Способы приватизации перечислены в ст. 13 ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»: продажа земельных участков на аукционе или конкурсе, продажа посредством публичного предложения или без объявления цены, а также внесение земельного участка в качестве вклада в уставный капитал открытого акционерного общества.

Цена выкупа земельного участка устанавливается кратно ставки земельного налога за единицу площади земельного участка в зависимости от численности населения и местоположения участка.

Согласно п. 6 ст. 28 ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» при отчуждении земельных участков право собственности не переходит на объекты инженерной инфраструктуры, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и не используемые исключительно для обеспечения объектов недвижимости, расположенных на указанных земельных участках. Исключения из данного правила возможны при установлении на земельном участке публичного сервитута, обеспечивающего возможность использования улучшений и принадлежностей в полном объеме.

В соответствии со ст. 8 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» до принятия федерального закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения приватизация земельных участков сельскохозяйственного назначения не допускалась. С 27 января 2003 года приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в порядке, установленном ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», ЗК РФ и иными федеральными законами. При этом субъектам РФ предоставлено право в отношении земельных участков, расположенных на их территории, определять момент начала их приватизации. Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» установлен запрет на приватизацию находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, занятых оленьими пастбищами в районах Крайнего Севера и отгонными пастбищами (п. 4 ст. 1).

Приобрести право собственности на земельный участок в силу приобретательной давности может только гражданин или юридическое лицо. Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, а также муниципальные образования лишены возможности приобретать право собственности по этому основанию.

При приобретательной давности право собственности возникает из сложного юридического состава. Главным элементом этого состава является владение, которое должно отвечать нескольким требованиям.

Во-первых, владение должно быть добросовестным. Статья 234 ГК РФ не определяет, что такое добросовестность. Добросовестным, во всяком случае, является владелец, который не знает и не мог знать, что он не является собственником земельного участка. Лицо, которое знает о незаконности своего владения, не исключается из числа владельцев, способных приобрести право собственности по давности владения.

Во-вторых, владение должно быть открытым, т. е. владелец не скрывает своего обладания земельным участком перед третьими лицами, и окружающие имеют возможность наблюдать владение.

В-третьих, лицо должно владеть земельным участком как своим собственным имуществом. Владелец заботится о земельном участке как хозяин: обрабатывает его, улучшает плодородие и т. п.

В-четвертых, владение должно существовать непрерывно на протяжении срока, установленного законом. Непрерывность владения не прерывается и не прекращается из-за смены владельца. Непрерывность владения выражается в постоянном использовании земельного участка (что не исключает сезонные перерывы).

В-пятых, владение земельным участком должно осуществляться 15 лет и более. Потенциальный приобретатель может присоединить ко времени своего владения все то время, в течение которого данным земельным участком владело другое лицо, от которого участок перешел к приобретателю. Начало течения срока определяется моментом возникновения владения, но в отношении земельных участков, находящихся у лица, из владения которого они могут быть истребованы в соответствии со ст. 301 и 304 ГК РФ, течение срока начинается не ранее истечения трех лет (срок исковой давности по соответствующим требованиям).

Норма Гражданского кодекса о приобретательной давности распространяется на случаи, когда владение имуществом началось до 01 января 1995 года и продолжается в момент введения в действие части первой ГК РФ (ст. 11 ФЗ от 30.11.94 г. «О введении в действие части первой Гражданского кодекса РФ»). Поскольку частная собственность на землю в российском законодательстве была разрешена (восстановлена) только с 01 января 1991 года (с вступлением в силу Закона РСФСР «О земельной реформе»), то для земельных участков указанные сроки отчитываются именно с этого момента.

Право собственности возникает из юридического состава, но моментом возникновения права собственности на земельный участок по давности владения является момент государственной регистрации права. Факт возникновения права собственности устанавливается судебным решением.

3.6 Основания прекращения права частной собственности на земельные участки

Основания прекращения права частной собственности на земельные участки должны быть предусмотрены законом. Прекращение права частной собственности может иметь как добровольный, так и принудительный характер.

Право частной собственности на земельные участки добровольно[4] прекращается при:

1) отчуждении собственником своего земельного участка другим лицам в порядке, установленном гражданским законодательством (например, при продаже, дарении земельного участка). При совершении сделки, направленной на отчуждение зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, принадлежащих на праве собственности собственнику недвижимости, также происходит определение юридической судьбы земельного участка, вплоть до прекращения (перехода) на него права собственности (см. п. 4 ст. 35 ЗК РФ, п. 2 ст. 552 ГК РФ);

2) прекращении деятельности юридического лица (его ликвидации), использующего земельный участок на праве собственности. В данном случае прекращается право собственности на участок такого субъекта права – как юридическое лицо;

3) смерти гражданина и переходе права собственности на земельный участок по наследству к государству (например при отсутствии у гражданина наследников);

4) добровольном отказе собственника от своих прав на земельный участок, который производится по письменному заявлению гражданина или юридического лица – собственника (см. ст. 53 ЗК РФ). При этом подача заявления не влечет за собой прекращение права собственности. По заявлению этого лица земельный участок принимается на учет по представлению органа местного самоуправления, на территории которого он находится. По истечении года со дня постановки земельного участка на учет, орган, уполномоченный управлять муниципальным имуществом, может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на этот участок. Если земельный участок не признан по решению суда поступившим в муниципальную собственность, то он может быть вновь принят во владение, пользование, распоряжение оставившим его собственником либо приобретен в собственность в силу приобретательной давности.

ЗК РФ не устанавливает оснований для принудительного прекращения права собственности в силу совершения земельных правонарушений, ввиду ненадлежащего использования земельного участка (в отличие от прекращения иных прав на землю – см. ст. ст. 45-47, 54), а ограничивается ссылкой на гражданское законодательство, в соответствии с которым основаниями принудительного прекращения права частной собственности на земельные участки являются:

1) обращение взыскания на земельный участок по обязательствам должника – собственника земельного участка, которое допускается только на основании решения суда (см. ст. 278 ГК РФ);

2) неиспользование земельного участка в соответствии с его назначением. Согласно ст. 284 ГК РФ земельный участок может быть изъят у собственника в случаях, когда участок предназначен для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства и не используется для соответствующей цели в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения земельного участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;

3) использование земельного участка с нарушением законодательства. В соответствии со ст. 285 ГК РФ земельный участок может быть изъят у собственника, если использование участка осуществляется с грубым нарушением правил рационального использования, установленных земельным законодательством, в частности, если участок используется не в соответствии с его назначением или его использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель либо значительному ухудшению экологической обстановки.

Если собственник земельного участка письменно уведомит компетентный орган о своем согласии исполнить это решение об изъятии земельного участка ввиду его ненадлежащего использования, участок подлежит продаже с публичных торгов. Если же собственник не согласен с решением об изъятии у него участка, орган, принявший решение об изъятии участка, может предъявить требование о продаже земельного участка в суд. Орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченный принимать решения об изъятии земельного участка ввиду его ненадлежащего использования, а также порядок обязательного заблаговременного предупреждения собственников участков о допущенных нарушениях должны определяться земельным законодательством (по аналогии с процедурой, определенной для принудительного прекращения прав на земельный участок лиц, не являющихся его собственниками (см. ст. 54 ЗК РФ), и с учетом положений, установленных в ст. 286 ГК РФ);

4) реквизия земельного участка применяется в случаях стихийных бедствий, аварий, эпидемий, эпизоотий и при иных обстоятельствах, носящих чрезвычайный характер, в целях защиты жизненно важных интересов граждан, общества и государства от возникающих в связи с этими чрезвычайными обстоятельствами угроз.

Реквизия может выражаться во временном изъятии земельного участка у его собственника уполномоченным исполнительным органом государственной власти, когда собственник вправе при прекращении обстоятельств, в связи с которыми осуществлена ревизия, требовать возврата ему реквизированного земельного участка в судебном порядке. В случае невозможности возврата реквизированного земельного участка его собственнику возмещается рыночная стоимость этого земельного участка или по его желанию предоставляется равноценный земельный участок. Размер возмещаемых убытков и стоимости земельного участка могут быть оспорены собственником земельного участка в судебном порядке.

Реквизией не является изъятие земельного участка, в том числе выкуп, для государственных или муниципальных нужд;

5) выкуп земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Выкуп, а также изъятие у землевладельцев, землепользователей, арендаторов, земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях, указанных в ст. 49 ЗК РФ. Изъятие земельного участка у собственника осуществляется путем выкупа. Выкуп производится Российской Федерацией, субъектами РФ или муниципальными образованиями в зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок.

Ограничения изъятия, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд из земель отдельных категорий устанавливаются ст. ст. 79, 83, 94 и 101 ЗК РФ (так, земельные участки лесного фонда могут быть изъяты, в т. ч. путем выкупа, для государственных и муниципальных нужд только в исключительных случаях для выполнения международных обязательств Российской Федерации или для размещения объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов).

Решение принимается федеральным органом исполнительной власти (как правило, Правительством РФ) или органом исполнительной власти субъекта РФ. Порядок принятия таких решений и государственные органы, уполномоченные принимать решения, должны определяться федеральным земельным законодательством. Решение государственного органа подлежит государственной регистрации в учреждениях, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и собственник земельного участка должен быть извещен о предстоящем изъятии земельного участка не менее чем за один год органом, принявшим такое решение, и о произведенной регистрации с указанием даты такой регистрации. Возможен выкуп земельного участка до истечения одного года, но только с согласия собственника.

Собственник земельного участка с момента государственной регистрации решения до достижения соглашения или судебного решения вправе владеть, пользоваться и распоряжаться земельным участком по своему усмотрению, вправе производить необходимые затраты для использования земельного участка в соответствии с его назначением. При этом собственник несет риск отнесения на него при определении выкупной цены земельного участка затрат и убытков, связанных с новым строительством, расширением и реконструкцией зданий и сооружений на земельном участке в этот период.

Выкупная цена, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением сторон. По соглашению с собственником ему может быть предоставлен взамен изымаемого иной – равноценных участок. При возникновении спора о стоимости земельных участков, иных объектов, расположенных на нем, для оценки их рыночной стоимости привлекаются независимые оценщики.

Если собственник не согласен с решением об изъятии или не достигнуто соглашение об условиях выкупа, государственный орган, принявший решение, может предъявить иск о выкупе земельного участка в суд. С целью обеспечения устойчивости права собственности и недопущения злоупотреблений со стороны компетентных органов, законодательством установлено, что такой иск может быть предъявлен в течение двух лет с момента направления собственнику участка уведомления.

Принудительное отчуждение земельного участка для государственных и муниципальных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения стоимости земельного участка на основании решения суда (см. п. 3 ст. 35 Конституции РФ, п. 2 ст. 55 ЗК РФ).

В случаях, когда происходит изъятие лесных и сельскохозяйственных угодий, оленьих пастбищ для государственных и муниципальных нужд, не связанных с использованием земельных участков по указанному назначению, подлежат возмещению и потери сельскохозяйственного производства, и потери лесного хозяйства;

6) отчуждение земельного участка, который согласно закону не может принадлежать данному лицу. Такое прекращение права собственности применяется тогда, когда имущество оказалось в собственности лица по основаниям, допускаемым законом (например при наследовании участка), но не может принадлежать ему в силу закона. Такой земельный участок должен быть отчужден собственником в течение года с момента возникновения права собственности на земельный участок, если законом не установлен иной срок. Иной срок и даже иной момент начала течения указанного срока установлен в ст. 5 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Согласно названной статье отчуждение земельного участка или доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, приобретенных до 28.01.03 г., должно быть осуществлено в течение года со дня вступления в силу ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (т. е. до 28.01.04 г.). Земельные участки или земельные доли, приобретенные после 28 января 2003 года, подлежат отчуждению в течение года со дня возникновения права собственности на эти земельные участки либо в течение года со дня, когда собственник узнал или обязан был узнать об обстоятельствах, которые повлекли за собой нарушение нормы о запрете иметь в частной собственности земельные участки сельскохозяйственного назначения иностранными гражданами, иностранными юридическими лицами, лицами без гражданства, а также юридическими лицами, в уставном (складочном) капитале которых доля указанных лиц составляет более чем 50 %.

Если в предусмотренный срок земельный участок не был отчужден его собственником, то участок по решению суда, вынесенному по заявлению государственного органа или органа местного самоуправления, подлежит принудительной продаже с передачей бывшему собственнику вырученной суммы либо передаче в государственную или муниципальную собственность с возмещением бывшему собственнику стоимости земельного участка, определенной судом. При этом вычитаются затраты на отчуждение имущества (земельного участка).

7) национализация земли, т. е. обращение в государственную собственность земель, находящихся в собственности граждан и юридических лиц, производится на основании закона с возмещением стоимости этого имущества и других убытков. Последствия прекращения права собственности в силу закона определены в ст. 306 ГК РФ: при принятии такого акта все причиненные собственнику убытки подлежат возмещению государством; все возникающие при этом споры разрешаются в судебном порядке.

2.7 Рекомендуемые нормативные акты и дополнительная литература

Конституция РФ.

Земельный кодекс РФ.

Гражданский кодекс РФ (часть 1 и 2).

Федеральный закон № 102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // СЗ РФ№ 29. - Ст. 3400; 2004. - № 6. - Ст. 406.

Федеральный закон РФ от 17.07.01 г. № 30 «О разграничении государственной собственности на землю» // СЗ РФ№ 30. - Ст. 3060.

Федеральный закон РФ от 21.12.01 г. «О приватизации государственного и муниципального имущества» // СЗ РФ. 2002. - № 4. - Ст. 251; 2003. - № 9. - Ст. 805.

Федеральный закон РФ от 24.07.02 г. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» // СЗ РФ№ 30. - Ст. 3018; 2003. - № 28. - Ст. 2882.

Постановление правительства РФ от 04.03.02 г. № 000 «Об утверждении Правил подготовки и согласования перечней земельных участков, на которые у Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований возникает право собственности» // СЗ РФ№ 10. - Ст. 1001.

Постановление Правительства РФ от 07.08.02 г. № 000 «О порядке распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю» // СЗ РФ№ 32. - Ст. 3189.

Постановление Правительства РФ от 11.11.02 г. № 000 «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков» // СЗ РФ№ 46. - Ст. 4587.

Распоряжение Минимущества РФ от 02.09.02 г. «Об утверждении примерных форм решений о предоставлении земельных участков в собственность, постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное срочное пользование, аренду и договоров купли-продажи, безвозмездного срочного пользования и аренды земельных участков» // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти№ 19.

Анисимов приобретения права собственности на земельные участки в силу приобретательной давности в свете нового земельного законодательства // Юрист№ 12.

Волков приобретения права собственности на землю по давности владения // Вестник МГУ. Серия 11. Право№ 1.

Право собственности на землю и его законное закрепление и историческое развитие // Юрист№ 3.

Земельное право России: Учебник / , , . - М., 2003.

Иконицкая право Российской Федерации: теория и тенденции развития. - М., 1999.

Иконицкая право Российской Федерации: Учебник. - М.: Юрист, 2001.

Новое земельное законодательство: разграничение государственной собственности на землю и участие публичных образований в хозяйственном обороте земель // Хозяйство и право№ 7.

О порядке изъятия земельных участков // Юридический мир№ 6.

Споры о разграничении государственной собственности на землю // Хозяйство и право№ 7.

Прохорова государственной собственности на землю по Земельному кодексу РФ // Журнал российского права№ 8.

Некоторые проблемы принудительного прекращения прав на землю // Государство и право№ 11.

Особенности правового режима земель, обремененных залогом // Хозяйство и право№ 5.

2.8 Вопросы для самопроверки

1.  Понятие и формы права собственности на земельные участки по законодательству РФ. Основные черты права собственности на земельные участки.

2.  Порядок осуществления сособственниками своих правомочий.

3.  Основания возникновения и прекращения права собственности на землю по законодательству РФ.

4.  Приватизация земельных участков по законодательству РФ: понятие, общая характеристика, способы.

5.  Сделки как основания возникновения и прекращения права собственности на земельные участки: понятие, виды (купля-продажа, залог, дарение, наследование и др.). Ограничения оборотоспособности земельных участков. Особенности оборота земельных участков сельскохозяйственного назначения.

6.  Изъятие (выкуп) земельных участков для государственных и муниципальных нужд.

Глава 4. ПРАВА НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ ЛИЦ, НЕ ЯВЛЯЮЩИХСЯ СОБСТВЕННИКАМИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

Существующие в законодательстве помимо права собственности иные права на земельные участки (далее – иные виды прав на земельные участки) предоставляют юридическую возможность несобственнику земельного участка удовлетворять свои потребности за счет эксплуатации (использования) земельного участка. Кроме права собственности гражданское и земельное законодательство предусматривают такие виды прав, как пожизненное наследуемое владение, постоянное (бессрочное) пользование, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут.

Права на землю, не предусмотренные ЗК РФ, подлежат переоформлению со дня введения в действие Земельного кодекса РФ. Кроме того, все юридические лица, за исключением государственных и муниципальных учреждений, федеральных казенных предприятий, обязаны до 01.01.2006 г. переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды или приобрести этот участок в собственность (п. 1, 2 ст. 3 ФЗ «О введении в действие ЗК РФ»). Согласно примечанию к ст. 3 ФЗ «О введении в действие ЗК РФ» переоформление права на земельный участок включает в себя:

-  подачу заявления юридическим лицом о предоставлении ему земельного участка на соответствующем праве;

-  принятие решения исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в соответствии с их компетенцией о предоставлении земельного участка на соответствующем праве;

-  государственную регистрацию права в соответствии с ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Землевладельцы, землепользователи, арендаторы земельных участков обладают фактически одинаковым объемом прав и обязанностей по использованию земельных участков (см. ст. 40, 41, 42 ЗК РФ). Уточняться объем прав и обязанностей для отдельных форм использования может нормами законодательства или конкретными условиями договора, заключенного на использование данного участка.

Впервые только в Земельном кодексе РФ была включена специальная статья об основаниях возникновения прав на землю (ст. 25). В соответствии с п. 1 ст. 25 ЗК РФ права на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством и иными федеральными законами. Особое выделение гражданского законодательства, согласно нормам которого определяются основания возникновения прав на земельные участки, объясняется тем, что участки являются объектами недвижимости, положения о правовом режиме которых содержатся в гражданском законодательстве.

При определении оснований возникновения прав на земельные участки, закрепленных в гражданском законодательстве, необходимо обратиться к ст. 8 ГК РФ, которая содержит общий перечень оснований возникновения гражданских прав и обязанностей. В Гражданском кодексе выделяются и специальные правила (гл. 14), определяющие основания приобретения права собственности. В соответствии со ст. 8 ГК РФ права возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Наиболее распространенными основаниями являются сделки – действия граждан и юридических лиц, направленные на возникновение соответствующих прав и обязанностей (договор об установлении сервитута в отношении земельного участка или договор аренды), а также административные правовые акты о предоставлении в постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное срочное пользование земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

К одной из особенностей совершения сделок с земельными участками относится необходимость их государственной регистрации. Государственная регистрация сделок, предметом которых являются земельные участки, обязательна в случаях, прямо указанных в федеральных законах, – такое положение было закреплено в гражданском законодательстве, подтверждено практикой применения соответствующих норм, а также нашло подкрепление и в специальных положениях земельного законодательства (см. п. 2 ст. 25). Например, арендные права возникают на основании договора аренды, который подлежит государственной регистрации, если он заключен на срок не менее одного года.

4.1 Право пожизненного наследуемого владения

Согласно п. 1 ст. 21 ЗК РФ предоставление земельного участка гражданам на праве пожизненного наследуемого владения после введения в действие Земельного кодекса не допускается. Но, если право пожизненного наследуемого владения земельным участком было приобретено гражданином до введения в действие кодекса, оно сохраняется. Право пожизненного наследуемого владения устанавливалось в отношении земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Субъектом права пожизненного наследуемого владения может быть только гражданин. После введения в действие Земельного кодекса РФ основаниями возникновения права пожизненного наследуемого владения являются два юридических факта: а) принятие гражданином наследства, когда в наследственную массу входит земельный участок, принадлежавший наследодателю на праве пожизненного наследуемого владения; б) договор купли-продажи недвижимости или иное основание перехода права собственности на здания, строения, сооружения, расположенные на земельном участке, принадлежащем на праве пожизненного наследуемого владения бывшему собственнику недвижимости (см. ст. 35 ЗК РФ, ст. 552 ГК РФ).

Помимо правомочий владения и пользования землевладельцу принадлежит и право распоряжения в пределах, установленных законом. Землевладелец вправе передать принадлежащий ему земельный участок по наследству, а также отказаться от принадлежащего ему права. Совершать сделки, которые влекут или могут повлечь отчуждение земельного участка (например продажу, залог), землевладелец не вправе.

Граждане, имеющие земельные участки в пожизненном наследуемом владении, имеют право приобрести их в собственность. Каждый гражданин имеет право однократно бесплатно приобрести в собственность находящийся в пожизненном наследуемом владении земельный участок, при этом взимание дополнительных денежных сумм помимо сборов, установленных федеральным законом, не допускается.

4.2 Право постоянного (бессрочного) пользования

Право постоянного (бессрочного) пользования может возникнуть только в отношении земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Основной категорией лиц, использующих земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования, являются юридические лица. После введения ЗК РФ предоставление земельных участков на праве постоянного (бессрочного) пользования допускается только государственными и муниципальными учреждениями, федеральными казенными предприятиями, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления. Право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до введения в действие Земельного кодекса РФ, сохраняется. При этом граждане вправе приобрести принадлежащие им участки в собственность, а юридические лица, за исключением государственных и муниципальных учреждений, федеральных казенных предприятий, обязаны до 1 января 2006 г. переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию.

Основаниями приобретения права постоянного (бессрочного) пользования являются: а) решение уполномоченного государственного или муниципального органа о предоставлении земельного участка указанным в законе лицам на праве постоянного (бессрочного) пользования; б) правопреемство права постоянного (бессрочного) пользования законом при реорганизации юридического лица; в) переход права собственности на здания, сооружения, если прежний собственник указанных объектов недвижимости использовал передаваемый участок на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Владение и пользование земельным участком землепользователем осуществляется в пределах, установленных законом, иными правовыми актами и актами о предоставлении участка в пользование. Распоряжаться земельным участком землепользователь не вправе (п. 4 ст. 20 ЗК РФ), но он может добровольно отказаться от принадлежащего ему права. Право постоянного (бессрочного) пользования может быть принудительно прекращено по основаниям, предусмотренным в ст. 45 ЗК РФ.

4.3 Сервитут

Сервитут – право ограниченного пользования земельным участком. Сервитут является одним из видов ограничений (обременений). Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника, землевладельца, землепользователя принадлежащих им прав по владению, пользованию и распоряжению участком.

В зависимости от оснований возникновения и целей установления сервитуты делятся на 2 вида: публичные и частичные. Публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом РФ, нормативным правовым актом субъектов РФ, нормативным правовым актом органа местного самоуправления. Публичные сервитуты могут устанавливаться: для прохода или проезда через земельный участок; использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры; размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним и т. п. От установления публичного сервитута приобретает пользу неопределенное число лиц.

В тех случаях, когда установление публичного сервитута приводит к невозможности использования земельного участка, собственник земельного участка, землепользователь и землевладелец вправе требовать изъятия, в том числе и путем выкупа, у него данного земельного участка с возмещением органом государственной власти или органом местного самоуправления, установившим публичный сервитут, убытков или предоставления равноценного земельного участка с возмещением убытков.

По общему правилу, публичный сервитут имеет безвозмездный характер. Собственник вправе требовать от органа государственной власти или органа местного самоуправления, установившего сервитут, соразмерную плату, если установление публичного сервитута приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка. Лица, права и законные интересы которых затрагиваются установлением публичного сервитута, могут осуществлять защиту своих прав в судебном порядке (п. 8 ст. 23 ЗК РФ).

Частный сервитут устанавливается по соглашению сторон или на основании судебного решения, когда такое соглашение не было достигнуто. Он может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопровода, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также для других нужд собственника недвижимости (земельного участка или другой недвижимости), которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Соглашение об установлении сервитута заключается между собственником земельного участка и лицом, требующим установления сервитута. К числу последних могут относиться собственники недвижимого имущества, пожизненные наследуемые владельцы или постоянные пользователи.

По общему правилу, частный сервитут имеет возмездный характер, установление бесплатного частного сервитута может быть предусмотрено только федеральным законом, поэтому собственник участка, обремененного частным сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут.

Поскольку сервитут неотделим от недвижимости, то он сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который обременен этим сервитутом, к другому лицу, и не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога, и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственникам недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен (см. ст. 275 ГК РФ).

Как частный, так и публичный сервитуты могут быть срочными (на определенный срок) и бессрочными. Как правило, устанавливаются сервитуты на неопределенный срок.

Сервитут вступает в силу и прекращается с момента его регистрации в Едином государственном реестре на недвижимое имущество и сделок с ним. Государственная регистрация проводится на основании заявления собственника земельного участка или лица, в пользу которого устанавливается сервитут, при наличии у последнего соглашения о сервитуте.

4.4 Аренда земельных участков

Аренда является наиболее распространенным правом на земельные участки, расположенные в черте городских и сельских поселений. По договору аренды земельного участка арендодатель обязуется предоставить арендатору земельный участок за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).

Согласно ст. 22 ЗК РФ в качестве арендодателей могут выступать собственники земельных участков, а также законные представители лиц, не достигших совершеннолетия, при получении последними земельных участков в порядке наследования (в аренду такой участок может быть сдан на срок до достижения наследником совершеннолетия). На другой стороне – на стороне арендаторов - могут быть любые физические и юридические лица. Возможно заключение договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора (см. п. 3 ст. 36 ЗК РФ). По общему правилу, изменение сторон договора аренды не является основанием для изменения или прекращения договора аренды (см. ст. 617 ГК РФ).

Из за большого объема этот материал размещен на нескольких страницах: 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11