Об оценке рыночной стоимости имущества (стр. 1 )

Российская Федерация

"Консалтинг проф"

ОТЧЕТ №

10-12/10-А

ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ИМУЩЕСТВА

Управление (комитет) по делам муниципальной собственности города Кирова

,

(согласно перечню оцениваемого имущества)

Заказчик оценки объекта оценки:

Управление (комитет) по делам муниципальной собственности города Кирова

Дата составления отчёта:

10.12.2010

Киров - 2010

СОДЕРЖАНИЕ

стр.

1. Основные факты и выводы

2. Задание на оценку

3. Сведения о заказчике оценки и об оценщике

4. Теоретические предпосылки оценки

5. Применяемые стандарты оценочной деятельности

6. Описание объекта оценки

6.1 Описание местоположения объекта

6.2 Описание состояния отрасли, относящейся к фактическому использованию оцениваемого имущества

6.3 Описание улучшений объекта оценки

7. Анализ рынка недвижимости

7.1 Социально-экономическое развитие РФ

7.2 Состояние экономики Кировской области

7.3 Анализ рынка недвижимости города Кирова

8. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

9. Определение рыночной стоимости объекта затратным подходом

9.1 Физический износ.

9.2 Функциональный (моральный) износ.

9.3 Внешний (экономический) износ

9.4 Прибыль предпринимателя.

9.4.1 Расчет ставки капитализации для улучшений находящихся на земельном участке методом кумулятивного построения

9.4.2 Определение прибыли предпринимателя

9.5. Полная восстановительная стоимость объектов

9.6 Определение стоимости земельного участка

9.7 Обобщение результатов

10. Определение стоимости объектов сравнительным подходом

11. Определение стоимости объектов доходным подходом

11.1 Расчет стоимости объектов оценки методом капитализации доходов

11.2 Расчет величины ставки капитализации для улучшений находящихся на земельном участке методом кумулятивного построения

11.3 Анализ рынка аренды и обоснование величины реальной арендной платы.

12. Согласование результатов

13. Определение весовых коэффициентов при согласовании подходов

14. Условия, допущения и ограничения

15. Анализ достаточности и достоверности информации, использованной при проведении оценки

16. Заключение

17. Список литературы

ПРИЛОЖЕНИЯ

"Консалтинг проф"

, оф.706,

Уважаемый (ая)

Артем Владимирович

В соответствии с договором:

муниципальный контракт № 3 на оказание услуг от 6 декабря 2010 г.

произведена оценка рыночной стоимости имущества, согласно представленного ниже перечня (см. приложение № 1)

Имущество принадлежит

Управление (комитет) по делам муниципальной собственности города Кирова

,

Расположенное по адресу:

Кировская обл.,

Результаты анализа имеющейся в распоряжении оценщика информации позволяют сделать вывод о том, что по состоянию на :

10.12.2010

Рыночная стоимость имущества составляет:

9 ,00р.

Стоимость имущества, полученная с помощью затратного подхода: 6513557 руб.

Стоимость имущества, полученная с помощью сравнительного подхода: руб.

Стоимость имущества, полученная с помощью доходного подхода: 9919580 руб.

Выводы, содержащиеся в настоящем Отчете, основаны на расчетах, заключениях и иной информации, полученной в результате рыночных исследований, а так же на опыте и профессиональных знаниях Оценщика, на деловых встречах, в ходе которых мною была получена определенная информация. Описание оцениваемых объектов, источники информации и методики анализа приведены в соответствующих разделах данного Отчета.

Кроме того, в состав Отчета включены гарантии моей объективности, а так же ограничительные условия и сделанные допущения.

Предлагаемая Вашему вниманию оценка была выполнена с наивысшей ответственностью и прилежанием и в полном соответствии с действующим законодательством и стандартами оценки.

Выражаю Вам свою признательность за возможность оказания услуг Вашей организации.

С уважением

Директор "Консалтинг проф"

2. Задание на оценку

2.1. Задание на оценку

Объекты оценки:

имущество, согласно перечню оцениваемого имущества (прил. №1)

Местоположение объекта оценки:

Кировская обл.,

Собственник объекта оценки:

Управление (комитет) по делам муниципальной собственности города Кирова

Имущественные права на объект оценки:

недвижимое имущество - муниципальная собственность

Балансовая (остаточная) стоимость объектов оценки:

См. приложение №1

Задачи оценки:

Определение рыночной стоимости имущества

Цель оценки:

Определение рыночной стоимости имущества для отчуждения на основании договора купли-продажи без проведения торгов.

Вид определяемой стоимости:

рыночная стоимость

Дата проведения оценки:

Дата проведения оценки - календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки:

10.12.2010

Дата составления отчета:

10.12.2010

Срок проведения оценки

06.12.2010 г

Основание для проведения оценки:

муниципальный контракт № 3 на оказание услуг от 6 декабря 2010 г.

Ограничительные условия и сделанные допущения

Нижеследующие условия, допущения и ограничения являются неотъемлемой частью настоящего отчета.

Общие условия

Исходя из нижеследующей трактовки и договоренностей, настоящие условия подразумевают их полное и однозначное понимание Оценщиком и Заказчиком, именуемой далее по тексту Сторонами, а также тот факт, что все положения, результаты переговоров и заявления, не оговоренные в отчете, теряют силу. Настоящие условия не могут быть изменены или преобразованы иным образом, кроме как за подписью обеих Сторон. Настоящие условия распространяются на правопреемников и исполнителей Сторон.

Положения об ответственности

Оценщик не принимают на себя ответственность за финансовую и налоговую отчетность, относящуюся к управлению оцениваемого объекта. Ответственность за такого рода отчетность, относящуюся к исследованному Оценщиком объекту, несет владелец объекта.

В своих действиях Оценщик выступал как независимый исполнитель. При проведении оценки Оценщик исходил из того, что предоставленная ему информация является точной и достоверной, и он не проводил ее проверки.

Освобождение от ответственности

Заказчик принимает условие заранее освободить и обезопасить Оценщика, и, по желанию Оценщика, защитить от всякого рода расходов и материальной ответственности, происходящих из иска третьих сторон к Заказчику вследствие легального использования третьими сторонами результатов работы Оценщика. От Оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным образом по поводу Отчета или оцененного имущества, кроме как на основании отдельного договора с Заказчиком или официального вызова суда.

Описание имущества

Оценщик не принимает на себя ответственности за описание правового состояния имущества и вопросы, подразумевающие обсуждение юридических аспектов права собственности. Права собственности на оцениваемую недвижимость предполагаются полностью соответствующими требованиям законодательства, если иное не оговорено специально.

Движимое и недвижимое имущество объекта оценивается свободным от каких бы то ни было прав удержания имущества и долговых обязательств под залог или заклад имущества, если иное не оговорено специально. Оценщик исходил из того, что существует полное соответствие правового положения собственности требованиям нормативных документов государственного и местного уровней, или несоответствия такого уровня указаны, определены и рассмотрены в отчете.

Все планы, схемы, чертежи и иные материалы использованы в настоящем отчете исключительно в целях помощи пользователю визуально представить себе оцениваемый объект. Пользователю не следует полагаться на эти планы, схемы и чертежи в случае любого другого их использования. Оценщик не производил измерительных работ на местности и не принимает на себя ответственности за таковые.

Скрытые характеристики и дефекты

Оценщик не несет ответственности за оценку состояния объекта, которые невозможно обнаружить иным путем, кроме как обычным визуальным осмотром или путем изучения планов и спецификаций. Настоящий анализ не рассматривал права землепользования.

Оценка не учитывала возможности присутствия вредоносных материалов и веществ, а так же стоимости их удаления.

Заключительные положения

Оценщик учитывал ответственное отношение собственника и должное управление в отношении объекта оценки.

Информация, оценки и мнения, полученные Оценщиком и содержащиеся в настоящем отчете, были получены из достоверных, по мнению Оценщика, источников. Тем не менее, Оценщик не может принять на себя ответственность за точность этих данных, поэтому там, где это возможно, делаются ссылки на источник информации.

Мнение Оценщика относительно рыночной стоимости объекта является действительным только на дату, специально оговоренную в настоящем отчете. Оценщик не принимает на себя никакой ответственности за социальные, экономические, физические или правительственные изменения, которые могут произойти после этой даты, отразиться на рыночных факторах и, таким образом, повлиять на суждение Оценщика.

Отчет об оценке содержит профессиональное мнение Оценщика относительно цены собственности. Это не является гарантией того, что собственность будет продана согласно величине оцененной стоимости.

Документы, на основании которых приняты количественные и качественные характеристики объектов оценки:

Фотографии объектов оценки, полученные при визуальном осмотре;

Сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений.

Технические паспорта объектов оценки

Договор на оценку

Перечень объектов

Краткая характеристика

Правовая база и стандарты проведения оценки:

Федеральный закон от 01.01.01 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"

Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ) (части первая, вторая и третья) (с изм. и доп. от 20 февраля, 12 августа 1996 г., 24 октября 1997 г., 8 июля, 17 декабря 1999 г., 16 апреля, 15 мая, 26 ноября 2001 г., 21 марта, 14, 26 ноября 2002 г., 10 января, 26 марта, 11 ноября, 23 декабря 2003 г., 29 июня, 29 июля, 2, 29, 30 декабря 2004 г., 21 марта, 9 мая, 2, 18, 21 июля 2005 г.)

"Постановление Правительства РФ от 1 января 2002 г. N 1 ""О Классификации основных средств, включаемых в амортизационные группы""

(с изменениями от 9 июля, 8 августа 2003 г.)"

Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности (утв. постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001 г. N 519)

Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 01.01.01 г. N 256 г. Москва "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)"

Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 01.01.01 г. N 255 г. Москва "Об утверждении федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)"

Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 01.01.01 г. N 254 г. Москва "Об утверждении федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)""

Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков (утв. распоряжением Минимущества РФ от 6 марта 2002 г. N 568-р)

Методические рекомендации по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков (утв. распоряжением Минимущества РФ от 01.01.01 г. N1102-р)

ССО РОО «Общие понятия и принципы оценки», ССО РОО «Кодекс поведения», ССО РОО . МСО 1 «Рыночная стоимость как база оценки», ССО РОО . МСО 2 «Базы оценки, отличные от Рыночной стоимости», ССО РОО . МР 1 «Оценка стоимости недвижимого и движимого имущества», ССО РОО .

2.2. В соответствии с муниципальный контракт № 3 на оказание услуг от 6 декабря 2010 г. специалистами "Консалтинг проф" произведена оценка рыночной стоимости - имущества, согласно перечню оцениваемого имущества (прил. №1), Управление (комитет) по делам муниципальной собственности города Кирова

2.3. Последовательность определения стоимости объекта оценки.

Проведение оценки включает в себя следующие этапы:

а) заключение с заказчиком договора об оценке;

в рамках данной деятельности оценщик уведомляет Заказчика о его правах и своих обязанностях и проверяет требования к независимости оценщика, предусмотренного законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В случае если он не отвечает указанному требованию, оценщик обязан сообщить об этом заказчику и отказаться от заключения договора об оценке.

б) установление количественных и качественных характеристик объекта оценки;

в рамках данной деятельности

оценщик осуществляет сбор и обработку:

правоустанавливающих документов, сведений об обременении объекта оценки правами иных лиц;

данных бухгалтерского учета и отчетности, относящихся к объекту оценки;

информации о технических и эксплуатационных характеристиках объекта оценки;

информации, необходимой для установления количественных и качественных характеристик объекта оценки с целью определения его стоимости, а также другой информации, связанной с объектом оценки.

в) анализ рынка, к которому относится объект оценки;

в рамках данной деятельности

оценщик определяет и анализирует рынок, к которому относится объект оценки, его историю, текущую конъюнктуру и тенденции, а также аналоги объекта оценки и обосновывает их выбор.

г) выбор метода (методов) оценки в рамках каждого из подходов к оценке и осуществление необходимых расчетов;

в рамках данной деятельности

оценщик осуществляет необходимые расчеты того или иного вида стоимости объекта оценки с учетом полученных количественных и качественных характеристик объекта оценки, результатов анализа рынка, к которому относится объект оценки, а также обстоятельств, уменьшающих вероятность получения доходов от объекта оценки в будущем (рисков), и другой информации.

оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки.

д) обобщение результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке, и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;

в рамках данной деятельности

оценщик на основе полученных в рамках каждого из подходов к оценке результатов определяет итоговую величину стоимости объекта оценки.

итоговая величина стоимости объекта оценки должна быть выражена в рублях в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено иное.

итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, составленном в порядке и на основании требований, установленных Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", стандартами оценки и нормативными актами по оценочной деятельности уполномоченного органа по контролю за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.

е) составление и передача заказчику отчета об оценке.

2.4. Перечень использованных данных с указанием источников их получения

Сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений.

"ПОСОБИЕ по определению продолжительности строительства предприятий, зданий и сооружений

(к СНиП1.04.03-85)"

Статистический сборник Кировской области

Средства массовой информации.

Иные сведения, которые необходимы для полного и

недвусмысленного толкования результатов оценки

нет.

3. СВЕДЕНИЯ О ЗАКАЗЧИКЕ ОЦЕНКИ И ОБ ОЦЕНЩИКЕ

3.1. Заказчик оценки объекта оценки:

Управление (комитет) по делам муниципальной собственности города Кирова

Организационно-правовая форма:

Органы исполнительной власти - управление (комитет)

Полное наименование заказчика:

Управление (комитет) по делам муниципальной собственности города Кирова

Местонахождение

Кировская обл.,

Руководитель заказчика оценки объекта оценки:

3.2. Исполнитель:

"Консалтинг проф"

Полное наименование:

Общество с органиченной ответственностью Центр Независимых Экономических Экспертиз "Консалтинг проф"

Основной государственный регистрационный номер (дата присвоения)

февраля 2007 г.)

Организационно-правовая форма

Общество с органиченной ответственностью

Местонахождение

, оф.706,

Руководитель исполнителя:

3.3. Оценщики

Диплом о профессиональной переподготовке ПП № 000 г. Межотраслевым институтом повышения квалификации и переподготовки кадров Нижегородского государственного архитектурно-строительного университета

Член Общероссийской общественной организации "Российской общество оценщиков", включен в реестр оценщиков за регистрационным номером № дата выдачи - 21 апреля 2009г.

Гражданская ответственность оценщика застрахована ООО "Росгосстрах-Поволжье", Управление по Кировской области, страховой полис серии 43-4000 № 000 от 01.01.2001г., срок действия по 25 декабря 2010 года. Общая страховая сумма по договору страхования =00 рублей (шестьсот тысяч рублей)

Исполнитель

Диплом о профессиональной переподготовке ПП № 000 г. Межотраслевым институтом повышения квалификации и переподготовки кадров Нижегородского государственного архитектурно-строительного университета

Член Общероссийской общественной организации "Российской общество оценщиков", включен в реестр оценщиков за регистрационным номером № дата выдачи - 21 апреля 2008г.

Гражданская ответственность оценщика застрахована ООО "Росгосстрах-Поволжье", Управление по Кировской области, страховой полис серии 43-4000 № 000 от 01.01.2001г., срок действия по 25 декабря 2010 года. Общая страховая сумма по договору страхования =00 рублей (шестьсот тысяч рублей)

4. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ПРЕДПОСЫЛКИ ОЦЕНКИ

4.1. Ограничительные условия и сделанные допущения

Нижеследующие условия, допущения и ограничения являются неотъемлемой частью настоящего отчета.

Общие условия

Исходя из нижеследующей трактовки и договоренностей, настоящие условия подразумевают их полное и однозначное понимание Оценщиком и Заказчиком, именуемой далее по тексту Сторонами, а также тот факт, что все положения, результаты переговоров и заявления, не оговоренные в отчете, теряют силу. Настоящие условия не могут быть изменены или преобразованы иным образом, кроме как за подписью обеих Сторон. Настоящие условия распространяются на правопреемников и исполнителей Сторон.

Положения об ответственности

Оценщик не принимают на себя ответственность за финансовую и налоговую отчетность, относящуюся к управлению оцениваемого объекта. Ответственность за такого рода отчетность, относящуюся к исследованному Оценщиком объекту, несет владелец объекта.

В своих действиях Оценщик выступал как независимый исполнитель. При проведении оценки Оценщик исходил из того, что предоставленная ему информация является точной и достоверной, и он не проводил ее проверки.

Освобождение от ответственности

Заказчик принимает условие заранее освободить и обезопасить Оценщика, и, по желанию Оценщика, защитить от всякого рода расходов и материальной ответственности, происходящих из иска третьих сторон к Заказчику вследствие легального использования третьими сторонами результатов работы Оценщика. От Оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным образом по поводу Отчета или оцененного имущества, кроме как на основании отдельного договора с Заказчиком или официального вызова суда.

Описание имущества

Оценщик не принимает на себя ответственности за описание правового состояния имущества и вопросы, подразумевающие обсуждение юридических аспектов права собственности. Права собственности на оцениваемую недвижимость предполагаются полностью соответствующими требованиям законодательства, если иное не оговорено специально.

Движимое и недвижимое имущество объекта оценивается свободным от каких бы то ни было прав удержания имущества и долговых обязательств под залог или заклад имущества, если иное не оговорено специально. Оценщик исходил из того, что существует полное соответствие правового положения собственности требованиям нормативных документов государственного и местного уровней, или несоответствия такого уровня указаны, определены и рассмотрены в отчете.

Все планы, схемы, чертежи и иные материалы использованы в настоящем отчете исключительно в целях помощи пользователю визуально представить себе оцениваемый объект. Пользователю не следует полагаться на эти планы, схемы и чертежи в случае любого другого их использования. Оценщик не производил измерительных работ на местности и не принимает на себя ответственности за таковые.

Скрытые характеристики и дефекты

Оценщик не несет ответственности за оценку состояния объекта, которые невозможно обнаружить иным путем, кроме как обычным визуальным осмотром или путем изучения планов и спецификаций. Настоящий анализ не рассматривал права землепользования.

Оценка не учитывала возможности присутствия вредоносных материалов и веществ, а так же стоимости их удаления.

Заключительные положения

Оценщик учитывал ответственное отношение собственника и должное управление в отношении объекта оценки.

Информация, оценки и мнения, полученные Оценщиком и содержащиеся в настоящем отчете, были получены из достоверных, по мнению Оценщика, источников. Тем не менее, Оценщик не может принять на себя ответственность за точность этих данных, поэтому там, где это возможно, делаются ссылки на источник информации.

Мнение Оценщика относительно рыночной стоимости объекта является действительным только на дату, специально оговоренную в настоящем отчете. Оценщик не принимает на себя никакой ответственности за социальные, экономические, физические или правительственные изменения, которые могут произойти после этой даты, отразиться на рыночных факторах и, таким образом, повлиять на суждение Оценщика.

Отчет об оценке содержит профессиональное мнение Оценщика относительно цены собственности. Это не является гарантией того, что собственность будет продана согласно величине оцененной стоимости.

4.2. Понятия и определения:

1. Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

2. Виды стоимости объекта оценки, отличные от рыночной стоимости:

а) инвестиционная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки;

б) ликвидационная стоимость объекта оценки - расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества;

в) кадастровая стоимость объекта оценки - определяемая методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки.

3. Подходы к оценке:

затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа;

сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними;

доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

4. Метод оценки - способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

5. Дата проведения оценки - календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

6. Цена - денежная сумма, предлагаемая или уплаченная за объект оценки или его аналог.

7. Аналог объекта оценки - сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях.

8. Срок экспозиции объекта оценки - период времени начиная с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним.

9. Итоговая величина стоимости объекта оценки - величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

4.3. Сертификат качества оценки.

Я, нижеподписавшийся, подтверждаю, что:

1. Все данные, представленные в Отчете, изложены верно и соответствуют действительности.

2. Приведенные в Отчете анализ, мнения и заключения ограничиваются только оговоренными предпосылками и ограничительными условиями, являющимися частью Отчета, и являются непредвзятым профессиональным анализом, мнением и заключением.

3. Оценщик не имеет ни настоящей, ни будущей заинтересованности в оцениваемой собственности, а так же не имеет личных предубеждений относительно всех участвующих сторон.

4. Величина вознаграждения Оценщика никак не связана действиями или событиями, произошедшими в результате анализа, мнений и заключений, содержащихся в отчете, или полученных при его использовании.

5. Настоящий отчет подготовлен в соответствии с требованиями, предъявляемыми к отчетам об оценке недвижимого имущества законом «Об оценочной деятельности», Стандартами оценки РФ.

6. Группа техников компании произвели наружный и внутренний осмотр оцениваемого имущества.

7. В процессе анализа данных ни одно лицо не оказывало Оценщику сколько-нибудь существенной помощи.

4.4. Основания заключения договора об оценке:

Федеральный закон от 01.01.01 г. "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"

4.5. Вид объекта оценки:

недвижимое имущество

4.6. Описание оцениваемых прав.

Вид собственности:

недвижимое имущество - муниципальная собственность

5. ПРИМЕНЯЕМЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

Обоснование использования стандартов:

Оценщик использует обязательные к применению стандарты оценки, предусмотренные действующим законодательством, т. к. они отражают в полной мере требования к деятельности оценщика по сбору информации, выбору необходимых методов оценки в рамках используемых подходов, а так же иные требования к работе и результатам деятельности оценщика по оценке данного объекта оценки.

Стандарты проведения оценки:

Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 01.01.01 г. N 256 г. Москва "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)"

Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 01.01.01 г. N 255 г. Москва "Об утверждении федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)"

Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 01.01.01 г. N 254 г. Москва "Об утверждении федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)""

6. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

6.1. Описание местоположения объекта

Кировская область расположена на востоке Восточно-Европейской равнины. В центральной части области - Вятские Увалы, на северо-востоке - Верхнекамская возвышенность (высота до 337 м), на севере - Северные Увалы.

Площадь ее территории 120,8 тысяч кв. км., протяженность с севера на юг - 570 км, с запада на восток - 440 км.

В области проживает 1636 тысяч человек (1,11% от РФ, 32-е место). Городское население составляет 70%.

Граничит на юге с Татарстаном, республикой Марий Эл, на западе - с Вологодской областью, на севере - с Архангельской областью, республикой Коми, на северо-востоке - с Коми-Пермяцким автономным округом, на юго-востоке - с Удмуртской республикой. Такое соседство обеспечивает устойчивые внутренние и внешние экономические связи. Область располагает развитой транспортной системой, через ее территорию проходят железнодорожные и автомобильные магистрали, есть аэропорт.

Дата образования области - 7 декабря 1934 г. Административно делится на 39 районов, имеет 6 городов областного подчинения, городов районного подчинения - 13, поселков городского типа - 58, сельсоветов - 580.

Главные реки: реки бассейна Волги (Вятка, Кама).

Климат - умеренный континентальный, средняя температура января -14°С, средняя температура июля - +17°С; количество осадков - около 500 мм в год.

На территории области распространены подзолистые почвы под хвойными лесами, а также дерново-подзолистые почвы под хвойно-широколиственными лесами.

Киров - центр Кировской области. Год образования - 1374. Расстояние от Москвы до Кирова - 896 км. Расположен на берегах реки Вятка, вытянувшись вдоль неё на 25 км. В городе 4 района: Ленинский, Октябрьский, Первомайский, Нововятский.

Является крупным узлом железнодорожных линий (на Москву, Нижний Новгород, Котлас, Пермь) и автодорог. В городе находится речной порт, аэропорт. Население составляет 465,6 тысяч человек.

Основные отрасли промышленности: машиностроение и металлообработка, цветная и черная металлургия, химическая, микробиологическая, лесная, деревообрабатывающая и целлюлозно-бумажная, легкая (в том числе кожевенно-обувная, меховая), пищевая. В области развиты производство стройматериалов, добыча фосфоритов, торфа.

Сельское хозяйство в основном имеет зерно-животноводческое направление. Выращивают зерновые культуры, лен-долгунец, картофель, овощи; производят мясо, молоко, шерсть, яйца.

Город Киров

Вятка (Киров), центр Кировской области, расположен в 896 км к востоку от Москвы. Расположен на берегах реки Вятка. Населения 464.8 тысяч человек (данные на 1996 год).

Впервые упоминается в общерусских летописях в 1374 под названием Хлынов. В конце 14 века находился во владении суздальско-нижегородских, в начале 15 века – галицких князей. С 1457 известен как местный центр ремесел и торговли. К Московскому государству присоединен в 1489. с 1708 в составе Симбирской губернии, с 1727 – Казанской губернии. Было развито мануфактурное производство. С 1929 Вятка в составе Нижегородского края, с 1934 (с переименованием Вятки в Киров) центр Кировского края; с 1936 – Кировской области.

С 1940-х гг быстрыми темпами развивались машиностроение (в том числе предприятия оборонной промышленности и металлообработка, химическая и другие отрасли промышленности.

"Экономика

Среди наиболее крупных предприятий: заводы – АО «Электромашзавод имени Лепсе», «Авитек», «Маяк», станкостроительный, почвообрабатывающих машин, «Физприбор», инструментальный «Крин», строительного оборудования, электробытовых приборов, шинный, синтетических стройматериалов, обработки цветных металлов, биохимический; комбинаты – коженно-обувной, кожевенно-меховой, «Исток», текстильный, мебельный, деревообрабатывающий, мясной; фабрики – спичечная, музыкальных инструментов."

"Образование

Институты: Вятский гуманитарный университет, Вятская сельскохозяйственная академия, Вятский государственный университет. Факультет всероссийского заочного финансово-экономического института, Медицинская академия."

"Транспорт

Порт. Крупный узел железнодорожных линий и автодорог. Аэропорт."

6.2. Описание состояния отрасли, относящейся к фактическому использованию оцениваемого имущества

Потребительский рынок Кировской области*

Потребительский рынок Кировской области - динамично развивающийся сектор экономики с высокой предпринимательской и инвестиционной активностью -  приобретает все более цивилизованный характер.

Сегодня в области оптовой, розничной торговли и общественного питания, действует 10 тысяч предприятий - это составляет 33% от общего количества хозяйствующих субъектов области.

В сфере потребительского рынка занято более 110 тыс. человек (16,3 % от всех  занятых в экономике области).

В последнее время совершенствуется организация торговых процессов, используются прогрессивные технологии и современные формы продаж, ведется активное строительство и открытие крупноформатных торговых центров, предприятий общественного питания и сферы услуг.

 Достаточно четко сегодня прослеживается  тенденция  увеличения размеров торговых центров. Большие площади позволяют размещать большой ассортимент товаров и оказывать максимально широкий спектр услуг.

В условиях растущей конкуренции торговые предприятия приближаются к европейскому уровню не только внешне, но и по уровню обслуживания, ассортименту предлагаемых товаров. Ими активно внедряются прогрессивные формы реализации товаров с применением методов самообслуживания, оборудования для считывания штрих-кода и методы обслуживания в соответствии с международными стандартами: продажа по предварительным заказам, с использованием дисконтных карт, предоставление услуг по доставке товаров на дом. Количество покупателей, пользующихся услугами таких предприятий, возрастает, предпочитая свободный выбор товара традиционному «через прилавок».

Активное развитие розничной торговли объективно сопровождается появлением крупных торговых сетевых структур. Высокая конкурентная среда на продовольственном рынке способствует открытию супермаркетов, универсамов с современным дизайном и внедрением передовых технологий. В 2009 году розничные торговые сети сформировали 20,1 процента оборота розничной торговли торгующих организаций.

Решаются проблемы соблюдения типизации и рационального размещения торговой сети, развиваются предприятия торговли в формате «удобного магазина», расположенного в радиусе территориальной и пешеходной доступности населения.

В бюджетную систему Российской Федерации от предприятий сферы торговли и общественного питания за 2009 год поступило 19,1 процентов общей суммы налоговых платежей области (4153,0 млн. рублей, что на 29,9 процента выше, чем было начислено).

В 2009 году

- по обороту на душу населения по общественному питанию область занимала 4 место в ПФО. Впереди Пермский край, Самарская область, Татарстан.

- по объему бытовых услуг на душу населения - 3 место в ПФО. Впереди Татарстан, Башкирия.

- по объему платных услуг на душу населения - 6 место в ПФО. Впереди Башкирия, Татарстан, Самарская область, Пермский край, Нижегородская область.

Предприятиями торговли выполняются рекомендации постановления Правительства области «О мерах по стабилизации цен на продовольственные товары первой необходимости», в котором  рекомендовано хозяйствующим субъектам устанавливать размер розничной торговой надбавки не более 10%, а в сельской местности не более 15% к отпускной цене предприятий-изготовителей на социально значимые продукты питания.

В магазинах областного центра и области появились товары первой необходимости, обозначенные термином «социальная цена». Мониторинг цен на эти товары осуществляется ежемесячно. Розничные торговые надбавки на товары первой необходимости варьируются в пределах от 5,5% до 10%. Наряду с продажей социально значимых продовольственных товаров с минимальной торговой надбавкой  торговые предприятия области предоставляют социально незащищенным группам населения дополнительные скидки.

В целях стабилизации потребительских цен на продовольственные товары, принята Программа мероприятий по развитию конкуренции на продовольственном рынке Кировской области до 2011 года. Реализация этой программы позволит защитить население региона от последствий недобросовестной конкуренции на продовольственном рынке и стимулировать развитие производства основных продовольственных товаров.

* - по данным Правительства Кировской области

6.3 Описания улучшений объекта оценки*

* - описание произведено на основании технического паспорта и свидетельства о государственной регистрации права(см. приложения)

Из за большого объема этот материал размещен на нескольких страницах: 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10