Недвижимое имущество, передаваемое по договору об ипотеке, всегда остается во впадении и пользовании залогодателя - п.2 ст. 338 ГК РФ.

Какое недвижимое имущество может быть предметом ипотеки (т. е. какое недвижимое имущество можно заложить в обеспечение возврата долга или исполнения другой имущественной обязанности)?

Это (ст. 5 Закона):

—  земельные участки, кроме земель, исключенных из гражданского оборота или ограниченных в обороте; полностью запрещена ипотека земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности – ст. 63 Закона;

—  предприятия, здания, сооружения, иное недвижимое имущество, которое используется в предпринимательской деятельности; при этом предприятие считается заложенным со всем входящим в него имуществом, а залог зданий, сооружений допускается только с одновременным залогом по тому же договору земельного участка или его части под ними (ст. 69 Закона);

— жилые дома, квартиры и их части, состоящие из одной или нескольких, но изолированных комнат:

— дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

—  воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты;

—  объекты незавершенного строительства.

Изменения, внесенные в Закон об ипотеке Законом от 5 февраля 2004 г., впервые позволили закладывать земельные участки сельскохозяйственного назначения. За право получать в банках кредиты под залог своих полей и пашен много лет бились индивидуальные землевладельцы (фермеры) и с/х организации. Причем теперь не только собственник земельного участка, но даже его арендатор может заложить земельный участок – с согласия собственника (арендодателя) и на срок, не превышающий срок аренды.

Если на закладываемом земельном участке есть недвижимость, то он закладывается вместе с нею

И ещё одно правило - в пользу залогодателей земельного участка: в силу ст. 68 Закона об ипотеке обращение взыскания на заложенный земельный участок из земель с/х назначения не допускается до истечения периода с/х работ - с учетом времени, необходимого для реализации произведенной и переработанной с/продукции, но не более чем до 1 ноября года, в котором предусмотрено исполнение обеспеченного ипотекой земли основного обязательства (если иная дата не предусмотрена договором ипотеки).

Имущество, являющееся общей совместной собственностью (например, собственность супругов или приватизированная членами семьи квартира в совместную собственность), может быть предметом ипотеки только при согласии на это всех его собственников. Согласие должно быть выражено в письменной форме (если федеральным законом не установлено иное).

Участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других собственников. При обращении впоследствии взыскания на эту долю другие сособственники будут иметь преимущественное право приобретения этой доли на равных условиях с другими покупателями. (Однако на практике вряд ли кто даст в долг под залог доли в праве собственности на квартиру, ибо реализовать эту долю будет весьма проблематично).

Кроме недвижимого имущества как такового, предметом ипотеки может быть и право аренды недвижимого имущества в полном соответствии с п.5 ст.5 Закона об ипотеке. Ипотека права аренды представляет собой новеллу для нашей действительности и законодательных традиций и именно этот вид ипотеки является наименее разработанным в действующем законодательстве. В любом случае право аренды может стать предметом ипотеки на срок, не превышающий срока аренды.

Оценка предмета ипотеки указывается в договоре по соглашению залогодателя и залогодержателя в денежном выражении. Оценку предмета ипотеки стороны договора вправе поручить независимой профессиональной организации. Оценка вовсе не привязана к балансовой, инвентаризационной стоимости, ориентиром должна служить всё-таки рыночная стоимость. При реализации заложенного имущества, на которое будет обращено взыскание, суд установит начальную стоимость продажи этого имущества именно по рыночной цене. В некоторых случаях оценка осуществляется в соответствии с специальным законодательством (например, при ипотеке государственного или муниципального имущества).

В договоре об ипотеке необходимо указать обязательство, которое обеспечено ипотекой, с указанием его суммы, срока исполнения, а если оно возникло из договора, следует назвать также его стороны, дату и место заключения.

2.  Форма договора об ипотеке. Договор должен быть заключен в письменной форме и подлежит государственной регистрации по месту нахождения закладываемого имущества, с момента которой и вступает в силу. Ипотека является обременением недвижимого имущества, которое отражается в ЕГРП и сведения о котором в регистрационном органе может получить любое лицо – ст. 26 Закона.

Регистрационная запись об ипотеке должна содержать сведения о первоначальном залогодержателе, предмете ипотеки и сумме обеспеченного ею обязательства. Если договор об ипотеке предусматривает, что права залогодержателя удостоверяются закладной, на это также указывается в регистрационной записи об ипотеке.

Хотя нотариальное удостоверение договора ипотеки не обязательно, но определенный смысл в нем есть. Дело в том, что в исключение из общего правила, установленного ФЗ «О государственной регистрации…» о том, что даже для нотариально удостоверенных договоров заявление на государственную регистрацию должно подаваться обеими сторонами сделки, договор ипотеки, если он нотариально удостоверен, может быть зарегистрирован по заявлению либо залогодержателя, либо залогодателя - п. 1 ст. 20 Закона.

Договор об ипотеке можно заключить до заключения основного договора, одновременно с ним (даже объединив в одном договоре, обязательно зарегистрировав) или после заключения основного договора - когда уже возникло, например, заемное, кредитное обязательство.

Залогодатель при заключении договора об ипотеке должен в письменной форме предупредить залогодержателя обо всех известных ему на момент государственной регистрации договора правах третьих лиц на предмет ипотеки. В противном случае залогодержатель, узнав об этом, вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства либо изменения условий договора об ипотеке (ст. 12 Закона).

3. Права и обязанности сторон по договору. В соответствии с Законом об ипотеке права залогодателя по договору об ипотеке выражены в сохранении права пользования заложенным недвижимым имуществом в соответствии с его назначением (но не допуская уменьшения его стоимости, кроме нормального износа). Условия, которые ограничивают это право, ничтожны.

Залогодатель вправе извлекать плоды и доходы из заложенного имущества, Залогодержатель на них прав не имеет, если иное не установлено договором (ст. 29 Закона об ипотеке).

Он может даже отчуждать заложенное по договору недвижимое имущество другим лицам путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом - но с согласия залогодержателя и с уведомлением приобретателей о том, что имущество заложено.

Залогодатель имеет также право завещать заложенное имущество. Причем условия договора о залоге или другого соглашения, которые ограничивают это право залогодателя, ничтожны (ст. 37 Закона об ипотеке).

На приобретателя имущества, обремененного залогом, переходят обязанности по договору ипотеки - ст. 38 Закона об ипотеке, ст. 353 ГК РФ.

Без согласия залогодержателя залогодатель может сдавать заложенное имущество в аренду, передавать во временное безвозмездное пользование, но при условиях, что:

— срок предоставления имущества в пользование не превышает срока обязательства, обеспеченного ипотекой;

—  цели предоставления имущества в пользование соответствуют его назначению (п. 1 ст. 40 Закона).

При обращении взыскания на заложенное имущество прекращается его аренда (если иное не было согласовано с залогодержателем).

Основные обязанности залогодателя сводятся к поддержанию заложенного имущества в исправном состоянии и несении расходов по его содержанию до прекращения ипотеки, если договором не установлено иное; к производству текущего и капитального ремонта заложенного имущества в сроки, предусмотренные федеральным законом, иными нормативными актами, а при их отсутствии — в разумные сроки.

Залогодатель обязан также страховать за свой счет заложенное имущество в полной стоимости на случай утраты и повреждения, если иные условия страхования не предусмотрены договором (ст. 31 Закона об ипотеке) и обязан обеспечивать сохранность заложенного имущества. При возникновении реальной угрозы утраты или повреждения такого имущества залогодатель обязан сообщить об этом залогодержателю.

Залогодатель несет риск случайной гибели и случайного повреждения заложенного недвижимого имущества, если иное не предусмотрено договором.

Залогодатель имеет право на последующую ипотеку (ст. 43 Закона). В соответствии с Законом об ипотеке допускается также последующая сдача в залог уже заложенного недвижимого имущества для обеспечения исполнения уже другого обязательства того же или другого должника тому же или иному залогодержателю (последующая ипотека). Так, можно взять кредит в банке в 1 миллион рублей под залог здания, сооружения, земельного участка стоимостью 10 миллионов рублей, а затем в том же или другом банке взять ещё один кредит под залог всё того же имущества, а затем, может быть, и третий кредит, ещё не расплатившись по первым двум (если дадут, конечно).

Последующая ипотека допускается законом потому, что стоимость заложенного имущества может значительно превышать сумму долга по обязательству, обеспеченному залогом. Последующая ипотека разрешается, если не была прямо запрещена предшествующими договорами об ипотеке того же имущества. В противном случае последующий договор об ипотеке может быть признан судом недействительным по иску залогодержателя по предшествующему договору.

Залогодатель должен сообщать каждому последующему залогодержателю до заключения с ним договора о последующей ипотеке сведения обо всех уже заключенных договорах об ипотеке данного имущества.

Последующая ипотека (а это договор ипотеки) также подлежит государственной регистрации. Причем в каждом последующем договоре ипотеки делаются отметки о предшествующих регистрациях ипотеки того же имущества.

Требования залогодержателя по каждому последующему договору об ипотеке должны удовлетворяться из стоимости заложенного имущества только после удовлетворения требований залогодержателя по предшествующему договору об ипотеке.

Теперь о правах залогодержателя.

Залогодержатель имеет право:

— удостоверить свои права по основному обязательству, обеспеченному ипотекой (например, по кредитному договору), и по договору об ипотеке закладной, если иное не предусмотрено Законом об ипотеке;

—  на удовлетворение своего требования по обеспеченному ипотекой обязательству непосредственно из страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества, если наступит страховой случай;

—  истребовать заложенное по договору об ипотеке имущество, оказавшееся в незаконном владении третьих лиц, из чужого незаконного владения на основании ст. 301-303 ГК РФ для передачи его во владение залогодателя (п. 3 ст. 33 Закона об ипотеке):

—  проверять по документам и фактически наличие, состояние и условия содержания заложенного недвижимого имущества, в том числе переданного залогодателем на время во владение третьих лиц (ч. 1 ст. 34 Закона об ипотеке);

—  передать свои права по договору об ипотеке другому лицу, если договором не установлено иное. Такое лицо становится на место прежнего залогодержателя по этому договору. К его отношениям с этим залогодержателем применяются правила Гражданского кодекса РФ о передаче прав кредитора путем уступки требования (ст. 382, 384-386, 388, 390) или о передаче прав по закладной (ст. 48 Закона).

Широкие права, предоставленные Законом об ипотеке залогодержателю, и отсутствие в нем определения его обязанностей перед залогодателем свидетельствуют о большей направленности закона на защиту имущественных прав залогодержателя, что ставит его в более выгодное положение при защите экономических интересов по сравнению с залогодателем.

4. Обращение взыскания на заложенное имущество (глава 9 Закона). Обеспечительный характер договора об ипотеке проявляется при обращении взыскания на заложенное по этому договору недвижимое имущество - в случае, если основное обязательство не будет исполнено полностью или в части.

При этом Закон об ипотеке предусматривает более широкий круг оснований для обращения взыскания на заложенное имущество, чем Гражданский кодекс РФ. Так, в силу п. 2 ст. 50 Закона об ипотеке взыскание на заложенное недвижимое имущество может быть обращено и в случае, если залогом обеспечено обязательство, по которому должник должен осуществлять систематические платежи и если он нарушит сроки внесения таких платежей более трех раз в течение 12 месяцев (даже если каждая просрочка незначительна), - например, если по кредитному договору должен был возвращать кредит банку равными суммами ежемесячно.

В некоторых случаях Закон об ипотеке предоставляет залогодержателю право требовать досрочного исполнения обязанности должником, а при отказе должника от досрочного исполнения - досрочно же обратить взыскание на заложенное имущество.

В частности, кредитор (залогодержатель) вправе потребовать досрочного исполнения должником обязательства при грубом нарушении залогодателем правил пользования заложенным имуществом, правил его содержания или ремонта (а заложенная недвижимость всегда остается во владении залогодателя!), если это создает угрозу утраты или повреждения имущества, при нарушении залогодателем обязанности страховать заложенное имущество (ст. 35 Закона).

Право на досрочное обращение взыскания на заложенное имущество принадлежат кредитору и в случае, когда залогодатель совершает сделку по отчуждению заложенного имущества с нарушением требований Закона об ипотеке (в частности, без разрешения залогодержателя) - ст. ст.37, 39 Закона об ипотеке, а также в случае принудительного изъятия государством заложенного имущества у залогодателя - ст. 41 Закона об ипотеке.

По общему правилу, взыскание на заложенное недвижимое имущество обращается по решению суда, т. е. залогодатель должен обратиться к залогодателю с иском - с соблюдением всех правил судопроизводства.

Суд, установив наличие оснований для обращения взыскания, в своем решении определяет сумму долга должника по обеспеченному залогом обязательству, способ реализации имущества, его начальную продажную цену (если по этому вопросу не достигнуто соглашение между истцом и ответчиком). Имущество подлежит продаже на публичных торгах (путем аукциона).

В некоторых случаях, приняв решение об обращении взыскания на заложенное имущество, суд может по просьбе залогодателя отсрочить реализацию имущества на срок до года - если залогодателем является гражданин, причем залог не связан с его предпринимательской деятельностью, или во всех случаях, когда предметом залога является земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения (ст. 54 Закона об ипотеке). Очевидно, что в данном случае имеются в виду земельные участки, указанные в п.1 ст. 62 Закона об ипотеке, которые вообще могут быть предметом залога.

Результатом рассмотрения судом иска об обращении взыскания на заложенное имущество может быть и отказ в иске, если суд придет к выводу, что допущенное должником нарушение обеспеченного ипотекой обязательства крайне незначительно, а также если размер требований залогодержателя в связи с этим явно несоразмерен стоимости заложенного имущества (кроме случаев, предусмотренных законом (например, в п.2 ст. 50 Закона об ипотеке, п.2 ст. 348 ГК РФ).

Судебный порядок обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество является основным, но не единственным. В качестве исключения п.1 ст. 349 ГК РФ, ст. 55 Закона об ипотеке допускают удовлетворение требований за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, без обращения в суд - на основании нотариально удостоверенного соглашения между залогодержателем и залогодателем, причем такое соглашение может быть ими заключено только после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет ипотеки.

Однако в соответствии с п.3 ст. 349 ГК РФ категорически нельзя без обращения в суд (т. е. даже при отсутствии спора между сторонами) обратить взыскание на заложенное недвижимое имущество в случаях:

когда для заключения договора ипотеки требовалось согласие или разрешение другого лица или органа;

когда предметом ипотеки является имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества;

когда залогодатель отсутствует и установить его местонахождение невозможно.

Закон об ипотеке расширяет перечень таких случаев и не допускает обращение взыскания на заложенное имущество без решения суда также при условиях, когда предметом ипотеки является предприятие как имущественный комплекс, или земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, или когда имущество, находящееся в общей собственности, и кто-либо из его собственников не дает согласия в письменной или иной установленной федеральным законом форме на удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке (п.2 ст. 55 Закона об ипотеке).

В соглашении об удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном порядке стороны вправе предусмотреть продажу заложенного имущества одним из способов, установленных в Законе об ипотеке (ст. 56), а также приобретение заложенного имущества залогодержателем для себя или третьих лиц с зачетом в счет покупной цены требований залогодержателя к должнику, обеспеченных ипотекой.

Однако закон запрещает предусматривать в названном соглашении приобретение залогодержателем заложенного имущества, если им является земельный участок.

Порядок продажи заложенного имущества определяется ст. 447-449 ГК РФ и Законом об ипотеке.

Публичные торги организуются и проводятся по месту нахождения имущества и, по общему правилу, органами, на которые в соответствии с федеральным законодательством возложено исполнение судебных решений. Информация о предстоящих публичных торгах помещается в соответствующем периодическом издании не позднее, чем за месяц до их проведения.

Лица, желающие принять участие в публичных торгах, должны внести задаток в размере, указанном в извещении, но в любом случае он не может быть более 5 процентов от начальной продажной цены заложенного имущества. Лицам, не выигравшим торги, задаток немедленно возвращается, равно как и в случаях признания торгов не состоявшимися.

Выигравшим публичные торги признается лицо, предложившее на публичных торгах более высокую цену за продаваемое имущество. Это лицо должно в течение пяти дней после окончания торгов внести покупную цену, и в течение ещё пяти дней после этого организатор торгов заключает с ним договор купли-продажи – ст. 57 Закона, который затем регистрируются в установленном порядке. При невыполнении этих условий лицо, выигравшее торги, утрачивает ранее внесенный задаток, а также может быть привлечено к ответственности, предусмотренной п.5 ст. 448 ГК РФ.

В случаях, если на торги явилось менее двух покупателей, или на торгах не была сделана надбавка против начальной продажной цены заложенного имущества, или лицо, выигравшее торги, не внесло покупную цену в установленный срок, торги объявляются несостоявшимися.

Последующее развитие событий возможно по двум направлениям: либо залогодержатель в течение десяти дней после объявления торгов несостоявшимися по соглашению с залогодателем приобретает заложенное имущество по его начальной продажной цене на публичных торгах и засчитывает в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой, которая в этом случае прекращается, либо, если такое соглашение (являющееся по своей юридической природе договором купли-продажи) не состоялось, не позднее чем через месяц после первых публичных торгов проводятся повторные торги, причем начальная продажная цена заложенного имущества снижается на 15 процентов.

При объявлении же и повторных торгов несостоявшимися залогодержатель вправе независимо от воли залогодателя оставить заложенное имущество за собой с оценкой его в сумме не более чем на десять процентов ниже начальной продажной цены на повторных торгах (ч. 2 п. 4 ст. 350 ГК РФ, п.4 ст. 58 Закона об ипотеке). В случае, когда залогодержатель не воспользовался этим правом в течение месяца со дня объявления повторных торгов несостоявшимися, договор о залоге прекращается и предмет залога остается в собственности залогодателя.

Если между залогодателем и залогодержателем достигнуто соглашение о продаже заложенного имущества на аукционе, то в качестве организатора аукциона выступает избранная для этого залогодержателем с согласия залогодателя специализированная организация, имеющая соответствующую лицензию, которая проводит аукцион на основании договора с залогодержателем и выступает при этом от его или от своего имени – ст. 59 Закона.

Аукцион должен быть по общему правилу открытым, но в случаях, предусмотренных федеральным законом, может быть и закрытым. В течение пяти дней с момента выполнения требования об оплате имущества лицом, выигравшем аукцион, организатор аукциона заключает с ним договор купли-продажи реализованного на аукционе заложенного имущества, который затем регистрируется в установленном порядке.

Денежная сумма, вырученная от реализации заложенного имущества, после покрытия из неё всех расходов, связанных с обращением взыскания, распределяется в установленной законом очередности между заявившими свои требования залогодержателями, другими кредиторами залогодателя и самим залогодателем.

Распределение производится либо органом, осуществляющим исполнение судебных решений, либо - в случае внесудебного обращения взыскания - нотариусом, удостоверившим соглашение о таком порядке взыскания.

В любое время до момента отчуждения заложенного имущества должник или залогодатель (если они не совпадают в одном лице) могут прекратить обращение взыскания на заложенное имущество (соответственно, прекратив и договор об ипотеке в отношении этого имущества), удовлетворив все обеспеченные ипотекой требования залогодержателя и возместив ему все расходы, понесенные им на обращение взыскания на это имущество и его реализацию.

Вообще же надо иметь в виду, что с прекращением обязательства, обеспеченного залогом имущества, прекращается и договор о залоге. А прекратить основное обязательство можно не только исполнением (что наиболее нормально), но и по соглашению сторон, в частности, предоставлением взамен исполнения отступного, в том числе путем передачи в качестве отступного имущества, которое было заложено (ст. 409 ГК РФ), или новацией обеспеченного залогом обязательства.

5. Особенности ипотеки земельных участков (глава 11 Закона). Особая значимость земельных участков, обусловившая существенные особенности их правового режима, установленные земельным законодательством, и прежде всего Земельным кодексом РФ, предопределила включение в Закон об ипотеке особых правил, регулирующих ипотеку земельных участков.

Закон об ипотеке устанавливает ряд ограничений для залога земель­ных участков по сравнению с залогом иного недвижимого имущества. Земельные участки могут быть заложены лишь постольку, поскольку они не исключены законом из оборота или не ограничены в обороте. Залогодателями по до­говору об ипотеке земельных участков являются, как правило, граж­дане, объединения граждан и юридические лица
(п. 1 ст. 62).

Для залога части участка, находящегося в общей долевой или совместной собственности граж­дан или юридических лиц, эта часть участка предварительно должна быть выделена в натуре.

Если залог зданий, строений осуществляется одновременно с за­логом земельного участка, (исключение составляет постоянное пользование участком), то залог земельного участка по смыслу ст. 64 Закона об ипотеке не требует одновременного залога зданий (сооруже­ний), расположенных либо строящихся на заложенном земельном участке (кроме залога участков из числа земель сельскохозяйственного назначения – здесь залог участка возможен только с одновременным залогом находящейся на нем недвижимости). Однако нельзя не учитывать, что в соответствии с п.4 ст. 35 Земельного кодекса РФ в качестве общего правила не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу (а этот вопрос может возникнуть при обращении взыскания на заложенный земельный участок).

В том случае, когда предметом ипотеки является земельный участок, права собственника зданий, сооружений обеспечиваются путем сохранения за ним права ограниченного пользования (сервитута) частью участка, необходимой для функционирования строений, находящихся на заложенном уча­стке.

Залогодателю по договору об ипотеке земельного участка, если иное не предусмотрено договором, принадлежит право возводить без согласия залогодержателя здания, сооружения на заложенном зе­мельном участке. Право залога на возводимые строения не распро­страняется ( ст. 64 Закона об ипотеке).

Но строительство зданий и сооружений на заложенном земельном участке не должно влечь снижения стоимости предмета ипотеки в связи с ухудшением качества земельного участка. Очевидно, например, что если на приусадебном участке возводится животноводческая
ферма, ко­торая исключает возможность на какое-то время использовать его по иному назначению, стоимость заложенного участка может значительно понизиться, что явно не в интересах залогодержателя.

В случаях, когда земельный участок приобретается с использованием кредитных средств любой кредитной организации или целевого кредита, предоставленного любым другим юридически лицом, возникает ипотека в силу закона (в силу ст. 640 прим): приобретенный земельный участок считается заложенным в пользу лица, давшего кредит или целевой заем, - с момента государственной регистрации права приобретателя на земельный участок (если иное не предусмотрено федеральным законом или самим договором – займа или кредитным). Ипотека тоже подлежит регистрации как обременение земельного участка.

Точно также (опять же, если иное непредусмотрено федеральным законом или самим договором о предоставлении кредита, займа) при возведении здания, сооружения за счет предоставленного кредита или целевого займа возникает ипотека в силу закона относительно и возводимой недвижимости, и земельного участка под ней в пользу кредитора – до полного погашения долга (ст. 64-два прим Закона).

Обращение взыскания на заложенные земельные участки осуществляется путем проведения публичных торгов в виде аукционов или конкурсов с соблюдением целевого назначения участка и иных норм федерального законодательства.

6. Особенности ипотеки предприятий как имущественных комплексов, зданий и сооружений (глава 12 Закона). Поскольку термин «предприятие» используется в законодательстве в нескольких значениях, необходимо уточнить, что при ипотеке предприятия речь идет о предприятии как объекте гражданских прав, определяемом в ст. 132 ГК РФ как имущественный комплекс, включающий движимое и недвижимое имущество, используемое для осуществления предпринимательской деятельности.

Предприятие как имущественный комплекс может быть предметом ипотеки только после государственной регистрации недвижимости, входящей в данный имущественный комплекс. При этом право залога распространяется на все входящее в имущественный комплекс движимое и недвижимое имущество, материальные и нематериальные активы, сырье, готовую продукцию, а также ценные бумаги и денежные средства на счетах предприятия, права требова­ния и исключительные права (ст. 70 Закона об ипотеке).

Договор об ипотеке предприятия должен содержать подробный перечень всего заложенного имущества, соответствующий данным полной инвентаризации предприятия. К договору об ипотеке предприятия для определения его стоимости должны быть приложены акт инвентаризации, бухгалтерский баланс и заключение независимого аудитора о стоимости всего имущества предприятия (ст. 70 Закона об ипотеке).

Закон об ипотеке (ст. 71) устанавливает ряд ограничений возможности ипотеки предприятия, которые не содержат нормы ГК РФ.

Во-первых, это - правило о соотношении суммы основного обязательства (например, заёмного) и стоимости имущества заложенного пред­приятия, которая не может превышать более чем в два раза сумму кредитного договора или иного обязательства, обеспеченного ипоте­кой предприятия.

Во-вторых, залогом предприятия как имущественного комплекса обеспечивается долгосрочный кредит либо иное обязательство, срок исполнения которого устанавливается не ранее чем через год после заключения договора об ипотеке. В случае, если договором будет предусмотрено, что ипотекой предприятия обеспечивается обязательство с менее продолжительным сроком исполнения, право на обращение взыскания на предмет ипотеки по неисполненному или ненадлежащим образом исполненному обязательству возникает у залогодержателя только по истечении года с момента заключения договора об ипотеке.

Гарантией со­ответствующего право залогодателя является и норма ст. 73 Закона об ипотеке, в силу которой при неисполнении основного обяза­тельства взыскание на заложенное предприятие может быть осуще­ствлено только по решению суда.

Закон об ипотеке (ст. 72) достаточно подробно регламентирует права залогодателя в отношении имущества, входящего в состав заложенного предприятия и устанавливает их правовые гарантии. Основополагающее требова­ние - возможность залогодателя лишь с разрешения залогодержате­ля передавать недвижимое имущество, относящееся к заложенному имущественному комплексу, закладывать его, совершать иные сдел­ки, направленные на отчуждение данной недвижимости, если иное не установлено условиями договора об ипотеке (ч. 2 п. 1 ст. 72 За­кона об ипотеке). Залогодатель вправе обменивать, сдавать в аренду, иным образом распоряжаться имуществом заложенного предприятия (движимым и недвижимым), но при условии, если это не влечет уменьше­ния общей стоимости имущества, входящего в состав предприятия (ч. 1 п. 1 ст. 72 Закона об ипотеке).

Поскольку ипотекой предприятия обеспечиваются долгосрочные кредиты и иные обязательства, важным условием является обеспе­чение соответствующего содержания имущества предприятия. Так, залогодатель обязан принимать необходимые меры по сохранению, ремонту и охране заложенного имущественного комплекса.

Непринятие залогодателем мер по сохранности имущества (п. 1 ст. 338 ГК РФ) может по решению суда служить основанием для введения ипотечного контроля со стороны залогодержателя. В этом случае залогодержателю предоставляется за счет залогодателя право требовать бухгалтерские и иные отчетные документы, ставить во­прос о замене руководителя (исполнительного директора) предпри­ятия; осуществить иные меры, предусмотренные ипотечным контро­лем за деятельностью залогодателя.

К примеру, если действия залогодателя способствуют уменьше­нию стоимости заложенного предприятия как имущественного ком­плекса, залогодержатель вправе в судебном порядке возбуждать дела о признании соответствующих сделок, заключенных залогодателем, недействительными.

Если меры ипотечного контроля оказались неэффективными либо действия залогодателя привели к существенному уменьшению стои­мости заложенного имущества, залогодержатель вправе обратиться в суд с требованиями о досрочном исполнении обязательства, обеспе­ченного ипотекой предприятия (ч. 1 п. 2 ст. 72 Закона об ипотеке).

Что касается особенностей ипотеки зданий и сооружений, то Закон об ипотеке (чч. 2 и 3 ст. 69) и ГК РФ (п. 3 ст. 340) устанавливают, что ипотека здания или сооружения допус­кается лишь с одновременной ипотекой земельного участка, на ко­тором расположено здание (сооружение), либо части этого земель­ного участка, достаточного для функционального обеспечения за­кладываемого здания (сооружения). При этом залогодатель вправе заложить принадлежащие ему право собственности либо право аренды данно­го земельного участка (или части земельного участка).

Если залогодатель обладает не правом собственности, а лишь правом посто­янного пользования земельным участком, это не препятствует сдаче в залог находящегося на этом участке здания, сооружения. В таких случаях право пользования земельным участком залогом не об­ременяется (ч. 3 ст. 69 Закона об ипотеке). При реализации предме­та ипотеки в случае невыполнения основного обязательства к ново­му собственнику здания, сооружения переходит право пользования земельным участком в том же объеме, какое было у прежнего собственника недвижи­мости.

Правило о совместном залоге здания (соору­жения) и соответствующего земельного участка применяется в тех случаях, когда залогодатель обладает правом собственности или правом аренды земельного участка, на котором расположено здание (сооружение), являющееся предметом ипотеки, либо имеет право постоянного пользования земельным участком. В тех же случаях, когда залогодатель обладает иным правом на земельный участок, на котором находится закладываемое им здание, сооружение (например, правом ограниченного пользования – сервитутом), следует исходить из того, что здание, сооружение, находящиеся на таком земельном участке, могут быть заложены без одновременного залога земельного участка. Иное толкование Закона об ипотеке в его действующей редакции не представляется возможным, хотя и нельзя не согласиться с высказанным в литературе мнением о том, что «очевидно слишком большое различие в подходах законодателя к ипотеке зданий или сооружений при разных правах на земельный участок: в одних случаях отсутствие ипотеки земельного участка влечет ничтожность договора об ипотеке здания или сооружения, в других случаях законодатель игнорирует вопросы прав на земельные участки при ипотеке зданий и сооружений».

7. Особенности ипотеки жилых домов и квартир. Ипотечное кредитование. Ипотека жилых домов и квартир, в отличие от ипотеки иного недвижимого имущества, выступает не только как наиболее надежное в современных условиях обеспечение исполнения обязательств, но и как достаточно эффективный способ решения жилищной проблемы, являющейся в течение многих десятилетий, пожалуй, самой острой социальной проблемой в нашем отечестве.

Кредитование под залог приобретаемого за счет кредита жилья призвано способствовать решению жилищной проблемы не только (и не столько) за счет крупных бюджетных ассигнований, но и на взаимовыгодной для банков и граждан договорной основе. С учетом именно этого аспекта - социальной значимости жилья - Закон об ипотеке предусматривает некоторые особенности ипотеки жилых домов и квартир (глава 13).

Согласно ст. 74 Закона ипотека (залог) жилых помещений – домов и квартир - допускается только в отношении тех индивидуальных или многоквартирных жилых домов и квартир, которые принадлежат на праве частной собственности гражданам или юридическим лицам. Причем можно заложить только часть дома либо квартиры, но эта часть должна состоять из одной или нескольких изолированных комнат, а когда закладывается часть многоквартирного дома, то она должна состоять из одной или нескольких отдельных квартир. Залог жилья, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не допускается.

Дачи, садовые домики, гостиницы, дома отдыха и другие строения, не предназначенные для постоянного проживания, могут быть предметом ипотеки, но на общих основаниях: специальные правила, установленные для ипотеки жилых домов и квартир, на них не распространяются.

Из за большого объема этот материал размещен на нескольких страницах:
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24