Об оценке рыночной стоимости имущества (стр. 2 )

Здание аптеки находится в историческом центре г. Кирова на перекрестке ул. Ленина и ул. Горбачева и является частью архитектурного ансамбля. В 1998 г. была проведена реконструкция здания. Земельный участок, площадью 183 кв. м., выделен под здание аптеки. Поэтому имеет специфическую форму, которая присуща самому зданию. См. приложения.

В 2009 г. в здании аптеки силами арендатора были произведены перепланировка и частичный капитальный ремонт. Все работы и проект перепланировки были согласованы с собственником здания и произведены с соблюдением всех установленных требований и нормативов. Здание аптеки с земельным участком оценивается на 10 декабря 2010 г. в том виде и качестве, в котором оно есть на дату оценки. Улучшения, созданные во время перепланировки и частичного капитального ремонта, являются неотделимыми от объекта оценки и в соответствии с действующим законодательством являются собственностью арендодателя. Возмещение затрат, понесенных арендатором на перепланировку и частичный капитальный ремонт, регулируется договором аренды между собственником помещения и арендатором и гражданским кодексом РФ.

7. АНАЛИЗ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ.

7.1 Социально-экономическое развитие РФ

Кризис второй год является в России причиной значительного спада темпов производства, ухудшения ценовой конъюнктуры, роста потребительских цен. Доходы казны сократились. Теперь мы имеем дефицитный госбюджет и высокий уровень инфляции.

Правительство РФ на антикризисные меры выделило около 700 млрд бюджетных рублей. Но до реального сектора экономики, системообразующих предприятий финансовые ресурсы доходят не всегда вовремя. Неэффективно сработал и механизм предоставления госгарантий по кредитам. В результате ухудшилось экономическое положение целых отраслей. В российском автопроме, например на ВАЗе, и в целом в оборонно-промышленном комплексе сложнейшее положение. Для преодоления системных проблем в отечественной экономике и финансовой системе требуются хорошо продуманные решения и действия.

Об этих проблемах без прикрас сказано в нынешнем послании президента Федеральному Собранию. Важно то, что правительство обязуется представить план конкретных мер по совершенствованию финансовой системы. С точки зрения инновационного развития финансовый сектор, указывается в послании, все еще слаб, недостаточно капитализирован и не способен оказывать необходимые гражданам и компаниям услуги.

Главное — поступать так, чтобы в условиях глобального кризиса финансовая и кредитная политика оставалась неизменной, а люди могли пользоваться субсидиями и заемными средствами, размещать свободные деньги на депозитах, осуществлять весь спектр финансово-экономических операций. Для этого следует предъявлять повышенные требования к заемщикам, агентам, финансовым посредникам, чтобы не допустить исчезновения средств при перечислениях, невозврат кредитных заимствований. Члены комитета СФ по финансовым рынкам и денежному обращению руководствовались этими принципами во время работы над законом о так называемых платежных терминалах — специальных аппаратах, с помощью которых граждане могли бы оплачивать налоги, госпошлины, услуги Интернета и мобильной связи, гасить кредиты. В первом варианте законопроекта операционные риски при переводе денежных средств ничем не были застрахованы. После острых дискуссий нам удалось убедить коллег из Госдумы внести поправки, которые в конечном счете защищали интересы граждан. 1 января 2010 г. этот закон вступит в силу.

В значительной мере стабилизировал положение в государстве пакет законов, связанный с пенсионным и социальным обеспечением. Была серия поправок, касающихся пенсионного законодательства, закона о пособиях на ребенка, увеличения квадратных метров жилья для ветеранов Великой Отечественной войны и ряда других важных актов социальной направленности. Так, совместно с законодателями Ульяновской области удалось внести важные дополнения в Федеральный закон «О фонде содействия реформированию ЖКХ». В итоге кредитные организации независимо от доли государства в их активах получили законное право на участие в конкурсах на обслуживание жилищно-коммунального хозяйства, что в целом положительно отразится на качестве и перечне услуг населению.

Но меры бюджетного стимулирования экономики должны включать в себя приоритетное финансирование инфраструктурных проектов, увеличение расходов на ремонт и техобслуживание дорог, капитальных сооружений. Например, в Приволжском федеральном округе было построено и реконструировано всего 27,2 км дорог федерального значения при общей их протяженности 7400 км. В Поволжье сосредоточено порядка 85% российского автопрома. В сложном положении оказался УАЗ. Губернатор Ульяновской области, правительство, законодательное собрание поддержали автомобильный и моторный заводы. И хотя производство упало почти наполовину, но выпуск продукции по гособоронзаказу, в интересах Минздравсоцразвития, сельского хозяйства сохраняется на приемлемом уровне.

Немало сказано о поддержке инновационной деятельности, подготовке научных кадров, создании научных центров. Однако движение в этом направлении идет крайне медленно. Фактически нужна целая программа научного возрождения нации. Надо сказать, что долгожданный пакет из 16 законов, регулирующих инновационную деятельность, уже находится в Госдуме, но все эти законопроекты достаточно затратные. Только на первом этапе они обойдутся государству в 35 млрд руб. в год. Предстоят длительные и напряженные консультации с Минфином. Но без принятия этих законодательных норм в нашем государстве мы инновационный механизм не запустим. Сейчас как никогда важно прислушаться к голосу регионов. Например, ульяновские законодатели предлагают включить в думский пакет законопроект «О статусе ученого в Российской Федерации». Полагаем, что эти и другие меры по модернизации нашей экономики, социальной сферы и политической системы позволят нам стабилизировать нынешнюю ситуацию и решительно двинуться вперед.

Экономика России начала выходить из рецессии в III квартале 2009 г. на фоне лучшей, чем ожидалось, ситуации в промышленности и строительстве, считает Минэкономразвития, передает Рейтер. МЭР ждет, что после годовой оценки Росстат существенно пересмотрит данные о ВВП за первые три квартала 2009 г., а также за IV квартал 2008 г. "Падение за первые три квартала существенно изменится, глубокий провал в первом квартале будет меньше", - сказал заместитель министра экономического развития РФ Андрей Клепач.

С учетом сезонного и календарного фактора в III квартале начался рост (ВВП) и эта динамика вряд ли подвергнется изменению, но интенсивность роста уточнится", - добавил он. При этом Клепач воздержался от оценки ВВП в IV квартале 2009 г. "Факт, что IV квартал лучше, чем мы ожидали, интенсивность восстановления спроса лучше, но устойчивость и качество восстановления оставляют желать лучшего.

Замглавы МЭР ожидает, что инфляция в январе 2010 г. составит около 1,7%, что укладывается в рамки инфляционного прогноза Минэкономразвития на год - 6,5-7,5%. По словам Клепача, экспорт из РФ в декабре 2009 г. составил $33,7 млрд, импорт - $22,5 млрд. Таким образом, профицит торгового баланса составил $11,2 млрд.

"ВВП России в январе-сентябре 2009 г. снизился, по предварительной оценке Минэкономразвития РФ, по сравнению с аналогичным периодом 2008 г. на 10%, отмечается в мониторинге текущей ситуации в экономике Российской Федерации, подготовленном ведомством.

ВВП РФ в сентябре 2009 г. по сравнению с сентябрем 2008 г. снизился на 8,6%.

В августе 2009 г. падение ВВП РФ было на уровне 10,5%."

Специалисты компании Jones Lang LaSalle подготовили обзор инвестиционного рынка недвижимости России за 2 квартал 2009 г.

Ухудшение экономических показателей продолжилось во 2 квартале и являлось одним из основных факторов низкой инвестиционной активности в России, в частности в секторе недвижимости. К этому следует добавить продолжение коррекции арендных ставок и цен на недвижимость.

Произошло смещение интереса инвесторов от строящихся к завершенным зданиям. Доля инвестиций в готовые объекты выросла с 40-50% до кризиса до 92% в 1 половине 2009 г. В отличие от предыдущих лет, основную роль последнее время играют российские инвесторы: на них пришлось 96% вложений в этом году по сравнению с 28% в 2008 г. Также активность перешла из региональных городов преимущественно в Москву и частично в Санкт-Петербург.

Последние месяцы отметились положительными новостями в экономике (Министерство экономического роста зафиксировало рост экономики в июне) и оживлением инвесторов (например, продажа офисного центра компанией AFI Development). Положительные тенденции также наметились на рынках недвижимости Европы. Например, максимальные ставки капитализации оставались стабильными с начала года в 9-ти городах (Берлине, Мюнхене, Штутгарте, Эдинбурге, Бирмингеме, Лидсе, Манчестере, Риме и Осло). Это говорит как о росте уверенности среди инвесторов, так и о сохраняющемся дефиците первоклассных объектов на продажу.

Тем не менее, ситуация по-прежнему остается весьма неопределенной. Полноценная активность на инвестиционном рынке начнется только после нескольких кварталов убедительных макроэкономических показателей. Другим важным сигналом послужит стабилизация ставок аренды.

Владимир Пантюшин, Директор по России и СНГ Отдела экономических и стратегических исследований компании Jones Lang LaSalle, отметил: «Российский рынок всегда следовал за тенденциями в более развитых европейских городах. Скорее всего, это произойдет и в этот раз. Поэтому мы внимательно следим за показателями крупнейших городов Европы. Тем не менее, основным определяющим фактором для всех стран остается общая экономическая ситуация, как глобальная, так и на уровне отдельной страны. Именно стабилизация экономики послужит толчком для улучшения положения в отдельных сегмента недвижимости, что в свою очередь, привлечет внимание инвесторов»

Итак, с одной стороны есть ряд факторов, которые говорят о возможности восстановления экономики: сохранение относительно высоких цен на нефть, рост денежной массы, ожидание увеличения госрасходов, сокращение уровня безработицы и некоторые другие данные, с другой - банковский и корпоративный сектор имеют в целом пока далеко не лучшие показатели. Сейчас экономическая ситуация находится в руках государства. Основным источником стимулирования спроса должны стать государственные расходы и рост экономической активности населения. Однако если государство допустит ошибки, экономика может вползти в более длительную рецессию, выход из которой может затянуться надолго.

7.2 Состояние экономики Кировской области

Кировская область, расположенная между Волгой и Уралом, - одна из самых крупных в европейской части России. Разветвленная сеть автомобильных и железных дорог связывает ее с другими регионами страны и образует транзитные коридоры в направлении северных морских портов, Сибири и Дальнего Востока. Главная водная артерия - р. Вятка, по имени которой область традиционно называют Вятским краем.

Регион имеет высокий производственный, научный и кадровый потенциал, развитую сеть коммуникаций и обладает сырьевой базой, достаточной для ускорения темпов развития экономики.

В регионе находятся крупнейшие в Европе залежи фосфоритов (45% всех фосфоритов, добываемых в России), а также большие запасы торфа (50% всего российского торфа добывается в Кировской области), полезных ископаемых для производства строительных материалов – это известняки, стекольные пески, сырье для производства керамзита, керамического кирпича.

Основное богатство Вятского края – лес. Леса занимают две трети территории области. Общий запас древесины составляет более 1 млрд. кубометров, расчетная лесосека - более 16 млн. кубометров.

Правительство области проводит активную работу, направленную на повышение инвестиционной привлекательности региона. Ее важнейшим элементом является стимулирование инвестиционной деятельности, а также закрепление набора преференций инвесторам, формирование качественной нормативной базы в сфере инвестиционной политики, что делает область более перспективным партнером и гарантирует условия надежного и прибыльного вложения капиталов.

Инвестиционная привлекательность Кировской области подтверждается ведущими мировыми рейтинговыми агентствами: Fitch Ratings и Moody's Investors Service. Прогноз по всем рейтингам - «Стабильный», что говорит о высокой кредитоспособности региона.

Известное рейтинговое агентство «ЭКСПЕРТ РА», проводящее ежегодную оценку инвестиционной привлекательности российских регионов, отметило, что, несмотря на протекающий мировой экономический кризис, Кировская область повысила свою инвестиционную привлекательность и снизила инвестиционные риски. Что подтвердил в 2009 году и рейтинг инвестиционной привлекательности российских регионов, в котором Кировская область заняла 53 место, поднявшись на 18 позиций.

Стратегией социально-экономического развития Кировской области до 2020 года определены основные направления развития региона. В их числе - лесопромышленный и агропромышленный комплексы, производство строительных материалов, развитие химического комплекса на базе разработки месторождений фосфоритов, комплексная переработка торфа.

Важную роль в экономике области играет агропромышленный комплекс. Сельхозпредприятия региона производят экологически чистую продукцию, соответствующую международным стандартам.

Еще один приоритетный сектор в экономике региона - производство строительных материалов. Основные виды продукции - строительный кирпич, стеновые блоки и панели, сборные железобетонные конструкции и детали, а также строительные нерудные материалы: щебень, гравий, строительный песок, песчано-гравийная смесь.

В Кировской области созданы все условия для формирования кластера биохимического и фармацевтического направлений. В 2010 году в регионе начинает работать завод по производству препаратов крови, который обеспечит потребности страны по иммуноглобулину на 100%, альбумину – на 58%, по двум факторам свёртываемости крови, соответственно, на 40% и на 100%. Для обеспечения производства донорской плазмой будет открыто 50 донорских плазмоцентров.

Уникальность области в отношении биохимических технологии обусловлена тем, что среди всех регионов России только в Кировской области в своё время были созданы, а сегодня сохранены и существуют все необходимые компоненты, обеспечивающие потребности: научные организации-разработчики, образовательные учреждения, промышленные биотехнологические и фармацевтические предприятия и предприятия по выпуску необходимого биотехнологического оборудования. Также область обладает большими запасами воспроизводимого биологического сырья.

В Кировской области сосредоточены значительные запасы минеральных вод различного солевого состава и месторождения лечебных грязей. На основе богатых природных ресурсов развиваются охотничий туризм и активный отдых.

Продукция предприятий региона известна более чем в 40 странах дальнего зарубежья. Правительство области приветствует сотрудничество на серьезной взаимовыгодной основе и приглашает потенциальных партнеров на гостеприимную вятскую землю.

* - по информации сайта Правительства Кировской области (http://www. ako. *****/econom)

7.3. Анализ рынка недвижимости города Кирова

Анализ рынка недвижимости города Кирова приведен в приложении № 2.

8. АНАЛИЗ НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ

Имущество может использоваться не одним, а несколькими способами. Поскольку каждому способу использования соответствует определенная величина его стоимости, то перед проведением оценки выбирается такой способ использования, который позволит получать от оцениваемого объекта наибольшую отдачу, с учетом стандартных затрат на осуществление данного вида деятельности, такой способ называется наилучшим и наиболее эффективным.

Понятие наилучшего и наиболее эффективного использования определяется как вероятное разумное использование объекта, которое законодательно разрешено, физически возможно, финансово целесообразно и максимально продуктивно. Понятие наилучшего и наиболее эффективного использования предполагает, наряду с выгодами для собственника объекта, также общественную пользу.

Анализ ННЭИ объекта недвижимости

Для того чтобы корректно использовать подходы к оценке стоимости, а также дать ответ о целесообразности дальнейшего существования имеющихся на участке улучшений, определение наилучшего и наиболее эффективного использования проводится в два этапа:

1 ) Для земельного участка как свободного;

Рыночную стоимость земельного участка определяют исходя из его наиболее эффективного использования, являющегося весьма вероятным, физически возможным, разумно оправданным, соответствующим требования законодательства, финансово осуществимым, что в результате дает максимальную расчетную величину стоимости земельного участка.

Для определения наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка как свободного оценщик анализирует возможные виды использования земельного участка (см. таблицу № 3). Для этого оценщиком определены все возможные виды использования земельного участка и определено влияние различных факторов на каждый из видов использования, влияние факторов определено по шкале, указанной в соответствующей таблице.

Таким образом, таблица № 3 с данными представляет собой параметры kij, измеряемые по шкале -5, -4, -3, –2, -1, 0, +1,+2, +3, +4, +5.

Затем оценщик определяет сумму баллов по каждому из видов испольнования земельного участка как свободного. Вид использования, по которому сумма баллов является максимальной, и есть ННЭИ земельного участка как свободного.

На основании таблицы № 3 оценщик пришел к выводу, что наилучшее и наиболее эффективное использование земельного участка как свободного: текущее использование (торгово-офисное), так как сумма баллов данного вида использования наибольшая.

2) Для земельного участка с имеющимися улучшениями.

Методика определения ННЭИ для земельного участка с имеющимися улучшениями аналогична методике определения ННЭИ для земельного участка как свободного.

Определение ННЭИ для земельного участка с имеющимися улучшениями представлено в таблице № 4.

На основании таблицы № 4 оценщик пришел к выводу, что наилучшее и наиболее эффективное использование земельного с имеющимися улучшениями: текущее использование (торгово-офисное) - так как сумма баллов данного вида использования наибольшая.

Таким образом, оценщик установил, что наилучшее и наиболее эффективное использование земельного участка как свободного: текущее использование (торгово-офисное). Наилучшее и наиболее эффективное использование земельного участка с улучшениями: текущее использование (торгово-офисное).

Таблица № 3

Оценка ННЭИ для свободного участка

Таблица № 4

Оценка ННЭИ для участка с улучшениями

9. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ЗАТРАТНЫМ ПОДХОДОМ.

Из за большого объема этот материал размещен на нескольких страницах: 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10