Об оценке рыночной стоимости имущества (стр. 3 )

Затратный подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости и исходит из того, что покупатель, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период без существенных задержек. Данный подход оценки может привести к объективным результатам, если возможно точно оценить величины затрат на строительство аналогичного объекта и его износа при непременном условии относительного равновесия спроса и предложения на рынке недвижимости.

Стоимость имущества, определяемая затратным подходом, соответствует полному праву собственности и равна сумме рыночной стоимости участка земли, плюс стоимость нового строительства улучшений, минус накопленный износ.

Стоимость нового строительства улучшений в зависимости от типа объекта оценки и условий может выступать в виде восстановительной стоимости или стоимости замещения.

Восстановительная стоимость - стоимость строительства в текущих на дату оценки точной копии оцениваемого объекта из таких же материалов, возведенного с соблюдением таких же стандартов, по такому же проекту, с использованием той же квалификации рабочей силы, имеющего все недостатки, как и оцениваемое здание.

Стоимость замещения - оцениваемая стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки здания с полезностью, равной полезности оцениваемого объекта с употреблением современных материалов, современных стандартов, проекта и т. д.

Стоимость нового строительства определяется как сумма прямых издержек, непосредственно связанных с возведением объекта, косвенных издержек на процессы, опосредованно участвующие в строительстве и прибыли предпринимателя (инвестора).

Под накопленным износом понимается признаваемая рынком потеря стоимости улучшений, вызываемая физическими разрушениями, функциональным устареванием, внешним устареванием или комбинацией этих факторов.

Основные шаги при применении данного подхода к определению стоимости:

1) Определить стоимость земельного участка в предположении, что он не застроен;

2) Определить восстановительную стоимость улучшений (зданий, сооружений, объектов благоустройства), находящихся на объекте;

3) Определить дополнительные затраты, необходимые для того, чтобы довести здание до состояния рыночных требований и уровня загрузки помещений;

4) Определить предпринимательский доход;

5) Определить величину накопленного износа;

6) Определить остаточную стоимость объекта оценки;

7) К полученной величине стоимости с учетом износа добавить стоимость земельного участка.

Основная формула затратного подхода к оценке недвижимости выглядит так:

Сзатр = Сзу + Сновстр - Износ, где

Сзатр - стоимость, определенная затратным методом,

Сзу - стоимость участка земли,

Сновстр - стоимость нового строительства (восстановительная или замещающая),

Износ - накопленный износ.

Стоимость нового строительства определяется с точки зрения потенциального покупателя (инвестора):

Сновстр = ПИ + КИ + ПП, где

ПИ - прямые издержки,

КИ - косвенные издержки,

ПП - прибыль предпринимателя (инвестора).

Под прямыми издержками обычно понимают издержки, которые несет генеральный подрядчик (строитель) и которые включаются в договорную цену. В нормальных рыночных условиях эта величина равна сметной стоимости строительства, которая определяется как сумма стоимости строительно-монтажных работ (Ссмр), стоимости оборудования (Соб), если она подлежит оценке, и величине прочих затрат (ПрЗ):

ПИ = Ссмет = Ссмр + Соб + ПрЗ

Стоимость строительно-монтажных работ определяется как сумма прямых затрат подрядчика (ПЗ), накладных расходов и плановых накоплений (сметной прибыли подрядчика):

Ссмр = ПЗ + НР + ПН

Прямые затраты складываются из заработной платы строительных рабочих, стоимости материалов и стоимости эксплуатации машин и механизмов:

ПЗ = Сзп + Смат + Сэмм

В приложениях приведены электронные таблицы, обосновывающие полученную по затратному подходу рыночную стоимость.

Информация для подсчета объемов работ получена путем визуального осмотра, изучения данных технической экспертизы и технического паспорта на здание.

Затратный подход показывает оценку восстановительной стоимости объекта за вычетом износа, увеличенную на стоимость земли.

Определить рыночную восстановительную стоимость зданий и сооружений можно путем пересчета сметной стоимости строительства в ценах 1984 гг в сметные цены 1991 г. и дальнейшей корректировки этих цен с использованием рыночных коэффициентов удорожания строительно-монтажных работ на дату оценки. Другой метод для получения величины восстановительной стоимости - расчет ее на основе индексов и рыночных цен в строительстве, приводимым в ежеквартальном межрегиональном информационно-аналитическом бюллетене КО-Инвест. Третий метод применяется для нового строительства и заключается в калькулировании необходимых для строительства ресурсов в текущих ценах. Расчеты стоимости строительства производились в ценах 1969 года на основе Укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС) с последующим индексированием затрат на дату оценки.

Достоинства подхода на основе УПВС:

1.  Использование нормативов, имеющих серьезную фактическую базу, реальные технологические модели в текущем уровне цен на СМР, созданной примерно в те годы, когда были возведены оцениваемые объекты.

2.  Универсальность подхода. Возможность производить оценку практически любых зданий и сооружений.

3.  Разумный объем показателей и других данных, которые необходимо хранить в памяти компьютера.

4.  Возможность использования методики лицами, не имеющими профессиональной специальной подготовки в области проектно-сметного дела.

5.  Возможность оперативно рассматривать и анализировать с точки зрения затрат несколько вариантов улучшений в процессе поиска лучшего и наиболее эффективного использования.

6.  Возможность получения составляющих прямых затрат по каждому конструктивному элементу и виду работ.

7.  Возможность получения ведомости потребных ресурсов в натуральных показателях и использования их стоимости на дату оценки на данном рынке для вычисления прямых издержек (ресурсный метод).

8.  Удобство автоматизации расчета с использованием электронных таблиц и интеграции с другими программными средствами для комплексной автоматизации оценочной деятельности.

Стоимости затрат на строительство одного куб. м., одного кв. м. или погонного метра объектов были разработаны в 1970 году и называются сборники укрупненных показателей базовой стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов.

УПВС зданий и сооружений сгруппированы в сборниках по отраслям народного хозяйства и промышленности или по видам зданий и сооружений, имеющихся во многих отраслях народного хозяйства, и содержит восстановительную стоимость 1 куб. м. строительного объема зданий или 1 км трубопровода, 1 км автомобильной дороги, 1т емкости склада, 1 кв. м, площади стенда, 1 куб. м фундамента и т. д., в зависимости от их назначения, конструкции, капитальности, благоустройства, размера и расположения в том или ином территориальном поясе, с учетом климатического района.

В восстановительную стоимость указанных укрупненных показателей включены все прямые затраты, накладные расходы, плановые накопления, а также общеплощадочные расходы по отводу и освоению строительного участка, стоимость проектно-изыскательских работ, затраты связанные с производством работ в зимнее время, затраты по сдельно-премиальной системе оплаты труда, убытки от ликвидации временных зданий и сооружений, расходы по перевозке рабочих на расстояние свыше 3 км и т. д.

При определении восстановительной стоимости какого – либо здания или сооружения оценочная стоимость единицы укрупненного измерителя, принятая по соответствующему УПВС для данного территориального, пояса умножается на общее количество единиц оцениваемого объекта.

V - размер объекта в куб. м. для строительного объема зданий или в км для трубопровода, в км для автомобильной дороги, в т для емкости склада, в кв. м. для площади стенда, в куб. м для фундамента и т. д.

С69 – восстановительная стоимость единицы в ценах 1969 года.

Ккап - коэффициент привода оцениваемого объекта к одной группе капитальности.

Ккл - коэффициент привода оцениваемого объекта к одному климатическому району.

(1+-Ксан)- коэффициент позволяющий учесть наличие или отсутствие некоторых видов благоустройства объекта.

Свост69- восстановительная стоимость объекта в ценах 1969 года.

Кпот - коэффициент учитывающий разницу в высоте потолков, оцениваемого объекта и таблиц.

Коб=0,98+0,02*V таб./V – коэффициент учитывающий отклонение строительного объема оцениваемого объекта от объекта –аналога, в соответствии с разъяснениями РБТИ стр. 24.

Свост69=С69*Ккап*Ккл*(1+-Ксан)*Кпот*Коб*V

Постановлением Государственного Комитета СССР по делам строительства от 01.01.01 г. №94. «Об утверждении индексов изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ и территориальных коэффициентов к ним для пересчета сводных сметных расчетов (сводных смет) строек, предусмотрены индексы перевода цен из 1969 в цены 1984 года.

Свос84- восстановительная стоимость объекта в ценах 1984 года.

Ктер - территориальный коэффициент.

С84- индекс изменения сметной стоимости к ценам 1969 г.

Свос84= Свост69*С84*Ктер= С69*Ккап*Ккл*(1+-Ксан) )*Кпот*Коб *V* С84*Ктер.

Письмом Государственного строительного комитета СССР от 6 сентября 1990г. №14-Д. «Об индексах изменения стоимости строительно-монтажных работ и прочих работ и затрат в строительстве, предусмотрены индексы перевода цен из 1984 в цены 1991 года.

Свос91- восстановительная стоимость объекта в ценах 1991 года.

Ктер1- территориальный коэффициент.

С91- индекс изменения сметной стоимости к ценам 1984 г.

Свос91= Свост84*С91*Ктер1= С69*Ккап*Ккл*(1+-Ксан) )*Кпот*Коб *V* С84*Ктер.* С91*Ктер1

Для расчета стоимости объектов в текущих ценах воспользуемся коэффициентом пересчета стоимостей из 1991 в наши дни. Данный коэффициент рассчитывается, разрабатываются и публикуются Региональным центром ценообразования г. Кирова ( Октябрьский проспект 104а) без учетов налогов.

И - Индекс перевода цен из 1991 г в сегодняшний день.

Свос - восстановительная стоимость объекта в текущих ценах.

Свос= Свост91*И= С69*Ккап*Ккл*(1+-Ксан) )*Кпот*Коб *V* С84*Ктер.* С91*Ктер1*И

для упрощения, при равенстве единице какого-либо коэффициента, оценщик его не использует в расчетах, т. к. он не влияет на результат.

Пересчет в цены 1984 г. произведен по индексам изменения сметной стоимости СМР согласно Постановления Госстроя СССР №94 от 01.01.2001 г. Приняты следующие значения:

1,16 - отраслевой индекс удорожания стоимости строительно-монтажных работ,

1,06 - территориальный коэффициент по Кировской области.

Пересчет в цены 1991 г. произведен по индексам изменения сметной стоимости СМР согласно Постановления Госстроя СССР №14-Д от 01.01.2001 г. Приняты следующие значения:

1,56 - отраслевой индекс удорожания стоимости строительно-монтажных работ

0,94 - территориальный коэффициент по Кировской области.

Пересчет в рыночные цены на дату оценки по состоянию на 1 квартал 2010 г. произведен по индексу 66,81 без учета НДС согласно Письму Министерства регионального развития РФ от 20 января 2010 г. N 1289-СК/08 “Индексы изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ, в том числе стоимости материалов, оплаты труда и эксплуатации машин и механизмов на I квартал 2010 года”, а также с учетом ИПЦ за апрель (100,3), май (100,5), июнь (100,4), июль (100,4), август (100,6), сентябрь (100,8), октябрь (100,5) 2010 г.

См. таблицу №5

Таблица № 5

Пересчет в цены 1984 г. произведен по индексам изменения сметной стоимости СМР согласно Постановления Госстроя СССР №94 от 01.01.2001 г. Приняты следующие значения:

1,16 - отраслевой индекс удорожания стоимости строительно-монтажных работ

1,06 - территориальный коэффициент по Кировской области.

Пересчет в цены 1991 г. произведен по индексам изменения сметной стоимости СМР согласно Постановления Госстроя СССР №14-Д от 01.01.2001 г. Приняты следующие значения:

1,56 - отраслевой индекс удорожания стоимости строительно-монтажных работ

0,94 - территориальный коэффициент по Кировской области.

Пересчет в рыночные цены на дату оценки по состоянию на 1 квартал 2010 г. произведен по индексу 66,81 без учета НДС согласно Письму Министерства регионального развития РФ от 01.01.01 г. N 1289-СК/08 “Индексы изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ, в том числе стоимости материалов, оплаты труда и эксплуатации машин и механизмов на I квартал 2010 года”, а также с учетом ИПЦ за апрель (100,3), май (100,5), июнь (100,4), июль (100,4), август (100,6), сентябрь (100,8), октябрь (100,5) 2010 г.

9.1. Физический износ.

Исправимый физический износ оценивается как затраты, необходимые на проведение ремонта, восстановления или усиления конструкций (фундаментов, стен, перекрытий, кровли, внутренней отделки помещений, столярных изделий, санитарно-технических приборов и т. д.).

С рыночной точки зрения, потеря стоимости за счет устранимого физического износа имеет место в результате того, что типичный покупатель произведет немедленный ремонт, чтобы восстановить нормальные эксплуатационные характеристики объекта недвижимости (косметический ремонт, восстановление участков протекающей кровли, ремонт инженерного оборудования и т. п.).

Неисправимый физический износ оценивается на основе так называемого экономического возраста или путем экспертных оценок накопленных дефектов и повреждений. Следует отметить, что экономический возраст конструктивных элементов может быть выше или ниже хронологического возраста в зависимости от качества изготовления и условий эксплуатации конструкций. В литературе отмечается тенденция к завышению величин неисправимого физического износа долгоживущих элементов вследствие того, что реальный срок экономически целесообразной эксплуатации их (общая экономическая жизнь) оказывается выше нормативных сроков эксплуатации. Неисправимый физический износ относится к позициям, исправление которых в настоящее время практически невозможно или экономически нецелесообразно. Теоретической основой для расчета неисправимого физического износа является предположение о линейном уменьшении потребительских качеств строительных элементов и конструкций в течение их срока службы. При этом общепринятым подходом считается полное исчерпание потребительских свойств в течение срока службы.

В существующей практике оценки элементы сооружения, имеющие неисправимый физический износ, делят на долгоживущие и короткоживущие.

Долгоживущие элементы - ожидаемая остаточная жизнь совпадает с остаточной экономической жизнью всего сооружения (например, фундаменты, несущие стены, капитальные перекрытия и т. п.).

Короткоживущие элементы - имеют меньшую остаточную экономическую жизнь, чем весь объект недвижимости, поэтому в течение срока эксплуатации предусматривается их периодическая замена.

Сроки службы имущества в целом зависят от долговечности его составляющих конструктивных элементов и оборудования. В зависимости от типа конструкций и вида применяемых основных материалов для них установлены нормативные усредненные сроки службы, которые используются в практике для экономических расчетов.

Определение сроков службы имущества:

Срок службы рассчитывается путем подсчета количества лет с момента ввода в эксплуатацию объектов до даты оценки.

Дата ввода объекта в эксплуатацию приведена в приложении №1

Предельные сроки экономической жизни долгоживущих элементов равны срокам службы соответствующего объекта оценки.

Предельные сроки экономической жизни короткоживущих элементов определяются в соответствии с нормативной документацией.

Определение физического износа сооружений произведено методом срока жизни.

Ифэ - физический износ сооружения,

ЭВ - фактический срок службы сооружения,

ФЖ - предельный срок экономической жизни сооружения.

В Положении о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений МДС 13-14.2000, утвержденом Постановлением Госстроя СССР от 01.01.01 г. N 279, указана периодичность капитального ремонта конструктивных элементов производственных зданий.

Периодичность проведения капитального ремонта, указанная в МДС 13-14.2000, данный документ определяет фактически предельные сроки экономической жизни конструктивных элементов объектов.

Физический износ соответствующего конструктивного элемента определяется как отношение фактического срока службы к его предельному сроку экономической жизни.

Расчёт величины физического износа приведен в таблице № 7

Таблица № 6

Определение сроков экономической жизни элементов объектов оценки

Здание аптеки с земельным участком

аптека

год постойки 1863

год реконструкции 1998

группа капитальности 1

* - определен в соответствии с Положением о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений МДС 13-14.2000 утвержденного Постановлением Госстроя СССР от 01.01.01 г. N 279

Из за большого объема этот материал размещен на нескольких страницах: 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10