Характеристика параметра

Значение параметра kij

5

4

3

2

1

0

-1

-2

-3

-4

9

-5

Параметр Необходимость ремонта

Характеристика параметра

Значение параметра kij

Сделан ремонт с учетом вида деятельности

5

Сделан ремонт

4

Сделана черновая отделка

3

Необходим небольшой косметический ремонт

2

Необходим полный косметический ремонт

1

Необходим ремонт

0

Необходим частичный кап. ремонт

-1

Необходим полный кап. ремонт

-2

Здание признано ветхим

-3

Здание признано аврийным

-4

Здание под снос

-5

12. Согласование результатов

Результаты расчётов по определению рыночной стоимости имущества сведены в таблицу №11, там же приведены весовые коэффициенты по подходам.

Результаты расчётов стоимости по разным подходам приняты с разными весовыми коэффициентами. Расчёт коэффициентов приведён в разделе 13 настоящего отчета

Основываясь на результатах расчетов и положениях данного отчета,

Оценщик пришел к выводу о том, что рыночная стоимость

оцениваемого имущества -

на дату оценки

10.12.2010

составляет:

9 ,00

в том числе НДС 18% в размере

137

Стоимость имущества, полученная с помощью затратного подхода: 6513557 руб.

Стоимость имущества, полученная с помощью сравнительного подхода: руб.

Стоимость имущества, полученная с помощью доходного подхода: 9919580 руб.

Таблица № 11

Согласование результатов оценки имущества Управление (комитет) по делам муниципальной собственности города Кирова

Наименование

Год постройки

ЗП

ДП

СП

Весовые коэффициенты

Сумма по подходам (округленно)

В т. ч. НДС 18%, руб.

ЗП

ДП

СП

Итого

1

Здание аптеки с земельным участком

1863

6

9

10

27,1%

36,4%

36,4%

1,0

9 ,00

1 ,37

Итого

6

9

10

9 ,00

1 ,37

13. Определение весовых коэффициентов при согласовании подходов

1. Рыночная стоимость объекта оценки выводится из стоимостей, определенных различными подходами к оценке рыночной стоимости. Вклад каждого из подходов в итоговую рыночную стоимость зависит от различных факторов. Из практического опыта известно, что оптимальное количество факторов, влияющих на вес каждого подхода в итоговой рыночной стоимости

Составляется таблица факторов важности оценки для последующего преобразования в матрицы индексов важности.

Выбираем шкалу качественных оценок для матриц индексов важности. Этих шкал более 10, но из практики известно, что наименьшее среднее квадратическое отклонение достигается применением шкал "1-9":

Важность фактора

1-9

Одинаковая важность

1

2

Незначительное преимущество

3

4

Значительное преимущество

5

6

Явное преимущество

7

8

Абсолютное преимущество

9

2. Для каждого фактора строится обратносимметричная матрица индексов важности.

Каждому фактору присваивается индекс важности. Параметры сравниваются попарно.

3. Далее для каждого фактора важности определяется вес по формуле:

где индекс важности фактора оценки

n количество подходов к оценке

4. После этого необходимо полученные веса привести:

т. о. получаем приведенный вес каждого подхода

5. Определяется среднее значение интенсивности каждого фактора:

где k количество факторов оценки

№ п/п

Наименование фактора

Номер фактора

1

2

3

4

5

6

1

Учет влияния рыночной ситуации на дату оценки объекта

1,00

0,50

0,33

3,00

4,00

5,00

2

Наличие информации, необходимой для реализации метода

2,00

1,00

0,50

2,00

3,00

4,00

3

Достоверность используемой информации при реализации метода

3,00

2,00

1,00

4,00

4,00

7,00

4

Учет специфических особенностей объекта оценки

0,33

0,50

0,25

1,00

1,00

2,00

5

Учет влияния возможных рисков при определении стоимости

0,25

0,33

0,25

1,00

1,00

1,00

6

Отражение тенденции развития рыночной ситуации

0,20

0,25

0,14

0,50

1,00

1,00

№ п/п

Учет влияния рыночной ситуации на дату оценки объекта

ЗП

СП

ДП

Вес подхода

Приведенный вес, %

1

Затратный подход

1,00

0,33

0,33

0,48

14%

2

Сравнительный подход

3,00

1,00

1,00

1,44

43%

3

Доходный подход

3,00

1,00

1,00

1,44

43%

Сумма:

3,37

100%

№ п/п

Наличие информации, необходимой для реализации метода

ЗП

СП

ДП

Вес подхода

Приведенный вес, %

1

Затратный подход

1,00

1,00

1,00

1,00

33%

2

Сравнительный подход

1,00

1,00

1,00

1,00

33%

3

Доходный подход

1,00

1,00

1,00

1,00

33%

Сумма:

3,00

100%

№ п/п

Достоверность используемой информации при реализации метода

ЗП

СП

ДП

Вес подхода

Приведенный вес, %

1

Затратный подход

1,00

1,00

1,00

1,00

33%

2

Сравнительный подход

1,00

1,00

1,00

1,00

33%

3

Доходный подход

1,00

1,00

1,00

1,00

33%

Сумма:

3,00

100%

№ п/п

Учет специфических особенностей объекта оценки

ЗП

СП

ДП

Вес подхода

Приведенный вес, %

1

Затратный подход

1,00

0,33

0,33

0,48

14%

2

Сравнительный подход

3,00

1,00

1,00

1,44

43%

3

Доходный подход

3,00

1,00

1,00

1,44

43%

Сумма:

3,37

100%

№ п/п

Учет влияния возможных рисков при определении стоимости

ЗП

СП

ДП

Вес подхода

Приведенный вес, %

1

Затратный подход

1,00

1,00

1,00

1,00

33%

2

Сравнительный подход

1,00

1,00

1,00

1,00

33%

3

Доходный подход

1,00

1,00

1,00

1,00

33%

Сумма:

3,00

100%

№ п/п

Отражение тенденции развития рыночной ситуации

ЗП

СП

ДП

Вес подхода

Приведенный вес, %

1

Затратный подход

1,00

0,33

0,33

0,48

14%

2

Сравнительный подход

3,00

1,00

1,00

1,44

43%

3

Доходный подход

3,00

1,00

1,00

1,44

43%

Сумма:

3,37

100%

№ фактора

Среднее значение интенсивности

Вес фактора

ЗП

СП

ДП

Веса подходов

ЗП

СП

ДП

1

1,47

19%

14%

43%

43%

2,72%

8,17%

8,17%

2

1,70

22%

33%

33%

33%

7,35%

7,35%

7,35%

3

2,96

38%

33%

33%

33%

12,81%

12,81%

12,81%

4

0,66

9%

14%

43%

43%

1,23%

3,68%

3,68%

5

0,52

7%

33%

33%

33%

2,27%

2,27%

2,27%

6

0,39

5%

14%

43%

43%

0,73%

2,18%

2,18%

Сумма:

7,70

100%

27,10%

36,45%

36,45%

14. УСЛОВИЯ, ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧЕНИЯ

Из за большого объема этот материал размещен на нескольких страницах:
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10