Об оценке рыночной стоимости имущества (стр. 7 )

Площадь объекта оценки (здание аптеки) 349,5 м2

Стоимость объекта оценки Здание аптеки с земельным участком, полученная с помощью сравнительного подхода составит: 912 руб.

Шкалы параметра kij для сравнительного подхода

Параметр Парковка

Параметр Наличие коммуникаций

Параметр Внешний вид

Параметр Площадь, м2

Параметр Земельный участок

Параметр Наличие арендаторов

Параметр Необходимость ремонта

11. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ ДОХОДНЫМ ПОДХОДОМ

Доходный подход основывается на принципе ожидания. Данный принцип утверждает, что типичный инвестор или покупатель приобретает недвижимость в ожидании получения будущих доходов или выгод. Иными словами, стоимость объекта может быть определена как его способность приносить доход в будущем.

Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:

1.  Оценка валового потенциального дохода на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке для сравнимых объектов. Такой показатель обычно называется оптимальной или рыночной ставкой.

2.  Оценка потерь производится на основе анализа рынка, характера его динамики (трендов) применительно к оцениваемой недвижимости. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода, а итоговый показатель является действительным валовым доходом.

3.  Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости основывается на анализе фактических издержек по ее содержанию и/или типичных издержках на данном рынке. Расчетная величина вычитается из валового дохода, а итоговый показатель является действительным валовым доходом.

4.  Полученный таким образом чистый доход затем пересчитывается в текущую стоимость объекта рядом способов. Выбор способа пересчета зависит от качества исходной информации о рынке.

Целью сведения результатов всех используемых подходов является определение преимуществ и недостатков каждого из них, и, тем самым, выработка единой стоимостной оценки. Преимущества каждого подхода в оценке рассматриваемого объекта недвижимости определяются по следующим критериям:

Тип, качество и обширность информации, на основе которых проводится анализ.

Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость, такие как использование, потенциальная доходность.

Настоящий подход подразумевает, что цена объекта недвижимости на дату оценки непосредственно связана с текущей стоимостью чистых доходов (до налогообложения), которые могут быть получены владельцем в течение будущих лет после покупки здания, в т. ч. за счет сдачи площадей в аренду.

Расчет стоимости может быть осуществлен посредством подхода прямой капитализации доходов или в результате анализа дисконтированных потоков наличности. В зависимости от конкретных обстоятельств может быть применен один из этих подходов.

Поскольку потоки доходов стабильны длительный период времени, представляют собой положительную величину; потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами, оценщик использует для определения стоимости метод капитализации доходов.

Метод капитализации доходов представляет собой определение стоимости недвижимости через перевод годового (или среднегодового) чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость.

11.1 Расчет стоимости объектов оценки методом капитализации доходов

Основные этапы процедуры оценки методом капитализации:

1) определение ожидаемого годового дохода, в качестве дохода, генерируемого объектом недвижимости при его наилучшеми наиболее эффективном использовании

2) расчёт ставки капитализации

3) определение стоимости объекта недвижимости на основе чистого операционного дохода и коэффициента капитализации путём деления ЧОД на коэффициент капитализации:

 

где, С - стоимость объекта недвижимости, руб.

Потенциальный валовой доход (ПВД) = S * Ca*(1-Кн)

где S - площадь, сдаваемая в аренду, м2;

Са - арендная ставка за 1м2 (см. пункт 11.3 настоящего отчета с учетом поправочного коэффициента)

Кн - коэффициент учитывающий недозагрузку (определен оценщиком с учем сложившейся практики в размере 10%)

ЧОД = ПВД - ОР,

где ОР - операционные расходы, руб.

Операционные расходы - расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода

Операционные расходы оценщиком приняты экспертно в размере 10% от ПВД

Таблица № 10 Расчет стоимости объектов недвижимости доходным подходом

№ п/п	Объект оценки	Площадь, сдаваемая в аренду, м2	Арендная ставка за 1 м2 в месяц (рассчитанная в п 11.3), руб.	Годовой потенциальный валовый доход, руб.	Операционные расходы в год, руб	Годовой чистый операционный доход, руб.	Ставка капитализации	Стоимость объектов оценки, руб.
1	Здание аптеки с земельным участком	349,5	544	2		1	18,62%	9

11.2 Обоснование ставки дисконтирования и ставки возвратной капитализации.

Данный расчёт приведён в п. 9.4.1 настоящего отчета

11.3 Анализ рынка аренды и обоснование величины реальной арендной платы.

Обоснование величины арендной ставки торгово-офисного центра

Характеристики	Оцениваемый объект	Аналоги
Арендная ставка 1 кв. м.	Объект 1 - Арендная ставка 1 кв. м.	Объект 2 - Арендная ставка 1 кв. м.	Объект 3 - Арендная ставка 1 кв. м.	Объект 4 - Арендная ставка 1 кв. м.
Объект	Здание аптеки с земельным участком	Помещение 200 кв. м. в торгово-офисном центре, возможно под мед. услуги, пассажирский лифт, сигнализация, потолок= 3,8 м. "Боди", г. Киров, Октябрьский пр. 86, , Агент: , Татьяна
Источник информации		http://www. *****/estate_base? object_type=1&operation=1&user_id=0&object_id=13&oblast_id=37&town_id=99511&microregion_id=0&street_id=0&min_price=0&max_price=0&min_area=0&max_area=0&min_living_area=0&max_living_area=0&min_kitchen_area=0&max_kitchen_area=0&sort=0
Цена, руб/м2		40 263	29 428	33 000	30 303
Корректировка на торг,%		10,0%	10,0%	10,0%	10,0%
Цена, руб/м2 в месяц		400	800	529	200
Местонахождение	Киров г, Ленина ул, 81	59	2	Киров г, Ленина ул, 83	Киров г, Заводская ул, 51
Наличие коммуникаций	электроосвещение, отопление, канализация, водопровод, телефон, радио	Все, плюс сигнализация	Все	Все, кроме горячей воды	Все
Земельный участок	183 кв. м.	нет	нет	нет	нет
Внешний вид	Нормальный	Отличный	Отличный	Нормальный	Нормальный
Площадь, м2	349,5	200	530	141,8	200
Материал стен	кирпич	кирпич	кирпич	кирпич	кирпич
Необходимость ремонта	Необходим ремонт	Сделан ремонт	Необходим полный косметический ремонт	Необходим небольшой косметический ремонт	Необходим небольшой косметический ремонт

Задаем коэффициенты важности для всех параметров сравнения (Gi) по 10 бальной шкале (наиболее важному 10 наименее важному 0).

Из за большого объема этот материал размещен на нескольких страницах: 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10