Об оценке рыночной стоимости имущества (стр. 10 )

Нижеследующие Условия, допущения и ограничения являются неотъемлемой частью настоящего отчета.

14.1 Общие условия.

Исходя из нижеследующей трактовки и договоренностей, настоящие условия подразумевают их полное однозначное понимание Сторонами, а также факт того, что все положения, результаты переговоров и заявления, не оговоренные в тексте отчета, теряют силу. Настоящие условия не могут быть изменены или преобразованы иным образом, кроме как за подписью обеих сторон. Настоящие условия распространяются и на правопреемника, и на исполнителей Сторон. Заказчик должен и в дальнейшем соблюдать настоящие условия даже в том случае, если право собственности на объект недвижимости полностью или частично перейдет к другому юридическому или физическому лицу.

14.2 Общая цель отчета.

Настоящий отчет достоверен в полном объеме лишь в указанных в настоящем тексте целях. Понимается, что проведенный нами анализ и данные нами заключения не содержат полностью или частично предвзятые мнения.

Приведенная оценка объектов движимого и недвижимого имущества справедлива на дату оценки 10.12.2010 г. Местоположение оцениваемых объектов, их особенности и состояние документировались на месте в присутствии Заказчика.

14.3 Конфиденциальность.

"Консалтинг проф" выдвигает требование конфиденциальности в отношении документов любого содержания, составленных от имени Заказчика в связи с настоящей оценкой. Вы принимаете условия не упоминать наше имя или наш отчет, полностью или частично, в каком-либо документе, передаваемом третьим лицам, без нашего письменного на то согласия. Согласно установленным профессиональным стандартам, "Консалтинг проф" аналогично сохранит конфиденциальность в отношении информации, полученной от Заказчика или полученной и рассчитанной в ходе исследования в соответствии с задачами оценки.

14.4 Положения об ответственности.

Оценщик утверждает, что проведенная по настоящему договору работа соответствует признанным профессиональным стандартам, и что привлеченный для ее выполнения персонал соответствует существующим требованиям. Настоящий отчет был подготовлен в соответствии и на условиях требований Кодекса профессиональной этики и стандартов профессиональных организаций оценщиков недвижимости, членами которых мы являемся.

Мы не принимаем на себя ответственность за достоверность предоставленной информации, ответственность за это несет Заказчик. В своих действиях мы поступали как независимые исполнители. Размер нашего вознаграждения ни в какой степени не связан с нашими выводами о стоимости оцениваемого объекта. Мы исходили из того, что предоставленная нам со стороны Заказчика информация являлась точной и правдивой, и не проводили ее проверки.

14.5 Освобождение от ответственности.

Заказчик должен принять условие заранее освободить и обезопасить Оценщика, и, по его желанию защитить от всякого рода расходов и материальной ответственности, происходящих из иска третьих сторон к Оценщику, вследствие легального использования третьими сторонами результатов работы оценщика, кроме случаев, когда окончательным судебным порядком определено, что убытки, потери и задолженности были следствием мошенничества, общей халатности и умышленно неправомочных действий со стороны Оценщика в процессе выполнения обязательств по настоящему договору.

14.6 Дополнительные работы.

Согласно положению настоящего отчета, от нас не требуется проведения дополнительных работ или дачи показаний и присутствия в суде в связи с имуществом, объектами недвижимости или имущественными правами, связанными с объектами оценки, если только не будут заключены иные соглашения.

14.7 Описание имущественных прав.

Права собственности на оцениваемое имущество предполагаются полностью соответствующими требованиям законодательства, если иное не оговорено специально.

14.8 Скрытые характеристики и дефекты.

Оценщик не несет ответственности за дефекты имущества, которые невозможно обнаружить иным путем, кроме как при обычном визуальном осмотре или путем изучения предоставленной документации или другой информации.

15. АНАЛИЗ ДОСТАТОЧНОСТИ И ДОСТОВЕРНОСТИ ИНФОРМАЦИИ, ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ

Анализ достаточности

При проведении оценки оценщик исходил из необходимости сбора наиболее полной информации об объекте оценки и рынке объекта оценки, поэтому в отчете об оценке оценщиком собрана и представлена полная информация.

Отчет об оценке не содержит информацию, не использующуюся при проведении оценки при определении промежуточных и итоговых результатов.

Информация, представленная в отчете об оценке, является достаточной, поскольку использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки

Анализ достоверности

При проведении оценки оценщик использовал информацию из технической документации по объектам оценки, информацию, представленную в печатных изданиях и сети интернет.

Так же оценщик использовал документацию предоставленную заказчиком. Документация представленная заказчиком подписана уполномоченым на то лицом и заверена в установленном порядке и у оценщика нет оснований считать ее не достоверной.

В приложениях к отчету представлена информация, которая использовалась при определении рыночной стоимости объектов оценки, так же в отчете имеются ссылки на источники информации.

Поскольку информация для проведения оценки оценщиком получена из официальных источников, оценщик считает эти данные достоверными.

Исходя из успешного применения выбранных Оценщиком методов оценки, и опираясь на содержание статьи 19 ФСО-1 и статьи 11 ФСО-3, Оценщик считает собранную об объекте оценки информацию достаточной и достоверной.

16. ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Основываясь на результатах расчетов и положениях данного отчета,

Оценщик пришел к выводу о том, что рыночная стоимость

оцениваемого имущества -

на дату оценки

10.12.2010

составляет в руб.:

9

в том числе НДС 18% в размере

1

Данный отчет по оценке рыночной стоимости имущества соответствует международной практике оценки недвижимости, оборудования и бизнеса. Если у Вас возникнут какие-либо вопросы по оценке или по нашим рассуждениям, пожалуйста, обращайтесь непосредственно к нам.

Благодарим Вас за возможность оказать Вам услуги.

С уважением,

"Консалтинг проф"

Директор

_________________________________

Оценщик-исполнитель

__________________________________

Дата составления отчета:

10.12.2010

5. Оценка бизнеса. - СПб:Питер, 2001.

6. Оценка недвижимости/ Под. ред. , . Учебник. М.:"Финансы и статистика", 2002.

7. Оценка рыночной стоимости недвижимости. Учебное и практическое пособие. Под общей редакцией , - М.: Дело, 199с.

8. Руководство по оценке эффективности инвестиций. Вертер Беренс, Хавранек. Издательство ИНФРА-М. - М.:1995

9. Самойлов строителя. ООО "Аделант", 2002.

10.  Справочник по сметному делу в строительстве. В 2-х томах. М.: Стройиздат, 1997.

11.  Тарасевич оценки недвижимости., - СПб.: ТОО “Технобалт”, 1995.

12. Тарасевич недвижимости. - СПб., СПбГТУ, 19с. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости объектов недвижимости. Приложение 2 к распоряжению губернатора Санкт-Петербурга от 1.08.96 .

13. Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер. с англ., - М.: “Дело Лтд”, 19с.

14. Харрисон Оценка недвижимости. Учебное пособие. - М.: РИО Мособлупрполиграфиздата, 19с.

ПРИЛОЖЕНИЯ

Приложение

Перечень оцениваемого имущества Управление (комитет) по делам муниципальной собственности города Кирова

Приложение 2

Рынок торговой недвижимости Кирова ( гг)

Общая ситуация на рынке торговой недвижимости

По данным на 1 января 2010 года в сфере торговли и общественного питания Кирова функционируют около 3000 объектов, в том числе более 1000 магазинов и около 700 предприятий общественного питания, а также 48 торговых центров (в том числе объекты не соответствующие современным тенденциям). Площадь торговых центров Кирова по состоянию на начало 2010 года составляет около 95 тыс. кв. м. По общей величине площадей в торговых центрах на душу населения в 2009 году Киров занял 21 место среди 22 городов Исследования, в 2006 году город также занимал 21 место. По приросту торговых площадей на душу населения за последние три года город занимает снова 21 место. Уровень насыщенности торговыми центрами в Кирове оценивается специалистами ИА "INFOLine", как низкий, в 2009 году уровень обеспеченности торговыми площадями на тысячу человек в городе оказался почти в 2,5 раза ниже, чем среднероссийский уровень.

Рынок торговой недвижимости Кирова мало насыщен: так, наблюдается недостаток качественных торговых площадей. В основном в городе распространены торговые центры, более подходящие под понятие "универмаг", которые не отвечают требованиям современного ритейла. Все торговые площади Кирова можно разделить на несколько основных групп: традиционные помещения под магазины в зданиях советской постройки, занимающие всю площадь (универмаги); приспособленные торговые помещения на первых, в подвальных и цокольных этажах жилых, производственных и административных зданий с проведенной реконструкцией; специализированные торговые помещения в зданиях, построенных в конце 90-х и до 2004 года, на 1-2 этажах или в пристройках, и современные торговые центры.

Рынок торговой недвижимости Кирова до 2009 года характеризовался большой закрытостью для иногородних девелоперов и сетей, но в 2009 году ситуация изменилась, благодаря чему рынок города начал расти более активно, так в 2009 году в Кирове был открыт торговый центр Metro C&C, расширила свое присутствие в регионе сеть "Магнит", а в 2010 году ожидается открытие гипермаркета "Карусель".

Пик ввода торговых центров в Кирове приходится на 2007 год, в то время как в 2008 году не было введено ни одного крупного центра. В 2008 году ожидалось открытие торгово-развлекательного центра "Jam Moll", но ввод был отложен, и комплекс, который станет крупнейшим в Кировской области, планируют открыть в 2010 году. А в 2009 году в Кирове были открыты торговые центры "Максимум" и Metro Cash & Carry. Из долгосрочных планов можно отметить торговый центр ГК "Ташир", реализация которого по состоянию на 1 квартал 2010 года находится на стадии проектирования. Других масштабных проектов не ожидается, да и заявленные проекты, которые еще не начали строиться, могут быть заморожены на стадии проектирования.

Структура предложения торговых центров

На начало 2010 года в Кирове действуют 6 крупных торговых центров современного типа. Самыми популярными объектами среди жителей города являются три торговых центра: Вятка-ЦУМ, "Европейский" и "Росинка". ЦУМ (7 тыс. кв. м) с 1976 года функционировал в формате центрального универмага. Сейчас это современный торговый центр. ТЦ "Европейский" (до 2003 года – "Дом быта") представлял собой серое здание без внешней отделки с магазинами советского типа. После передачи этого объекта муниципальной собственности в доверительное управление в здании был проведен косметический ремонт, пристроены внешние лестницы, привлечены новые арендаторы. На первом этаже появились игровой зал и кафе. Кроме того, ТЦ "Европейский" – многофункциональный комплекс. Здесь же на 4-м и 5-м этажах располагаются офисы. ТЦ "Росинка" наиболее близок к стандартам современного торгового центра и динамично развивается. В 2004 году у основного здания появилась пристройка – "Росинка-Бис", кроме того, некоторая площадь была отдана под развлекательную индустрию: начал работу клуб "Город".

Крупнейшие действующие торговые центры Кирова

Источник: ИА "INFOLine", по данным компании

До 2009 года на рынке торговой недвижимости Кирова не были представлены федеральные девелоперы, причем, по мнению участников рынка, одной из причин этого является монопольное положение местного бизнеса. Весь местный рынок производства и реализации продуктов, а также большинство земель Кирова и пригорода находятся в руках нескольких компаний, руководство которых непосредственно было связано с политической элитой области, что заметно сказывается на развитии их бизнеса. В 2009 году, после назначения губернатором региона Никиты Белых, открытость региона для федеральных инвесторов повысилась. Так в 2009 году были открыты: торговый центр Metro, и ТЦ "Максимум" а в 2010 году планируется открытие торгового центра Jam Moll. Причем с ТЦ Максимум сложилась непростая ситуация, так через несколько месяцев после открытия центра появилась информация о его закрытии в связи с тем что объект не был принят в эксплуатацию в установленном порядке. ТЦ "Максимум" расположен в здании бывшей мебельной фабрики "Стайлинг" и по документам ТЦ расположен в производственном корпусе. Собственники реконструируют объект под общественное здание многофункционального назначения, однако реконструкция не оформлена, акта ввода объекта в эксплуатацию нет.

Торговые центры Кирова, открытые в 2009 году

Долгожданным открытием 2009 года стало открытие ТЦ Metro C&C, объект общей площадью 10,5 тыс. кв. м расположился на пересечении улицы Московская и Ульяновская. Metro C&C стал первым международным ритейлером открывшим свой магазин в Кирове.

Перспективы открытия новых торговых центров в Кирове

Одним из первых объектов, заявленных на 2008 год, был торгово-развлекательный центр "Jam Moll". В мае 2007 года управляющая компания London Consulting & Management Company и компания Hermitage Construction & Management заключили контракт, в результате которого LCMC принялась за разработку концепции нового торгово-развлекательного центра в городе Кирове. Четырехэтажный торговый центр регионального значения "Jam Молл", общая площадь которогокв. м, будет расположен в самом центре города. В 2007 году LCMC были подписаны предварительные оферты и согласованы технические условия с якорными арендаторами, среди которых рассматривались "Вестер", "Мосмарт" и "М. Видео". Открытие комплекса "Jam Moll" изначально было запланировано компанией на третий квартал 2008 года, однако было перенесено на 3-4-й квартал 2009 года, а потом на 3 квартал 2010 года. В феврале 2009 года "Мосмарт" отказался от участия в проекте, и договор аренды, который был подписан между компаниями в 2008 году, был расторгнут. Компания "Вестер" также не планирует участвовать в проекте. Подтвердили свое участие в качестве арендаторов "М. Видео", "Детский Мир", "Спортмастер" и др. Кто станет арендатором FMCG в комплексе, пока неизвестно. Открытие комплекса запланировано на сентябрь 2010 года.

Строящиеся и проектируемые торговые центры Кирова

В Кирове существует ряд проектов, которые находятся на стадии разработки. Так, группа компаний ГК "Ташир" в январе 2009 года объявила, что планирует построить в Кирове полноформатный торгово-развлекательный центр "РИО" общей площадьюкв. м. Также "Кировпроект" спроектировало многофункциональный жилой квартал, включающий торгово-развлекательный комплекс "Циолковский". Его предполагается разместить на Октябрьском проспекте на основе бывшего ДК "Циолковский". Согласно проекту, первая очередь включает 69 тыс. кв. м, из которых жилой комплекс насчитывает 20 тыс. кв. м, торгово-развлекательный центр – 20 тыс. кв. м, бизнес-центр – 16 тыс. кв. м, паркинг – 13 тыс. кв. м. Стоимость строительства первой очереди составляет 2,7 млрд. руб.

По прогнозам специалистов ИА "INFOLine", в 2010 году в Кирове ожидается ввод рекордного количества площадей в торговых центрах, это произойдет благодаря открытию торгового центра Jam Молл, открытие которого по уточненным данным запланировано на 3 квартал 2010 года, таким образом, общий объем ввода площадей в Кирове в 2010 году составил около 50 тыс. кв. м. Если ввод заявленных объектов состоится в срок, то по итогам 2010 года общий объем площадей в торговых центрах Кирова составит около 132 тыс. кв. м.

Тенденции на рынке торговой недвижимости Кирова

Значимыми тенденциями рынка торговой недвижимости Кирова в 2009 году стали:

увеличение перспективности рынка города для реализации девелоперских проектов, так в 2009 году в городе состоялось открытие двух значимых торговых центров, "Максимум" и Metro, которые увеличили качественные торговые площади в городе на 21,5 тыс. кв. м (суммарная площадь центров);

миграция арендаторов из торговых центров на рынки. Представитель МУП "Центральный рынок" Кирова сообщил, что количество продавцов на рынке увеличилось и связано это не только с сезонными колебаниями, но и с переходом арендаторов из торговых центров;

снижение ставок аренды и увеличение числа вакантных площадей.

По материалам сайта http://www. *****/ (Ксения Бан) и сайта http://*****/

Приложение

42. ТОРГОВЛЯ И ОБЩЕСТВЕННОЕ ПИТАНИЕ

Черт. 58. Определение Тн объектов общественного питания и рынков при С = 0,05 - 2,40 млн. руб.

А1= 29,9

А2= -9,3

Из за большого объема этот материал размещен на нескольких страницах: 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10