Об оценке рыночной стоимости имущества (стр. 6 )

Площадь земельного участка, м2 183

Стоимость земельного участка руб.

9.7 Обобщение результатов

Таким образом, учитывая полную восстановительную стоимость, прибыль предпринимателя, общий накопленный износ, а также стоимость земельного участка, приходящуюся на объекты оценки, определим стоимость имущества, полученную с помощью затратного подхода.

См. таблицу №9

Таблица № 9

Расчет рыночной стоимости недвижимого имущества по затратному подходу

* - Функциональный износ определяется по методу срока эффективного функционирования

Функциональный износ аптеки = ( 2/ ( 8833= 532492

Функциональный износ приямка = ( 2/ ( 80= 23645

В 1998 году здание аптеки было реконструированно, что указано в техническом паспорте здания. Поэтому Оценщик считает возможным исчисление функционального износа с 1998 г.

10. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ СРАВНИТЕЛЬНЫМ ПОДХОДОМ

Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами, которые были проданы или включены в реестр на продажу.

Подход сравнения продаж, или рыночный подход, является наиболее широко применяемым способом оценки. При этом стоимость движимого и недвижимого имущество определяется путем сопоставления цен продаж подобных, аналогичных объектов. Хотя подобный метод оценки на первый взгляд представляется достаточно очевидным и простым, его применение на практике связано со множеством трудностей и условностей.

В первую очередь, наличие таких трудностей обусловлено тем, что не существует даже двух аналогичных объектов. Местоположение, физические характеристики и состояние, обременения и условия финансирования, время продажи - вот лишь небольшая доля возможных отличий. Объекты оценщик может назвать аналогичными только с определенной натяжкой, которая требует своей рыночной оценки. Другая трудность заключается в определении цены сделки по объектам-аналогам. Традиционно такие цены являются коммерческой информацией и обычно не разглашаются. Поэтому в расчётах используется цена предложения с необходимой корректировкой. Иногда приходится принимать в расчет сделки, происходившие в не вполне рыночных условиях. Если нерыночные факторы конкретной сделки известны, то учесть их влияние можно. Однако, получить полную информацию об экономических характеристиках и условиях продажи можно далеко не всегда.

При наличии достаточного количества достоверной информации о недавних продажах подобных объектов подход сравнения продаж позволяет получить результат, максимально близко отражающий отношение рынка к объекту оценки.

В зависимости от предполагаемого характера дальнейшего использования оцениваемого объекта (по месту, целям и способам его эксплуатации) рекомендуется выделять два типа оценочных стоимостей: стоимость при существующем использовании («стоимость в пользовании» или «стоимость в текущем пользовании») и стоимость при предполагаемом альтернативном использовании, возникающем, как правило, в случае возможной смены собственника объекта, например, в случае его продажи на свободном, открытом и конкурентном рынке («стоимость в обмене»).

При использовании данного подхода принимались во внимание такие критерии сравнения, как местоположение оцениваемого объекта и объектов-аналогов, конструктивно-планировочное решение, техническое состояние, отношение цены предложения к цене продажи.

Цены на объекты-аналоги корректируются с учетом данных критериев. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Определение стоимости сравнительным подходом

здания аптеки с земельным участком

*- в качестве аналогов сравнения оценщиком используются предложения по продаже, в результате торга покупателя с продавцом в условиях рынка происходит снижение цены (скидка на торг). Как правило, данная скидка составляет %. Оценщиком данная скидка принята в размере 10%.

Задаем коэффициенты важности для всех параметров сравнения (Gi) по 10 бальной шкале (наиболее важному 10 наименее важному 0).

Таблица с данными, представляющими собой параметры kij, измеряемые по шкале -5, -4, -3, -2, -1, 0, +1,+2, +3, +4, +5, в которой за точку отсчета принимается значение параметра для объекта оценки. То есть колонка, соответствующая объекту оценки, заполнена нулями.

Вычисляем относительные показатели свойств (элементов сравнения) по формуле qij=(kij+5)/10. Определяем интегральные показатели качества для всех объектов Kj=Sqij*Gi

Стоимость 1 м2 торгово-офисного центра в г. Кирове 30048,39 руб.

Из за большого объема этот материал размещен на нескольких страницах: 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10