Продажа предприятия осуществляется в порядке, установленном для поведения открытых торгов в форме аукциона, если иное не установлено Законом о банкротстве. Однако в случае, если в состав имущества предприятия входит имущество, относящееся к ограниченно оборотоспособному имуществу, продажа предприятия осуществляется только путем проведения закрытых торгов. В закрытых торгах принимают участие лица, которые в соответствии с федеральным законом могут иметь в собственности или на ином вещном праве указанное имущество.

Начальная цена продажи
предприятия, выставляемого на торги, устанавливается решением собрания кредиторов или комитета кредиторов на основании рыночной стоимости имущества, определенной в соответствии с отчетом независимого оценщика, привлеченного внешним управляющим и действующего на основании договора с оплатой его услуг за счет имущества должника. Порядок и условия проведения торгов определяются собранием кредиторов или комитетом кредиторов. Условия проведения торгов должны предусматривать получение денежных средств от продажи предприятия не позднее чем за месяц до истечения срока внешнего управления.

Размер задатка для участия в торгах устанавливается внешним управляющим и не должен превышать двадцать процентов начальной цены.

Продолжительность приема заявок (предложений) на участие в торгах должна быть не менее чем двадцать пять дней.

После публикации объявления о прове­дении торгов организатор торгов (как внешний управляющий, так и специали­зированная организация) вправе отка­заться от их проведения не позднее чем за три дня до наступления объявленной даты проведения торгов в форме аукцио­на и не позднее чем за 30 дней до прове­дения конкурса.

Внешний управляющий выступает в качестве организатора торгов либо на основании решения собрания кредиторов или комитета кредиторов привлекает для этих целей специализированную организацию с заключением с ней договора поручения или комиссии (ст. 447 ГК РФ) и оплатой ее услуг за счет имущества должника. Указанная организация не должна являться заинтересованным лицом в отношении должника и внешнего управляющего. Внешний управляющий (организатор торгов) обязан опубликовать сообщение о продаже предприятия на торгах в официальном издании, а также в местном печатном органе по месту нахождения должника не позднее чем за тридцать дней до даты проведения торгов.

Внешний управляющий (или специализированная организация) проводит торги, осуществляет подведение итогов торгов и определяет победителя, а также подписывает протокол об итогах торгов. В случае проведения торгов организатором торгов он передает протокол об итогах торгов внешнему управляющему для заключения договора купли - продажи с победителем торгов.

В случае, если в указанные в сообщении о продаже предприятия сроки не получено ни одной заявки (предложения) или получена одна заявка (предложение), внешний управляющий (организатор торгов) признает первые торги по продаже предприятия несостоявшимися и проводит повторные торги. Повторные торги проводятся также в случае, если предприятие не было продано на первых торгах.

В случае, если повторные торги были признаны несостоявшимися или предприятие не было продано, внешний управляющий в течение четырнадцати дней с даты подведения итогов повторных торгов публикует новое сообщение о продаже предприятия. Начальная цена продажи предприятия, указанная в таком сообщении, может быть снижена на десять процентов начальной цены продажи предприятия, установленной собранием кредиторов или комитетом кредиторов, но не может быть ниже минимальной цены продажи предприятия, определенной органами управления должника.

В случае, если предприятие не было продано и в этом случае, порядок продажи предприятия на торгах устанавливается собранием кредиторов или комитетом кредиторов, в том числе посредством публичного предложения. При этом предприятие не может быть продано по цене ниже минимальной цены продажи предприятия, определенной органами управления должника.

Лицо, являющееся победителем торгов, и внешний управляющий не позднее чем через десять дней с даты подведения итогов торгов подписывают договор купли - продажи предприятия. Согласно статье 562 ГК РФ договор купли-продажи предприятия должен содержать усло­вия о составе и стоимости имущества, включенного в состав предприятия.

Покупатель предприятия обязан уплатить цену продажи предприятия, определенную на торгах, в срок, указанный в сообщении о проведении торгов, но не позднее чем через месяц с даты подведения итогов торгов.

Определенные особенности предусмотрены для продажи в рамках процедуры внешнего управления или в порядке конкурсного производства имущества, в том числе предприятий градообразующих, сельскохозяйственных, страховых, стратегических предприятий и организаций, а также субъектов естественных монополий.

Особенности продажи заложенных предприятий при обращении на них взыскания. Предприятие может быть заложено и продажа его при обращении взыскания на предприятие как предмет залога также отличается определенными особенностями, предусмотренными ст. 349 и 350 ГК РФ и Федеральным законом от 01.01.01 г. "Об ипотеке (залоге недвижимости) .

Продажа заложенного предприятия в силу ст. 56 указанного закона при обращении на него взыскания производится путем продажи его по решению суда с публичных торгов, за исключением отдельных случаев, предусмотренных Законом об ипотеке.

Порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется ст. 447-449 ГК и процессуальным законодательством Российской Федерации, кроме случаев, когда Законом «Об ипотеке» установлены иные правила.

Публичные торги по продаже заложенного имущества организуются и проводятся по месту нахождения предприятия органами, на которые в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации возлагается исполнение судебных решений, если иное не установлено федеральным законом.

Организатор публичных торгов извещает о предстоящих публичных торгах не позднее чем за 30 дней, но не ранее чем за 60 дней до их проведения в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, с указанием даты, времени и места проведения публичных торгов, характера продаваемого имущества и его начальной продажной цены.

Лица, желающие принять участие в публичных торгах, вносят задаток в размере, сроки и порядке, которые должны быть указаны в извещении о публичных торгах. Размер задатка не может превышать 5 процентов от начальной продажной цены заложенного имущества.

Лицам, которые участвовали в публичных торгах, но не выиграли их, задаток возвращается немедленно по окончании публичных торгов. Задаток также подлежит возврату, если публичные торги не состоялись.

Выигравшим публичные торги признается лицо, предложившее на публичных торгах наиболее высокую цену за продаваемое предприятие. Это лицо и организатор публичных торгов подписывают в день их проведения протокол о результатах публичных торгов. Уклонение кого-либо из них от подписания протокола влечет последствия, предусмотренные пунктом 5 статьи 448 ГК РФ (т. е. утрата задатка либо возврат его в двойном размере).

Лицо, выигравшее публичные торги, должно в течение пяти дней после их окончания внести сумму, за которую им куплено заложенное предприятие (покупную цену), за вычетом ранее внесенного задатка на счет, указанный организатором публичных торгов. При невнесении этой суммы задаток не возвращается.

В течение пяти дней с момента внесения покупной цены лицом, выигравшим публичные торги, организатор публичных торгов заключает с ним договор купли - продажи. Этот договор и протокол о результатах публичных торгов являются основанием для внесения необходимых записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество.

Публичные торги считаются несостоявшимися, когда:

1) на публичные торги явилось менее двух покупателей;

2) на публичных торгах не сделана надбавка против начальной продажной цены заложенного имущества;

3) лицо, выигравшее публичные торги, не внесло покупную цену в установленный срок.

Публичные торги должны быть объявлены несостоявшимися не позднее чем на следующий день после того, как имело место какое-либо из указанных обстоятельств.

В течение 10 дней после объявления публичных торгов несостоявшимися залогодержатель вправе по соглашению с залогодателем приобрести заложенное предприятие по его начальной продажной цене на публичных торгах и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой этого имущества.

К такому соглашению применяются правила ГК РФ о договоре купли – продажи предприятия. Ипотека в этом случае прекращается.

Если соглашение о приобретении имущества залогодержателем не состоялось, не позднее чем через месяц после первых публичных торгов проводятся повторные публичные торги. Начальная продажная цена заложенного предприятия на повторных публичных торгах снижается на 15 процентов.

В случае объявления и повторных публичных торгов несостоявшимися, залогодержатель вправе приобрести (оставить за собой) заложенное предприятие по цене не более чем на 25 процентов ниже его начальной продажной цены на первых публичных торгах и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой имущества. Если залогодержатель не воспользуется правом оставить предмет ипотеки за собой в течение месяца после объявления повторных публичных торгов несостоявшимися, ипотека прекращается.

Реализация заложенного предприятия возможна и путем проведения аукциона – при условии, что в отношении такого способа реализации между сторонами достигнуто соглашение (ст. 59 Закона об ипотеке). При этом аукцион должен быть открытым. Продажа заложенного имущества на закрытом аукционе допускается лишь в случаях, предусмотренных федеральным законом.

Сумма, вырученная от реализации предприятия, заложенного по договору об ипотеке, после удержания из нее сумм, необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на это имущество и его реализацией, распределяется между заявившими свои требования к взысканию залогодержателями, другими кредиторами залогодателя и самим залогодателем. Распределение проводится органом, осуществляющим исполнение судебных решений.

К покупателю, который приобрел на публичных торгах предприятие (всё равно, проводились торги в форме конкурса или аукциона), право собственности на это предприятие переходит с момента государственной регистрации этого права в учреждении юстиции (п.2 ст. 73 Закона об ипотеке).

Следует отметить, что действующим законодательством, в частности ст. 349 ГК РФ, предусмотрена возможность обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество без предъявления иска в суд. Это допускается при наличии нотариально удостоверенного соглашения залогодержателя с залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет ипотеки.

Однако ст. 55 Закона об ипотеке дает исчерпывающий перечень случаев, когда удовлетворение требований залогодержателя в таком порядке не допускается. В данный перечень входит и ипотека предприятия. Следовательно, если предметом ипотеки является предприятие, то взыскание на заложенное имущество может быть обращено только по решению суда. Это же правило установлено в п.1 ст. 73 Закона об ипотеке.

В любое время до момента продажи заложенного предприятия на публичных торгах, аукционе или по конкурсу либо приобретения на него права залогодержателем должник вправе прекратить взыскание на заложенное предприятие, удовлетворив все обеспеченные залогом предприятия требования залогодержателя, невыполнение которых послужило основанием для обращения взыскания на предприятие, - в объеме, какой эти требования имеют к моменту уплаты соответствующих сумм (ст. 60 Закона об ипотеке).

Рекомендуемый библиографический список к теме 5

Нормативный материал

О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в РФ: Федеральный закон от 01.01.01 г. // Собрание законодательства РФ. 1997. № 30. Ст. 3595.

О продаже государственных предприятий-должников: Указ Президента РФ от 2 июня 1994 г. № 000 // Собрание законодательства РФ. 1994. № 6. Ст. 592.

Положение о порядке продажи государственных предприятий-должников: утверждено Указом Президента РФ от 2 июня 1994 г. № 000 // Собрание законодательства РФ. 1994. № 6. Ст. 592.

Судебная практика

О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав: постановление № 8 Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.01.01 г. // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1998. № 10.

О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса РФ: постановление 6/8 Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1996. № 9.

Литература

К вопросу о составе предприятия // Юрист. 2001. № 8.

Витрянский недвижимости // Экономика и жизнь. 1996. № 30. Июль.

Витрянский условия договора // Хозяйство и право. 1998. № 7.

Витрянский направления развития гражданского законодательства о предприятии как объекте гражданских прав // Вестник ВАС РФ. 2003. № 11.

Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Материалы Всероссийского совещания-семинара. М. 1998. С. 132.

Гайбатова - объект гражданских прав. Автореферат канд. дисс. М. 2002.

Государственная регистрация прав на предприятие как имущественный комплекс в свете последних изменений в законодательстве // Хозяйство и право. 2006. № 2.

Переход прав требования и долгов при отчуждении предприятия // Хозяйство и право. 2005. № 5.

Понятие предприятия в российском гражданском праве // Хозяйство и право. 2003. № 5.

Порядок совершения сделок с предприятием в российском праве (практические проблемы) // Хозяйство и право. 2003. № 11.

Правовая природа предприятия – имущественного комплекса в праве России // Хозяйство и право. 2003. № 7.

Предприятие и фирменное наименование: сравнительный анализ по праву России и Германии // Хозяйство и право. 2000. № 11.

Гришаев регулирование недвижимости // Государство и право. 1999. №3

Договор купли-продажи предприятия // Законодательство и экономика. 1997. № 7-8.

Дозорцев черты права собственности в Гражданском кодексе // Юридический мир. 1997. № 9.

предприятие как объект // Эж-Юрист. 2005. № 35. Сентябрь.

К вопросу об отчуждении торгового предприятия: Очерк французского и германского права // Вестник финансов, промышленности и торговли. 1913. № 28.

Ем продажи предприятия (научно-практический комментарий действующего законодательства) // Законодательство. 2005. № 6.

Имущественные комплексы и предприятия // Эж-Юрист. 2004. № 46. Ноябрь.

, Масевич имущество: правовое регулирование. Научно-практическое пособие. М. 1997.

, Правовой статус имущества как объекта гражданских прав // Хозяйство и право. 2000. № 5.

Клейн и др. Договор купли-продажи предприятия // Законодательство и экономика№ 7-8.

Козлова регистрация договора купли-продажи предприятия и перехода права собственности на предприятие как имущественный комплекс // Юридический мир. 1999. № 4.

Предприятие как объект и субъект права // Российская юстиция. 2002. № 8.

Понятие недвижимого имущества в российском гражданском праве. Сделки с недвижимостью // Закон. 1999. № 4.

Рынок недвижимости в свете антимонопольных правил // Хозяйство и право. 1997. № 2.

Значение передачи имущества собственника при его отчуждении // Хозяйство и право. 2002. № 1.

, Чечуева предприятий // Дело и право. 1996. № 7.

Недвижимость и рыночная экономика // Юридический мир. 1997. № 9.

Правовое положение предприятий в России. Под ред. . М. 1993.

Государственное предприятие как предмет договора купли-продажи // Хозяйство и право. 1998. № 1.

Отчуждение публичной собственности: вопросы правового регулирования // Хозяйство и право. 1998. № 6.

Обеспечить безопасность кредитора // Эж-Юрист. 2005. № 5. Февраль.

Суханов с недвижимостью // Экономика и жизнь. 1996. № 8. Февраль.

Предприятие и юридическое лицо
// Хозяйство и право. 2004. № 7.

Обращение взыскания на заложенное имущество // Российская юстиция. 1999. № 4.

Сделки с недвижимостью и их регистрация // Хозяйство и право. 1998. № 2.

Шретер торговых предприятий // Юридический вестник. Кн. 3. М. 1913.

Использование термина «предприятие» в современном гражданском законодательстве // Российская юстиция. 2004. № 6.

Предприятие «с нагрузкой» // Эж-Юрист. 2004. Апрель.

Критерии притворности // Эж-Юрист. 2004. № 4. Январь.

ВОПРОСЫ ДЛЯ КОНТРОЛЯ

1.  Что представляет собой предприятие как объект гражданских прав?

2.  В каких случаях термин «предприятие» используется законодателем для обозначения субъекта права?

3.  Какие права передаются покупателю при продаже предприятия как единого имущественного комплекса? Какие права не подлежат отчуждению?

4.  Как ограничивается круг долгов (обязательств), которые могут быть переданы покупателю в составе предприятия?

5.  Каковы причины отнесения предприятия законодателем к особому виду недвижимого имущества?

6.  Что представляют собой «шансы» предприятия, «клиентелла» предприятия и какое значение они оказывают на определение цены предприятия?

7.  Может ли быть стороной договора купли-продажи физическое лицо?

8.  Каковы этапы продажи предприятия?

9.  Какова форма договора продажи предприятия?

10.  С какого момента договор купли-продажи предприятия считается заключенным?

11.  Как определяется в договоре состав и стоимость продаваемого предприятия?

12.  Каковы права кредиторов предприятия при его продаже?

13.  Каковы последствия неуведомления кредиторов о продаже предприятия?

14.  Как оформляется передача предприятия от продавца к покупателю?

15.  С какого момента предприятие считается переданным покупателю?

16.  В какой момент право собственности на предприятие переходит от продавца к покупателю?

17.  Как соотносятся во времени моменты возникновения права собственности на предприятие, момент государственной регистрации перехода права собственности на предприятие к покупателю и момент передачи предприятия продавцом покупателю?

18.  С какого момента покупатель несет риск случайной гибели или случайного повреждения предприятия? Почему именно так решен вопрос в законе?

19.  Каковы последствия передачи и принятия предприятия с недостатками?

20.  Каким документом оформляется передача предприятия покупателю?

21.  В каких случаях покупатель может требовать уменьшения покупной цены?

22.  В каких случаях покупатель вправе требовать расторжения или изменения договора продажи предприятия?

23.  Каковы особенности продажи предприятия в порядке конкурсного производства?

24.  Может ли быть реализовано заложенное предприятие во внесудебном порядке?

25.  Каков порядок реализации заложенного предприятия?

Каковы особенности продажи государственных предприятий-должников?

Лекция 6.

Особенности договора купли-продажи жилых помещений

План лекции

1.  Существенные условия договора.

2.  Форма и государственная регистрация договора.

3.  Защита прав несовершеннолетних, недееспособных и ограниченно дееспособных членов семьи собственника при отчуждении жилого помещения.

4.  Исполнение договора.

5.  Правовое положение риэлторских фирм при заключении сделок купли-продажи жилых помещений.

6.  Проблема задатка при заключении договоров купли-продажи жилых помещений.

7.  Проблемы, возникающие при продаже доли в праве собственности на жилое помещение.

1. Существенные условия договора. Под жилым помещением жилищное законодательство ст. 15 ЖК РФ) понимает изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (т. е. отвечает установленным санитарным и техническим требованиям). При этом к жилым помещениям ст. 16 ЖК РФ относит: жилые дома, квартиры и их части, а также изолированные комнаты (т. е. имеющие прямой доступ к помещениям общего пользования (санузлы, коридоры, лестничные клетки и т. д.).

Договор купли-продажи жилого помещения относится к наиболее распространенным на практике сделкам с недвижимостью. Соответственно велико количество и разнообразие судебных споров, связанных с заключением и исполнением сделок с жилыми помещениями, и прежде всего – сделок купли-продажи.

Ст. 558 ГК РФ, единственная, специально посвященная особенностям купли-продажи жилых помещений, устанавливающая особенности продажи жилых помещений, находится в параграфе 7 главы 30 ГК РФ в числе других норм, регулирующих продажу недвижимости. Поэтому сделки купли-продажи жилых помещений, за пределами особенностей их правового регулирования, установленных в ст. 558 ГК РФ, подчиняются и общим правилам продажи недвижимости – зданий и сооружений.

Особенности правового регулирования продажи жилых помещений обусловлены их особой социальной значимостью при весьма значительной стоимости. Жилые помещения обеспечивают удовлетворение одной из жизненно важных потребностей граждан – потребности в жилье, причем обычно не только самого собственника, но и иных лиц – членов и бывших членов его семьи, нанимателей.

В условиях сохраняющегося дефицита жилых помещений, отсутствия у государства возможности обеспечить всех нуждающихся «качественным» жильем и при высокой стоимости жилых помещений (можно сказать, «судьбоносной» для большинства граждан страны), при совершении сделок с жильем должны учитываться и интересы сторон, и интересы иных, социально не защищенных, граждан, проживающих в жилом помещении или не проживающих, но сохраняющих право пользования им, а также общественные интересы, выражающиеся, в частности, в том, чтобы любой собственник жилого помещения использовал его строго по назначению – для постоянного проживания граждан (п.1 ст. 17 ЖК РФ, п. 2 ст.288 ГК РФ). Следует отметить, что п. 2 ст. 17 ЖК РФ несколько смягчил это жесткое требование, разрешив то, что на практике всегда имело и имеет место: допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности и индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами. Если это не нарушает права и законные интересы других граждан и требования, которым должно жилое помещение. Здесь прослеживается некоторое несоответствие данной нормы правилам статьи 288 ГК РФ, требующей предварительного перевода жилого помещения в нежилое для использования его не в целях проживания граждан.

Юридические лица, равно как и публично-правовые образования могут иметь в собственности жилые помещения, в том числе приобретать их на основании договоров купли-продажи. Однако использовать жилые помещения и эти собственники могут только по прямому назначению – путем передачи гражданам для проживания по любому из предусмотренных законом оснований (коммерческий жилищный наем, последующая продажа, мена и т. д.).

Так, муниципальные образования могут выступать в качестве продавцов жилых помещений (, в частности, департаментов недвижимости) при продаже по конкурсу или целевым назначением жилья во вновь построенных и введенных в эксплуатацию жилых домах (кроме жилых помещений, предназначенных для заселения по договорам социального найма); жилья, не востребованного наследниками, перешедшего в порядке наследования к государству и переданного затем в муниципальную собственность (выморочное имущество – ст. 1151 ГК РФ), бесхозяйных жилых помещений (в случае признания судом права муниципальной собственности на них), освободившихся жилых помещений в коммунальных квартирах при соблюдении условий ст. 59 ЖК РФ.

В соответствии со ст. 288 ГК РФ собственнику любого имущества принадлежат в составе права собственности правомочия владения, пользования и распоряжения имуществом. Правомочие распоряжения является одним из самых "сильных" правомочий собственника и принадлежит в полном объеме, кроме некоторых исключений, только собственнику имущества, чем право собственности в первую очередь и отличается от других вещных прав (в том числе права аренды, найма, сервитута, права хозяйственного ведения и оперативного управления имуществом). Правомочие распоряже­ния означает право определить юридическую судьбу вещи, в данном случае жилого помещения.

Только собственник жилого помещения (кроме предусмотренных в законе случаев принудительной продажи с торгов) вправе распорядиться им наиболее кардинальным образом - с отчуждением права собственности на него: продать, подарить, обменять на иное имущество (дачу, земельный участок, автомобиль, предприятие и др.), передать в собственность другого лица по договору ренты или пожизненного содержания с иждивением, а также передать в порядке наследования.

Как и в любых сделках по отчуждению недвижимости, существенными условиями договора купли-продажи жилого помещения являются предмет и цена.

Предметом договора купли-продажи жилых помещений может быть жилой дом, квартира, их части, одна или более изолированных комнат или иное жилое помещение, которое продавец обязуется передать в собственность поку­пателя, а последний обязуется принять жилое помещение и уплатить за него определенную денежную сумму.

В настоящее время параллельно существуют две системы цен, определяющих стоимость жилых помещений (равно как и иных объектов недвижимости). Каждое жилое помещение имеет, во-первых, так называемую инвентаризационную оценку, которую определяют органы технической инвентаризации, и, во-вторых, рыночную цену, которая зависит от состояния рынка жилья (соотношения спроса и предложения) и многих других факторов: этаж, престижность района, вид из окон, удаленность от общественного транспорта, экология, контингент соседей, состояние жилого помещения и даже срок, в течение которого желательно купить или продать жилое помещение. В общем и целом, рыночную цену любого товара, свободно обращающегося на рынке, рынок и определяет.

Особенности сделок по отчуждению жилых помещений, обусловленные социальной значимостью последних, определяют ещё одну особенность их правового регулирования, предусмотренную в п.1 ст. 558 ГК РФ.

В принципе по договору купли-продажи любого имущества продавец обязан передать товар свободным от прав третьих лиц, за исключе­нием случаев, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продав­цом этой обязанности дает покупателю право требовать умень­шения цены товара либо расторжения договора купли-про­дажи, если не будет доказано, что покупатель знал или дол­жен был знать о правах третьих лиц на это имущество (ст. 460 ГК РФ).

Применительно к договору купли-продажи жилого помещения (впрочем как и по отношению к любому основанию перехода жилья к другому собственнику – дарение, мена, рента, наследование) это правило преломляется в ст. 558 ГК РФ следующим образом: Существен­ным условием договора купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупате­лем, - является включение в договор этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Что это за лица? В силу п. 5 ст. 31 ЖК РФ бывшие члены семьи, проживавшие вместе с собственником и в бытность их членами семьи имевшие право пользования занимаемым жилым помещением наравне с собственником этого помещения, после отчуждения жилого помещения по любым основаниям, в том числе в результате продажи, утрачивают право пользования этим жилым помещением одновременно с прекращением права собственности на это помещение его собственника (в том числе продавца).

Причем утрачивают право пользования (т. е. новый собственник вправе требовать их выселения что называется «на улицу») даже те бывшие члены семьи собственника отчужденного им жилого помещения, которые по закону (п. 4 ст. 31 ЖК РФ) имеют право требовать по суду сохранения за ними права пользования жилым помещением на определенный срок – даже если суд закрепит это право, оно есть, пока есть право собственности самого собственника на это жилое помещение.

А ГК РФ (п.2 ст. 292 ГК РФ) пошел ещё дальше – предусматривает прекращение права пользования жилым помещением при переходе его к другому собственнику не только бывших, но и «действующих» членов семьи прежнего собственника (если иное не установлено законом – а законом пока ничего иного не установлено, иное может быть установлено только договором продавца с покупателем).

Поэтому лицами, сохраняющими право пользования жилым помещением после его отчуждения и подлежащими поэтому поименному включению в текст договора в качестве его существенного условия применительно к ст. 558 ГК РФ могут быть либо наниматели, либо отказополучатели (по завещанию при наследовании), либо любые пользователи, в том числе бывшие члены семьи собственника, при согласии на это покупателя. Причем в последнем случае целесообразно в самом договоре купли-продажи указать и условия, на которых эти бывшие члены семьи собственника будут пользоваться жилым помещением после его продажи. Если такого уточнения в договоре не будет, договор вполне действителен, а в случае спора пользователей с новым собственником их правовой статус не может быть определен иначе, как нанимателей по договору коммерческого найма с неопределенным сроком договора найма, т. е. на 5 лет (п. 1 ст. 683 ГК РФ) с момента возникновения права собственности на это помещение у покупателя.

Несоблюдение этого условия (невключение, например, в текст договора нанимателей, т. е. утаивание от покупателя факта обременения продаваемого жилья договором найма) должно влечь последствия, вытекающие из смысла п.1 ст. 432 ГК РФ: договор купли-продажи не может считаться заключенным.

На практике, однако, в таких случаях договор обычно признается по суду недействительным (по иску заинтересованных лиц) с применением двухсторонней реституции (лат. – это общее для всех договоров купли-продажи правило ст. 460 ГК РФ – о последствиях несоблюдения продавцом обязанности передать товар покупателю свободным от прав третьих лиц.

Причем можно только требовать признания недействительным договора купли-продажи, но не расторжения договора коммерческого найма, заключенного прежним собственником (продавцом). Закон не запрещает отчуждения по договору жилых помещений, обремененных договором коммерческого найма жилого помещения. Согласия нанимателей для отчуждения занимаемого ими жилого помещения не требуется. Но сам по себе переход права собствен­ности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма (ст. 674 ГК РФ).

2.  Форма и государственная регистрация договора купли-продажи жилого помещения. Требования к форме сделки с жилыми помещениями определяются видом такой сделки. Для большинства сделок по отчуждению жилых помещений достаточно простой письменной формы. Лишь договоры ренты и пожизненного содержания с иждивением требуют обязательного нотариального удостоверения. Зато все сделки с жилыми помещениями, направленные на распоряжение жильем путем его отчуждения (договоры купли-продажи, мены, дарения, ренты, пожизненного содержания с иждивением) требуют обязательной государственной регистрации (ст. 558, п.2 ст. 567, п.3 ст. 574, 584, п.2 ст. 601 ГК РФ).

При купле-прода­же жилья совершаются два регистрационных действия: регистрация договора и регистрация перехода права к покупателю, т. е. погашение записи в реестре о праве собственности продавца и запись о праве собственности покупателя с выдачей ему свидетельства о праве собственности на купленное жилье при одновременном проставлении штампа о регистрации договора на тексте договора. Там же проставляется штамп о выдаче покупателю Свидетельства.

При продаже с рассрочкой платежа осуществляется также ре­гистрация залога проданного жилья в силу закона в пользу продавца – до полной выплаты покупателем покупной цены. Это отражается в соответствующей записи в Свидетельстве о праве собственности, выдаваемом покупателю.

Если же продавец подает заявление только о регистра­ции договора (сделки) и не ходатайствует о регистрации перехода права к покупателю, которое согласно договору перейдет к покупателю только после полного расчета по сделке, то Свидетельство о праве собственности на купленное жилье выдается покупателю только после полной оплаты купленного жилья.

Таким образом, если договор в части перехода права не исполнен, куп­ля-продажа является сделкой с отложенным ис­полнением (например, цена имущества не уплаче­на, имущество не передано), и до оплаты иму­щества право собственности на предмет договора сохраняется за про­давцом (ст.491 ГК РФ), то государственная реги­страция права покупателя не может быть осуществлена только по его заявлению. Заявление о регистрации перехода права к покупателю по­дается обеими сторонами после исполнения ими обязательств, необходимых для перехода права.

Следовательно, момент заключения договора купли-продажи жилья (т. е. момент государственной регистрации этого договора) и момент возникновения у покупателя права собственности на купленное жилое помещение (т. е. момент государственной регистрации перехода к нему права собственности, что оформляется Свидетельством о праве собственности покупателя) – могут и не совпадать во времени.

Если по ранее действовавшему законодатель­ству (ст. 239 ГК РСФСР 1964 г.) договор купли-продажи жи­лого дома в городской местности, по общему правилу, подлежал обязательному нотариальному удостоверению, под стра­хом признания договора недействительным, то ГК РФ не предусмотрел обязательного нотариально­го оформления договора купли-продажи жилого помещения, равно как и иных сделок по отчуждению жилых помещений, кроме договоров ренты и пожизненного содержания с иждивением.

В основу такого решения были положены нормы англосаксонской правовой системы, Но в странах, основу законодательства которых составляет эта система, уровень безопасности сделок иной. В этих странах у каждого гражданина (если он не бомж) обычно имеется свой «домашний» адвокат, который скрупулезно, квалифицированно предварительно оценит сделку с позиций её безопасности и целесообразности для клиента. Кроме того, в каждой сделке с недвижимостью там будет участвовать страховая компания, которая специализируется на проверке юридической чистоты сделки и которая будет возмещать убытки клиенту в случае возникновения их в связи со сделкой.

Наконец, в странах с англосаксонской правовой системой давно создан единый реестр недвижимости, по которому можно проследить юридическую судьбу каждого объекта недвижимости с момента его создания, законность его последующего перехода от одного владельца к другому.

Из за большого объема этот материал размещен на нескольких страницах:
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24