Дипломная работа на тему: «Особенности оценки залога в целях ипотечного кредитования (на примере жилой недвижимости Ростова-на-Дону)» (стр. 5 )

Корректировка на разницу в техническом состоянии определяется в данном методе на основании разницы в величине физического износа оцениваемого объекта и аналога, и рассчитывается по следующей формуле:

К= (100% – Dо) / (100% – Dа), (2.1)

где:

Dо – износ оцениваемого объекта;

Dа – износ объекта-аналога.

В данном случае, корректировка не вводилась, так как объект оценки и аналоги находятся в домах одинакового состояния и имеют одинаковый износ.

6.3. Поправка на санитарно-техническое состояние квартиры.

Одним из основных параметров, влияющих на рыночную стоимость, является, санитарно-техническое состояние, которое зависит от состояния и качества ремонта.

Корректировка на санитарно-техническое состояние не вводилась, поскольку состояние оцениваемого объекта и всех объектов аналогов одинаковы.

6.4. Поправка на наличие коммуникаций.

У объекта оценки и аналогов нет отличий по данному параметру, все объекты обеспечены необходимыми коммуникациями. Величина корректировки составила 1,00.

6.5. Поправка на этажность.

У объекта оценки и аналогов нет отличий по данному параметру, все объекты находятся на четвертых этажах.

Комплексная корректировка рассчитывается:

Перечень основных физических характеристик, которые следует учитывать при корректировке цены продажи, включает в себя: площадь, физическое состояние здания, санитарно-техническое состояние и коммуникации. Для определения корректировки на физические характеристики необходимо рассчитать величину поправки на каждую характеристику, и перемножить их.

Суммарная корректировка на физические характеристики составила (см. табл.2.8).

Таблица 2.8 – Суммарная корректировка на физические характеристики

7. Экономические характеристики.

У потенциального покупателя отсутствуют возможности увеличения чистого текущего дохода несвязанного с помещением, а также негативные факторы, в связи с этим корректировка не применялась.

8. Корректировка на назначение (использование).

Корректировка не применялась, объект и все аналоги – жилые квартиры в многоэтажном жилом доме.

9. Корректировка на наличие компонентов не связанных с недвижимостью.

Корректировка не вводилась, так как все аналоги и объект оценки имеют парковочные места, по данному критерию отличий нет. Расчет стоимости объекта оценки приведен в таблице 2.9 (Приложение И, 1)

После учета всех необходимых поправок (см. таб. 2.10), каждому из аналогов придаем веса в зависимости от количества внесенных корректировок в соответствии с нижеприведенной формулой:

d (2.2)

где: d – весовой коэффициент;

х­i- количество корректировок каждого из аналогов.

Таблица 2.10 – Согласование результатов корректировки

При оценке недвижимого имущества был применен один подход – сравнительный.

1. Оценка методом восстановительной стоимости.

Этот метод заключен в расчете полной восстановительной стоимости объекта оценки. Преимущество данного подхода состоит в достаточной точности и достоверности информации по затратам. Использование подхода наиболее привлекательно, когда типичные продавцы и покупатели в своих решениях серьезно ориентируются на предстоящие затраты.

Мотивированный отказ.

2. Оценка сравнительным подходом.

Этот подход использует информацию по сравнимым продажам Объектов, сравнимых с оцениваемыми. Преимущество данного подхода состоит в его способности учитывать реакцию продавцов и покупателей на сложившуюся конъюнктуру рынка. Его недостаток состоит в том, что практически невозможно найти два полностью идентичных Объекта, а различия между ними не всегда можно с достаточной точностью вычленить и количественно оценить. Использование подхода наиболее привлекательно, когда имеется достаточная и надежная рыночная информация о сопоставимых сделках или предложениях.

Расчет стоимости Объекта оценки сравнительным подходом показал следующий результат: 2 Два миллиона сто пятьдесят девять тысяч восемьсот семьдесят шесть) рублей.

3. Оценка доходным подходом.

Этот подход капитализирует сегодняшние и будущие выгоды от использования производственного процесса в комплексе, путем наложения коэффициентов капитализации, рассчитанных на основе рыночной информации. Преимущество этого подхода состоит в том, что он непосредственно принимает во внимание выгоды от использования Объекта и возможности рынка в течение срока предполагаемого владения. Недостаток подхода заключен в не гарантированности ожидаемых в будущем изменений, на которые опирается этот расчет.

Мотивированный отказ.

Так как оценка объекта недвижимости была проведена одним сравнительным подходом, то согласование результатов не проводилось и рыночная стоимость округленно составляет: 2 Два миллиона сто шестьдесят тысяч) рублей.

ГЛАВА 3. СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ ОЦЕНКИ ЗАЛОГА

Институт залога в настоящее время приобретает в России все большее распространение, и нормативная база, регулирующая данный институт находится сейчас в процессе постоянного изменения и расширения.

Общие нормы о залоге, применяются по соответствующим статьям Гражданского кодекса РФ. Действуют в отношении залога, и нормы закона «О залоге», не противоречащие нормам Гражданского Кодекса. К правовым актам регулирующим ипотеку в первую очередь относится Федеральный закон 1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Отношения, возникающие при выпуске, эмиссии, выдаче и обращении ипотечных ценных бумаг, а также при исполнении обязательств по указанным ипотечным ценным бумагам регулируются законом РФ «Об ипотечных ценных бумагах» от 01.01.01 г., регистрация недвижимости, важнейшая функция государства, без надлежащего исполнения которой устойчивый оборот недвижимости вообще невозможен, регулируется Федеральным законом 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В настоящее время, на основании этих нормативных актов принято значительное число подзаконных актов, регулирующих ряд сторон залоговых правоотношений. Немалое значение в правовом регулировании залога сейчас имеют и нормативные акты Верховного и Высшего арбитражного судов, касающиеся практики разрешения споров, возникающих в процессе залога движимого и недвижимого имущества.

Отдельные специальные нормы, которые, тем не менее, следует учитывать при заключении залоговых договоров, рассеяны и по соответствующим законам, таким, например, как закон «О банковской деятельности». Обязательства, обеспечиваемые ипотекой, подлежат бухгалтерскому учету кредитором и должником, если они являются юридическими лицами, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о бухгалтерском учете.

Фактическая реализация прав банка по залогу возможна в рамках закона «Об исполнительном производстве». При ипотеке жилья необходимо следовать нормам отраслевого жилищного законодательства, в том числе Жилищного кодекса РФ. Члены семьи заемщика также имеют установленные законодательством права, нормированные в Семейном и Гражданском кодексах РФ. При ипотеке земельного участка, следует учитывать нормы Земельного Кодекса РФ. Специальные акты защищают интересы несовершеннолетних, стариков и инвалидов.

В случаях, когда в залоге имущества одной из сторон являются иностранные граждане или юридические лица, возникает необходимость использования актов международного права, или законов государства, подданными которого являются контрагенты.

Оценка предмета залога является существенным условием договора. Отнесение данного условия законодателем к числу существенных связано с правовой природой залога. Являясь акцессорным обязательством, залог призван защитить интересы кредитора по основному договору. При этом для основного долга значение имеет не само имущество, а его стоимость. Залогодержатель в случае нарушения обязательства, обеспеченного залогом, вправе претендовать на деньги, полученные в результате реализации имущества, но не на само имущество. Установление особого правового режима заложенного имущества необходимо для гарантии указанных прав кредитора. Оценка имущества, в действительности, происходит в момент, когда договор между сторонами еще не заключен и имущество еще не обременено залогом. На основе стоимости определяется достаточность величины залога для обеспечения конкретного обязательства. Если «предварительная» оценка определенного объекта позволяет обеспечить интересы кредитора в случае нарушения основного обязательства, то заключается договор о залоге, в котором стороны обязаны указать оценку имущества.

В договоре о залоге стороны указывают согласованную оценку заложенного имущества. Определить такую оценку они могут как самостоятельно, так и обратившись к оценщику (отчет об оценке обязателен, когда между сторонами возникает спор о величине стоимости предмета ипотеки – ст. 8 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ»[8]). При этом закон не указывает, на основании каких критериев должна производиться оценка. На практике в договоре стороны могут просто указать на стоимость заложенного имущества (не определив ее вид), могут указать несколько видов стоимости.

ФЗ «Об ипотеке»[9] указывает на два вида стоимости недвижимости: залоговая стоимость (ст. 67 п.2: «Залоговая стоимость земельного участка, передаваемого в залог по договору об ипотеке, устанавливается по соглашению залогодателя с залогодержателем») и рыночная стоимость (ст. 9 п.3: «В случае залога не завершенного строительством недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется оценка рыночной стоимости этого имущества»). Более нигде в данном законе не указывается, какой вид стоимости недвижимости необходимо указать в договоре.

В ст.3 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» рыночная стоимость объекта оценки определяется как наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Законодательного же определения залоговой стоимости имущества нет. Это понятие сформировалось из Инструкции Центрального Банка РФ от 01.01.01г. N 62а «О порядке формирования и использования резерва на возможные потери по ссудам» ныне утратившей силу, где залоговая стоимость определяется как «максимальная сумма обязательств клиента, которую может обеспечить данное имущество, данная сумма определяется как рыночная стоимость залога за вычетом затрат на его реализацию и возможных скидок на скорость реализации».

Из за большого объема этот материал размещен на нескольких страницах: 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10