Предоставление гражданам земельного участка для целей, не связанных со строительством, осуществляется в несколько стадий органами государственной власти и органами местного самоуправления на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных участков.
1. Граждане, заинтересованные в предоставлении или передаче земельных участков в собственность или в аренду из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством, подают заявления, в котором должны быть определены цель использования земельного участка, его предполагаемые размеры и местоположение, испрашиваемое право на землю.
2. На второй стадии орган местного самоуправления или по его поручению соответствующая землеустроительная организация на основании заявления либо обращения исполнительного органа государственной власти с учетом зонирования территорий в месячный срок с момента такого заявления или обращения обеспечивает изготовление проекта границ земельного участка и утверждает его.
3. Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, в соответствии с его компетенцией, в двухнедельный срок принимает решение о предоставлении испрашиваемого земельного участка в собственность за плату или бесплатно либо о передаче в аренду земельного участка с приложением проекта его границ.
4. Если земельный участок предоставляется в собственность за плату или в аренду, то дополнительной стадией является стадия заключения соответствующего договора купли-продажи или аренды земельного участка. Орган государственной власти или орган местного самоуправления обязан заключить договор в недельный срок после предоставления заявителем кадастровой карты (плана) земельного участка.
5. На последней стадии происходит оформление права собственности в органах юстиции, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, на основании акта компетентного органа о предоставлении земельного участка и договора купли-продажи.
Особый порядок предоставления земельных участков для соответствующих целей установлен, например, Федеральным законом от 11.06.03 г. «О крестьянском (фермерском) хозяйстве», Федеральным законом от 15.04.98 г. «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», Федеральным законом от 07.07.03 г. «О личном подсобном хозяйстве», ФЗ от 24.07.02 г. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
Несколько иной порядок установлен для переоформления прав на земельный участок. Поскольку в данном случае нет необходимости в выделении нового земельного участка, то соответственно и должен быть упрощенный порядок.
Применение упрощенной процедуры предусмотрено:
а) для закрепления на праве собственности земельного участка, который выделен гражданину на праве постоянного (бессрочного) пользования до введения в действие ЗК РФ;
б) для закрепления на праве собственности земельного участка, который был выделен гражданину на праве пожизненного наследуемого владения до введения в действие ЗК РФ.
в) для приобретения в собственность земельного участка сельскохозяйственного назначения, переданного в аренду гражданину или юридическому лицу, арендатором по его рыночной стоимости по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования.
В этих трех случаях решение о закреплении земельного участка в собственность должно быть принято в двухнедельный срок со дня подачи заявления в письменной форме в компетентный исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления;
г) для приобретения юридическими лицами земельных участков, которые были ранее (до введения в действие ЗК РФ) им предоставлены на праве постоянного (бессрочного) пользования (юридические лица за исключением государственных и муниципальных учреждений, федеральных казенных предприятий обязаны до 01.01.2004 г. переоформить принадлежащее им право постоянного (бессрочного) пользования на право аренды или право собственности);
д) при купле-продаже зданий, строений и сооружений, расположенных на земельных участках, предоставленных юридическим лицам на праве постоянного (бессрочного) пользования, подлежит переоформлению право постоянного (бессрочного) пользования на такие земельные участки на право аренды или участок должен быть приобретен в собственность по выбору покупателя здания, строения, сооружения;
е) при приватизации земельных участков гражданами и юридическими лицами – собственниками зданий, строений, сооружений или при приобретении несколькими лицами – собственниками здания (помещения в нем) неделимого земельного участка, на котором находится это здание, в общую долевую собственность.
В последних трех случаях порядок приобретения указанных земельных участков определяется в соответствии со ст. ст. 36, 66 ЗК РФ, п. 1–3 ст. 2 ФЗ «О введении в действие ЗК РФ» и состоит, как и всякая процедура, из нескольких стадий[2].
1. Первоначально требуется подача заявления гражданами и юридическими лицами в компетентный исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления о приобретении в собственность определенного земельного участка. К заявлению прилагается кадастровая карта (план) участка. В случае отсутствия кадастровой карты (плана) земельного участка орган местного самоуправления на основании заявления гражданина или юридического лица либо по обращению компетентного исполнительного органа государственной власти на основании дежурной кадастровой карты (плана), содержащей сведения о местоположении земельного участка, и градостроительной документации в месячный срок со дня поступления указанных заявления либо обращения обеспечивает изготовление кадастровой карты (плана) земельного участка и утверждает проект его границ.
Границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Границы земельного участка устанавливаются с учетом красных линий, границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.
Если право собственности приобретают несколько лиц, то они обращаются в компетентный орган совместно.
2. В двухнедельный срок со дня поступления заявления или предоставления проекта границ земельного участка (когда кадастровая карта (план) отсутствовала на момент подачи заявления) компетентный соответствующий орган принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или готовит проект договора купли-продажи земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.
Если решение принималось на основании заявления и проекта границ земельного участка, копия принятого решения и проект границ земельного участка направляются заявителю. На основании проекта границ земельного участка за счет указанных лиц устанавливаются границы земельного участка на местности и обеспечивается изготовление кадастровой карты (плана) земельного участка.
Если происходит приобретение земельного участка за плату, то дополнительной стадией является стадия заключения договора купли-продажи участка по цене, определенной в соответствии с нормами ЗК РФ.
3. Завершается процедура переоформления государственной регистрацией права собственности на земельный участок органами юстиции, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимое имущество.
Статья 2 ФЗ «О введении в действие ЗК РФ» устанавливает порядок определения цены земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения, для целей их продажи. Цена земли устанавливается субъектом РФ в зависимости от численности населения. При продаже земельного участка к его стоимости применяется поправочный коэффициент, учитывающий основной вид использования расположенных на земельном участке здания, строения, сооружения. Поправочные коэффициенты, учитывающие основные виды использования, утверждаются Правительством Российской Федерации в размере от 0,7 до 1,3.
Сделки. Сделками являются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение и прекращение прав и обязанностей. В отношении сделок с земельными участками действуют общие гражданско-правовые положения о порядке заключения сделок, об условиях действительности сделок и последствиях их недействительности и др.
Одним из принципов земельного законодательства является принцип учета значения земель как основы жизни и деятельности человека, согласно которому регулирование отношений по использованию и охране земель осуществляется исходя из представлений о земле как природном объекте и одновременно как о недвижимом имуществе. Реализация такого принципа предопределяет и особенности совершаемых с земельными участками сделок. Поэтому имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, в т. ч. по совершению сделок с ними, регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.
Во-первых, согласно п. 3 ст. 129 ГК РФ земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. Норма ст. 52 ЗК РФ также устанавливает, что отчуждение земельного участка его собственником другим лицам осуществляется с учетом ограничений оборотоспособности земельных участков.
Земельные участки могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому, если они не исключены из оборота или не ограничены в обороте (см. п. 1 ст. 260 ГК РФ). В частности, изъяты из оборота земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности: зданиями, строениями, сооружениями, в которых размещены военные суды; объектами организаций федеральной службы безопасности; воинскими и гражданскими захоронениями. Ограничено оборотоспособные земельные участки – это земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, которые могут предоставляться в частную собственность исключительно в случаях, определенных федеральными законами. Ограниченно оборотоспособные объекты могут в определенной степени отчуждаться, менять собственника, например, при передаче (продаже) соответствующего земельного участка, находящегося в федеральной собственности, в собственность субъектов РФ. Так, ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки: занятые особо ценными объектами культурного наследия народов РФ, объектами, включенными в Список всемирного наследия; предоставленные для нужд связи; занятые объектами космической инфраструктуры и др. Ограничено оборотоспособные земельные участки могут быть предметом сделок, заключаемых между частными лицами в случаях, установленных федеральными законами.
Во-вторых, одной из особенностей сделок, заключаемых по поводу земельных участков, является возможность их заключения в порядке проведения торгов (конкурсов, аукционов), причем их проведение в ряде случаев в соответствии с законодательством является обязательным (например, при продаже юридическим лицам для застройки земельного участка, расположенного в поселении).
В-третьих, при совершении сделок с земельными участками не допускается самовольное изменение сторонами категории, целевого назначения земельного участка или установленного особого режима использования участка (например, в охранных зонах). Такое изменение возможно только в порядке, предусмотренном земельным законодательством, и осуществляется компетентными органами государственной власти или местного самоуправления. Так, перевод земель, находящихся в частной собственности, из одной категории в другую осуществляется в отношении земель сельскохозяйственного назначения – органами исполнительной власти субъектов РФ; а земель иного назначения – органами местного самоуправления.
В соответствии с ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» субъекты Российской Федерации должны принять законы, устанавливающие размер общей площади земельных участков сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного административно-территориаль-ного образования субъекта РФ и могут находиться одновременно в собственности гражданина, его супруга и близких родственников, а также юридических лиц, в которых данный гражданин или его супруг и близкие родственники имеют право распоряжаться более чем 50 % общего количества голосов, приходящихся на акции (вклады, доли), составляющие уставные (складочные) капиталы данных юридических лиц. Соответственно, если в результате совершаемой сделки общая площадь земельного участка превысит предельный размер, то учреждения юстиции должны будут отказать в государственной регистрации права на этот земельный участок.
В-четвертых, распоряжение земельным участком не должно наносить ущерба участкам земли, окружающей среде и нарушать прав и законных интересов других лиц, градостроительных, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных установленных требований (норм, правил, нормативов).
В-пятых, существуют некоторые особенности в совершении, оформлении сделок, предметом которых являются земельные участки:
- обязательна письменная форма (например, договор купли-продажи земельного участка должен быть заключен письменно путем составления одного документа, подписанного сторонами), для некоторых сделок обязательно и нотариальное удостоверение (договор ренты, завещание земельного участка, а также в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась);
- в случаях, прямо определенных федеральным законом, требуется государственная регистрация сделки, предметом которой является земельный участок, в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество (регистрации не подлежат: договор купли-продажи земельного участка; договор аренды, субаренды или договор безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, за исключением случаев, установленных федеральным законом; завещание земельного участка).
Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» установлены правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения. Из сферы действия этого закона исключены отношения по обороту земельных участков, предоставленных из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства, огородничества, а также земельных участков, занятых зданиями, сооружениями и строениями.
Указанный закон определил принципы, на которых должен обосновываться оборот земель сельскохозяйственного назначения. Особое значение имеет закрепление преимущественного права субъектов Российской Федерации (а в случаях, установленных законами субъектов РФ, – органы местного самоуправления) на покупку земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения при его продаже по цене, за которую он продается, за исключением его продажи с торгов, а также установление размера общей площади земельных участков сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного административно-территориального образования субъекта РФ и могут находиться в собственности гражданина или его супруга и близких родственников, а также юридических лиц, в которых данные гражданин или его супруг и его близкие родственники имеют право распоряжаться более чем 50 % от общего количества голосов, приходящихся на акции или вклады (доли), составляющие уставные (складочные) капиталы данных юридических лиц.
Договор купли-продажи земельного участка является одним из самых распространенных оснований перехода права собственности на земельный участок. По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать другой стороне (покупателю) земельный участок в собственность, а покупатель обязуется принять этот участок и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
К объективно существенным условиям (предусмотренные законодательством) договора купли-продажи земельных участков относятся: предмет договора и его цена. Предметом договора купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет, и, соответственно, которым был присвоен кадастровый номер (уникальный неповторяющийся на территории РФ). Условие о предмете договора купли-продажи земельного участка включает в себя сведения о кадастровом номере, местоположении, категории, целевом назначении, разрешенном использовании земельного участка, его площади и другие показатели. При отсутствии в договоре купли-продажи данных, которые бы позволили определенно установить передаваемый земельный участок, условие о предмете считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Если земельный участок обременен или в отношении него установлены ограничения по использованию, то такие данные должны быть доведены продавцом до сведения покупателя.
Площадь продаваемого земельного участка не может быть меньше минимального размера, установленного в соответствии с нормативными правовыми актами органов государственной власти или органов местного самоуправления для земель данного целевого назначения и разрешенного использования (см. п. 3 ст. 20 ФЗ «О государственном земельном кадастре»).
Цена договора купли-продажи земельного участка устанавливается соглашением сторон. В случаях, когда цена земельного участка в договоре купли-продажи определена за единицу площади, общая цена земельного участка, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю участка. В установленных законом случаях цена в договоре купли-продажи земельного участка определяется на основании нормативных актов.
Передача земельного участка продавцом и принятие его покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Право собственности на земельный участок у покупателя возникает на основании договора купли-продажи земельного участка с момента государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок.
По договору мены земельного участка каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой (ст. 567 ГК РФ). К договору мены применяются правила о договоре купли-продажи, если это не противоречит специальным правилам о договоре мены (см. гл.31 ГК РФ) и существу обязательства, возникающего из договора мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.
Безвозмездным является договор дарения земельного участка, по которому одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) земельный участок в собственность. Как видно из приведенного определения, договор дарения может быть и консенсуальным (когда даритель обязуется передать земельный участок), и реальным (когда даритель передает земельный участок, и договор считается заключенным с момента такой передачи).
Поскольку договор дарения является безвозмездной сделкой, то при наличии какого-либо встречного предоставления договор не признается дарением и к нему применяются правила о притворной сделке (см. п. 2 ст. 170 ГК РФ).
По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.
Договор ренты земельного участка подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации. Договор ренты является реальным договором, т. е. вступает в силу с момента передачи плательщику ренты земельного участка.
Передача земельного участка в собственность плательщику ренты возможна либо за определенную плату (в этом случае к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже, если это не противоречит специальным нормам о ренте и существу договора ренты), либо бесплатно (в этом случае применяются правила о договоре дарения постольку, поскольку иное не установлено специальными нормами о ренте и существом договора ренты).
К существенным условиям договора ренты относится его предмет, который должен быть четко определен в договоре; а также условие, устанавливающее обязанность плательщика ренты предоставить обеспечение исполнения его обязательств или застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение (ненадлежащее исполнение) этих обязательств, если договор ренты предусматривает передачу под выплату ренты денежной суммы или иной движимой вещи (см. п. 2 ст. 587 ГК РФ).
Рента обременяет земельный участок, переданный под её оплату, поэтому в случае отчуждения такого участка плательщиком ренты его обязательства (в частности, по периодической выплате ренты) по договору ренты переходят на приобретателя имущества.
С целью дополнительной защиты прав получателя ренты нормы ГК РФ устанавливают, что получатель ренты при передаче под выплату ренты земельного участка в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество, т. е. получатель ренты, в частности, имеет преимущественное перед другими кредиторами право на удовлетворение своих требований из стоимости переданного плательщику ренты земельного участка.
Залог земельного участка (ипотека) является одним из способов обеспечения исполнения обязательств. По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Оценка земельного участка не может быть установлена в договоре ниже его нормативной цены.
Договор об ипотеке подлежит государственной регистрации. К договору об ипотеке должна быть приложена копия плана (чертежа границ) этого участка. Права залогодержателя могут быть удостоверены закладной. Закладная является именной ценной бумагой, которая выдается органом, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество.
По договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки, постольку, поскольку соответвующие земли на основании федерального закона не исключены из оборота и не ограничены в обороте.
Если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор вправе с согласия собственника участка отдать арендные права на земельный участок в залог в пределах срока договора аренды земельного участка.
Федеральным законом не допускается ипотека земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов РФ и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.
Отчуждение заложенного земельного участка третьему лицу может быть произведено залогодателем только с согласия залогодержателя, если иное не установлено договором. Когда была выдана закладная, отчуждение земельного участка допускается, если такое право залогодателя было предусмотрено в закладной. В любом случае залогодатель вправе завещать заложенное имущество.
Обращение взыскания на заложенный земельный участок при неисполнении или ненадлежащем исполнении обеспеченного ипотекой обязательства производится в судебном порядке путем проведения торгов по продаже заложенного участка. Согласно п. 3 ст. 68 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не допускается обращение взыскания на заложенный земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения до истечения соответствующего периода сельскохозяйственных работ с учетом времени, необходимого для реализации произведенной или произведенной и переработанной сельскохозяйственной продукции. Данное требование действует до 1 ноября года, в котором предусмотрено исполнение обеспечиваемого ипотекой обязательства или его части, если договором об ипотеке не предусмотрена иная дата.
Наследование позволяет после смерти гражданина (наследодателя) обеспечить универсальное правопреемство в принадлежащих ему имущественных и некоторых неимущественных правах.
Наследодателями земельных участков могут быть собственники или лица, обладающие правом пожизненного наследуемого владения на земельные участки, после смерти которых осуществляется наследственное правопреемство. Наследниками являются лица, указанные в завещании, или лица, указанные в законе. Возможность стать наследником не зависит от гражданства или состояния дееспособности лица. Государство может быть наследником как по закону, так и по завещанию, если земельный участок завещан ему, если у наследодателя нет наследников ни по закону, ни по завещанию, если все наследники лишены наследодателем права наследования, если ни один из наследников не принял наследства.
Завещание является односторонней сделкой, которая выражает личную волю наследодателя. Завещание – это личное распоряжение гражданина о своем имуществе на случай смерти с назначением наследников, сделанное в установленной законом форме. Закон придает форме завещания особое значение: от её соблюдения зависит действительность совершенного завещания. Гражданский Кодекс РФ устанавливает нотариальную форму в качестве основной формы завещания, хотя и допускает в ряде случаев в виде исключения составление завещания в простой письменной форме, а также предоставляет наследодателю право составить так называемое закрытое завещание.
Наиболее часто на практике встречается наследование по закону. Возможно наследование одновременно и по закону и по завещанию, например, когда наследодатель распорядился в завещании только относительно части принадлежащего ему имущества. Наследование по закону имеет место, когда и постольку оно не изменено завещанием, а также в случаях, установленных ГК РФ. Круг наследников по закону определен в части третьей Гражданского кодекса РФ (ст. ст. 1142 – 1151). Наследники по закону призываются к наследованию в порядке очередности, установленной положениями ГК РФ. Суть очередности заключается в том, что законные наследники призываются не одновременно, а в определенной законом последовательности.
Раздел земельного участка, принадлежащего наследникам на праве общей собственности, осуществляется с учетом минимального размера земельного участка, установленного для участков соответствующего целевого назначения. При невозможности раздела наследуемого земельного участка (например: если в результате раздела образуются земельные участки по своей площади меньше минимальных размеров или земельный участок является в соответствии с законом неделимым), земельный участок переходит к наследнику, имеющему преимущественное право на получение в счет своей наследственной доли этого земельного участка. Преимущественным правом пользуются: а) наследник, обладавший совместно с наследодателем правом общей собственности на земельный участок, – перед наследниками, которые не являлись участниками общей собственности; б) наследник, постоянно пользовавшийся неделимым участком, входящим в состав наследства, – перед наследниками, не пользовавшимися этой вещью и не являвшимися ранее участниками общей собственности на него.
Остальным наследникам предоставляется наследником, получившим в счет наследственной доли земельный участок, компенсация путем передачи другого имущества из состава наследства или предоставлением иной компенсации, в т. ч. выплатой соответствующей денежной суммы.
В случае, когда никто из наследников не имеет преимущественного права на получение земельного участка или не воспользовался этим правом, владение, пользование и распоряжение земельным участком осуществляются наследниками на условиях общей долевой собственности.
Принятие наследства наследниками, так же как и отказ от наследства, завещания, является односторонней сделкой, совершение которой должно отвечать установленным в законе требованиям (в частности, по способу, сроку принятия).
Переход прав на земельный участок, на котором расположены здания, строения, сооружения. Законодатель стремится подчинить недвижимость, расположенную на земельном участке, и сам земельный участок единому правовому режиму. Это выражается в установлении императивными нормами ЗК РФ обязанности произвести при отчуждении земельного участка и отчуждение находящихся на нем здания, строения, сооружения, если они принадлежат одному лицу. Также отчуждение зданий, строений, сооружений, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, должно проводиться вместе с земельным участком, за исключением случаев, установленных ЗК РФ (см. п. 4 ст. 35). Здесь речь идет о принадлежности на праве собственности одному лицу как земельного участка, так и расположенных на нем объектов недвижимости. Приведенные положения существенно отличаются от норм ГК РФ (см. ст. ст. 273, 552, 553).
При переходе права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.
Когда право собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на чужом земельном участке, переходит к другому лицу, оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях, что и прежний их собственник (п. 1 ст. 35 ЗК РФ). Это означает, что если земельный участок принадлежит продавцу недвижимости на праве пожизненного наследуемого владения, праве постоянного (бессрочного) пользования, срочного пользования (в т. ч. аренды), то покупателю переходит соответствующее право[3]. При этом, при продаже недвижимости, расположенной на земельном участке, предоставленном юридическому лицу (за исключением государственных и муниципальных учреждений, федеральных казенных предприятий) на праве постоянного (бессрочного) пользования, право постоянного (бессрочного) пользования подлежит переоформлению на право аренды земельных участков или земельные участки должны быть приобретены в собственность по выбору покупателей недвижимости в соответствии с положениями ЗК РФ. Это означает, что у покупателя возникло право постоянного пользования, поскольку требуется переоформление (см. и прим. к ст. 3 ФЗ «О введении в действие ЗК РФ»). Учреждения юстиции, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, не вправе отказать в регистрации права постоянного (бессрочного) пользования, например, на том основании, что ЗК РФ определяет ограниченный круг лиц, которым земельные участки могут предоставляться на указанном праве.
Цели реализации в законодательстве положения: «собственнику здания, строения, сооружения должен принадлежать на праве собственности и земельный участок, на котором находится объект недвижимости», служит норма п. 3 ст. 35 ЗК РФ. Согласно указанной норме собственник здания, строения, сооружения, находящегося на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном ст. 250 ГК РФ. Когда здание, строение, сооружение расположены на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственники этих объектов недвижимости имеют исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков.
Необходимо признать, что когда в соответствии с ЗК РФ на собственника возложена обязанность по отчуждению земельного участка, при отчуждении расположенных на нем зданий, строений, сооружений (и наоборот), площадь земельного участка должна быть ограничена частью земельного участка, занятой соответствующим объектом недвижимости и необходимой для его использования. Оставшуюся часть земельного участка (т. е. незанятую объектом недвижимости), если её площадь соответствует установленным предельным размерам и земельный участок является делимым, собственник вправе сохранить за собой.
Под приватизацией понимается передача государственными или муниципальными образованиями принадлежащего им имущества в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества (см. ст. 217 ГК РФ).
В современных условиях правовую основу приватизации земельных участков составляют различные нормативные акты в зависимости от приватизируемого объекта. Приватизация земельных участков может осуществляться одновременно с приватизацией расположенных на нем объектов недвижимости на основании положений земельного кодекса, ФЗ от 21.12.01 г. «О приватизации государственного и муниципального имущества», иных нормативных актов; указанные нормативные акты применяются и тогда, когда производится приватизация земельных участков под соответствующими объектами недвижимости; приватизация же «свободных» земельных участков основывается на нормах земельного кодекса, ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», а также других нормативных актах.
В ЗК РФ сам термин «приватизация» используется только применительно к земельным участкам, на которых расположены объекты недвижимости (см. п. 1 ст. 36, а также п. 7 ст. 3 ФЗ «О введении в действие ЗК РФ»). Фактически речь идет о приватизации земельных участков и тогда, когда лица, имеющие право пожизненного наследуемого владения или право постоянного (бессрочного) пользования на участки, переоформляют их на право собственности.
Приватизация земельных участков, занятых объектами недвижимости, осуществлялась в России с 1991 года. В соответствии с ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» отчуждению (приватизации) не подлежат земельные участки в составе земель:
- сельскохозяйственного назначения, лесного и водного фондов, особоохраняемых природных территорий и объектов;
- зараженных опасными веществами и подвергшихся биогенному заражению;
- водоохранного и санитарно-защитного назначения;
- общего пользования (улицы, проезды, дороги, набережные, сады и другие);
- транспорта, предназначенных для обеспечения деятельности морских и речных портов, аэропортов, а также отведенных (зарезервированных) для их перспективного развития;
- предусмотренных генеральными планами развития соответствующих территорий для использования в государственных или общественных интересах, в т. ч. общего пользования.
Приватизация имущества на основе ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» осуществляется исключительно на возмездной основе. Покупателями земельных участков могут быть физические и юридические лица, за исключением государственных и муниципальных унитарных предприятий, государственных и муниципальных учреждений, а также юридических лиц, в уставном капитале которых доля Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований превышает 25 %.
|
Из за большого объема этот материал размещен на нескольких страницах:
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 |
