Определенные особенности предусмотрены в ЗК РФ для продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на торгах.

В принципе путем проведения торгов может отчуждаться любое имущество, в том числе земельные участки. Однако в установленных законом случаях земельные участки могут продаваться исключительно на торгах, проводимых в виде конкурсов или аукционов. Так, в силу п.2 ст. 30 Земельного кодекса РФ продажа земельных участков для жилищного строительства в собственность осуществляется на торгах в виде аукциона (за некоторыми исключениями).

Например, в силу п. 27 ст. 38-прим ЗК РФ если окажется участник аукциона окажется единственным, с ним и должен быть заключен договор купли-продажи выставленного на аукцион земельного участка. Исключения из общего правила предусмотрены и ФЗ от 01.01.01 г. « Об особых экономических зонах в РФ» (РГ от 01.01.01 г.).

Приобретение земельных участков в частную собственность из земель, находящих­ся в государственной или муниципальной собственности (или права на заключение дого­вора аренды такого земельного участка) на торгах (конкурсах, аукционах) - новый инсти­тут современного земельного законодательства, получивший остаточно широкое разви­тие в течение последних пяти лет на территориях тех субъектов Российской Федерации, где активно развивались рыночные отношения.

Возникновение этого института в первую очередь связано с развитием законодательства о приватизации государственных и муни­ципальных предприятий и с введением конкурсной и аукционной продажи государственно­го имущества.

При продаже участка с аукциона в отношении участка выдвигается единственное требование - соблюдение его основного целевого назначения и разрешенного использования. Победителем аукциона признается участник, предложив­ший максимальную цену.

При продаже участка по конкурсу конкурсные условия вклю­чаются затем в договор купли-продажи. В числе конкурсных условий могут быть: наиболее выгодное целевое использование участка, в том числе представление вариантов использования участка с учетом функционального зонирования территории города (поселка) по градостроительной документации (генплану, схемам, зонам охраны и т. д.); обеспечение максимальной емкости инвестиций; требова­ния к архитектурно-планировочному решению застройки участка и прилегающей террито­рии, проведение работ по благоустройству участка и др.

Победителем конкурса становится участник, чьи предложения в максимальной степе­ни соответствуют условиям конкурса (за исключением случаев, когда обязательным тре­бованием к участникам конкурса является согласие со всеми его условиями) и предло­живший в то же время наибольшую сумму по сравнению с участниками, в равной с ним степени признающими условия конкурса.

Предметом торгов (конкурсов, аукционов) может быть лишь уже сформированный земель­ный участок с установленными границами или право на заключение договора аренды такого земельного участка.

В качестве продавца земельного участка выступает исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, обладающий правом предоставления соот­ветствующих земельных участков в пределах своей компетенции.

Следует отметить, что Земельный кодекс РФ, достаточно подробно регулирующий оборот земельных участков, реально регулирует оборот всего 2% российских земель. Оборот земель сельскохозяйственного назначения (за некоторыми изъятиями) регулируется Федеральным законом от 01.01.01 г. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (в действующей редакции).

В заключение рассмотрения данного вопроса следует остановиться на проблеме о судьбе недвижимости (зданий, сооружений) при продаже только земельного участка под ней и о самой возможности такой продажи. По теме «Договор купли-продажи зданий, сооружений» был рассмотрен вопрос о продаже недвижимости вместе с продажей земельного участка или без таковой. Сейчас речь идет, напротив, о возможности продажи только земельного участка с оставлением права собственности за продавцом на находящуюся на нем недвижимость – здания, сооружения.

Если участок может быть ничем не застроен, договор его купли-продажи ничем не осложнен (такой договор уже рассмотрен). Но может быть и иначе - на продаваемом земельном участке может находиться какое-либо здание, строение, сооружение, принадлежащее продавцу.

По вопросу о том, вправе ли собственник земельного участка продать его, не продавая принадлежащие ему же здания, строения, сооружения, находящиеся на этом участке, в действующем законодательстве нет должного единства. ГК РФ (ст. 553) не исключает возможности такого варианта и предусматривает, что условия пользования продавцом своей недвижимостью после продажи земли, на которой она находится, могут быть определены в договоре купли-продажи земельного участка (это может быть аренда, безвозмездное пользование, сервитут). Причем даже без включения этого условия в договор по смыслу ст. 553 ГК РФ договор продажи земельного участка действителен, а у продавца как бы автоматически возникнет право ограниченного пользования той частью земельного участка, которая занята его недвижимостью и необходима для её использования в соответствии с назначением. Это право ограниченного пользования по своей природе не что иное как сервитут, правовой режим которого установлен в ст. 274 – 276 ГК РФ.

Таким образом, ст. 553 ГК РФ разрешает продажу земельного участка с сохранением за продавцом этого участка права собственности на находящуюся на нем недвижимость (здания, строения, сооружения).

Земельный же кодекс РФ в п. 4 ст. 35 решает этот вопрос кардинально иначе, в категорической форме запрещая отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения, если они принадлежат одному и тому же лицу, исходя из закрепленного в ст. 1 этого кодекса принципа следования недвижимости судьбе земельного участка, на котором она находится.

Исходя из того же принципа, п.1 ст. 35 Земельного кодекса РФ (в противовес п. 2 ст. 552 ГК РФ) не допускает отчуждения недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности продавцу, без отчуждения этого земельного участка (или его части, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования).

Каков выход из этой коллизионной ситуации? Какой кодекс должно применять?

С одной стороны, есть общее правило, согласно которому ГК РФ обладает высшей юридической силой по отношению к любым иным законам, принятым как ранее, так и позже вступления в силу ГК РФ, в связи с чем как будто бы надо руководствоваться правилами ГК РФ (ст. 553), тем более, если учесть, что ст. 553 ГК РФ не предусматривает никаких возможных исключений из закрепленного в ней императивного правила о том, что возможна продажа земельного участка с оставлением в собственности продавца находящейся на ней недвижимости.

Но, с другой стороны, в соответствии со ст. 13 ФЗ от 01.01.01 г. «О введении в действие части второй ГК РФ» действие гражданского законодательства применительно к сделкам с землей ограничено правилом: «нормы части второй Кодекса в части, касающейся сделок с земельными участками, применяются в той мере, в какой их оборот допускается земельным законодательством».

Поэтому должны применяться нормы ЗК РФ, предусматривающие единство судьбы земельного участка и находящейся на нем недвижимости при их отчуждении, а ст. 553 ГК РФ подлежит приведению в соответствие с нормами ЗК РФ. Именно так решает вопрос и п. 11 постановления Пленума ВАС РФ от 01.01.01 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»: отчуждение земельного участка без находящихся на нем строений, если и то, и другое принадлежат одному собственнику, не допускается (кроме случаев, предусмотренных в самом законе), и такие сделки являются ничтожными.

Итак, при совершении любых сделок с земельными участками должны соблюдаться требования, касающиеся ограничения субъектного состава сделок; требования, касающиеся сохранения целевого назначения и, соответственно, целевого использования земельного участка – предмета сделки; требование о наличии кадастрового плана участка в качестве обязательного приложения к сделке, и требование соблюдения установленных минимальных размеров для участков того или иного целевого назначения.

3. Особенности купли-продажи земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения. В соответствии со ст. 8 вышеназванного закона при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеют преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов.

Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены и других существенных условий договора, в том числе срока, до истечения которого должен быть произведен взаимный расчет. Причем такой срок не может быть более 90 дней.

Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении.

В случае, если субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение 30 дней со дня поступления извещения, продавец вправе в течение года продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены.

При продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение по правилам, установленным статьей 8 вышеназванного закона.

Сделка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки публичного образования – ничтожна.

Как уже отмечалось, при определенных условиях собственник земельного участка сельскохозяйственного назначения может быть принужден к продаже такого участка по решению суда.

Так, в соответствии со ст. 5 вышеназванного закона, в случае, если в собственности лица по основаниям, допускаемым законом, оказались земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения или доля в праве общей собственности на земельный участок (часть земельного участка) из земель сельскохозяйственного назначения и это влечет за собой нарушение требований статей 3 и (или) п.2 ст. 4 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», такие земельный участок или доля должны быть отчуждены собственником в течение года со дня возникновения права собственности на эти земельные участки или права собственности на доли в праве общей собственности на земельный участок.

Если не окажется покупателя, этот земельный участок или долю в праве общей собственности на него (который не может находиться в собственности владельца и подлежит отчуждению: превышение максимальных размеров, собственность иностранцев и др.) - должен приобрести субъект РФ или в случаях, предусмотренных законом субъекта РФ, - муниципальное образование по рыночной цене, сложившейся в данной местности – п. 3 ст. 5 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». При этом преимущественное право на заключение договоров аренды таких участков приобретают их бывшие собственники, осуществившие отчуждение.

Определенные особенности предусмотрены в ст. 12 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» для совершения сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки.

В принципе, любой участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, обменять, завещать, отдать в залог, внести в уставный (складочный) капитал юридического лица
свою долю, передать в доверительное управление или распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 ГК РФ.

Но в случае, если участников общей собственности более пяти, правила ГК РФ применяются с учетом особенностей, установленных земельным законодательством (ст. 12 13, 14 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).

Здесь нужно различать случаи существования земельной доли без выделения в натуре земельного участка за счет этой доли и с выделением (и соответствующим оформлением). Без выделения земельной доли в натуре её собственник вправе продать её любому другому сособственнику либо сельхозорганизации или фермеру, использующим этот земельный участок (например, на праве аренды), причем извещать других сособственников о намерении продать долю не требуется. Распорядиться же земельной долей по своему усмотрению иным образом (например, продать постороннему лицу) можно только после выделения земельного участка в счет земельной доли и, конечно, с соблюдением преимущественного права покупки, с предварительной публикацией объявления о намерении продажи доли.

Рекомендуемый библиографический список к лекции 3

Нормативный материал

Федеральный закон от 01.01.01 г. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» .

Федеральный закон от 01.01.01 г. «О введении в действие Земельного кодекса РФ» .

Постановление Правительства РФ от 01.01.01 г. «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков» № 000 // СЗ РФ. 2002. № 46. Ст. 4587.

Правила распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю: утверждены Постановлением Правительства РФ от 7 августа 2002 г. № 000 // Российская газета от 01.01.01 г.

Положение о структуре и порядке учета кадастровых номеров объектов недвижимости, Утверждено постановлением Правительства РФ от 01.01.01 г. № 000 // СЗ РФ. 1996. № 17. Ст. 2004.

Судебная практика

«Единая судьба» земельного участка и расположенных на нем иных объектов недвижимого имущества (реальность и перспективы) // Вестник ВАС РФ. 2003. № 2.

Постановление Пленума ВАС РФ от 01.01.2001 г. № 11 “О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства”.

Литература

Рассмотрение земельных споров // Хозяйство и право. 1997. № 8,9.

Боголюбов к Федеральному закону «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». М. 2003.

Комментарий к Федеральному закону «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» // Хозяйство и право. 2003. № 4-5.

Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации // Приложение к журналу «Хозяйство и право». 2002. № 1-2.

Галиева с землей в нотариальной практике // Нотариус№ 6.

К вопросу об оформлении прав на земельные участки // Право и экономика. 2003. № 2.

Чья же это головная боль? // Эж-Юрист. 2002. № 42. Ноябрь.

Земельное право. Учебник /под ред. . М. 2004.

Иконицкая право Российской Федерации: теория и тенденции развития. М. 1999.

, , Фомина в сфере земельных отношений в сельском хозяйстве // Государство и право. 2000. № 7.

Киндеева и здание едины // Бизнес-адвокат. 2002. № 20.

Дачные сотки в справках, налогах и рублях // Российская газета от 01.01.01г.

, Маковская судьба земельного участка и расположенных на нем иных объектов недвижимого имущества (реальность и перспективы) // Вестник ВАС РФ. 2003. № 2.

Земельные споры. Правомочия под вопросом // Эж-Юрист. 2004. № 48. Декабрь.

Комментарий к Земельному кодексу РФ // Хозяйство и право. Приложение. 2002. № 1-2.

О некоторых вопросах, связанных с переходом права аренды на земельный участок // Хозяйство и право. 2004. № 11.

Левшина на земельный участок при продаже находящейся на ней недвижимости // Право и экономика№ 10.

Некоторые аспекты реализации права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком коммерческой организацией в контексте оборота недвижимого имущества // Хозяйство и право. 2005. № 5.

Оборот земельных участков в свете нового земельного законодательства // Хозяйство и право. 2002. № 11.

Невзгодина права при продаже земельного участка или находящейся на нем недвижимости // Вестник Омского юридического института. 2004. № 1.

Оглоблина с землей в Российской Федерации. Учебно-практическое пособие. М. 1998.

Осокин земельных споров по законодательству РСФСР // Вестник Московского ун-та. Сер.11. Право. 1992. № 1.

Пленум ВАС РФ запретил выкуп участков // Эж-Юрист. 2005. № 24. Июнь.

Переход прав на участок: Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа № ФОЗ-А04/04-2/1693 // Эж-Юрист. 2004. № 45.

Пискунова прав на земельные участки при переходе прав на недвижимость // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. 2002. № 2-3.

Переход прав на участок // Эж-Юрист. 2004. № 26. Июль.

Переход прав на участок // Эж-Юрист. 2004. № 3. Январь.

Попов земельных участков при приватизации государственных и муниципальных предприятий // Российское право. 2000. № 1.

Защищаемся от повышения арендной платы // Эж-Юрист. 2005. № 13. Апрель.

Романов , возникающие из земельных отношений // Государство и право. 1996. № 10.

Продажа части земельного участка // Право и экономика. 2004. № 12.

Суханов права в новом Земельном кодексе РФ // Экологическое право. 2003. № 1.

Оборот сельхозземель. Тяжелое бремя собственности // Эж-Юрист. 2004. № 38. Сентябрь.

Фактическое пользование землей – что это? // Эж-Юрист. 2004. № 3. Январь.

Пользование «навеки» // Эж-Юрист. 2002. № 26. Июль.

Чубуков недвижимость в системе российского права // Государство и право. 1995. № 9.

Чубуков недвижимость: сделки, правовое регулирование. Учебное пособие. М. 1997.

Об общих требованиях, предъявляемых к сделкам с земельными участками // Хозяйство и право. 2004. № 9.

ВОПРОСЫ ДЛЯ КОНТРОЛЯ

1.  Что понимается под земельным участком?

2.  Какими законами и иными правовыми актами, наряду с ГК РФ, регулируется порядок отчуждения земельных участков?

3.  Каковы ограничения в распоряжении земельными участками в зависимости:

4.  а) от категории земель,

5.  б) от субъектного состава?

6.  Какие земли исключены из гражданского оборота? Почему?

7.  Какие сделки могут совершаться с целью отчуждения земельных участков?

8.  Как оформляется продажа земельных участков?

9.  Какие условия не могут быть включены в договор купли-продажи земельного участка?

10.  Каковы права покупателя в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации о земельном участке? В чем может заключаться такая информация?

11.  Каковы особенности отчуждения земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения?

12.  Каковы особенности отчуждения доли в праве собственности на земельный участок, в том числе на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения?

13.  Каковы возможные обременения земельного участка и каково их значение при отчуждении земельных участков?

14.  Какие субъекты гражданского (земельного) права имеют исключительное право на приобретение тех или иных земельных участков? Чем это обусловлено?

15.  В каких случаях собственник земельного участка может быть принужден к его продаже?

16.  При каких условиях может иметь место принуждение юридического лица к покупке земельного участка?

17.  Каковы особенности отчуждения земельных участков на торгах? В чем различие торгов в виде конкурса и в виде аукциона?

18.  Возможна ли продажа земельного участка без одновременной продажи зданий, иных строений, находящихся на нем и принадлежащих: 1)продавцу земельного участка, 2)иному лицу.

19.  Какие субъекты права и при каких условиях имеют преимущественное право покупки отчуждаемого земельного участка?

Лекция 4.

Договор купли-продажи недвижимого имущества

(зданий, сооружений, нежилых помещений)

План лекции

1.  Понятие, субъектный состав и существенные условия договора купли-продажи недвижимого имущества.

2.  Стороны договора.

3.  Форма и государственная регистрация перехода прав по договору.

4.  Исполнение договора и ответственность сторон по договору.

5.  Правовой режим земельного участка или недвижимости на нём при продаже того или другого.

6.  Продажа доли в праве общей собственности на недвижимость.

1.  Понятие, субъектный состав и существенные условия договора. Договор купли-продажи недвижимого имущества является разновидностью договора купли-продажи и регулируется отдельным - седьмым - параграфом в главе 30 ГК РФ "Купля-продажа" (ст. Договор имеет свою специфику, определяемую спецификой предмета договора - недвижимостью.

Выделение в главе 30 ГК РФ особых правил для договора, регулирующего куплю-продажу недвижимости, обусловлено рядом обстоятельств, и прежде всего неразрывной связью объектов недвижимости с теми земельными участками, на которых они расположены. Кроме того, поскольку недвижимое имущество по срав­нению с другими объектами обладает, как правило, повышенной цен­ностью, требуются особые меры охраны интересов как продавцов, так и покупателей. Далее, в связи с целевым назначением и особой социальной значимостью многих объектов недвижимости законода­тельством устанавливается целый ряд ограничений по их участию в граждан­ском обороте. И, наконец, недвижимость является индивидуально-определенной и незаменимой вещью, что также обусловливает определенную специфику а правового регулирования связанных с ней отношений.

Определение договора дано в ст. 549 ГК РФ: это такой договор, по которому одна сторона - продавец обязуется передать в собственность другой стороны - покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, указанное в ст. 130 ГК РФ.

Таким образом, правила о продаже недвижимости должны применяться и к договору купли-продажи объектов незавершенного строительства, и воздушных и морских судов, и космических объектов - за теми изъятиями, которые установлены на уровне федеральных законов.

В данном договоре важное значение придается таким его условиям, как предмет, цена, порядок передачи и некоторые другие.

Существенным условием договора продажи недвижимости, впрочем, как и любого другого гражданско-правового договора, является прежде всего предмет договора. Однако применительно к данному договору условие о предмете специально детализируется в ст. 554 ГК РФ: такое условие считается согласованным сторонами, если в нем имеются данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на земельном участке либо в составе другого имущества. При отсутствии этих данных в тексте договора он не считается заключенным, а следовательно, нельзя требовать его исполнения, государственной регистрации перехода права, привлекать к ответственности за неисполнение договора.

Закон устанавливает одинаковый правовой режим, в том числе правила государственной регистрации и оборота и для зданий, и для сооружений, поэтому нет необходимости специально вдаваться в вопрос об их разграничении. Проблема в другом: каковы критерии отнесения сооружения к обособленному объекту недвижимого имущества?

Особое значение этот вопрос приобретает при создании коммуникаций (водоводов, линий электропередачи, газопроводов и т. д.), когда соответствующими службами в эксплуатацию принимаются участки этих коммуникаций (особенно в сельской местности), например, от улицы до определенного здания), которые не могут обособленно эксплуатироваться. Однако формальные основания для признания их объектами недвижимого имущества с соответствующей государственной регистрацией в качестве таковых отсутствуют. На практике в связи с этим появляются такие, например, объекты недвижимого имущества, как 10 метров трубопровода или столбы с проводами.

Очевидно, что необходим правовой акт, который бы определял критерии сооружения как самостоятельного объекта недвижимого имущества, подлежащего государственной регистрации в качестве такового и способного выступать в качестве самостоятельного предмета сделок с недвижимостью.

В отличие от других договоров договор купли-продажи недвижимости обязательно должен предусматривать в качестве существенного условия, кроме предмета, и цену имущества (ст. 555 ГК РФ). Правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, согласно которым при отсутствии в возмездном договоре условия о цене исполнение
договора должно оплачиваться по цене, которая обычно взимается за аналогичные товары, не применяются к любым договорам, предметом которых является недвижимое имущество. В случае отсутствия в договоре точно определенных данных о предмете и цене недвижимости, подлежащей передаче, условия о них считаются не согласованными сторонами, а договор считается незаключенным (ч. 2 ст. 554, ч. 2 п. 1 ст. 555 ГК РФ).

С целью определения объективной цены продаваемого объекта недвижимости стороны могут прибегнуть к услугам профессионального оценщика.

Указанная в договоре цена недвижимости, которая находится на земельном участке, включает цену передаваемой с этой недвижимостью соответствующей части земельного участка или права на нее, если иное не установлено законом или договором (п. 2 ст. 555 ГК РФ).

2. Стороны договора. В качестве продавца в большинстве случаев выступает собственник имущества. В случаях, когда продавцом недвижимости является государственное или унитарное предприятие или учреждение, созданное любыми собственниками, нужно иметь в виду, что эти юридические лица не могут иметь никакого имущества на праве собственности. Имущество принадлежит им либо на праве хозяйственного ведения (предприятия), либо на праве оперативного управления (учреждения и казенные федеральные предприятия). На продажу унитарным или казенным предприятием закрепленной за ними недвижимости необходимо согласие собственника этой недвижимости (соответственно Российской Федерации, субъекта РФ, муниципального образования) в силу ст. 295, 296 ГК РФ.

Сделки по отчуждению имущества, совершенные такими субъектами вопреки ограничениям, установленным в указанных статьях ГК РФ, являются недействительными с момента их совершения (ничтожными). Более того, поскольку унитарные и казенные федеральные предприятия в силу ст. 49 ГК РФ обладают (в отличие от иных коммерческих организаций) специальной (целевой) правоспособностью, сделка по отчуждению недвижимого имущества, закрепленного за предприятием, может быть квалифицирована как ничтожная и в том случае, когда она совершена с соблюдением требования о получении предварительного согласия собственника закрепленного за предприятием имущества, но отчуждение имущества, непосредственно участвующего в производственном процессе предприятия, приводит к невозможности использования имущества собственника по целевому назначению.

Учреждения, за которыми имущество закрепляется на праве оперативного правления, вообще не вправе отчуждать закрепленное за ними имущество или приобретенное за счет средств, выделенных им по смете (ч.1 ст. 298 ГК РФ). Однако если учреждение в законном порядке осуществляет приносящую доходы деятельность, то и доходы от неё, и приобретенное на эти доходы имущество находятся в самостоятельном распоряжении учреждения и учитываются на отдельном балансе (п.2 ст. 298 ГК РФ). Следовательно, приобретенное таким образом имущество учреждение вправе отчуждать самостоятельно, не испрашивая согласия собственника имущества учреждения.

Те же правила действуют в отношении унитарных, казенных предприятий и в отношении учреждений, когда они выступают в договоре купли-продажи недвижимости в качестве покупателей.

Правомочия продавца на продаваемое им недвижимое имущество подтверждаются соответствующим Свидетельством ("титулом"), выдаваемым государственным регистрирующим органом. Заключая договор, покупатель всегда имеет возможность предварительно убедиться в принадлежности предмета договора продавцу на законном основании, а получив справку из регистрирующего органа - в отсутствии запрета на продажу, обременений (ареста, ипотеки, аренды) приобретаемого объекта недвижимости.

При совершении сделки по продаже недвижимости нужно учитывать и некоторые другие моменты для исключения в последующем признания этой сделки недействительной. Так, если продавцом недвижимости является акционерное общество, то нужно помнить, что в Уставе АО могут быть предусмотрены пределы полномочий генерального директора или президента по отчуждению имущества (например, может быть предусмотрено, что он вправе единолично решить вопрос о продаже недвижимости стоимостью до 20 процентов балансовой стоимости активов общества).

Если в Уставе вообще никаких ограничений нет, то нужно руководствоваться статьей 79 Федерального закона "Об акционерных обществах", согласно которой крупная сделка должна быть одобрена советом директоров (наблюдательным советом) общества или общим собранием акционеров. Несоблюдение правило порядке совершения крупной сделки может повлечь её недействительность в случае оспаривания в суде.

3. Форма договора и государственная регистрация перехода права на недвижимость. Особые требования предъявляются законом и к форме договора купли-продажи недвижимости. Он должен заключаться в письменной форме и непременно путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение этих правил влечет ничтожность договора (ст. 550 ГК РФ).

Нотариальное же оформление договора продажи недвижимости не является обязательным (хотя и не возбраняется при наличии обоюдного у сторон на то желания). Имеется в виду, что установленное в ст. 131 ГК РФ правило о государственной регистрации прав на недвижимость и ряда сделок с ней учреждениями юстиции делает теперь как бы излишним нотариальное удостоверение большинства таких сделок (что, впрочем, не является единственным мнением среди юристов – ученых и практиков).

Государственная регистрация договора купли-продажи недвижимости не предусмотрена. Но зато государственной регистрации подлежит переход права собственности на недвижимость от продавца к покупателю (т. е. фактически – регистрация вещного права на предмет договора у покупателя и прекращение права на него же у продавца.

При уклонении одной из сторон договора от регистрации перехода права собственности на недвижимость суд имеет право по иску другой стороны принять решение о такой регистрации (п. 3 ст. 551 ГК РФ). В этом случае государственная регистрация осуществляется на основании решения суда.

Сторона, которая необоснованно уклонялась от государственной регистрации перехода права собственности, обязана возместить другой стороне убытки, причиненные задержкой регистрации (п. 3 ст. 551 ГК РФ).

Уклоняться от государственной регистрации перехода права собственности на покупателя в силу заключенного договора купли-продажи недвижимости может любая сторона договора, т. е. не только покупатель, но и продавец недвижимости.

Так, по одному из судебных споров продавец - полное товарищество обратился в арбитражный суд с иском о понуждении акционерного общества (покупателя) к государственной регистрации перехода права собственности на проданное здание. Договор был заключен, здание уже было передано по передаточному акту и частично оплачено, но продолжало "висеть" на балансе продавца, так как покупатель не регистрировал переход права собственности на себя в связи с тем, что утратил к ней интерес к совершенной сделке из-за её убыточности.

Арбитражный суд такие действия покупателя квалифицировал как уклонение от государственной регистрации сделки и принял решение о регистрации перехода права собственности на здание на покупателя с возмещением убытков продавцу, выразившихся в расходах на содержание здания после его продажи, на уплату коммунальных платежей, налогов и т. д.

В тех случаях, когда в судебном порядке государственной регистрации на основании заключенного договора купли-продажи недвижимости требует покупатель, ссылающийся на уклонение от регистрации продавца, но не исполнивший своей обязанности по оплате приобретенной недвижимости, продавец – ответчик по иску может защищаться путем предъявления встречного иска о расторжении договора в связи с существенным нарушением покупателем обязанности по договору.

Суд должен будет принять такой иск как встречный, так как его удовлетворение исключает возможность удовлетворения первоначального иска (покупателя к продавцу о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость к покупателю).

Следует ещё раз подчеркнуть, что государственной регистрации подлежит не сделка, а переход права на предмет сделки от продавца к покупателю. Сам же договор купли-продажи недвижимости, будучи консенсуальной сделкой, считается заключенным с момента его подписания сторонами. С этого момента он становится обязательным для сторон, и каждая из сторон вправе требовать от другой стороны выполнения её обязанностей по договору, вправе взыскивать убытки и предусмотренные договором санкции в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения контрагентом своих обязанностей, требовать государственной регистрации перехода права.

Однако и заключение, и исполнение этого договора сторонами (т. е. передача недвижимости покупателю, уплата им покупной цены) ещё не являются основанием для изменения их отношений с третьими лицами (п.2 ст. 550 ГК РФ). Таким основанием выступает лишь государственная регистрация перехода права собственности на купленную недвижимость к покупателю.

Например, покупатель здания в ситуации, при которой переход права собственности к нему не прошел государственной регистрации, не вправе предъявлять требования о повышении арендной платы, проведении ремонта, предоставления возможности осмотра здания и т. п. тому, кто является арендатором помещения в этом здании, так как покупатель до регистрации перехода права собственности на него юридически не является собственником купленной недвижимости.

В то же время в случае спора между контрагентами договора купли-продажи недвижимости по исполненному договору суд будет рассматривать в качестве законного владельца в отношениях между ними покупателя, приобретшего недвижимость, хотя ещё не зарегистрировавшего свои права на неё.

Итак, любое вещное право на недвижимое имущество и переход этого права к другому субъекту в силу установленных законом оснований всегда требуют государственной регистрации (ст. 131 ГК РФ), а договоры с недвижимостью требуют такой регистрации (под страхом недействительности) лишь в случаях, указанных в законе. И договор купли-продажи зданий, сооружений такой регистрации не требует.

Из за большого объема этот материал размещен на нескольких страницах:
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24