Об оценке рыночной стоимости имущества (стр. 4 )

** - коэфициент срока службы определен по формуле 100/объем работ по капитальному ремонту

Таблица № 7

Физический износ (устранимый и неустранимый) объекта

по средним срокам службы элементов

Здание аптеки с земельным участком

аптека

год постойки 1863

год реконструкции 1998

группа капитальности 1

Физический износ (устранимый и неустранимый) объектов

При определении физического износа оценщик исходит из того, что ремонты соружений производились с периодичностью, указанной в МДС 13-14.2000.

Кол-во лет с момента проведения последнего капитального ремонта

Физ. износ = ——————————————————————————— х 100 %

Периодичность проведения капитальных ремонтов*

* согласно Положения о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений МДС 13-14.2000, утвержденного Постановлением Госстроя СССР от 01.01.01 года

9.2. Функциональный (моральный) износ.

Это потеря стоимости, вызванная появлением более дешевых (по всей совокупности затрат как инвестиционных, так и эксплуатационных) объектов оценки или в результате несоответствия характеристик новым строительным, технологическим, санитарным или эстетическим требованиям.

Функциональный износ может быть устранимым и неустранимым.

Недостатки, вызывающие неисправимый функциональный износ, включают:

-  позиции, не включенные в стоимость нового строительства, но которые должны быть;

-  позиции, включенные в стоимость нового строительства, но которых быть не должно.

Неисправимый функциональный износ за счет позиций, которые включены в стоимость нового строительства, но которых быть не должно, измеряется как текущая стоимость нового строительства, минус относящийся к рассматриваемым позициям физический износ, минус настоящая стоимость дополнительных расходов, связанных с наличием данных позиций.

Метод срока эффективного функционирования основывается на изменении технологии, с течением времени в связи с введением новых условий и требований к зданиям и сооружениям соответствующего назначения, введением новых производств. В расчёте используют такие показатели, как фактический срок службы здания и срок эффективного функционирования подобных зданий в целом. Предполагается, что объекты технологически обновляются полностью через 150 лет ( "Как оценить имущество предприятия", Москва, Финстатинформ, 1996г.), то есть меняются принципиально как сами здания и сооружения (материалы стен, фундаментов, перекрытий, кровли, теплотехнические, санитарно-гигиенические требования, освещённость и инсоляция, нормы допустимых уровней шума, загазованность, противопожарные нормы), так и оборудование, и механизмы (режимы их работ, новые технологии).

Фи = ФВ / ЭСФ,

где Фи - функциональный износ;

ФВ - фактический возраст сооружения;

ЭСФ - эффективный срок функционирования сооружения

См. таблицу №9

9.3 Внешний (экономический) износ

Внешний (экономический) износ – есть потеря стоимости, обусловленная влиянием внешних факторов. Он может быть вызван целым рядом причин, таких как общеэкономические или внутриотраслевые изменения, в том числе сокращение спроса на определенный вид продукции и сокращение предложения или ухудшение качества сырья, рабочей силы, вспомогательных систем, сооружений и коммуникаций; а также правовые изменения, относящиеся к законодательству, муниципальным постановлениям, зонированию и административным распоряжениям.

Признаков внешнего износа не выявлено.

9.4. Прибыль предпринимателя.

Прибыль предпринимателя рассчитаем следующим образом.

Исходя из того, что затраты при строительстве распределены во времени, а срок продажи

объектов недвижимости является достаточно длинным, то текущая стоимость всех затрат на момент оценки (сразу после сдачи объекта в эксплуатацию) должна быть равна текущей стоимости будущей выплаты после реализации имущества.

9.4.1 Расчет ставки капитализации для улучшений находящихся на земельном участке методом кумулятивного построения

*) Безрисковая ставка принимается равной доходности облигаций федерального займа (ОФЗ) с погашением в 2010, 2012, 2018 г. г.

**- надбавка за инвестиционный менеджмент. Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Премия за инвестиционный менеджмент учитывает среднюю величину сложившейся на рынке комиссионного вознаграждения управляющих недвижимостью. размер комиссионное вознаграждение за управление недвижимостью составляет от 2 до 7 %. Инвестиции в объекты оценки не являются очень рискованными и не сложны в управлении, в связи с этим оценщиком премия за инвестиционный менеджмент принята в размере 4 %.

***- надбавка за низкую ликвидность. При расчете данной составляющей учитывается невозможность немедленного возврата вложенных в объект недвижимости инвестиций, и она может быть принята на уровне инфляции за типичное время экспозиции подобных оцениваемому объектов на рынке.

Срок экспозиции включает в себя:

1. время на составление, публикацию объявления и дублирование объявления о продаже объекта недвижимости (21 день).

2. время на анализ информации потенциальными покупателями (21 день)

3. осмотр объекта продажи и ознакомления с документацией (7 дней)

4. время на ознакомление покупателя с альтернативными вариантами (10-15 вариантов по 2 дня на каждый вариант)

5. время на принятие решения покупателя о покупке объекта недвижимости (5 дней)

6. время на согласование цены продажи (торг) (3 дня)

7. время на составление и подписания договора купли-продажи (5 дней) Проанализировав ситуацию оценщик пришел в выводу, что типичный срок экспозиции для объектов недвижимости составляет 3 месяца.

По данным ЦБ РФ инфляция за 6 месяцев 2010 года составила 4,8%. Оценщиком премия за низкую ликвидность принята на уровне инфляции за срок экспозиции объектов оценки на рынке в размере 2,4%.

****- надбавка за риск вложения в недвижимость. В данном случае учитывается возможность случайной потери потребительской стоимости объекта, и надбавка может быть принята в размере страховых отчислений в страховых компаниях высшей категории надежности. По информации страховых компаний с высоким уровнем надежности ЗАО "УралСиб" (тел. 8, "Югория" (тел. 8страховые премии по недвижимости по договорам страхования находятся в диапазоне от 0,1% до 2%. Оценщиком премия за риск вложения в недвижимость принято среднее значение страховой премии в размере 1,05%

Факторы риска для Кировской области

Существует несколько методов определения коэффициента (ставки) капитализации:

1. Метод рыночной выжимки.

2. Метод кумулятивного построения (суммирован).

3. Метод связанных инвестиций (метод инвестиционной группы).

4. Метод инвестиционной группы.

5. Метод определения коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат.

6. Метод Элвуда (метод капитализации заемного и собственного капитала).

Метод кумулятивного построения (метод суммирования)

Этот метод определения ставки капитализации делит ее на составные части. Двумя основными компонентами ставки капитализации являются: проектная ставка и ставка возмещения (возврата) капитала.

Процентную ставку разбивают на несколько составляющих:

1. Безрисковую ставку.

2. Ставку на дополнительный риск.

3. Компенсацию на низкую ликвидность.

4. Компенсацию на инвестиционный менеджмент.

5. Поправку на прогнозируемое повышение или снижение стоимости недвижимости.

Безрисковая ставка

Безрисковая ставка используется в качестве базовой, к которой добавляются остальные составляющие процентной ставки.

Для определения безрисковой ставки можно пользоваться как среднеевропейскими показателями по безрисковым операциям, так и российскими. В случае использования среднеевропейских показателей к безрисковой ставке прибавляется премия за риск инвестирования в данную страну, так называемый страновой риск.

Безрисковая ставка определяет минимальную компенсацию за инвестированный капитал с учетом фактора времени (инвестиционного периода).

Ставка за дополнительный риск

Все инвестиции, за исключением инвестиций в государственные ценные бумаги, имеют более высокую степень риска, зависящую от особенностей оцениваемого вида недвижимости. Чем больше риск, тем выше должна быть величина процентной ставки, чтобы инвестор мог взять на себя риск по какому-либо инвест-проекту.

Компенсация за низкую ликвидность

Ликвидность показывает, насколько быстро недвижимость может быть превращена в наличные деньги. Недвижимость низколиквидна по сравнению, например, с акциями и другими ценными бумагами. Поправка на неликвидность есть, по сути, поправка на длительную эксплуатацию при продаже объекта или на время по поиску нового арендатора в случае банкротства или отказа от аренды существующего арендатора.

Компенсация за инвестиционный менеджмент

Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Инвестиционный менеджмент не следует путать с управлением недвижимостью, расходы по которому включаются в операционные расходы.

Ставка возмещения капитала

Величина, равная единице, деленной на число лет, требуемое для возврата вложенного капитала, основывается на временном интервале, в течение которого, по расчетам типичного инвестора, произойдет возврат капитала, вложенного в оцениваемую недвижимость.

Следует сказать, что значения составляющих общей ставки капитализации для различных видов недвижимости неодинаковы.

9.4.2 Определение прибыли предпринимателя

а) Срок строительства (изготовления) вместе с согласованием и проектированием определяется согласно ПОСОБИЯ по определению продолжительности строительства предприятий, зданий и сооружений (СНиП 1.04.03-85) (кСНиП1.04.03-85)

б) Строительство оплачивается:

частями через равные промежутки времени

Количество платежей шт.

3

в)Сдача объекта в эксплуатацию производится в течение 1 месяцев

г) Продажа (реверси) объекта происходит через 1мес.

Расчёт прибыли предпринимателя приведён в таблице №8

Таблица № 8

Расчёт прибыли предпринимателя

Срок согласования и проектирования, мес 3

Из за большого объема этот материал размещен на нескольких страницах: 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10