Таким образом, особых указаний для оценки недвижимости законодательство не предусмотрело. И руководствоваться здесь, вероятно, необходимо нормами ФЗ «Об оценочной деятельности». В ст.7 данного закона указано, что «в случае, если в нормативном правовом акте, содержащем требования обязательного проведения оценки какого-либо объекта оценки, либо в договоре об оценке объекта оценки не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта».

Следовательно, в договоре о залоге сторонам законодательство в настоящее время рекомендует указывать рыночную стоимость, особенно в случаях определения цены на основании отчета независимого оценщика.

Если в договоре стороны укажут не рыночную стоимость, а иную согласованную стоимость, то в случае отсутствия спора суд, безусловно, укажет цену, согласованную в договоре. Такое положение, хотя и косвенно, но свидетельствует о том, что цена также должна быть рыночной. По сути, если в договоре указана не рыночная стоимость, а какая-либо иная, и не одна из сторон не возражает против продажи имущества по такой цене, то и у суда не будет оснований самостоятельно устанавливать начальную продажную цену. Однако в практике встречаются ситуации, когда стороны указывают в договоре несколько видов стоимости имущества.

Наличие в договоре залоговой стоимости не влияет на оценку недвижимости в случае обращения взыскания. И даже прямое указание в ст. 67 ФЗ «Об ипотеке» на необходимость указания залоговой стоимости земельного участка не влияет на его продажную цену в случае спора об оценке между сторонами.

Одной из проблем возникающих при заключении кредитного договора с банком под залог имущества, – партнерские отношения банков с оценочными организациями. При заключении договора об ипотеке с банком стоимость объекта рассчитывается независимым оценщиком. При этом банк устраивает оценка не любого оценщика, а только той оценочной организации, с которой он сотрудничает. Получается, что этого оценщика нельзя назвать «независимым». Выбор заемщика в такой ситуации может заключаться лишь в том, что он выберет одного из оценщиков, предложенных банком. А значит, выбирая банк, клиент выбирает «в комплекте» и оценочную организацию.

Конечно, получая кредит, заемщик предполагает, что средства, полученные от банка, он вернет в предусмотренные сроки и ситуации обращения взыскания не возникнет. Банк же отдает заемщику деньги, и в том, чтобы обязательство было исполнено, он особенно заинтересован. Поэтому именно банк желает обеспечить обязательство, для чего и сотрудничает с оценочными организациями, которым он доверяет. В то же время клиент как менее защищенная сторона сделки беспокоится о том, что оценщик банка занизит стоимость его имущества.

На практике сотрудничество банков с оценщиками широко распространено. Однако отказ банка от рассмотрения, представленного будущим заемщиком отчета об оценке, основанный на отсутствии данной оценочной организации в списке предлагаемых банком оценщиков, можно признать нарушением ФЗ от 01.01.2001г. «О защите конкуренции»[10].

В 2009 году Комитетом Ассоциации Российских Банков по оценочной деятельности были разработаны Рекомендации по критериям отбора оценщиков для долгосрочного сотрудничества с банками, согласованные Федеральной антимонопольной службой РФ. В соответствии с Рекомендациями непринятие банком отчета, представленного заемщиком, должно быть обосновано, а отказ должен быть мотивирован.

Серьезные затруднения в определении начальной продажной цены заложенного имущества возникли во время мирового финансово-экономического кризиса. Проблема состоит в том, что в тех случаях, когда производилось обращение взыскания на имущество, переданное в залог незадолго до начала кризиса и в его период, его оценка по-прежнему определялась судом исходя из рыночной стоимости, определяемой отчетом независимого оценщика.

Судебная практика того периода ярко демонстрирует тенденцию разрешения таких споров – суды в большинстве случаев выносили решения, определяющие стоимость имущества на основании отчета об оценке. В случае отсутствия спора между сторонами суды исходили из оценки, согласованной договором, однако в большинстве случаев конфликт относительно цены имущества все же присутствовал. Проблема такой практики заключается в том, что в связи с начавшимся в 2008 году кризисом не происходило существенных изменений цен на рынке недвижимости, но закон жестко регламентирует действия суда в вопросе определения продажной цены, и поэтому суды используют оценочные механизмы.

Следует учитывать алгоритм определения величины оценки предмета залога, при котором эта величина принималась равной более-менее реалистичной оценке рыночной стоимости на момент заключения договора о залоге. В то же время стало очевидным, что на рынке пропала ликвидность (ранее практически полностью имевшая кредитное происхождение), а величины рыночных цен обвалились от 20 до 80%.

В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации оценка залога является существенным условием договора о залоге, и изменить ее величину без воли залогодателя, не прибегая к судебным процедурам, проблематично. В этих условиях ответчику-залогодателю достаточно было представить в суд отчет об оценке, подтверждающий, что рыночная стоимость предмета залога на момент обращения на него взыскания, хотя и снизилась в связи с кризисом, но не более (как пытались утверждать представители банков-залогодержателей), а менее, чем в два раза, для того, чтобы суд, сопоставив доказательства залогодателя с цифрой, указанной в качестве оценки предмета залога в договоре о залоге, путем свободного волеизъявления сторон, в рамках своей компетенции назначил начальную продажную цену предмета залога на публичных торгах равной его оценке в договоре о залоге и игнорировал доводы залогодержателя о том, что фактическая рыночная стоимость предмета залога намного ниже. Кроме того, обнаружилось, что, с точки зрения судов, оставление предмета залога у залогодержателя в случае его не продажи на первых и повторных торгах является полностью эквивалентным реализации предмета залога способом получения удовлетворения требований залогодержателя «из стоимости предмета залога» (или из страхового возмещения в случае его гибели) и абсолютно не рассматривается судом в качестве «ущемления» прав залогодержателя.

В результате выяснилось, что недостатки системы оценки предмета залога на предкредитном этапе привели не только к необходимости постановки на балансы банков непрофильных активов с нереалистичными балансовыми оценками, но и в целом ряде случаев к необходимости возместить залогодателям разницу между нереалистичной ценой оставления и фактической суммой задолженности.

В совокупности эти и иные обстоятельства привели к фактической нецелесообразности для банков начинать процессы взыскания просроченной задолженности через обращение взыскания на предметы залога и, как следствие, к либеральным реструктуризациям просроченных ссуд.

Такую практику нельзя считать приемлемой, поскольку она явно искажает принципы ответственного банковского кредитования. Справедливости ради следует отметить, что в последнее время (возможно, в том числе и в связи со снижением числа судебных исков банков) суды стали более внимательно относиться к проблеме назначения начальной продажной цены.

Важно отметить, что хотя в плане оценки стоимости речь идет о предмете залога, функция оценки кардинальным образом меняется. Следует ставить вопрос уже не о рыночной стоимости в абстрактной сделке с нормативно определенными характеристиками, а о полностью конкретной сделке по продаже предмета залога с публичных торгов в форме аукциона на повышение – иной механизм попросту не предусмотрен действующим законодательством. То же относится, например, к оценке для целей приватизации государственного и муниципального имущества, реализации арестованного имущества в рамках исполнительного производства и т. п., т. е. рассматриваемая проблема носит более общий характер.

Складывающаяся в настоящее время судебная практика выглядит достаточно несправедливой, в связи, с чем снижается эффективность залоговых операций: например, банку сложно получить свои деньги, а заемщик рискует тем, что его имущество будет продано за бесценок. Очевидна необходимость внесения изменений в существующее законодательство о залоге. В частности, необходимо решить вопрос о «рыночности» цены имущества как основы для определения начальной продажной цены имущества, на которое обращается взыскание.

Ключевая роль в постановке оценочной задачи должна отводиться не оценщику, а заказчику (потребителю) оценочной услуги. Это тем более очевидно в случаях, когда заказчика (потребителя) оценочной услуги можно однозначно определить как квалифицированного. Такими квалифицированными потребителями, очевидно, являются банки, для которых оценка стоимости предметов залога является одной из главных составляющих элементов комплексной системы риск-менеджмента.

При оценках для обеспечения ссуд оценщик должен выполнить инструкции кредитора – заказчика (потребителя) оценки (если они не противоречат требованиям стандартов оценки), включая использование форматов отчетов, предоставляемых кредиторами. В этих условиях неудачи банковского риск-менеджмента, обусловленные нереализацией предметов залога на публичных торгах, и связанное с этим вынужденное оставление у себя непрофильных для банков активов представляются, в первую очередь, результатом не собственно неадекватной оценки рыночной стоимости, которую выдают независимые оценщики, а отсутствия четкой постановки задач оценки перед оценщиками.

В данной работе выделены несколько функций, на выполнение которых, должна быть направлена оценка предметов залога при банковском кредитовании.

С одной стороны, показана закономерность неудач банковского залогового риск-менеджмента, игнорирующего необходимость дифференцированного подхода к выполнению этих функций. С другой стороны, показано, что адекватное решение задач банковского залогового риск-менеджмента требует определенных подвижек в «оценочном сознании», которые должны носить методологический характер.

Процесс банковского кредитования не заканчивается выдачей ссуды, сопровождаемой предварительной оценкой стоимости имущественного залога, о которой стало принято говорить, как об «оценке для целей залога» или «оценке для залога». Выдачей ссуды этот процесс только начинается.

Необходимо контролировать процесс исполнения должником своих обязательств по кредитному договору, отслеживать состояние залога и его стоимость. Главное – это то, что на заключительном этапе кредитного процесса при нарушении должником своих обязательств необходимо обращать взыскание на предмет залога – в основном в судебном порядке – и в случае получения положительного для себя судебного решения осуществлять его продажу на публичных торгах.

Однако на этапе судебных процессов обнаруживаются серьезные недоработки залогового риск-менеджмента, допущенные еще на этапе заключения договоров о залоге. Эти упущения приводят к многочисленным провалам продаж предметов залога и последующим оставлениям предметов залога у залогодержателей и их накоплению на балансах банков. Представляется, что именно указанные проблемы с фактической невозможностью продажи предметов залога, а не абстрактно-позитивные желания банков пойти навстречу заемщикам, не по своей вине попавшим в затруднительное положение, являются истинными причинами массовых реструктуризаций проблемных ссуд в период кризиса.

Отметим, что ни законодательные требования, ни инструктивные документы Банка России не содержат норм, обязывающих проводить независимую оценку рыночной стоимости предмета залога ни на предкредитном этапе, ни на этапе администрирования и погашения ссуды. Такое требование содержится лишь в Федеральных стандартах оценки (далее – ФСО), обязательных к применению только субъектами оценочной деятельности. Можно констатировать, что понятие «оценки для целей залога» в общегражданском законодательстве и банковском регулировании отсутствует. Даже в тех случаях, когда она осуществляется с соблюдением требований оценочного законодательства, оценка носит исключительно рекомендательный характер, демонстрирующий волю кредитора.

В российской практике банковского кредитования необходимость оценки рыночной стоимости предмета залога на предкредитном этапе и этапе администрирования и погашения кредита нормативно не определена, в том числе нормативными актами Банка России. Такая необходимость определена только в Федеральном стандарте оценки № 1, не имеющем силу для банковской деятельности.

В сложившейся практике банковского кредитования на предкредитном этапе выделяются две функции оценки предмета залога:

- учетно-финансовая – является полностью внутренним делом банка-залогодержателя;

- финансово-юридическая – определяет отношения залогодателя и банка-залогодержателя.

Финансово-учетная функция, выраженная в определении справедливой стоимости предмета залога, заслуживает особого внимания. Здесь следует отметить, что справедливая стоимость предмета залога, определение которой дано в Положении Банка России от 01.01.2001 г. «О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности», отличается от определений и справедливой стоимости (и оценочного, и учетно-бухгалтерского по МС ФО), и рыночной стоимости.

Содержит в себе ссылку на событие, которое должно произойти не на дату оценки при завершении на эту дату периода рыночной экспозиции объекта оценки (как это имеет место в определении рыночной и справедливой стоимости), а в течение 180 дней после даты оценки, с которой маркетинг объекта только начинается. Последнее «автоматически» закладывает необходимость учета ликвидности предмета залога, чего не требуется при определении и рыночной, и справедливой стоимости.

Эти обстоятельства свидетельствуют, как минимум, о необоснованности подхода к определению справедливой стоимости предмета залога через рыночную (или через ликвидационную как производную от рыночной) стоимость, а как максимум – о его ошибочности.

Стремление к максимизации справедливой стоимости предмета залога, позволяющей максимизировать сумму кредита и минимизировать резерв на возможные потери, порождает стремление к максимизации рыночной стоимости предмета залога. А последнее, в свою очередь, оказывает влияние на финансово-юридическую функцию оценки предмета залога на предкредитном этапе, поскольку через максимизированную рыночную стоимость определяет величину оценки предмета залога в договоре о залоге.

На практике величина оценки предмета залога определяется путем уменьшения рыночной стоимости предмета залога, определенной в отчете об оценке, на некоторый понижающий коэффициент. Однако на этапе роста цен на активы, имевшем место до кризиса и сопровождавшемся кредитной экспансией, оценка рыночной стоимости предметов залога носила чрезмерно либеральный характер. Из возможных методов и техник оценки использовались те, которые давали максимальные (в том числе и откровенно завышенные) численные значения. Дополнительно к этому разгон кредитной экспансии приводил к постоянному снижению отрицательной разницы между оценкой предмета залога и рыночной стоимостью и даже к ее обнулению. Проблемы с резервированием на возможные потери при этом «устранялись» уже искусственным завышением рыночной стоимости в отчетах об оценке.

В период «до кризиса» банковская залоговая практика ориентировалась на «мягкий» позитивистский вариант, и ее негативные результаты в настоящее время еще до конца не известны. Однако и механическая ориентация на второй вариант, который используется, например, в Германии, не является простой и очевидной. Дело в том, что в Германии такая ориентация в оценке стоимости ипотечной недвижимости определена на законодательном уровне и все банки, действующие на территории этого государства, обязаны ей подчиняться, что формирует единую институциональную конкурентную среду. В России подобного положения в настоящее время не существует. Внедрение же такой залоговой политики в одном отдельно взятом банке чревато для него самовытеснением с рынка на этапе роста цен на залогопригодные активы, поскольку условия кредитования в таком банке будут заведомо жестче (а стало быть – хуже для заемщиков), чем в банках, использующих «мягкий» подход. Зато устойчивость такого банка на этапе спада и стагнации цен на активы не будет вызывать сомнений. В настоящее же время представляется оптимальным некий компромиссный вариант, в соответствии с которым процесс оценки стоимости предметов залога на предкредитном этапе осуществляется в соответствии с общепринятыми принципами и стандартами оценки рыночной стоимости.

Определение стоимости предмета залога в рыночной базе, т. е. в условиях ее фундаментальных нормативных ограничений, на предкредитном и последующем этапах полностью соответствует здравому смыслу, поскольку никакие конкретные условия сделки по продаже предмета залога на тот момент не определены, а вероятность необходимости обращения взыскания на предмет залога оценивается невысоко (иначе кредит не может быть выдан). Это полностью отвечает естественному желанию банков минимизировать резервирование на возможные потери в соответствии с рамками, определенными регулятором. Это, в частности, является одним из источников роста капитализации банковской системы (особенно в условиях необходимости снижения процентной ставки кредитования), который позволяет не ограничивать рост кредитных вложений в экономику, т. е. имеет очевидные макроэкономические эффекты. Практика искусственного «раздувания» стоимости предметов залога должна и может быть пресечена введением некоторых здравых ограничений, например, по величинам ставок капитализации, норм предпринимательской прибыли и т. д. Такие ограничения, в принципе, могут вводиться и отдельными банками самостоятельно, а наличие либо отсутствие таких ограничений, очевидно, может являться индикатором рискованности кредитной политики каждого конкретного банка для регулятора и владельцев.

Эта проблема должна стать предметом серьезного внимания со стороны регулятора и всего банковского сообщества.

В данное время существующая практика российской оценки, как минимум, не в полной мере позволяет адекватно решить указанную проблему.

Практика российской оценки заключена в базы стоимости, определенные в ФСО № 1. Если отбросить базы, не относящиеся к данной проблеме, то применительно к решению стоящей задачи мы можем оперировать тремя базами стоимости: рыночной, ликвидационной и инвестиционной.

Цена оставления предмета залога у залогодержателя может (и должна) рассматриваться как инвестиционная стоимость конкретного предмета залога для конкретного залогодержателя, – это полностью соответствует определению инвестиционной стоимости как в российском, так и в международном ее понимании.

Ликвидность объекта недвижимости на уровне всего рынка определяется прежде всего пригодностью использования для его приобретения заемного банковского капитала, стоимость которого характеризуется определенной процентной ставкой.

Не каждый потенциальный заемщик имеет возможность получить доступ к заемному капиталу, при этом главным фактором доступности банковского заемного финансирования является финансовое положение заемщика, которое определяется в первую очередь его способностью обслуживать и погашать долг.

Финансовое положение заемщика, получающего кредит на приобретение объекта коммерческой недвижимости, зависит от величины чистого денежного потока от объекта недвижимости, на покупку которого выдается кредит.

Из сказанного выше можно сделать следующие выводы:

Общий функциональный алгоритм стоимостной залоговой деятельности, который в настоящее время имеет место в российских банках и заключается в механистической ориентации на рыночную стоимость без учета конкретных обстоятельств залоговых правоотношений, обладает «встроенными» дефектами, серьезно затрудняющими осуществление мероприятий по обращению взыскания на предмет залога.

Для исправления ситуации необходимо провести два организационно-функциональных «разграничения» (декомпозиции), которые должны резко повысить эффективность и прозрачность как учетно-финансовой, так и финансово-юридической функций, связанных с оценкой стоимости предмета залога и оперированием с нею в течение всего срока действия кредитного договора вплоть до получения удовлетворения из стоимости залога. А именно:

- на предкредитном этапе необходимо разграничить функции определения оценки предмета залога в договоре о залоге и справедливой стоимости предмета залога для решения вопросов резервирования на возможные потери, не завязывая их на единую величину рыночной стоимости предмета залога, определенную независимым оценщиком: в общем случае справедливая стоимость предмета залога имеет иное смысловое содержание и расчетные методы определения, чем рыночная стоимость;

- внутри организационно-финансовой функции разграничить определение рыночной стоимости предмета залога «для целей залога» (предкредитный и последующий этапы) и определение рыночной стоимости предмета залога «для целей реализации на публичных торгах» (этап обращения взыскания на предмет залога) как нацеленные на решение существенно разных задач и требующие существенно разных оценочных методов.

Необходима конкретизация термина «справедливая стоимость предмета залога» и стандартизация методов ее определения.

Для предотвращения искусственного завышения рыночной стоимости залога на предкредитном и последующем этапах целесообразно ввести некоторые ограничения на отдельные параметры оценки (ставки капитализации и дисконтирования, величины предпринимательской прибыли и т. п.). Это, не выходя за рамки традиционных представлений о рыночной стоимости, должно повысить степень «устойчивости» или «жизнеспособности» значений рыночной стоимости в течение всего срока кредита.

Определение рыночной стоимости предмета залога на этапе обращения на него взыскания должно производиться исходя из того, что предмет залога должен быть обязательно продан, но при этом на значение рыночной стоимости накладываются серьезные нормативные ограничения, определенные действующим законодательством.

Игнорирование этих условий с высокой степенью вероятности приведет к «поражению» банковского залогового риск-менеджмента.

Уже начиная с предкредитного этапа целесообразно оперировать двумя значениями рыночной стоимости предмета залога:

– определенной общепринятым способом с учетом некоторых ограничений, направленных на предотвращение «раздувания» значения рыночной стоимости;

– определенной для целей обращения взыскания на предмет залога в условиях действия законодательно определенных ограничений.

Реализация указанных мер будет способствовать как существенному повышению результативности получения удовлетворения требований из стоимости залога, так и повышению уровня прозрачности операционного риска, связанного с реалистичностью оценок рыночной стоимости применительно к задачам залогодержателя. Процедура согласования и утверждения региональных методических материалов применительно к объектам собственности должна быть регламентирована Министерством имущественных отношений Российской Федерации.

Это поможет более обоснованно проводить оценку всех типов стоимости разных видов собственности, что снимет ряд недоразумений, приведет к сравнимости результатов расчета разными оценщиками и фирмами по оценке и снизит полукриминальный оттенок в сфере оценочной деятельности

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В рамках данной дипломной работы проанализированы теоретические положения оценки недвижимого имущества с учетом особенностей применения результатов оценки – для залога, а также проведены оценку рыночной стоимости недвижимого имущества. При рассмотрении механизмов проведения оценки основное внимание было уделено особенностям оценки объектов недвижимости для целей залога.

Оценка недвижимости - это последовательность действий, регламентированная законом «Об оценочной деятельности в РФ» и стандартами оценочной деятельности, осуществляемая независимым оценщиком для определения величины стоимости оцениваемого объекта.

Оценка недвижимости необходима для совершения сделки купли-продажи объекта, передачи в аренду недвижимости, внесения в качестве вклада в уставный капитал предприятия, предоставления объекта в качестве залогового обеспечения при кредитовании, вступления в права наследования, разделе имущества и др.

Оценить можно совершенно разные объекты: здания и помещения любого назначения, квартиры и комнаты, земельные участки, промышленные и бытовые сооружения, объекты незавершенного строительства. Методы, с помощью которых определяется стоимость тех или иных объектов, конечно, будут разные, они будет выбираться оценщиком исходя из специфики самого объекта и наличия достоверной информации, необходимой для применения выбранных методов.

Наиболее распространенными видами оценки недвижимости являются оценка квартир. Недвижимое имущество в нашей стране находится в свободном гражданском обороте и является объектом имущественных сделок, что порождает потребность в оценке стоимости имущества, т. е. в определении денежного эквивалента для разных видов объектов в конкретный момент времени.

В настоящее время профессиональная лицензированная оценка стоимости недвижимости остается одним из самых востребованных видов оценочной деятельности, включая в себя рыночную оценку стоимости недвижимости, расчет стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта, например, права аренды, права пользования и т. д.

В соответствии с поставленной целью был осуществлен сбор необходимой информации об объекте исследования и проведена оценка рыночной стоимости жилой квартиры для целей залога с использованием сравнительного подхода.

В рамках сравнительного подхода использовался метод сравнительного анализа продаж. Так как оценка объекта недвижимости была проведена одним сравнительным подходом, то согласование результатов не проводилось и рыночная стоимость трехкомнатной квартиры составляет 2160000 рублей (два миллиона сто шестьдесят тысяч рублей)

Одной из важнейших проблем оценки залогового имущества является то, что российское законодательство слабо развито а, следовательно, и не развиты нормативно правовые акты контролирующие ход оценки. Так же проблемой является сотрудничество банков с оценочными компаниями. При заключении договора об ипотеке с банком стоимость объекта рассчитывается независимым оценщиком. При этом банк устраивает оценка не любого оценщика, а только той оценочной организации, с которой он сотрудничает. Получается, что этого оценщика нельзя назвать «независимым».

Для того чтобы залог из относительно формального инструмента обеспечения обязательств заемщика превратился в реально работающий инструмент получения удовлетворения требований кредитора «из стоимости залога» в первую очередь за счет продажи предмета залога в установленных законом рамках, необходима более тщательная и четкая декомпозиция задачи оценки стоимости предмета залога, нежели это имеет место в российской практике банковского кредитования в настоящее время.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

1. Гражданский кодекс РФ от 01.01.2001 №51-ФЗ (ред. от 01.01.2001) // Правовая система «Консультант Плюс», 2013.

2. Земельный кодекс ГД ФС РФ -ФЗ (ред. от 01.01.2001) // Правовая система «Консультант Плюс», 2013.

3. Градостроительный кодекс РФ -ФЗ (ред. от 01.01.2001) // Правовая система «Консультант Плюс», 2013.

4. Федеральный закон от 01.01.2001 г. (ред. от 01.01.2001) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Правовая система «Консультант Плюс», 2013.

5. Федеральный закон от 01.01.2001 №102-ФЗ (ред. от 01.01.2001) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Правовая система «Консультант Плюс», 2013.

6. Федеральный закон от 01.01.2001 №135-ФЗ (ред. от 01.01.2001) «О защите конкуренции» // Правовая система «Консультант Плюс», 2013.

Из за большого объема этот материал размещен на нескольких страницах:
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10