При ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме заложенной, наряду с квартирой, считается и доля залогодателя в праве общей долевой собственности на жилой дом, предусмотренная в ст. 290 ГК РФ.
Применительно к жилым домам и квартирам ипотека возможна как в отношении уже существующего жилья, так и того, которого у залогодателя ещё нет на момент заключения договора ипотеки и которое имеется в виду приобрести за счет кредита, выдаваемого банком на его приобретение и обеспечиваемого залогом этого "будущего" жилья (так называемое ипотечное кредитование). Более того, когда кредит выдается на строительство жилья, залог в обеспечение возврата кредита распространяется сначала на строительные материалы и оборудование, затем – на незавершенное строительство, затем – на выстроенное жилье – с момента государственной регистрации заемщика (должника) на приобретенное или выстроенное жилье и до полного погашения кредита.
Ипотечный кредит отличается от других видов кредита, которые тоже могут обеспечиваться ипотекой, двумя особенностями: 1) целевым назначением (предоставляется для покупки или строительства жилья) и 2) предметом залога (им является приобретаемое или построенное жилье).
Иными словами, ипотечное кредитование – это предоставление кредитными организациями гражданам кредитов для оплаты строительства (реконструкции, достройки) или покупки жилых помещений (жилых домов, квартир) под залог (ипотеку) именно этого жилого помещения (начиная со строительных материалов, приобретаемых для строительства) в качестве обеспечения исполнения кредитного обязательства.
Ипотечный кредит полностью соответствует правилам ст. 340 ГК РФ, разрешающей заключать договоры о залоге и того имущества, которое будет приобретено залогодателем в будущем.
В принципе применительно к залогу жилья, обеспечивающему возврат средств, выданных на приобретение или строительство именно этого жилья, ст. 77 Закона об ипотеке предусматривает два возможных основания ипотеки: договорный и законный, причем ипотека в силу закона презюмируется, если федеральным законом или договором между должником (заемщиком) и кредитором не предусмотрено иное, – ст. 77 Закона. Хотя возможны и иные варианты: например, получение кредита в банке на приобретение нового жилья с залогом в обеспечение его возврата уже имеющегося у заемщика жилья – этот залог оформляется договором ипотеки.
Следует обратить внимание на то, что законная ипотека при выдаче кредита возможна только при выдаче кредитов на жилье (причем независимо от того, кредитуется приобретение или строительство жилья полностью или частично). Если выдается кредит на приобретение нежилых зданий, сооружений, стороны в обеспечение возврата кредита должны заключать договор (если пожелают).
Залогодержателем при законной ипотеке жилых помещений выступает банк или иная кредитная организация, предоставившая кредит на покупку жилого дома или квартиры или юридическое лицо
, предоставившее целевой кредит.
С момента государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения, приобретенного за счет сумм кредита, и до полного погашения кредита приобретенное жилье в силу закона (ст. 77 Закона об ипотеке) считается находящимся в залоге и приобретатель этого жилья не вправе его отчуждать без разрешения банка. К законной ипотеке применяются и все другие правила, предусмотренные для договорной ипотеки.
В интересах кредитора (залогодержателя) оценить в таком договоре закладываемые дом, квартиру немного ниже их реальной рыночной стоимости (примерно на пять-десять процентов) с тем, чтобы в случае обращения на неё взыскания была возможность достаточно быстро её продать в обеспечение погашения кредита.
Поскольку предмет залога всегда остается у залогодателя, на него при любых вариантах залога возлагается обязанность не допускать уменьшения стоимости заложенных квартиры, жилого дома сверх стоимости того, что принято называть нормальным износом.
Все расходы по содержанию заложенного жилья, производство текущего и капитального ремонта лежат на залогодателе. Он же обязан страховать за свой счет заложенное имущество, если иное не предусмотрено договором, - в полной стоимости от рисков утраты и повреждения.
В соответствии со ст. 34 Закона об ипотеке залогодержатель имеет право проверять и по документам, и фактически наличие, состояние и условия содержания заложенного имущества, в том числе и в тех случаях, когда это имущество (дом, квартира) находятся во владении и пользовании третьих лиц (например, переданы нанимателю по договору жилищного найма).
Внесенными в Закон об ипотеке в 2002-м и в 2004-м годах изменениями ужесточены последствия невозврата кредита, обеспеченного залогом жилого дома или квартиры.
Независимо от того, заложены были дом или квартира при получении кредита (или целевого займа) на приобретение или на строительство жилья в силу закона или в силу договора, а также независимо от того, является предметом залога приобретаемое жилье или уже имеющееся, - по ст. 78 Закона залогодержатель в случае невозврата кредита вправе обратить взыскание на заложенное жилое помещение, даже если оно является единственным у должника и его семьи – с последующим прекращением права пользования (т. е. выселения) совместно проживающих в этом жилом доме или квартире залогодателя и членов его семьи. Те же правила действуют, если кредит был предоставлен под залог жилья не на приобретение, а на капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение жилого дома или квартиры.
Соответствующие изменения внесены в ст. 446 ГПК РФ: эта статья в принципе не допускает обращения взыскания по исполнительным документам на принадлежащее гражданину-должнику жилое помещение, если оно является единственным для него и его семьи, и на земельный участок, на котором это жилье находится, но – за исключением случаев, когда это жилье было предметом ипотеки.
Но если в квартире или жилом доме, на которые обращается взыскание по ипотеке, проживают по договору коммерческого найма наниматели ("«квартиранты", как их именуют в быту), они не подлежат выселению, поскольку смена собственника жилья сама по себе не является основанием для расторжения договора найма – ст. 675 ГК РФ): обращать взыскание на такое «юридически не чистое» жилье можно, но с сохранением договора найма, с уведомление об этом приобретателя жилья.
Обращение взыскания на заложенное жильё возможно как в судебном, так и во внесудебном порядке с соблюдением правил о таком внесудебном порядке (ст. 349 ГК РФ, ст. 55 Закона об ипотеке). Реализация жилья осуществляется только путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса.
По ранее действовавшей редакции Закона об ипотеке выселить заемщика из квартиры, приобретенной за счет кредита банка, было практически невозможно. Банк мог выставить квартиру на торги, продать её, но если у заемщика не было другого жилья, выселить его было нельзя. Соответственно, весьма трудно было найти покупателя на такое жилье « с начинкой».
После внесения изменений в Закон об ипотеке стало действовать прямо противоположное правило: если заемщик задержит платежи в погашение кредита более трех раз в течение года, даже если каждая просрочка незначительна (п.2 ст. 50 Закона об ипотеке) или грубо нарушает правила пользования заложенным жильем, правила его содержания, ремонта, страхования или не допускает представителя залогодержателя для проверки состояния жилья (ст. 29-34 Закона об ипотеке), - банк может обращать взыскание на приобретенное или построенное в счет ипотечного кредита жилье или на иное жилье, под залог которого был выдан кредит, и его продажа является основанием для выселения заемщика с семьей, т. е. даже если у заемщика нет иного постоянного жилья (что чаще всего и имеет место на практике).
Очевидно, что выселение неисправного заемщика (тем более его вины в невозврате кредита может и не быть) без предоставления хоть какой-нибудь другой крыши над головой практически было бы весьма затруднительно и просто негуманно, особенно если членами его семьи являются несовершеннолетние дети, старики, нетрудоспособные иждивенцы.
Проблема решена, и, как представляется, оптимальным способом применительно к сегодняшним возможностям государства, в ст. 95 Жилищного кодекса РФ: таким гражданам с членами их семьи решением компетентного органа с последующим заключением договора найма предоставляется специализированное жилое помещение из маневренного фонда, образуемого путем включения туда жилых помещений, находящихся в государственной или муниципальной собственности (ст. 92, 93 ЖК РФ).
Очевидно, что теперь есть основание полагать, что банки станут шире использовать ипотечное кредитование и сами кредиты станут более доступными (т. е. уменьшатся процентные ставки), поскольку уменьшились риски банков. Спрос на ипотечные кредиты и, соответственно, потенциал развития ипотеки в России огромен.
Нельзя, однако, не отметить, что пока ипотечное кредитование для банков – не самый выгодный бизнес. Кредиты на жилье связаны с очень длительным (десятки лет) их погашением, и отвлекать денежные средства на такие сроки невыгодно. Кроме того, у банков просто мало «длинных» денег, т. е. привлеченных от инвесторов на длительные сроки.
Проблему призван был решить ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» от 01.01.01 г. , согласно которому банки могли бы продавать ценная бумага
" href="/text/category/ipotechnaya_tcennaya_bumaga/" rel="bookmark">ипотечные ценные бумаги
и тем самым быстро возвращать вложенные в ипотечное кредитование деньги. В декабре 2004 г. в этот Закон внесены поправки, направленные на то, чтобы вывести ипотечное покрытие (ипотечные ценные бумаги) из конкурсной массы в случае банкротства с тем, чтобы преждевременная «смерть» банка не влияла бы на график выплат по ипотечным ценным бумагам. и тем не менее, закон сырой, не привлекательный для потенциальных инвесторов – покупателей ипотечных ценных бумаг. Видимо, поэтому за 2004 год не было зарегистрировано ни одного выпуска ипотечных ценных бумаг.
По прогнозам клиентами ипотеки в ближайшие годы смогут быть не более 10-20 % населения России, тогда как улучшить свои жилищные условия хочет 61% (РГ от 01.01.01 г.).
В Омской области действует Закон Омской области от 01.01.01 г. № 000 (с последующими изменениями) «О государственной поддержке ипотечного жилищного кредитования в Омской области». Омская область включилась в созданную Правительством России федеральную программу по ипотечному кредитованию. На общероссийском уровне создано по ипотечному жилищному кредитованию», аккредитованным сервисным агентом которого в Омской области является ипотечное агентство», которое выдает кредиты на покупку и строительство жилья на срок до 27 лет под 15 % годовых с правом досрочного погашения кредита при условии предварительной оплаты клиентом не менее трети стоимости жилья.
8. Закладная. Одна из новелл Закона об ипотеке - введение в оборот (глава 3) нового вида ценных бумаг – закладной, используемой при оформлении договора о залоге недвижимости и призванной обеспечить оборотоспособность ипотеки.
Возникшее из договора об ипотеке или из закона право залогодержателя обратить взыскание на заложенное имущество при возникновении к тому оснований (т. е. при невыполнении основного обязательства), как и всякое не обладающее строго личным характером право, можно, во-первых, уступить любому третьему лицу путем обычной цессии, на что не требуется согласия должника – залогодателя. Уступка права осуществляется путем заключения договора (двусторонней сделки) между первоначальным кредитором и тем, кому право уступается. А во-вторых, то же право можно передать другому лицу более простым путем – путем односторонней сделки – передачи особого документа - закладной, для чего залогодержатель должен сначала получить этот документ - закладную. Таким образом, закладная является правовым инструментом, направленным на повышение оборотоспособности ипотеки.
Закладная, по определению Закона об ипотеке, является ценной бумагой и удостоверяет следующие права её любого законного держателя (владельца) - (а это может быть как первоначальный залогодержатель, он именуется в законе ипотечный залогодержатель, так и любое третье лицо, которому закладная будет передана):
во-первых, право на получение исполнения по обязательству, обеспеченному ипотекой (например, право требовать возврата долга по договору займа, кредитному), без предоставления других доказательств наличия этого обязательства,
во-вторых, право залога на имущество, заложенное в обеспечение исполнения этого основного обязательства.
Никаких других доказательств существования этих прав владельцу закладной предоставлять не надо. Иными словами, когда у владельца закладной возникнет необходимость подтвердить наличие основного (например, кредитного) и дополнительного (залогового) обязательства, законному владельцу закладной достаточно предъявить закладную. Она удостоверяет и право залога по договору об ипотеке, и право на получение исполнения по обеспеченному ипотекой обязательству – без предоставления каких-либо иных доказательств того и другого права.
В качестве исключения выдача закладной не разрешается, когда предметом залога являются предприятие, право аренды недвижимого имущества, когда ипотекой обеспечивается денежное обязательство, сумма долга по которому на момент заключения договора точно не определена – ст. 13 Закона.
Как уже было отмечено, владельцем закладной первоначально является залогодержатель по договору ипотеки (и он называется ипотечный залогодержатель), а затем могут быть и другие лица, которым закладная будет передана (продана, подарена и т. д.) ипотечным залогодержателем или любым последующим владельцем, т. е. она может менять владельца сколько угодно раз путем производства соответствующей отметки в закладной о её передаче новому владельцу, что характерно для ордерных ценных бумаг (хотя она названа в законе как именная). Все последующие («по цепочке») владельцы закладной называются залогодержатели закладной.
Обязанными по закладной лицами выступают должник по основному обязательству, обеспеченному ипотекой, и залогодатель – это если они не совпадают в одном лице - ст. 13 Закона. Если же должник по основному обязательству сам же и является залогодателем (что чаще всего и имеет место), то он и является единственным обязанным по закладной лицом.
Составляет закладную (по требованию залогодержателя) залогодатель, а если он и должник по основному обязательству не совпадают, то и должник по основному обязательству, они же и подписывают закладную и передают её для регистрации в регистрирующий орган – например, Главное управление Государственной регистрационной службы по Омской области. Таким образом, закладная, как и любая ценная бумага, - это особый долговой документ.
Выдается закладная первоначальному (ипотечному) залогодателю органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, после государственной регистрации самой ипотеки с внесением соответствующей записи в ЕГРП. Итак, закладная составляется наряду с договором ипотеки (или наряду с возникновением ипотеки в силу закона), если этого требует залогодержатель, т. е. её составление не обязательно для оформления ипотеки. Иными словами, от желания залогодержателя зависит, будут ли его права основаны только на договоре ипотеке либо на договоре и закладной, и тогда условие о выдаче закладной обязательно включается в содержание договора об ипотеке.
Таким образом, договор об ипотеке может быть заключен и без составления закладной, но закладной без договора ипотеки быть не может, т. е. закладная носит вторичный характер по отношению к договору о залоге недвижимости.
Содержание закладной как ценной бумаги должно содержать все реквизиты, указанные в Законе (ст. 14 Закона). Все листы закладной составляют единое целое, они нумеруются и скрепляются печатью регистрирующего органа.
Последующая передача прав по закладной от одного владельца к другому может осуществляться без государственной регистрации данной сделки, т. е. путем совершения сделки в простой письменной форме (ст. 48 Закона об ипотеке), при этом лицо, передающее права по закладной, делает отметку в закладной о новом владельце. Любой законный владелец закладной вправе требовать от регистрирующего органа регистрации его в ЕГРП в качестве залогодержателя. Передача закладной одним владельцем другому по своим правовым последствиям равносильна уступке прав (цессия) – ст. 48 Закона.
При исполнении обеспеченного ипотекой обязательства полностью залогодержатель должен передать закладную залогодателю – ст. 17 Закона. Если обязательство исполняется по частям, залогодержатель обязан обеспечить должнику возможность сделать на закладной отметку о выполнении части обязательства.
В случае нахождения закладной у залогодержателя либо при отсутствии на ней отметки о частичном исполнении обязательства, обеспеченного ипотекой, признается (если не доказано иное), что данное обязательство не исполнено.
В случае утери закладной возможно её восстановление путем выдачи дубликата.
Закладную, как и другую ценную бумагу, являющуюся одним из видов объектов гражданских прав (ст. 128 ГК РФ) можно продать, подарить, поменять, т. е. она сама может быть предметом сделок, ею можно рассчитаться уже со своим кредитором, причем можно делать это неоднократно, т. е. она может переходить из рук в руки, что и делается путем передачи закладной другому лицу. Надписи на закладной, которые запрещают ее последующую передачу другим лицам, считаются ничтожными.
Значение закладной состоит в том, что она увеличивает оборотоспособность прав залогодержателя, возникающих из договора ипотеки: он может своим правом распорядиться путем распоряжения закладной: её можно продать, подарить, обменять, рассчитаться ею с кредитором, а также она сама может быть заложена первоначальным (ипотечным) залогодержателем путем передачи ее другому лицу в обеспечение исполнения собственного обязательства залогодержателя, по которому он является должником (например, заемщиком), т. е. значение закладной в конечном счете в том, что она позволяет упростить и ускорить оборот недвижимости и одновременно расширяет возможности залогодержателя в скорейшем удовлетворении своих требований.
Например, ипотечный залогодержатель может по кредитному договору с третьим лицом получить кредит, ссуду в банке и в обеспечение её возврата заложить ему закладную (конечно, если банк согласится).
На примере это выглядит так: Иванов дал Петрову деньги в долг под залог его (т. е. Петрова) дома. Кроме заключения договора займа и договора о залоге дома (т. е. договора об ипотеке), Петров выдал займодавцу Иванову по его просьбе закладную. После этого Иванов самому вдруг потребовались деньги и он взял в банке ссуду и в обеспечение её возврата заложил банку эту закладную.
В случае неисполнения обязательства, которое обеспечено залогом закладной (т. е. если Иванов не вернет долг банку), Иванов должен по требованию банка передать ему свои права по закладной в порядке, установленном ст. 48 Закона об ипотеке. Если Иванов откажется от передачи банку этих прав, залогодержатель закладной - банк - имеет право требовать через суд перевода их на себя.
Но обычно уже на момент залога закладной на ней ипотечный залогодержатель делает специальную залоговую передаточную надпись (в нашем примере по требованию банка такую надпись сделает Иванов), и эта надпись дает залогодержателю закладной (у нас - банку, где Иванов взял кредит под эту закладную) право по истечении определенного срока продать закладную с целью удержания из вырученных денег суммы обеспеченного ее залогом обязательства – без обращения в суд.
Залогодержатель закладной, которому переданы права по закладной (в нашем примере - банк), имеет право обратить взыскание по долгу Иванова на предмет ипотеки (т. е. на заложенный дом Петрова) согласно условиям, содержащимся в закладной. Суммы, которые будут выручены от реализации предмета ипотеки (в нашем примере - дома Петрова) идут на погашение долга Иванова банку - залогодержателю закладной. Если после погашения (из вырученной от продажи дома суммы) долга Иванова банку останется какая-то сумма, она должна быть передана ипотечному (первоначальному) залогодержателю Иванову для погашения причитающегося ему долга с Петрова.
Таким образом, возможен залог закладной одновременно с учинением на ней залогодержателем специальной залоговой передаточной надписи, либо эти действия осуществляются поэтапно.
Рекомендуемый библиографический список к теме 14
Нормативный материал
Федеральный закон от 01.01.01 г. "Об ипотеке (залоге недвижимости).
Федеральный закон от 01.01.01 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» // Российская газета. 20декабря.
Федеральный закон от 01.01.01 г. «Об ипотечных ценных бумагах» // СЗ РФ. 2003. № 46. Ст. 4448. с изменениями от 01.01.01 г.
Инструкция об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества: Утверждена Приказом Минюста РФ от 09.г. № 82.
Инструкция о порядке регистрации ипотеки жилого помещения, возникшей в силу закона или договора, а также о порядке регистрации смены залогодержателя в связи с переходом прав требований по ипотечным кредитам: Зарегистрирована в Минюсте РФ 16 октября 2000 г. № 000/235/290 // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. № 48. С изменениями от 01.01.01 г. № 18/03-04/пз // Российская газета от 01.01.01 г.
Типовые правила доверительного управления ипотечным покрытием: утверждены Постановлением правительства РФ от 01.01.01 г. № 000 // Российская газета 2004 г. 22 октября.
Закон Омской области от 01.01.01 г. № 000 «О государственной поддержке ипотечного жилищного кредитования в Омской области» // Омский вестник от 01.01.01 г.
Приказ от 01.01.01 г. № 000 Министерства Финансов Омской и Министерства имущественных отношений Омской области «Об утверждении примерных форм договора о принятии Омской областью имущества в залог» // Омский вестник. 20ноября 2005 г.
Судебная и нотариальная практика
Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве»: Информационное письмо Президиума Высшего арбитражного Суда РФ от 01.01.01 г. № 56.
Обобщение практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов» // Бюллетень верховного Суда РФ. 2003. № 2.
Нотариальная практика России. О нотариальном удостоверении ипотеки. Рекомендации Научно-методического совета Московской областной нотариальной палаты // Российская юстиция. 2000. № 6. С. 34.
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.01.01 г. № 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров. Связанных с договором об ипотеке».
Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке: Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.01.01 г. № 90 // Хозяйство и право. 2005. № 4.
Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса РФ о залоге: Информационное письмо Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.01.01 г. № 26 // Хозяйство и право. 1998. № 6.
Информационное письмо Высшего Арбитражного Суда РФ от 9 сентября 1998 г // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 19
О нотариальном удостоверении ипотеки: Рекомендации Научно-методического совета Московской областной нотариальной конторы // Российская юстиция. 2000. № 6.
Способы обеспечения исполнения обязательств. Залог (Извлечения из постановлений Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ по конкретным делам) // Хозяйство и право. 2000. № 1 -3.
Литература
Закладная – именная ценная бумага. Так ли это? // Хозяйство и право. 2001. № 11.
Почему буксует ипотека // Эж-Юрист. 2004. № 26. Июль.
Залог // Советская юстиция. 1992. № 21-22.
Оформление ипотечных жилищных кредитов // Российская юстиция. 2000. № 5.
Проблемы залога прав // Хозяйство и право. 2000. № 7.
Правовое регулирование ипотеки // Эж-Юрист. 2004. № 30.
Залог и закон "О залоге" // Хозяйство и право. 1993. № 1-2.
Залоговое право: практика применения // Хозяйство и право. 1994. № 3.
Будилов право России и ФРГ. СПб. 1993.
Вишневский право. Учебное и практическое пособие. М. 1995.
Гаврилов вопросы залогового права // Государство и право. 1995. № 6.
Исполнение третьим лицом обязательства должника по кредитному договору // Хозяйство и право. 2002. № 12. С. 80.
Галиева - залог недвижимого имущества // Юрист. 1997. № 8.
Земля как предмет залога а России // Российская юстиция№ 9.
Ипотека: из Древней Греции в Россию // Российская юстиция. 1996. № 11.
Гонки по отвесной шкале: первым итогом широкого внедрения ипотеки может оказаться рост цен на жилье // Российская газета от 01.01.01 г.
Залог: вопросы гражданского права и процесса // Хозяйство и право. 1996. № 2.
Залог - один из способов обеспечения обязательств // Российская юстиция. 1995. № 8, 9.
О залоге по русскому праву. Киев. 1912.
Залоговое законодательство и интересы банков // Хозяйство и право. 1995. № 1.
Хозяйские права в кредит // Российская газета от 01.01.01 г.
Ипотечное кредитование. Странная бумага // Эж-Юрист. 2005. № 1.
Кулаков недвижимости как способ обеспечения исполнения обязательств. Автореферат дисс. на соискание ученой степени канд. юр. наук. Ульяновск. 2000.
Ипотека предприятия как имущественного комплекса. Учебно-практическое пособие. М. 2000.
Куликов , входящее в состав предприятия, на которое распространяется право залогодержателя // Юридический мир. 2000. № 9.
Куликов предприятия по российскому праву // Юридический мир. 1999. № 10.
Куликов регулирование ипотеки предприятия // Юридический мир. 1999. № 11.
Развитие ипотеки земель сельскохозяйственного назначения в новейшем российском законодательстве // Хозяйство и право. 2004. № 7.
Могут ли быть предметом залога наличные денежные средства // Российская юстиция. 2002. № 7.
Изменения в российском законодательстве об ипотеке // Хозяйство и право. 2002. № 9.
Государственная регистрация ипотеки: особенности правового регулирования // Хозяйство и право. 2000. № 8.
Закладная: последствия составления и выдачи // Хозяйство и право. 2000. № 11.
Переход обязательственных прав: общее правило и исключения // Российская юстиция. 2000. № 9.
Приобретение жилья с помощью долгосрочного кредита под залог недвижимого имущества // Хозяйство и право№ 8.
Маковская денег и залог ценных бумаг. 2000.
Ипотека в силу закона при долевом строительстве // Хозяйство и право. 2005. № 9-10.
Новое в Законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Хозяйство и право. 2005. № 4.
О регистрации залога права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком //Юридический мир№ 11.
Российский закон о залоге // Правоведение. 1992. № 5.
Псевдозалоговые конструкции в российском праве // Хозяйство и право. 1998. № 4.
Ипотека «незавершенки» // Эж-Юрист. 2005. № 32. Август.
Невзгодина невозврата ипотечного кредита // Проблемы гражданского права и процесса: Сборник научных работ. Омск. ОмГУ. 2003. (В библиотеке ОмГУ – 2 экз.).
Невзгодина . Там же.
Нерсесов труды по представительству и ценным бумагам в гражданском праве. М. 1998.
О залоге: Комментарий, законодательные и нормативные документы. Составитель . М. 1994.
Недвижимое имущество и ипотека // Российская юстиция. 1998. № 11.
Правовая конструкция законной ипотеки // Российская юстиция. 2000. № 9.
Основные положения о залоге недвижимого имущества - ипотеке // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1994. № 3.
Залог и ипотека // Хозяйство и право. 1997. № 2.
Залог недвижимого имущества (ипотека) // Хозяйство и право. 2000. № 4.
Особенности правового регулирования залога по законодательству стран СНГ // Деловой мир. 19сентября.
Правовое регулирование закладной // Хозяйство и право. 2000. № 6.
Павлодский в обеспечении исполнения гражданско-правовых обязательств // Право и экономика. 1995. № 21, 22.
Закладная - новый вид ценной бумаги // Российская юстиция. 1998. № 5.
Ипотека станет ещё сложнее // Эж-Юрист. 2003. № 40. Октябрь.
Объекты ипотеки (залога недвижимости) // Российская юстиция. 1998. № 10.
Объекты ипотеки: состав имущества // Хозяйство и право. 1999. № 4.
Покровский проблемы гражданского права. По изд. 1917 г. М. 1998. С. 217.
Защита прав добросовестного приобретателя имущества, составляющего предмет залога // Российская юстиция. 1998. № 3.
Сапожников как способ обеспечения обязательств // Юридический мир. 1997. № 1.
Обеспечение исполнения кредитных обязательств // Закон. 1997. № 2.
Сарбаш договорного обязательства. М. 2005.
Правовое регулирование залога и его реализация в банковском кредитовании // Хозяйство и право. 1998. № 7.
Правовые риски ипотечного агента // Хозяйство и право. 20
Залог, арест имущества, иск как способы обеспечения прав кредитора // Российская юстиция. 1997. № 2.
, Лукина к Федеральному закону «Об ипотеке». М. 19999.
Ипотека: теория сквозь призму законодательства //Вопросы экономики. 1997. № 7.
Соловьев и заклад. СПб. 1914.
Обеспечение исполнения кредитных обязательств // Закон. 1997. № 2.
Трусов режим закладной. СПб. 2002.
Ипотечное кредитование: как продать "старое" жилье // Российская юстиция№ 7.
Обеспечение исполнения обязательств: договорные способы // Российская юстиция. 1996. № 5.
Производные ипотечные ценные бумаги // Хозяйство и право. 2004. № 3.
Особенности правового режима земель, обремененных залогом // Хозяйство и право. 2000. № 5.
Особенности ипотеки жилых домов и квартир // Хозяйство и право. 2001. № 8.
Договор об ипотеке (залоге недвижимости) // Хозяйство и право№ 11.
Залог жилых домов и квартир // Российская юстиция. 2000. № 5.
Залог отдельных видов недвижимого имущества // Российская юстиция. 2000. № 1.
Обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество // Российская юстиция№ 4.
Применение закладной при залоге недвижимости // Хозяйство и право№ 12.
Реализация заложенного недвижимого имущества, на которое обращено взыскание // Российская юстиция. 1999. № 6.
Черных недвижимости в российском праве. М. 1995.
Оценка залога как способа обеспечения возвратности кредита // Хозяйство и право. 1998. № 6.
Шершеневич русского гражданского права. М. 1995.
Здания и сооружения как предмет ипотеки (залога недвижимости) // Юрист. 2001. № 9.
Щенникова права в гражданском праве России. М. 1996.
Об общих требованиях, предъявляемых к сделкам с земельными участками // Хозяйство и право. 2004. № 9.
ВОПРОСЫ ДЛЯ КОНТРОЛЯ
1. Что понимается под ипотекой? Как соотносятся понятия «ипотека» и «залог»?
2. В чем преимущества ипотеки как способа обеспечения исполнения обязательств?
3. В каких случаях ипотека возникает в силу закона?
4. Каковы существенные условия договора об ипотеке?
5. Какое недвижимое имущество не может быть предметом ипотеки?
6. С какого момента договор об ипотеке считается заключенным?
7. Каковы обязанности залогодателя по договору об ипотеке?
8. В чем суть последующей ипотеке и почему она допускается законом?
9. Каковы основания обращения на заложенное имущество?
10. При каких условиях допускается внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество?
11. Как реализуется заложенное недвижимое имущество?
12. Каковы особенности ипотеки земельных участков? Какие земельные участки не могут быть предметом ипотеки?
13. Определите предмет залога при залоге предприятия. Каковы особенности государственной регистрации ипотеки предприятия? Перечислите установленные в законе ограничения возможности ипотеки предприятия.
14. Как определяется судьба земельного участка при залоге здания, сооружения? Какие варианты здесь возможны?
15. В чем особенности ипотечного кредитования? Что является предметом ипотеки при ипотечном кредитовании?
16. Каковы юридические последствия невозврата кредита или целевого займа, обеспеченных залогом жилого дома или квартиры?
17. Дайте определение закладной и аргументируйте свое мнение о том, к какому виду ценных бумаг её следует отнести.
18. Почему закладная является ценной бумагой?
19. Какие сведения должны быть включены в текст закладной?
20. Как оформляется передача прав по закладной?
21. В чем суть и смысл залога закладной?
ВОПРОСЫ К ЭКЗАМЕНУ
ПО СПЕЦКУРСУ "СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ"
1. Понятие и виды недвижимого имущества.
2. Предприятие как вид недвижимого имущества.
3. Кондоминиумы: понятие и особенности правового режима.
4. Земельные участки как объекты гражданских прав.
5. Особенности правового режима жилых помещений как объектов гражданских прав.
6. Виды сделок с недвижимым имуществом и их правовые особенности.
7. Существенные условия сделок с недвижимым имуществом.
8. Форма сделок с недвижимым имуществом и последствия её несоблюдения.
9. Значение и цели государственной регистрации недвижимого имущества, перехода прав на недвижимое имущество и сделок с недвижимостью.
10. Органы в системе государственной регистрации и порядок регистрации.
11. Особенности регистрации отдельных видов недвижимого имущества.
12. Основания отказа в регистрации.
13. Перечень документов, необходимых для регистрации.
14. Открытость сведений о государственной регистрации и её пределы.
15. Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
16. Основания и объем ответственности учреждений юстиции при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
17. Регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в г. Омске и Омской области.
18. Понятие, субъектный состав и существенные условия договора купли-продажи недвижимого имущества.
19. Исполнение договора купли-продажи недвижимого имущества. Передаточный акт.
20. Особенности ответственности сторон по договору купли-продажи недвижимости.
21. Правовой режим земельного участка при продаже недвижимости и правовой режим недвижимости при продаже земельного участка.
22. Понятие предприятия и понятие договора купли-продажи предприятия. Определение состава и стоимости предприятия.
23. Заключение и форма договора купли-продажи предприятия. Государственная регистрация перехода права собственности на предприятие.
24. Юридическое значение и последствия уведомления кредиторов о продаже предприятия.
25. Исполнение договора. Последствия передачи предприятия покупателю с недостатками.
26. Особые случаи продажи предприятий. Особенности продажи предприятия при банкротстве: для восстановления платежеспособности должника в рамках процедуры внешнего управления и в порядке конкурсного производства.
27. Продажа государственных предприятий-должников.
28. Особенности права собственности на жилые помещения. Содержание и пределы правомочия распоряжения собственника жилым помещением.
29. Особенности сделок с жилыми помещениями. Форма сделок и государственная регистрация.
30. Понятие и юридическая характеристика договора купли-продажи жилого помещения. Предмет договора. Форма договора.
31. Государственная регистрация договора купли-продажи жилого помещения и перехода права собственности на жилое помещение к покупателю по данному договору.
32. Проблема возможности расторжения договора купли-продажи жилого помещения по обоюдному согласию сторон.
33. Защита прав и интересов несовершеннолетних сособственников жилых помещений и несовершеннолетних лиц, проживающих в отчуждаемом жилом помещении или сохраняющих право постоянного пользования отчуждаемым жилым помещением.
34. Преимущественное право покупки продаваемой доли в праве собственности на жилое помещение сособственниками и последствия нарушения этого права.
35. Сохранение права пользования (найма) жилым помещением при его отчуждении.
36. Особенности продажи жилых помещений в порядке исполнения судебных решений. Аукционы как одна из форм осуществления купли-продажи жилых помещений.
37. Понятие и особенности договора дарения жилого помещения и иной недвижимости.
38. Форма и государственная регистрация договора. Основания ограничения и запрещения дарения. Возможность и порядок отмены дарения.
39. Дарение жилого помещения или иного недвижимого имущества в общеполезных целях (пожертвование).
40. Права членов семьи собственника жилого помещения в случае отчуждения им этого помещения, в том числе по договору дарения.
41. Особенности договора мены жилыми помещениями.
42. Понятие и особенности договоров ренты и пожизненного содержания с иждивением, предметом которых является недвижимое имущество.
43. Субъектный состав договоров. Форма и государственная регистрация договоров.
44. Обременение рентой недвижимого имущества. Обеспечение выплаты ренты.
45. Особенности постоянной и пожизненной ренты. Выкуп постоянной ренты.
46. Ответственность по договорам ренты и пожизненного содержания с иждивением.
47. Основания и последствия расторжения договоров по требованию одной из сторон. Иные основания прекращения договоров.
48. Понятие и стороны договора аренды зданий и сооружений.
49. Условия договора аренды зданий и сооружений.
50. Срок договора. Последствия истечения срока договора.
51. Форма договора аренды зданий и сооружений. Государственная регистрация договора. Порядок передачи арендатору здания или сооружения.
52. Права и обязанности сторон по договору. Распределение обязанностей по ремонту арендованного здания, сооружения.
53. Права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения. Сохранение арендатором здания или сооружения права пользования земельным участком при продаже последнего.
54. Субаренда. Правила заключения договора субаренды. Перенаем здания, сооружения. Отличие перенайма от субаренды.
55. Ответственность сторон по договору.
56. Основания и порядок прекращения договора аренды здания или сооружения. Досрочное прекращение договора.
57. Судьба улучшений арендованного здания, сооружения, произведенных арендатором.
58. Преимущественное право арендатора на заключение договора на новый срок.
59. Понятие и субъектный состав договора аренды предприятия.
60. Форма и государственная регистрация договора.
61. Права кредиторов по обязательствам, включенным в состав предприятия, при аренде предприятия.
62. Ответственность арендодателя и арендатора по долгам, включенным в состав арендованного предприятия.
63. Права и обязанности сторон по договору аренды предприятия. Возмещение арендатору стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества.
64. Порядок возврата арендованного предприятия арендодателю. Особенности применения к договору аренды предприятия правил о последствиях недействительности сделок, об изменении и о расторжении договора аренды.
65. Понятие и виды договора найма жилого помещения. Договор социального и "коммерческого" найма жилого помещения.
66. Форма договора и последствия её несоблюдения. Объект (предмет) договора. Срок договора.
67. Субъектный состав договора. Права граждан, постоянно проживающих с нанимателем. Порядок их вселения. Правовое положение временных жильцов и поднанимателей.
68. Права и обязанности сторон по договору найма жилого помещения. Наемная плата.
69. Преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок по долгосрочному договору найма. Замена нанимателя в договоре найма жилого помещения.
70. Основания и порядок расторжения договора найма жилого помещения.
71. Понятие и значение договора доверительного управления имуществом. Форма договора. Субъектный состав договора.
72. Существенные условия договора. Срок договора и последствия его окончания.
73. Права, обязанности и ответственность доверительного управляющего
. Передача в доверительное управление имущества, обремененного залогом.
74. Основания и порядок прекращения договора доверительного управления имуществом.
75. Доверительное управление имуществом по основаниям, предусмотренным законом.
76. Понятие и предмет договора о залоге недвижимого имущества. Источники правового регулирования договора.
77. Форма договора и последствия её несоблюдения. Государственная регистрация ипотеки.
78. Особенности заключения договора об ипотеке.
79. Существенные условия договора.
80. Закладная как вид ценных бумаг. Содержание закладной. Осуществление прав по закладной.
81. Права и обязанности сторон по договору об ипотеке.
82. Последующая ипотека. Уступка прав по договору об ипотеке. Передача и залог закладной.
83. Основания и порядок обращения взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке.
84. Порядок проведения публичных торгов. Продажа заложенного имущества на аукционе.
85. Особенности ипотеки земельных участков.
86. Особенности ипотеки предприятий, зданий и сооружений.
87. Особенности ипотеки жилых домов и квартир.
ПРИМЕРНЫЙ ПЕРЕЧЕНЬ ТЕМ
МАГИСТЕРСКИХ ДИССЕРТАЦИЙ[15]
1. Правовой режим нежилых помещений.
2. Здания и сооружения как объекты недвижимости.
3. Правовые особенности сделок с недвижимостью.
4. Правовой режим земельного участка и недвижимости под ним при продаже того или другого.
5. Продажа доли в праве собственности на недвижимое имущество.
6. Правовые особенности договора купли-продажи жилых помещений.
7. Правовой статус лиц, проживающих с собственником, при отчуждении им жилого помещения.
8. Предварительный договор купли-продажи жилого помещения и проблема задатка.
9. Договор купли-продажи предприятия.
10. Правовые особенности договора купли-продажи земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.
11. Договор дарения недвижимого имущества.
12. Содержание договора аренды недвижимого имущества.
13. Договор аренды предприятия.
14. Договор аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендатора.
15. Договор «коммерческого» найма жилого помещения.
16. Ипотечное кредитование.
17. Закладная.
18. Обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество.
19. Особенности ипотеки земельных участков.
20. Особенности ипотеки жилых домов и квартир.
21. Ипотечное кредитование в г. Омске и Омской области.
ТЕМЫ ДИПЛОМНЫХ РАБОТ
ПО СПЕЦКУРСУ "СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ"
1. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
2. Договор купли-продажи недвижимости.
3. Договор купли-продажи предприятия.
4. Договор купли-продажи жилого помещения.
5. Договор дарения жилого помещения и иной недвижимости.
6. Договор мены жилыми помещениями.
7. Договоры ренты.
8. Договор аренды зданий и сооружений.
9. Договор аренды предприятия.
10. Договор найма жилого помещения.
11. Договор доверительного управления имуществом.
12. Договор об ипотеке.
ТЕМЫ КУРСОВЫХ РАБОТ ПО СПЕЦКУРСУ
"СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ"
1. Понятие, виды и особенности правового режима недвижимого имущества.
2. Правовой режим кондоминиумов.
3. Предприятие как особый вид недвижимого имущества и его правовой режим.
4. Правовые особенности государственной регистрации отдельных видов недвижимого имущества и сделок с ним.
5. Порядок регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в г. Омске и Омской области.
6. Договор купли-продажи зданий и сооружений.
7. Договор купли-продажи предприятия.
8. Правовое регулирование продажи государственных предприятий-должников.
9. Особенности продажи предприятий при банкротстве в процессе внешнего управления и в рамках конкурсного производства.
10. Особенности сделок с жилыми помещениями.
11. Договор купли-продажи жилого помещения.
12. Особенности продажи жилых помещений в порядке исполнения судебных решений.
13. Договор дарения недвижимости.
14. Договор мены недвижимости.
15. Договор постоянной ренты.
16. Договор пожизненной ренты.
17. Договоры пожизненного содержания с иждивением.
18. Договор аренды зданий и сооружений.
19. Арендная плата и срок в договоре аренды недвижимости.
20. Договор аренды предприятия.
21. Договор социального найма жилого помещения.
22. Договор коммерческого найма жилого помещения.
23. Правовой режим нанимателей и временных жильцов.
24. Договор доверительного управления недвижимым имуществом.
25. Понятие и особенности заключения договора об ипотеке.
26. Права и обязанности сторон по договору об ипотеке.
27. Основания и порядок обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество.
28. Закладная.
29. Особенности ипотеки жилых помещений.
30. Особенности ипотеки земельных участков.
31. Особенности ипотеки предприятий, зданий и сооружений.
Учебное издание
Елена Львовна Невзгодина
Правовой режим
недвижимого имущества
и особенности сделок с ним
Курс лекций по спецкурсу
для студентов высших юридических заведений
и юридических факультетов университетов,
обучающихся по специальности 12.00.03 «Юриспруденция»
Компьютерная верстка
Подписано в печать 03.04.2006 Формат бумаги 60х84 1/16
Печ. л. 22. Уч.-изд. л. 24. Тираж 250 экз. Заказ
Издательско-полиграфический отдел ОмГУ им.
г. Омск-77, пр. Мира 55-а
[1] Автор исходит из традиционной концепции тождества понятий договор и двух - и многосторонняя сделка (См.: Гражданское право. Учебник. Часть 1. Под ред. и . М. 1998. С. 232). Проблемы, связанные с разграничением договора и сделки, договора и соглашения, договора и договорного правоотношения, требуют отдельного научного исследования (См. об этом: М. И. Брагинский, . Договорное право. Общие положения. М. 1998. С. 116-121).
[2] В связи с тем, что большинство приводимых в данной работе нормативных актов, в том числе федеральные законы, действуют с многочисленными изменениями, причем таковые будут иметь место и после опубликования учебно-методического комплекса, здесь и далее при отсутствии иного указания имеется в виду нормативный акт в действующей редакции в электронном виде (КонсультантПлюс и Гарант).
[3] См. Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1998. № 1. С. 82.
[4] Ст.3, 4 Федерального закона от 01.01.01 г. «О внесении изменений и дополнений в Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» // Российская газета от 01.01.01г.
[5] О продаже государственных предприятий-должников: Утверждено Указом Президента РФ от 2 июня 1994 г. № 000, в редакции от 01.01.01 г. // СЗ РФ. 1994. № 6. Ст. 592; СЗ РФ. 2002. № 43. Ст. 4228.
[6] См. п. 8 Положения "О порядке продажи государственных предприятий-должников": утверждено Указом Президента РФ № 000 от 2 июня 1994 г. // СЗ РФ. 1994. № 6. Ст. 591; СЗ РФ. 2002. № 43. Ст. 4228.
[7] СЗ РФ. 2002. № 43. Ст. 4190. Далее – Закон о банкротстве.
[8] Возможно, приведенное используемое в быту выражение является отражением официального наименования акта, которым оформлялось право собственности одаряемого на недвижимость в отечественном дореволюционном гражданском законодательстве, когда такой акт назывался дарственной записью // См.: Шершеневич гражданского права. Т.2. СПб. 1902. С. 130-131.
[9] Соответственно, следует признать, что хрестоматийное деление договоров на реальные и консенсуальные не охватывает все возможные виды гражданско-правовых договоров.
[10] См.: Нотариальная практика России // Российская юстиция. 1997. № 6. С. 34.
[11] Архив Омского областного суда за 2003 год.
[12] См.: Преимущественное право покупки доли в праве собственности на жильё // Российская юстиция. 2003. № 3. С. 18–19.
[13] См.: Право преимущественной покупки доли жилого дома (квартиры) // Российская юстиция. 2000. № 7. С. 19–21.
[14] В литературе справедливо отмечалось, что фирменное наименование не следовало бы включать в состав предприятия, поскольку оно индивидуализирует не само предприятие, а его собственника - юридическое лицо (См.: Комментарий к ГК РФ, части второй (постатейный). Под ред. . М. 1997. С. 135).
[15] Методические рекомендации и требования к оформлению письменных работ (контрольных, курсовых, дипломных работ, магистерских диссертаций) - единые для специальности и направления «Юриспруденция» и находятся на сайте юридического факультета ОмГУ.
|
Из за большого объема этот материал размещен на нескольких страницах:
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 |
