Дипломная работа на тему: «Особенности оценки залога в целях ипотечного кредитования (на примере жилой недвижимости Ростова-на-Дону)» (стр. 3 )

Принцип соответствия состоит в том, что максимальная стоимость объекта недвижимости возникает тогда, когда имеются разумный уровень архитектурной однородности и совместимый характер землепользования. Соответствие характеристик объекта недвижимости потребностям и ожиданиям местного рынка обеспечивает высокий рыночный спрос на него, а следовательно, и высокую стоимость.

Принцип изменения внешней среды предполагает при оценке объектов оценки учет возможных изменений экономических, социальных и юридических условий, при которых они используются, а также учет внешнего окружения и перспектив развития района.

Принципом, обобщающим влияние указанных ранее трех групп принципов оценки, является лучшее и наиболее эффективное использование (ЛНЭИ). Принцип означает, что из возможных вариантов использования объекта оценки выбирается тот, при котором наиболее полно реализуются функциональные возможности земельного участка с улучшениями. Именно этот вариант применяется для оценки стоимости объектов оценки.

ЛНЭИ определяется как использование объектов оценки, которое:

а) является законодательно разрешенным;

б) физически осуществимо;

в) финансово обосновано с точки зрения окупаемости инвестируемого капитала;

г) обеспечивает наивысшую стоимость или доходность объектов оценки.

Все вышеперечисленные принципы оценки объектов оценки тесно взаимосвязаны и в зависимости от вида и специфики оцениваемого объекта, от используемого метода оценки могут играть основную или вспомогательную роль.

Эти принципы представляют собой теоретическую основу оценки стоимости объектов оценки. На них базируются три фундаментальных подхода к оценке объектов оценки – доходный, сравнения продаж и затратный.

При осуществлении оценочной деятельности используются следующие виды стоимости объекта оценки:

– рыночная стоимость;

– инвестиционная стоимость;

– ликвидационная стоимость;

– кадастровая стоимость.

При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, а именно когда:

– одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

– стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

– объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

– цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

– платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Отсутствие чрезвычайных обстоятельств означает, что у каждой из сторон сделки имеются мотивы для совершения сделки, при этом в отношении сторон нет принуждения совершить сделку.

Рыночная стоимость определяется оценщиком, в частности, в следующих случаях:

– при изъятии имущества для государственных нужд;

– при определении стоимости размещенных акций общества, приобретаемых обществом по решению общего собрания акционеров или по решению совета директоров (наблюдательного совета) общества;

– при определении стоимости объекта залога, в том числе при ипотеке;

– при определении стоимости неденежных вкладов в уставный капитал;

– при определении стоимости имущества должника в ходе процедур банкротства;

– при определении стоимости безвозмездно полученного имущества.

При определении инвестиционной стоимости объекта оценки определяется стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки.

При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.

При определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки.

Кадастровая стоимость определяется оценщиком, в частности, для целей налогообложения.

Из выше сказанного можно сделать выводы о том, что деление имущества на движимое и недвижимое берет свое начало со времен римского права, и недвижимое имущество является базой, без которой невозможно существование ни одного развитого общества и государства.

Оценка залога для ипотечного кредитования имеет свою специфику. Было отмечено, что правом на оценку квартиры обладают как юридические, так и физические собственники. Основанием проведения оценки является договор оценки между заказчиком и оценщиком, в котором закреплены права и обязанности сторон. Так же было отмечено, что оценочная деятельность в нашей стране регулируется Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», и Федеральными стандартами оценки (ФСО №1-6)

ГЛАВА 2. РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ТРЕХКОМНАТНОЙ КВАРТИРЫ
ДЛЯ ЦЕЛЕЙ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

2.1 Характеристика объекта оценки

Объект оценки – трехкомнатная квартира общей площадью 47.4 кв. м. в т. ч. жилой 31,7 кв. м, расположенная в пятиэтажном панельном доме. Жилой дом находится в г. Ростов-на-Дону. Более подробное описание объекта оценки представлено в Таблице 2.1 (Приложение А, 1).

Рисунок. 2.1 – Местоположение объекта оценки

Инфраструктура района развита. Неподалеку от оцениваемого объекта находятся магазины товаров первой необходимости, школа, детский сад, больница, рынок и другие объекты социального обслуживания населения. В пределах пешеходной доступности от объекта оценки располагаются остановочные комплексы общественного транспорта. Это дает возможность утверждать, что оцениваемая квартира обладает высокой ликвидностью. На рынке такие квартиры находят своего покупателя в течение одного - двух месяцев.

Таблица 2.2 – Характеристика окружения оцениваемого объекта

Продолжение таблицы 2.2

Дом расположен, рядом с проезжей частью пр. Коммунистический, имеет фасадный выход на проезжую часть проспекта, окна квартиры выходят во двор. К объекту не проникают посторонние звуки с оживленной автодороги, потому что от проезжей части дом отделяет парковая зона засаженная деревьями. Данное расположение - является положительным моментом для жилой недвижимости. Рядом с домом имеется парковка и детская площадка. (Приложение Б, Рисунок Б)

Дом пятиэтажный, кирпичный, год постройки 1966 г. Находится в хорошем состоянии.

Фундамент капитальный, дефектов не обнаружено, стены бетонные крупнопанельные, также не имеют видимых дефектов.

Дом обеспечен центральными сетями электроснабжения, водоснабжения, канализации, центральным отоплением и горячим водоснабжением.

Стены подъезда оштукатурены, частично окрашены потолки побелены. Квартира располагается на первом этаже пятиэтажного дома. (Приложение В, Рисунок В)

Квартира в удовлетворительном состоянии.

На дату оценки выявлено следующее:

- входная дверь металлическая;

- во всех комнатах оконные проемы металлопластиковые с остеклением;

- сан. технические устройства находятся в удовлетворительном состоянии;

- на дату осмотра техническое состояние объекта оценки соответствует поэтажному плану, изменений планировочного решения не выявлено. (Приложение Г, Рисунок Г)

Санузел совмещенный, подключена вся разводка труб водоснабжения и водоотведения, санитарно – техническое оборудование находится в удовлетворительном состоянии. Полы и стены в санузле выложены керамической плиткой. (Приложение Д, Рисунок Д)

Структура объекта оценки: объектом оценки является трехкомнатная квартира общей площадью 47,4 кв. м. в т. ч. жилой 31,7 кв. м. расположенная на 4-м этаже 5-этажного дома. В доме три жилые комнаты, совмещенный санузел, застекленный балкон.

Состав оцениваемых прав и документов, подтверждающих данные права: оцениваемое право является полное право собственности на объект оценки подтвержденное «свидетельством о государственной регистрации права». Обременения (в том числе культурно – исторические) объекта и сервитуты: никаких обременений у объекта оценки не имеется. Технические характеристики объекта недвижимости и его составных частей представлены в таблице 2.3.

Таблица 2.3 – Экспликация площади квартиры

Продолжение таблицы 2.3

Характеристики среды ближайшего окружения: Дом находится в районе с развитой инфраструктурой. В непосредственной близости находятся больница, магазины, школа, детский сад и т. д. Близлежащими постройками являются пятиэтажные панельные и кирпичные дома. Во дворе имеется место для парковки автомобилей, детская площадка. Со стороны проезжей части имеются насаждения деревьев, что создает преграду для проникновения в квартиру излишнего шума. Подъездные пути к дому а также тротуары во дворе заасфальтированы.

Из за большого объема этот материал размещен на нескольких страницах: 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10