ от исполнения договора, порождающий право другой стороны требовать передачи предмета сделки в принудительном (судебном порядке) либо отказаться от исполнения и в любом случае – взыскать причиненные неисполнением убытки.

Принятие покупателем недвижимого имущества, не соответствующего условиям договора, с недостатками не освобождает продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора даже в том случае, когда недостатки были явными и отражены в передаточном акте. Права покупателя при передаче ему жилого помещения ненадлежащего качества предусмотрены в ст. 475 ГК РФ (кроме требования о замене предмета сделки – ст. 557 ГК РФ).

В ст. 477 ГК РФ определены сроки предъявления требований, связанных с недостатками проданного имущества: это должен быть разумный срок в пределах двух лет со дня передачи товара (т. е. применительно к договору купли-продажи недвижимости – со дня подписания передаточного акта).

Если недостатки будут обнаружены после подписания передаточного акта (скрытые недостатки), бремя доказывания наличия этих недостатков (или причин, их вызвавших) лежит на истце (покупателе).

Следует отметить, что предъявление исков покупателями, связанных с выявленными после приемки жилого помещения недостатками, не является редкостью в судебной практике. Причинами становятся негерметичность швов (соединений) стеновых панелей, плит перекрытий, наличие источников вредных для здоровья людей веществ (например, в результате использования при строительстве определенных теплоизоляционных и отделочных материалов), повышенное содержание в воздухе вредных для здоровья людей веществ (формальдегида, метанона, аммиака и пр.).

При этом в одних случаях покупатели предъявляют иски о расторжении договора купли - продажи жилого помещения в соответствии с п.2 ст. 475 ГК РФ, в других – требуют признания сделки купли-продажи недействительной как заключенной под влиянием существенного заблуждения (ст. 178 ГК РФ). Представляется, что правомерно любое из этих требований, а общие последствия в принципе одни и те же - стороны возвращаются в первоначальное положение, если суд приходит к выводу (обычно для этого потребуется проведение соответствующей экспертизы), что выявленные дефекты, не оговоренные в договоре, неустранимы или их устранение будет связано для покупателя со значительными затратами.

Разница в правовых последствиях в зависимости от содержания исковых требований может касаться лишь возмещения убытков при удовлетворении иска покупателя. Так, если покупателем предъявлен иск о расторжении договора в связи с выявленными существенными недостатками, то покупатель одновременно может потребовать от продавца возмещения причиненных этим убытков, если продавец не докажет отсутствия своей вины (ст. ст. 15, 401 ГК РФ).

Если же предъявлен иск о признании сделки недействительной как заключенной под влиянием существенного заблуждения, то при удовлетворении иска покупатель, требующий с продавца возмещения убытков (причем не более реального ущерба) должен доказать, что заблуждение возникло по вине продавца. Если он это не докажет, покупатель, чей иск о признании сделки недействительной судом удовлетворен, обязан по требованию продавца возместить ему убытки в виде реального ущерба, возникшие в связи с признанием сделки недействительной и применением двусторонней реституции. При этом такая обязанность у покупателя возникает независимо от его вины, т. е. даже если его заблуждение возникло по обстоятельствам, от него не зависящим (п.2 ст. 178 ГК РФ).

Важнейшим аспектом исполнения договора купли-продажи жилого помещения является не только передача жилья покупателю, но и уплата денег продавцу. К сожалению, закон никак не регулирует этот процесс и не содержит норм, защищающих стороны сделки от недобросовестности партнера, что влечет за собой многочисленные судебные разбирательства.

Следует иметь в виду, что договор купли-продажи жилого помещения подчиняется всем правилам о действительности любых сделок, а потому может быть признан судом недействительным в случае его оспоримости либо может быть квалифицирован судом как ничтожный с момента его заключения при наличии к тому оснований, предусмотренных в ГК РФ. Судебные споры по поводу недействительности сделок с жильем имеют существенный удельный вес среди иных гражданско-правовых споров.

5. Правовое положение риэлторских фирм при заключении сделок купли-продажи жилых помещений. При заключении сделок купли-продажи жилых помещений граждане в подавляющем большинстве случаев обращаются к помощи риэлторских фирм или отдельных риэлторов, имеющих статус индивидуального предпринимателя, которые, будучи профессионалами, действительно могут оказать квалифицированную помощь покупателю - в подборе искомого жилого помещения, продавцу – в подборе покупателя, и обеим сторонам сделки – в подготовке документов и проведении сделки.

Однако при этом нужно иметь в виду следующее. В соответствии с сформулированным в ст. 421 ГК РФ принципом свободы гражданско-правового договора стороны такового свободны в своем решении заключать или не заключать договор, с кем заключать и на каких условиях.

В связи с этим юридически неправомерна широко распространенная практика риэлторских фирм, заключающих с обратившимися к ним клиентами (потенциальными продавцами) так называемые «экс­клюзивные» договоры на продажу квартир. В соответствии с условиями этого договора фирма отбирает у клиента подлинники правоустанавливающих документов на жилое помещение, обязывает его не заключать договор продажи своего жилого помещения помимо фирмы и, более того, практически обязывает клиента продать квартиру на условиях, указанных в договоре, заключаемом с фирмой, и тому покупателю, которого найдет фирма. Выполнение этих условий клиентом обеспечивается к тому же изымаемой у него денежной суммой, называемой задатком.

Если в риэлторскую фирму обращается будущий покупатель, с ним тоже заключается договор, обязывающий его купить жилое помещение у продавца, которого найдет фирма, и запрещающий покупателю действовать самостоятельно.

Во избежание нарушения клиентом этих условий фирма берет с него денежную сумму, которая опять же именуется задатком и должна быть затем зачтена в счет покупной цены за приобретаемое с помощью фирмы жильё.

Такого рода договоры, нередко навязываемые клиентам риэлторами, противозаконны. Никто не может прину­дить собственника продать квартиру на «чужих» (в частности, фирмы) условиях, никто не может диктовать ни продавцу, ни покупателю выбор партнера по сделке, покупную цену и другие условия договора.

С риэлторской фирмой возможно заключение только договора на возмездное оказание посреднических и иных услуг (по оформлению документов, необходимых для совершения сделки, по подбору требуемого жилья и партнера по сделке, сопровождения сделки и др.).

Именно за это платит клиент, но он остается совершенно свободным в решении вопроса о заключении договора, который может заключить только сам клиент (или лицо, уполномоченное им доверенностью). После нахож­дения приемлемого варианта уже сам собственник житья или поку­патель решает, заключить ему договор или нет.

Передача риэлтор­ской фирме правоустанавливающих документов на жилье не может быть обязанностью клиента – собственника жилого помещения. По желанию клиента (и только по его желанию) такие документы могут быть переданы фирме на хранение, что отражается в договоре на оказание услуг или в отдельном договоре хранения документов, и должны быть возвращены клиенту немедленно по первому его требованию. В случае отказа фирмы от немедленного воз­врата документов собственник может истребовать их в судебном порядке и одновременно взыскать с фирмы возникшие у него в связи с этим убытки, в том числе упущенную выгоду, а также потребовать денежной компенсации морального вреда, поскольку данный договор об оказании услуг гражданину фирмой, безусловно, подпадает под действие ст. 15 Федерального закона «О защите прав потребителей».

Интересы риэлторской фирмы на случай отказа клиента от заключения договора (а отказаться он может в любое время без объяснения причин) могут быть надежно гарантированы включением в договор об оказании услуг стоимости отдельных услуг, оказываемых формой, в том числе и услуг по подбору жилого помещения, партнера по сделке, и эти услуги, будучи оказанными, подлежат оплате клиентом и при условии отказа его от совершения сделки купли-продажи жилья. При этом договор, заключаемый клиентом с фирмой, может содержать условие о внесении аванса или о предварительной частичной (что тоже - аванс) или полной оплате услуг фирмы.

В литературе (и на практике) существует мнение о том, что смысловым аналогом «эксклюзивного» договора с собственни­ком продаваемой квартиры, гарантирующим риэлторские фирмы от неоплачиваемой потери рабочего времени в случае, когда собственник квартиры в последний момент откажется от совершения сделки купли-продажи, может служить предварительный договор (ст. 429 ГК РФ). При этом по такому договору стороны (собственник квартиры и агентство недвижимости) могут обязываться заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основ­ной договор) на условиях, предусмотренных предварительным дого­вором".

Представляется, однако, что конструкция предварительного договора купли-продажи жилья в данном случае не применима по причине несовпадения субъектного состава предварительного и основного договора купли-продажи жилого помещения. Такой предварительный договор может быть заключен, но только между продавцом и покупателем как будущими сторонами основного договора. Для заключения такого договора достаточно простой письменной формы, государственная регистрация его не производится, поскольку данный договор непосредственно не направлен на переход права собственности на жилое помещение на покупателя, а лишь обязывает стороны совершить сделку продажи этого помещения в будущем.

Предваритель­ный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предва­рительном договоре не определен, основной договор (т. е. купли-продажи жилого помещения) подлежит за­ключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В случаях, когда сторона, заключившая предварительный дого­вор, уклоняется от заключения основного договора, другая сторона (т. е. продавец или покупатель, а не риэлтор!) вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

6. Проблема задатка при заключении сделок купли-продажи продажи жилых помещений. Есть ещё одна проблема, связанная с посреднической деятельностью риэлторских фирм при совершении сделок купли-продажи жилых помещений.

В текст типового договора, заключаемого фирмой с потенциальным покупателем жилья (квартиры, дома), обычно включается обязанность покупателя "оплатить продавцу выбранный с помощью фирмы объект и в качестве гарантии своих намерений произвести предоплату этого объекта фирме путем дачи задатка в размере четырех (пяти, шести и т. п.) тысяч рублей". При этом в договоре подчеркивается, что "при окончательном расчете сумма предоплаты входит в стоимость покупаемого объекта".

Если клиент впоследствии отказывается от всех предложенных фирмой на выбор вариантов (т. е. фактически расторгает договор с фирмой в одностороннем порядке без исполнения), фирма отказывается возвратить ему уплаченную при заключении договора сумму со ссылкой на то, что неисправная сторона, давшая задаток, не имеет права требовать его возврата в соответствии с п.2 ст. 381 ГК РФ. В таких случаях клиент фирмы либо мирится с этим, либо (чаще) обращается с иском в суд, требуя от фирмы вернуть уплаченную им сумму в счет исполнения по несостоявшемуся договору купли-продажи жилого помещения.

Анализ судебной практики показывает, что позиция судов по этой категории споров неоднозначна. В одних случаях суды отказывают несостоявшемуся покупателю в иске, руководствуясь статьей 381 ГК РФ; в других - признают убедительными доводы истца о том, что фирма не смогла предложить ему устраивающий его вариант, и удовлетворяют иск; в третьих - удовлетворяют иск частично, обосновывая это тем, что задаток - это вид неустойки и потому к нему применима ст. 333 ГК РФ об уменьшении размера теряемого неисправным истцом задатка в связи с его явной несоразмерностью последствиям нарушения обязательства.

Представляется, что во всех приведенных вариантах судебных решений дается неверная квалификация истребуемой по иску суммы как задатка. Наименование этой суммы задатком в договоре клиента с фирмой на оказание риэлторских услуг не означает, что эта сумма действительно задаток, а лишь свидетельствует о юридических неточностях, допущенных в тексте договора.

При рассмотрении таких споров нужно иметь в виду следующее. Договор, заключаемый потенциальным покупателем жилья (клиентом) с фирмой, - это договор об оказании посреднических услуг. Задаток же, согласно условиям этого договора, уплачивается клиентом в обеспечение заключения в будущем и частичной оплаты уже другого договора - будущего договора купли-продажи жилого помещения, который будет (а может быть, и не будет!) заключаться клиентом фирмы в качестве покупателя непосредственно с собственником жилья - продавцом.

Из за большого объема этот материал размещен на нескольких страницах:
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24