Обязанностью арендатора является поддержание имущества в исправном состоянии, производство за свой счет текущего ремонта и несение расходов на содержание имущества (налоги, коммунальные платежи и др.).

Впрочем, эти обязанности арендатора носят диспозитивный характер (п.2 ст. 616 ГК РФ), т. е. законом или договором может быть предусмотрено возложение всех перечисленных обязанностей или некоторых из них на арендодателя.

Одной из основных обязанностей арендатора является своевременное внесение арендной платы за пользование имуществом, размер, порядок, сроки и условия внесения которой определяются договором (п.1 ст. 614, ст. 654 ГК РФ).

При нарушении арендатором обязанности по внесению арендной платы арендодатель вправе требовать уплаты неустойки (пени) за просрочку уплаты в размере, предусмотренном договором. Если санкции за просрочку внесения арендной платы в договоре не предусмотрены, арендатор всё-таки имеет право требовать уплаты процентов, предусмотренных в ст. 395 ГК РФ за нарушение денежных обязательств, и возмещения убытков в части, не покрытой суммой взысканных процентов.

В случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе (если иное не предусмотрено договором аренды) потребовать от арендатора досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок, но не более чем за два срока подряд (п.5 ст. 614 ГК).

Кроме того, при невнесении арендатором арендных платежей не менее, чем два раза подряд в установленный договором срок, арендодатель вправе в судебном порядке требовать досрочного расторжения договора аренды (ст. 619 ГК РФ).

Как уже отмечалось, в договоре аренды может быть предусмотрено либо то, что арендная плата является твердой и не подлежит пересмотру вообще, либо то, что любая из сторон договора может потребовать в одностороннем порядке изменения арендной платы, и в случае отказа другой стороны от изменения арендной платы договор подлежит досрочному расторже­нию.

Если такого рода правил договором не предусмотрено, арендная плата может быть изменена только по соглашению сторон, причем не чаще одного раза в год (ст. 614 ГК РФ).

При этом отказ какой-либо из сторон от пересмотра размера арендной платы (даже по истечении года) не предо­ставляет другой стороне права ни понудить контрагента к такому пересмотру в судебном порядке, ни досрочно расторгнуть договор аренды, поскольку такие меры в ГК не предусмотрены.

Поэтому установление зако­ном срока пересмотра размера арендной платы имеет практическое значение только в случае, если возможность пересмотра закреплена договором и снабжена санкциями на случай отказа какой-либо из сторон от такого пересмотра.

Поскольку арендодатель, по общему правилу, является собственником сданного в аренду имущества, и потому несет риск случайной его случайной (т. е. в силу обстоятельств, не связанных с виновным поведением арендатора) гибели, порчи или иного ухудшения, арендатор в силу п. 4 ст. 614 ГК РФ вправе (если законом не установлено иное) потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия использования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились. Существенным же является такое ухудшение, при котором арендатор в значительной мере лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора аренды (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю иму­щество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормаль­ного износа или в состоянии, обусловленном договором (ч. 1 ст. 622 ГК). Договором может быть предусмотрен, например, возврат имущества после проведения арендатором капитального ремонта, его модернизации или реконструкции.

Возврат здания или сооружения арендодателю по окончании срока действия договора должен производиться по тем же правилам, что и предоставление такого имущества в аренду (ст. 655 ГК), т. е. с составлением и подписанием сторонами передаточного акта или иного документа (это может быть протокол, соглашение т. д.).

Уклонение любой стороны от подписания передаточного акта при возврате имущества должно расцениваться как уклонение от исполнения своих обязанностей по договору. Если от подписания передаточного акта необоснованно уклоняется арендодатель, арендатор вправе не платить за соответствующий период просрочки передачи имущества арендную плату.

Если же арендатор не возвратил арендованное имущество или возвра­тил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения (ч.2 ст. 622 ГК РФ).

Стороны могут предусмотреть в договоре взыскание неустойки за нарушение арендатором своей обязанности по своевременному возврату имущества арендодателю. В этом случае взысканию подлежат неустойка и убытки в полной сумме без зачета неустойки, если иное не предусмотрено договором. Таким образом, в данном случае законодатель (ч. 3 ст. 622 ГК РФ) предусматривает штрафную неустойку, предоставляя, однако, сторонам в договоре изменить её вид по соотношению со взыскиваемыми убытками.

За время пользования имуществом арендатор мог произвести какие-либо его улучшения. Если они отделимы, арендатор оставит их себе при возврате имущества арендодателю по окончании срока договора. Если же улучшения неотделимы, то будет иметь значение - с согласия арендодателя они произведены или нет.

В первом случае арендатор имеет право требовать оплаты их стоимости, а во втором - не имеет и возвращает имущество арендодателю с этими неотделимыми улучшениями без всякой для себя компенсации произведенных вложений. (Исключение составляют улучшения, произведенные за счет амортизационных расходов - они всегда собственность арендодателя) - ст. 623 ГК РФ. Нередко между сторонами возникают судебные споры по поводу того, отделимые или неотделимые улучшения были произведены арендатором без согласия арендодателя. Так, в одном случае арендатор по истечении срока договора сорвал сделанные им улучшения без согласия арендодателя: ковролин, двери, оставив развороченные дверные проемы с приткнутыми к ним прежними дверями, демонтировал подвесной потолок и др. Пользоваться зданием без капитального ремонта было невозможно, и суд удовлетворил требование арендодателя о возмещении арендатором капитального ремонта и упущенной выгоды из-за невозможности сдать здание в аренду новому арендатору. Таким образом, судебная практика такова: если отделение улучшений потребует последующего капитального ремонта, они считаются неотделимыми.

5.  Основания и порядок прекращения договора аренды здания или сооружения. В общем виде основания и порядок прекращения обязательств, к которым относится и арендное обязательство, урегулированы в главе 26 ГК РФ "Прекращение обязательств" и в главе 29 ГК РФ "Изменение и расторжение договора". Применительно к договору аренды эти общие для всех обязательств положения конкретизируются в ст. 619, 620 и 621 ГК РФ, содержащих некоторые отступления от общих правил.

Прежде всего с учетом обеспечения стабильности пользования арендованным имуществом в течение всего срока договора аренды ст.617 ГК РФ предусматривает сохранение договора в силе при изменении его собственника: переход права собственности (либо права хозяйственного ведения, права оперативного управления) на переданное в аренду здание, сооружение, нежилое помещение к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Это правило применяется прежде всего при совершении сделок с имуществом, обремененным договором аренды. Кроме того, применительно к юридическим лицам
-арендодателям это правило применяется при любой форме реорганизации юридического лица, а применительно к гражданам-арендодателям - в случае их смерти с переходом прав и обязанностей арендодателя по наследству.

Ликвидация же юридического лица, являющегося любой стороной в договоре - арендатором или арендодателем - прекращает действие договора аренды в соответствии со ст. 419 ГК РФ.

По обоюдному согласию стороны могут досрочно прекратить действие договора аренды в любое время. По требованию же одной из сторон (против воли другой) договор расторгается в судебном порядке.

Основания досрочного расторжения договора по требованию одной из сторон, во-первых, указаны в законе (ст.619 и 620 ГК РФ), а во-вторых, могут быть дополнительно предусмотрены в договоре.

В ст. 619 ГК РФ установлены основания досрочного прекращения договора аренды по требованию арендодателя, и все они связаны с упречным поведением арендатора. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора в судебном порядке в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенными нарушениями условий договора либо назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Стороны могут предусмотреть в договоре аренды и иные, в том числе не связанные с виновным поведением арендатора, основания для досрочного расторжения договора аренды (ст. 619, п.2 ст. 450 ГК РФ), в частности, придать договору характер условной сделки под отменительным условием (п.2 ст. 157 ГК РФ).

По требованию арендатора в соответствии со ст. 620 ГК РФ договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арен­датору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответ­ствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие поль­зованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имуще­ства или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью ка­питальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отве­чает, оказывается в состоянии, непригодном для использования.

Первые три из предусмотренных в ст. 620 ГК РФ основания для досрочного расторжения договора по требованию арендатора связаны с виновным неисполнением арендодателем своих обязанностей по договору, а четвертое не зависит от вины арендодателя. Кроме того, договором аренды могут быть предусмотрены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с п.2 ст. 450 ГК РФ.

Итак, в любом случае договор аренды может быть досрочно расторгнут при недостижении об этом согласия сторон только в судебном порядке по иску заинтересованной стороны договора.

Причем по общему правилу (п. 2 ст. 452 ГК РФ) стороны должны до обращения в суд использовать досудебный порядок расторжения договора: направить другой стороне предложение о расторжении договора и обращаться в суд только в случаях получения отказа или неполучения ответа в 30-дневный срок.

Применительно к арендодателю это правило преломляется в ст. 619 ГК РФ таким образом, что арендодатель должен предварительно (т. е. до обращения в суд с иском о расторжении договора) направить арендатору письменное предупреждение о необходимости устранить допущенные нарушения (при этом такое предложение и предложение расторгнуть договор могут быть заявлены в одном письме). Если арендатор в разумный срок устранит нарушения, у арендодателя отпадает право требовать по суду расторжения договора: нет оснований.

Обычным основанием прекращения договора является истечение срока его действия. Однако применительно к договору аренды в законе (ст. 621 ГК РФ) установлены некоторые особые правила. Арендатору по истечении срока действия договора предоставлено преимущественное (перед другими потенциальными арендаторами) право на заключение договора аренды того же имущества на новый срок.

Это право возникает у арендатора при условиях, что:

1)иное не предусмотрено законом или договором,

2)арендатор надлежащим образом выполнял свои обязанности по договору, срок действия которого истек,

3)арендатор письменно уведомил арендодателя о желании возобновить договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, то в разумный срок до окончания действия договора.

По смыслу п.1 ст. 621 ГК РФ при несоблюдении любого из этих условий арендатор теряет право на заключение договора на новый срок.

Поскольку норма о преимущественном праве арендатора на заключение договора на новый срок носит диспозитивный характер, арендодатель может лишить этого права арендатора, включив при заключении первоначального договора в качестве одного из его условий отсутствие у арендатора такого права.

Кроме того, арендодатель во всех случаях, даже без упоминания об этом в договоре аренды, может отказать арендатору в заключении договора на новый срок, если арендодатель в течение года со дня истечения срока договора аренды с данным арендатором не заключает договора аренды того же имущества с другим лицом.

Несоблюдение этого условия арендодателем дает право арендатору по своему выбору потребовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей по заключенному договору (т. е. по сути дела, заключения с ним договора аренды с одновременным расторжением этого договора с другим арендатором) и возмещения убытков, причиненных ему отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков. Убытки могут быть связаны, например, с тем, что арендатор вынужден был свернуть какую-либо деятельность либо арендовать аналогичное имущество на гораздо менее выгодных для него условиях.

Преимущественное право арендатора на возобновление договора дает ему преимущество перед другими потенциальными арендаторами, но в соответствии с абзацем первым п.1 ст. 621 ГК РФ - на прочих равных с ними условиях, т. е. на тех условиях, на которых арендодатель собирается заключить вновь договор аренды того же имущества, Условия же эти в полном соответствии с принципом свободы договора, закрепленным в ст. 421 ГК РФ, зависят от воли арендодателя.

Если предложенные арендодателем новые условия не устраивают арендатора, он не вправе настаивать на заключении договора на прежних условиях. Однако и арендодатель не вправе после отказа прежнего арендатора от заключения договора на неприемлемых для него условиях заключить договор аренды того же имущества с другим лицом на более выгодных для последнего условиях, чем те, которые были предложены прежнему арендатору.

Если арендатор не предупредил арендодателя о желании заключить договор на новый срок, но фактически продолжает пользоваться имуществом после исте­чения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендо­дателя, договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ).

В данном случае закон молчанию арендодателя и конклюдентным действиям арендатора по пользованию арендованным имуществом придает значение выражения обоюдной воли на совершение сделки (п.3 ст. 158 ГК РФ).

Прекращение возобновленного таким образом на неопределенный срок договора аренды здания или сооружения возможно в любое время по инициативе любой из сторон договора с условием предупреждения другой стороны за три месяца, если законом или договором не предусмотрен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды (п.2 ст. 610 ГК РФ).

При этом арендатор утрачивает преимущественное право на заключение договора на новый срок и обязан вносить арендную плату за всё время фактического пользования арендованным имуществом.

Законом (федеральным!) могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

В соответствии со ст. 624 ГК РФ в случаях, предусмотренных в законе или в договоре, договор аренды может быть прекращен по истечении его срока или даже досрочно путем выкупа арендатором предмета аренды, т. е. при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. В этом случае арендованное имущество переходит в собственность (хозяйственное ведение, оперативное управление) арендатора. В 90-е годы прошлого столетия это было одним из легальных способов приватизации государственного и муниципального имущества, т. е. перехода его в собственность отдельных граждан и юридических лиц.

Рекомендуемый библиографический список к теме 11

Нормативный материал

Временное положение о взаимодействии субъектов правоотношений при сдаче объектов недвижимости, являющихся государственной собственностью Омской области, в аренду: утверждено постановлением Главы Администрации (Губернатора) Омской области от 01.01.01 г. в редакции Указа Губернатора Омской области от 01.01.01 г. № 16 // Омский вестник. 31 января 2001 г.

Положение о порядке предоставления в пользование муниципального имущества города Омска. Утверждено решением Омского горсовета от 01.01.01 года (в редакции от 2 марта 2005 года) // Вечерний Омск. 2005. 5 августа.

Судебная практика

О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений: Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. № 53 // Хозяйство и право. 2000. № 8.

«Единая судьба» земельного участка и расположенных на нем иных объектов недвижимого имущества (реальность и перспективы) // Вестник ВАС РФ. 2003. № 2.

Постановление Пленума ВАС РФ от 01.01.2001 г. № 11 “О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства”.

Информационное письмо Президиума высшего Арбитражного Суда РФ от 01.01.01 г. № 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой” // Вестник ВАС РФ. 2002. № 3.

Литература

Абрамов и наем имущества. СПб., 1905.

Аренда нежилых помещений // Хозяйство и право. 1993. № 7.

Анненков русского гражданского права. Т. 4: Отдельные обязательства. СПб. 1904.

Аренда и лизинг. М., 1997.

Аренда предприятий (под ред. , ). М., 1990.

Артюхов механизм арендных отношений. М. 1990.

Басин в договоре хозяйственной аренды 11 Правоведение. 1990. № 3. С. 8-18.

Договор аренды зданий и сооружений // Хозяйство и право. - Приложение№ 10.

Общие положения об аренде и право. 1996. № 2.

А. Аренда как организационно-правовая фор­ма предпринимательства. М., 1992.

Арендные права в современном российском гражданском праве // Хозяйство и право. 2003. № 3.

Государственная регистрация права аренды // Хозяйство и право№ 5.

Новое в регулировании аренд­ных отношений // Хозяйство и право. 1993. № 2.

Аренда нежилых помещений // Хозяйство и право. 1997. № 10.

Калачева сделки. М., 1996.

, Копейкин в промышленности: формы, методы, перспективы. Л., 1990.

Договор аренды: нет изменений к лучшему // Эж-Юрист. 2005. № 30. Июль.

Лицом к аренде (сост. ). М., 1989.

Срок договора аренды нежилых помещений и государственная регистрация договора // Хозяйство и право. Приложение к №

Договор аренды; бухгалтерский учет и налогооб­ложение // Хозяйство и право. 1997. № 1.

Невзгодина зданий и сооружений // Государство и право на рубеже веков: Сборник научных трудов. Омск. ОмГУ. 2000 (В библиотеке ОмГУ – 2 экз.).

Невзгодина права при продаже земельного участка или находящейся на нем недвижимости // Вестник Омского юридического института. 2004. № 1.

Судьба прав арендатора (нанимателя) имущества, проданного в результате обращения на него взыскания в судебном порядке // Хозяйство и право. 2005. № 11.

О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений: Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. № 53 // Хозяйство и право. 2000. № 8.

Защита имущественных прав арендатора // Хозяйство и право. 1990. № 6.

Савичев арендованного имущества как способ при­обретения права собственности // Вестник Московского универ­ситета. Серия 11. «Право». 1996. № 2.

Савкин , возникающие из правоотношений собственности и аренды (судебно-арбитражная практика) // Государство и право№ 2.

, Плюшков споров, связанных с заключением договоров аренды // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 1998. № 7.

Хозяйственное право. В двух томах. Под ред. . М. 1994.

Шершеневич русского гражданского права (по изданию 1907 г.). М., 1995. С. 354-363. Экономический справочник арендатора. СПб., 1991.

Юсупов как этап приватизации // Правоведение. 1992. № 5.

ВОПРОСЫ ДЛЯ КОНТРОЛЯ

1.  Какие условия являются существенными для договора аренды зданий, сооружений? Является ли срок существенным условием договора аренды?

2.  В чем состоят особые правила, регулирующие аренду зданий и сооружений, по сравнению с правилами ГК, регулирующими иные договоры аренды?

3.  Как соотносятся понятия «здание» и «нежилое помещение»?

4.  Какие правила применяются к договорам аренды нежилых помещений, в том числе относительно формы договора? Требуется ли государственная регистрация договоров аренды нежилых помещений в зависимости от срока договора?

5.  Может ли быть предметом договора аренды жилое помещение?

6.  Возможно ли заключение договора аренды здания, сооружения без одновременной аренды земельного участка или его части, на котором находится арендуемая недвижимость?

7.  В чем могут выражаться юридические последствия обнаружения арендодателем недостатков в арендованном имуществе после его принятия?

8.  Если договор аренды здания заключен на неопределенный срок, требуется ли его государственная регистрация? Аргументируйте свой ответ.

9.  Как распределяются обязанности между арендодателем и арендатором по производству ремонта арендованного здания, сооружения?

10.  Какова судьба улучшений арендованного имущества при возврате этого имущества арендодателю?

11.  Каковы правила заключения договора субаренды?

12.  Какими способами может определяться в договоре аренды арендная плата?

13.  Какие последствия предусмотрены в законе на случай нарушения сроков внесения арендных платежей?

14.  Может ли меняться размер арендной платы в процессе действия договора: 1) по требованию арендатора, 2) по требованию арендодателя?

15.  Как осуществляется передача арендованного здания, сооружения арендатору при заключении договора аренды и обратно – арендодателю – по окончании срока действия договора?

16.  Какова судьба улучшений арендованного здания, нежилого помещения при возврате его арендодателю по окончании действия договора?

17.  Что представляет собой перенаем имущества и каковы его правила? Каковы правила субаренды?

18.  В чем состоит преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок? Каковы условия реализации этого права?

19.  Каковы основания и порядок досрочного расторжения договора аренды?

20.  Какие варианты права арендатора на земельный участок при аренде недвижимости предусматривает Гражданский кодекс РФ?

Лекция 12.

Договор аренды предприятия

План лекции

1.  Понятие и существенные условия договора.

2.  Форма и государственная регистрация договора.

3.  Права и обязанности арендатора и арендодателя.

1. Понятие и существенные условия договора. Среди отдельных видов договоров аренды ГК выделяет в главе 34 "Аренда" в отдельный § 5 правила об аренде предприятий. При этом за пределами, урегулированными правилами § 5, на аренду предприятий распространяются и нормы § 4 главы 34 ГК, регулирующие аренду зданий и сооружений. Применительно к договору аренды предприятия термин "предприятие" используется в значении объекта гражданских прав, вида недвижимого имущества. В соответствии со п.1 ст. 132 ГК предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.

Наименование. В состав предприятия как имущественного комплекса включаются все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию (т. е. вещи в гражданско-правовом значении этого слова), а также права требования, долги, права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное [14], товарные знаки, знаки обслуживания), а также другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором (п.2 ст. 132 ГК).

Очевидно, что многие из объектов, входящих в состав предприятия, взятые отдельно, могут быть предметом различных сделок, в том числе договора аренды, но не могут при этом рассматриваться в качестве недвижимого имущества.

Специфический состав предприятия как объекта гражданских прав, который при нормальной работе предприятия постоянно меняется за счет выбытия одних компонентов, появления новых, изменения их количества и стоимости, обусловливает выделение его в ГК качестве договора отдельного вида имущества.

ГК (ст. 656) определяет аренду предприятия как договор, по которому арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, иные основные средства; передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, оборотные средства, имущественные и исклю­чительные права арендодателя, связанные с предприятием; уступить права требова­ния и перевести на арендатора долги, относящиеся к предприятию.

Таким образом, закон выделяет две группы объектов, входящих в имуществен­ный комплекс, предусматривая различный режим передачи их в арендное владение и пользование:

Ø  основные средства, составляющие основу имущественного комплекса (земельные участки, здания, сооружения, оборудование и др.). Эти объекты безоговорочно, в полном объеме, переходят к арендатору в составе арендуемого предприятия;

Ø  оборотные средства и права. Они переходят к арендатору только в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором аренды.

В том случае, если в состав предприятия входят права владения и пользования имуществом иных лиц, их передача производится в особом порядке, установлен­ном законодательством.

Это означает, что при наличии в законодательстве запрета на передачу таких прав они не могут быть переданы арендатору. К числу подобных прав могут быть, например, отнесены бессрочное (постоянное) пользование земельным участком, находящимся в государ­ственной (муниципальной) собственности, право пользования водным объектом

В качестве общего правила закон устанавливает, что права арендодателя, полу­ченные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, передаче арендатору не подлежат. Хотя иное может быть предусмотрено законом или иными правовыми актами. Но арендатор всегда может решить вопрос о самостоятельном получении необходимых лицензий.

В том случае, когда в состав предприятия входят обязательства, исполнение которых без наличия лицензии невозможно, следует исходить из того, что такие обязательства остаются у арендодателя, который не освобождается от ответственности перед кредиторами за невозможность их исполнения арендатором в связи с отсутствием у него лицензии на совершение соответствующих действий по исполнению таких обязательств.

Таким образом, состав предприятия как имущественного комплекса весьма разнороден и не все его элементы могут быть переданы арендатору, а те, которые передаются, могут иметь разный правовой режим и соответственно, передаются не на одинаковых основаниях.

Как было отмечено, в состав арендуемого предприятия включаются обязатель­ства (долги), относящиеся к предприятию. Такие долги подлежат переводу с арендодателя на арендатора. По общему правилу, установленному в ст. 391 ГК, перевод должни­ком своего долга на другое лицо допускается лишь с согласия кредитора. Применительно к договору аренды предприятия это правило конкретизируется в ст. 657 ГК, устанавливающий особый порядок передачи в аренду в составе предприятия его долгов перед кредиторами.

Кредиторы по обязательствам, включенным в состав предприятия, должны быть ещё до передачи предприятия арендатору уведомлены о предстоящей передаче предприятия в аренду. Обязанность уведомления лежит на арендодателе. Срок уведомления в законе не установлен, поэтому для его определения должны применяться правила ст. 314 ГК (т. е. это должен быть разумный срок).

Следует отметить, что последствия не уведомления кредитора или его несогласия на перевод долга, лежащего на предприятии, на арендатора, предусмотренные в ст. 657 ГК, не совпадают полностью с общими правилами перевода долга, установленными в ст. 391 ГК.

Анализ ст. 657 ГК позволяет сделать вывод о том, что перевод долгов предприятия на арендатора без уведомления или согласия кредитора в принципе возможен и не влечет недействительности договора аренды предприятия или его части, касающейся перевода долга.

В такого рода случаях наступают иные последствия, которые зависят от того, был ли предупрежден кредитор о передаче долгов в составе предприятия в аренду и было ли получено его согласие на такую передачу.

Дело в том, что отдельные долги, входящие в состав предприятия, являются далеко не самым основным элементом арендуемого объекта, и негативная позиция кредиторов не должна аннулировать сделку или не допускать её заключения.

Кредитор, уведомленный арендодателем о передаче предприятия в аренду, но не выразивший в письменной форме своего согласия на перевод долга, вправе в течение трех месяцев со дня получения уведомления о передаче предприятия в аренду потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения причиненного этим убытков (например, досрочно потребовать возврат выданного кредита, расторжения договора поставки и т. п.). При пропуске указанного срока долг подлежит возмещению в порядке, на условиях и в сроки, установленные первоначальным обязательством кредитора и арендодателя.

Если же кредитор вовсе не был уведомлен о передаче обремененного долгами предприятия в аренду, он может предъявить те же требования в течение одного года со дня, когда он узнал или должен был по обстоятельствам дела узнать о передаче предприятия в аренду. Соответственно трехмесячный и годичный сроки здесь выступают как специальные (сокращенные) сроки исковой давности, возможность установления которых к отдельным видам требований предусмотрена в ст. 197 ГК.

После передачи предприятия в аренду стороны договора аренды не­сут солидарную ответственность по долгам, которые были переведены на арендато­ра без согласия кредитора.

Следовательно, кредитор приобретает право истребования долга как от арендатора и арендодателя совместно, так и от любого из них в отдельности по своему выбору (ст. 323 ГК). При этом (повторяю!) в полном соответствии со сроками, предусмотренными в ст. 657 ГК, уведомленный о передаче предприятия в аренду кредитор вправе предъявить требование о прекращении или досрочном исполнении обязательства и возмещении причиненных ему убытков в пределах трехмесячного срока, а не уведомленный - в пределах годичного срока исковой давности.

Кроме предмета договора, которым является предприятие как имущественный комплекс, к числу существенных условий договора аренды предприятия относится также и цена (арендная плата). При отсутствии в договоре согласованной цены договор не считается заключенным (п. 1 ст. 654 ГК).

Установленная в договоре аренды предприятия арендная плата включает и плату за пользование земельным участком, на котором расположена недвижимость (здания, сооружения), входящая в состав передаваемого в аренду предприятия, если иное не предусмотрено законом или договором (п.2 ст. 654 ГК).

Срок договора аренды предприятия не отнесен к числу обязательных, т. е. существенных условий договора. Если срок не будет указан в договоре, договор всё-таки будет считаться заключенным - на неопределенный срок (ст.610 ГК). Каждая сторона будет вправе в любое время отказаться от договора, предупредив другую сторону за три месяца.

В случае возбуждения в арбитражном суде дела о банкротстве юридического лица или индивидуального предпринимателя передача ими недвижимого имущества, в том числе предприятия, в аренду возможна, но уже с момента введения первой процедуры банкротства - процедуры наблюдения - не иначе как при условии предварительного согласия на это временного управляющего ( п.1 ст. 58 Федерального закона от 01.01.01 г. о несостоятельности (банкротстве).

2. Форма договора аренды предприятия. Поскольку предприятие в целом как имущественный комплекс относится к не­движимому имуществу (ст. 132 ГК), при сдаче его в аренду следует в пол­ной мере учитывать не только соответствующие нормы общегражданского законо­дательства, но и специальные правила, касающиеся порядка оформления сделок с недвижимостью и прежде всего Федеральный закон от 01.01.01 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Договор аренды совершается в простой письменной форме (хотя по желанию сторон не исключено его нотариальное удостоверение) путем составления одного докумен­та и считается заключенным с момента государственной регистрации (ст. 658 ГК). Несоблюдение требуемой законом формы договора, в том числе его государственной регистрации, влечет недействительность (ничтожность) договора аренды предприятия.

Практически государственная регистрация сделок с предприятиями (в том числе аренды предприятия) стала возможной лишь после принятия (и вступления в силу) ФЗ № 69 от 01.01.01 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». До этого момента предприятия как объекты гражданских прав нигде не регистрировались, соответственно невозможна была и государственная регистрация сделок с ними.

Названный закон в полном соответствии со ст. 132 ГК относит предприятия как имущественные комплексы к недвижимости, права на которую подлежат государственной регистрации, но с особенностями, указанными в этом законе - в ст. 22 Закона, тогда как государственной регистрации права аренды недвижимого имущества посвящена ст. 26 этого Закона.

Законодатель разграничивает совершение сделок с объектами недвижимого имущества, входящими в состав предприятия как имущественного комплекса (п. 1 ст. 22), и сделок с предприятием как имущественным комплексом в целом (п. 2 ст. 22). Первые подлежат государственной регистрации по месту нахождения соот­ветствующих объектов и регистрируются по правилам, предусмотренным для регистрации договоров аренды недвижимого имущества – ст. 22, 26 ФЗ № 69. Вто­рые (т. е. когда заключается договор аренды предприятия как имущественного комплекса, регистрация договора проводится федеральным органом в области государственной регистрации – Федеральной регистрационной службой (Росрегистрацией), т. е. в централизованном порядке.

Из за большого объема этот материал размещен на нескольких страницах:
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24